臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第107號
原 告 吳玉桂
訴 訟代理 人 徐宏澤律師
劉正穆律師
複 代理 人 蔡浩適
被 告 杜富麗
兼訴訟代理人 吳兆祥
前列二人共同
訴 訟代理 人 林仕訪律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國102 年3 月22日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬貳仟玖佰玖拾元，及自民國一○○年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾捌萬貳仟玖佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。查原 告原本於民法第359 條、第259 條第2 項規定，先位請求被 告連帶返還價金新臺幣（下同）330 萬元及利息；備位請求 依民法第359 條規定減少價金100 萬元及利息。嗣於民國10 0 年11月10日言詞辯論期日就備位聲明「連帶給付」部分更 正為「共同給付」，並具狀就先位請求部分追加民法第179 條、184 條第1 項前段及第185 條為請求權基礎（見審前卷 第100 頁背面、103 、104 頁）；另就備位請求部分追加民 法第227 條之1 為請求權基礎（見審前卷第105 頁）。核原 告上開訴之追加與原訴之主要爭點有其共同性，且原請求所 主張之事實及證據資料得以利用，避免原告於原訴敗訴後再 行提起，重複審理，而得於本訴中統一解決紛爭，且不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）先位之訴部分：
１、原告經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房
屋）仲介，於99年10月3 日以價金330 萬元與被告簽訂房 屋、土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告買受門 牌號碼為新竹市○○路0 段000 巷00號4 樓之建物及其坐 落土地（下稱系爭房屋），原告依約給付價金後，兩造於 同年11月6 日辦理交屋。詎料，交屋後之同年12月間，原 告竟發現系爭房屋多處天花板發生滲漏水，且被告原於天 花板加裝之輕鋼架已鏽蝕，而牆壁亦有壁癌及龜裂，石棉 板有新舊水漬不斷層疊，天花板亦有多次修補痕跡，前開 瑕疵嚴重，造成地板積水，致使原告自99年11月6 日交屋 迄今均無法入住，屋內之家具亦有毀損之虞。
２、依社團法人新竹市建築師公會鑑定報告書記載「鑑定標的 物之瑕疵，除上述第㈠項表面明顯性之瑕疵外，尚有第㈣ 項潛藏性之瑕疵；即漏水影響結構強度及結構超載影響防 漏水。而其產生明顯性及潛藏性瑕疵之主因為五樓六樓擅 自增改建套房」，足認系爭房屋確有原告所主張之瑕疵。 鑑定報告書復記載「有鍍鋅防鏽之天花板鐵製吊件卻已嚴 重生鏽，推估開始造成鏽蝕時間應已遠超過上述二個多月 ，為交屋前所發生」，且依鑑定人認定，主臥室天花板滲 水造成霉變較為嚴重，及浴廁RC頂板混凝土剝落鋼筋鏽蝕 外露等情況，亦足堪認該滲漏水應早發生於交屋之前。另 依證人馮素雲證稱：5 樓房屋交接時，有接獲4 樓反應他 們家有漏水，是發現5 樓水堵住到4 樓，才將5 樓整個打 掉重做等語，是以，被告抗辯鑑定報告書所載之漏水瑕疵 ，係因交屋後5 樓新屋主重新施作所導致云云，即非屬事 實。況5 樓屋主擅將房屋格局更改為套房出租，所有管路 均遭變更，且未施作防水設施，造成系爭房屋天花板嚴重 滲漏水，此乃被告等所明知，且長久以來與5 樓住戶發生 糾葛，此由被告等自承「過去屋頂漏水問題皆洽5 樓修理 ，且2010年6 月時屋頂之漏水問題，亦是5 樓馮小姐負責 修復」可明，顯見5 樓屋主未將漏水問題徹底解決，足認 於被告交付時，系爭房屋即存有前開瑕疵，被告自應負物 之瑕疵擔保責任。再依鑑定報告書記載，系爭房屋之瑕疵 必須從根本上解決，並認定系爭房屋之跌價損失應為121 萬9 千元，且系爭房屋各房間之頂板上方遍佈嫌惡設施─
馬桶、污排水管，亦必造成跌價損失之他項因素，而系爭 買賣之價金僅330 萬元，堪認跌價損失已佔市售價格之3 分之1 ，如此瑕疵顯屬重大，更況系爭房屋滲漏水之範圍 甚廣，且嚴重致與樓上住戶發生糾葛，洵堪認定逕自解除 契約，並無顯失公平之情事，又原告曾多次催請被告修補 ，並於100 年3 月18日寄發存證發函再度催請被告負責，
被告均置之不理，是原告自得依民法第359 條之規定解除 系爭契約，而原告已依約給付系爭房屋之買賣價款330 萬 元，故原告既已依民法第359 條解除系爭買賣契約，則被 告自應依民法第259 條返還已收之價款330 萬元。 ３、系爭房屋有前開多項顯著之瑕疵，惟被告竟於售屋之時， 重新油漆，並以一般住家所不會使用之「輕鋼架」為天花 板之裝潢，企圖掩飾，致原告因未察覺瑕疵而購買系爭房 地。且如前所述，5 樓屋主未將漏水問題徹底解決，其瑕 疵乃被告等所明知，詎被告於信義房屋制式表單標的物現 況說明書第8 項之詢問，竟然未誠實告知，勾選「否」， 對系爭房屋漏水係遍及房屋各廳室之實情竟避重就輕說明 僅走廊天花板一處有滲漏水狀況，顯有隱匿之舉，並致原 告因而陷於錯誤而與之簽訂系爭契約。而原告於99年12月 間第一次以存證信函告知被告系爭房屋有漏水情事，堪認 原告係於99年12月間始發覺有滲漏水情事，進而知悉被告 等於簽約之際，竟有詐欺、隱匿之舉。是以，原告自得依 民法第92條第1 項規定撤銷系爭買賣之買受意思表示，並 依民法第179 條不當得利規定，請求返還已付之價金。被 告施用詐術、隱匿滲漏水瑕疵，使原告簽訂系爭買賣契約 並交付價金，原告所受之損害與被告之詐騙行為有因果關 係，被告等成立共同侵權行為，乃依據民法第184 條第1 項前段、第185 條侵權行為法律關係，主張被告應負連帶 賠償責任，回復原告受害前原狀，渠等自負有交還已付價 金之義務。
４、依系爭買賣契約書第1 、9 頁所載，本件出賣人乃被告杜 富麗、吳兆祥，被告杜富麗並全權委由其配偶即被告吳兆 祥處理系爭買賣契約事宜，且所開立之履約保證專戶亦以 被告吳兆祥等二人開立，足認被告二人對於原告有各負全 部給付責任之意思甚明，是系爭買賣契約當事人之稱謂雖 未表明為「連帶債務人」，然仍無礙本件連帶債務之成立 。從而被告等應連帶返還原告所給付之買賣價金。原告為 此爰提起本件訴訟，以起訴狀繕本之送達對被告行使上開 權利之通知，依民法第92條、第179 條、第184 條第1 項 前段、第185 條、第359 條、第259 條第2 項等規定，先 位請求被告連帶返還價金330 萬元及利息。
（二）備位之訴部分：
１、如認原告主張解除契約及撤銷意思表示，均無理由，然依 通常之交易觀念，系爭瑕疵對系爭房屋應具備之價值、效 用影響甚巨，造成系爭房之交易價值貶低，則原告仍得請 求減少價金。參以系爭房屋除有滲漏水需修復外，尚有輕
鋼架鏽蝕、壁癌及牆壁龜裂、刨除牆壁、更換水、電管線 等諸多瑕疵均需修復，所需修補費用甚距，縱完成修補， 亦將造成系爭房之交易價值貶低，故原告得請求減少之價 額，除修補費用外，尚須加計系爭房之交易價值貶低。而 原告受有如下項目之損害：
⑴ 瑕疵修補費用：關於系爭房屋瑕疵之修補費用如審前卷第 54頁陳證物3 工程估價單乙紙所示，然因部分金額項次7 至16、21及22、24至26等15項修繕與本件瑕疵無關，該15 項修繕費用不列入計算，爰請求20萬元。
⑵ 修復後跌價損失：請求75萬元。
⑶ 精神損害賠償金：依民法第227條之1請求5萬元。 ２、綜上所陳，被告應共同給付原告損害金額100萬元，原告 為此爰提起本件訴訟，以起訴狀繕本之送達對被告行使上 開權利之通知，依民法第227條之1、第359條等規定，備 位請求減少價金100萬元及利息。
（三）爰聲明請求：
１、先位聲明：
⑴ 被告應連帶給付原告330 萬元，及自起訴狀附表（見審前 卷第8 頁）所示支付之日起，至清償日止按年息百分之5 計算利息。
⑵ 訴訟費用由被告連帶負擔。
⑶ 原告願供擔保請准宣告假執行。
２、備位聲明：
⑴ 被告應共同給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起，至清償日止按年息百分之5計算利息。
⑵ 訴訟費用由被告共同負擔。
⑶ 原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋係一中古屋，當初委託信義房屋賣屋時已提供建 物登記第一類謄本，內載本建物建築完成時間為70年10月 6 日，且填寫信義房屋制式表單標的物現況說明書第8項 ，明白表示系爭房屋曾於99年6 月修繕走廊天花板漏水、 壁癌，而系爭房屋內之輕鋼架天花板在兩造簽約前已經搭 設五年，並非用以掩飾漏水之用，是被告並無任何隱瞞或 以詐術隱匿瑕疵，縱使有瑕疵，於簽約時被告也已清楚告 知原告，原告不能事後再主張。更何況填表及交屋當時亦 無漏水、壁癌之情形，當原告於99年12月底發現漏水現象 時（交屋後一個多月），也只有局部小範圍漏水，嗣後因 5 樓新買主重新全面性整理才導致多處漏水、銹蝕及產生 壁癌等情形，並非如原告所述「被告知悉五樓所有管路均
遭變更且未施作防水設施，而造成天花板嚴重滲漏水」， 被告僅知5 樓屋主擅將房屋格局改為套房，但從來不曾進 入該屋內，也無法得知到底管路如何變更及防水設施施作 程度，歷來各次漏水皆間隔一段時日（約數年之久），並 非一直存在之現象。
（二）又99年11月6 日交屋前，原告及其房屋仲介人員已多次前 往了解瞭解屋況，若是當時有如原告所描述之漏水及壁癌 情形，依常理，原告一定立即回應，原告並未向信義房屋 提出如其所訴之瑕疵，是交屋當時屋況非不良品，依民法 第373 條、第355 條之規定，系爭房屋之利益及危險，自 交付時起，均由原告承受負擔，被告應無擔保責任。且依 證人馮素雲證述，系爭房屋反應漏水僅有2 次，一次為99 年6 月前，第二次則為馮素雲將系爭房屋之5 樓出賣點交 予施良旻時，而99年6 月前漏水部分，業經馮素雲雇工於 99年6 月修繕完畢，至馮素雲將該房屋出賣之時間99年底 至100 年初，斯時被告之房屋早已點交予原告，其後因5 樓之浴廁擅自變更原有設計且未做防水層導致系爭房屋漏 水，是以系爭房屋產生漏水之現象是在被告交屋後，因5 樓浴廁導致系爭房屋漏水而與被告無關。況原告有意購買 時，應有足夠時間瞭解屋況及其價值，且依證人伍建齊及 賴志偉之證述，被告於出賣系爭房屋前確已詳實告知現況 ，而原告於買受前已多次檢查房屋，甚至將輕鋼架掀起察 看，均未發現滲漏水之情形，始完成點交程序，故根據系 爭買賣契約書第17條第3 款及第11款等約定，被告自不同 意原告主張系爭房屋於交屋後有漏水、輕鋼架鏽蝕、牆壁 壁癌、龜裂等情。
（三）被告吳兆祥曾於12月下旬接到信義房屋伍建齊電話詢問漏 水情事，當時告知請洽5 樓代理人馮小姐，此乃因系爭房 屋過去屋頂漏水問題皆洽5 樓屋主修理，且99年6 月時屋 頂之漏水問題亦是5 樓馮小姐負責修復。而自委託信義房 屋銷售至今，被告吳兆祥只見過原告2 次，關於售屋及售 後訊息都是由信義房屋伍建齊傳遞，屋頂漏水問題亦是經 伍建齊約定100 年3 月29日晚上8 時30分至現場瞭解，被 告吳兆祥當場建議由信義房屋、住商不動產與曾修理5 樓 漏水之師傅林先生先行估算此相關之修理方式與費用，以 作為後續與5 樓洽商處理之評判，但未接獲原告後續回應 。嗣5 樓新屋主於其樓層修繕完成後，請聯合菖工程修復 施工期間所造成系爭房屋之瑕疵，原告吳玉桂卻不接受， 是在情理上被告已儘量予以配合。
（四）根據5 樓修繕工程人員聯合菖工程林志勳及5 樓房屋代理
人鄧振權所述，目前5 樓已修繕完成，並無漏水現象，5 樓屋主亦承認漏水係5 樓工程造成，屬外部因素所致，非 被告造成，不能視為物之瑕疵，從而原告請求返還買賣價 金即無合理根據。退步言，依社團法人新竹市建築師公會 之鑑定意見，系爭房屋修繕費用為245,700 元（其中部分 為5 樓回復工程，與被告無關），其中稅捐、廢棄物清運 與保險即佔82,000元，顯見系爭房屋縱有瑕疵亦非屬重大 ，而不得請求解約，至多僅能請求減價。然被告委託信義 房屋仲介出賣時，並未加以整修，顯見該等現況均係原告 決定買受前可見，是被告自無需負瑕疵擔保責任。另有關 鑑定意見所述「至於系爭房屋各房間之頂板上方遍佈嫌惡 設施─馬桶、污水管，亦必造成跌價損失之他項原因」云 云，然此一部分係因5 樓私自增設衛浴設施所導致，與被 告無關，被告自無需負責。因此，原告主張先位請求之「 解除契約」不應成立，而備位請求之「瑕疵修補費用」也 應由5 樓再與原告協商，不應由被告負責。至於「修復後 跌價損失」與「精神損害賠償」部分，原告應提出證明以 供判斷。
（五）為此答辯聲明：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：原告於99年10月3 日以330 萬元向被告 2 人簽訂系爭不動產契約，買受系爭房屋及坐落土地，且於 99年11月6 日辦理交屋。
四、兩造爭執之點：
（一）系爭房屋是否於交屋前存在天花板處滲漏水、天花板加裝 之輕鋼架已鏽蝕及牆壁存在壁癌及龜裂等之瑕疵？（二）原告先位主張系爭房屋存在上開瑕疵，且被告共同未於「 標的物現況說明書」說明系爭房屋存有滲漏水等瑕疵之詐 術侵害原告之權益，依法解除系爭契約，並請求被告應連 帶返還系爭房屋價金330 萬元及法定遲延利息，有無理由 ？
（三）原告備位主張系爭房屋存有瑕疵，請求減少價金（瑕疵修 補費用、跌價損失）及精神損害賠償金，及法定遲延利息 ，有無理由？若有理由，則應減少之價金及利息為何？五、本院之判斷：
（一）系爭房屋是否於交屋前存在天花板處滲漏水、天花板加裝 之輕鋼架已鏽蝕及牆壁存在壁癌及龜裂等之瑕疵？ １、本件原告主張兩造於99年11月6 日辦理交屋後，於同年12
月間即發現系爭房屋有多處天花板滲漏水之狀況，且被告 等原於天花板加裝之「輕鋼架」已鏽蝕等瑕疵等語，並據 原告提出系爭房屋室內照片16張、新竹建中郵局第109 號 存證信函等資料為證（見審前卷第28至33頁），另有下列 事證足資佐憑：
⑴ 證人馮素雲即系爭房屋樓上5 樓原房屋管理人於本院言詞 辯論期日結證稱：於99年5 月間，因為她所管理的5 樓房 屋有漏水，被告向她反應，並請她找師傅抓漏，抓到漏水 之處後，就請證人溫德財將系爭房屋的屋頂及樓上的五樓 地板重新清理並舖上水泥，其間未接獲被告反應四樓還有 漏水的狀況，直至原告向被告購買系爭房屋後，她所管理 的5 樓房屋也轉賣給新屋主，在辦理5 樓交屋時，才又接 獲原告向她反應4 樓有漏水狀況，是從4 樓廚房出來的冰 箱上方出現1 塊漏水痕跡，好像是因為5 樓的水管堵塞， 當時5 樓的仲介人員施美如馬上請人將5 樓的水管重新挖 掉重做，重新施作後，就沒有漏水的狀況，之後也未接獲 原告反應還有漏水的情形等語（見本院卷第34頁正面至35 頁背面）。
⑵ 證人即系爭房屋5 樓房屋仲介人員施美如於本院言詞辯論 時證稱：她是於100 年1 月2 日交屋開始，受施良旻之委 託代為管理系爭房屋樓上即5 樓房屋，點交當時，原告有 跑上5 樓向她反應系爭房屋有漏水的情形，要求她們修繕 ，當時5 樓的原屋主管理人馮素雲也在場，馮素雲當下有 承諾會修好，但一直未能修繕完成，也未出面處理，她們 也是點交當天才知道5 樓有漏水至4 樓的情形，她當時就 前往系爭房屋查看，發現沒有包覆輕鋼架的部分有滴水現 象，原告當時有將輕鋼架打來看，裡面有污痕，馮素雲當 下表示要幫原告修天花板，但原告拒絕，並表示要進行蒐 證現場的狀況，如原告所提之如審前卷第28頁下方照片、 29頁正面、30、31頁正反面均為系爭房屋實際漏水狀況， 之後她們將前屋主所設立之隔間及地板管線重新配置，全 部打掉，重新做隔間及鋪設水管，並加強每一間衛浴的防 水，以確保日後不再漏水，據悉，會漏水是因為前屋主在 做浴室及廁所時，沒有做防水層，導致浴室及廁所變成一 個小型蓄水池，若5 樓未保持乾燥，水就會往下滲等語（ 見本院卷第68頁反面至70頁正面）。
⑶ 本件復經社團法人新竹市建築師公會建築師針對系爭房屋 進行「系爭房屋目前是否有天花板、牆壁內外之滲漏水及 壁癌、牆壁龜裂、輕鋼架鏽蝕等瑕疵」、「請依目前房屋 現況及原告所附照片判斷系爭房屋之瑕疵係存在於99年11
月6 日兩造辦理交屋之前？抑或之後？」等問題進行鑑定 研判，經公會101 年11月5 日鑑定報告回覆要旨稱：「㈠ 鑑定標的物（即系爭房屋）依現況勘查，確有天花板及牆 面多處油漆脫色剝離及滲漏水痕跡，未發現滲漏水珠潮濕 現象，其中以主臥室天花板滲水造成霉變較為嚴重；其餘 為後臥室牆面龜裂，天花板輕鋼架部分銹蝕，浴廁RC（鋼 筋混凝土）頂版混凝土剝落鋼筋銹蝕外露…。㈡…，經勘 查鑑定標的物直上層（即五樓），發現其已變更隔局，增 設改變隔間為五間各附衛浴設備之出租套房，且另以鐵樓 梯從其室內連通屋頂，於屋頂再增建第六層建物且將其隔 間為六間房間，經比對鑑定標的物，發現其主要滲漏水位 置及範圍，大致在五樓增設衛浴設施區域，尤其是四樓主 臥室天花板最為嚴重，且於其相對位置之五樓外牆有五樓 自行開設之排水孔，可見五樓確實有排水不良之問題，致 使四樓產生漏水，故本案之瑕疵除窗戶邊緣之滲漏水為雨 水造成及後臥室牆面龜裂為其他受力因素造成外，其餘瑕 疵應為五樓增改浴廁後之滲漏水造成…。㈢依原告所提之 照片所示，因無拍攝日期，其中照片5 和照片10是有鍍鋅 防鏽之天花板鐵製吊件卻已嚴重生鏽，推估開始造成鏽蝕 時間應已遠超過上述二個多月，為交屋前所發生。…」等 語（見附卷外之損害修復鑑定報告書第6 至8 頁），另據 鑑定證人黃光勳於本院言詞辯論時證稱：鑑定報告書內所 稱之鏽蝕霉變及鋼筋外露部分，依他的評估不會在1 、2 個月內發生，因為要一段時間，黴菌才會滋生，另鋼筋鏽 蝕之狀況也不可能在1 、2 個月內發生，至於從原告所提 供的照片也看得出來鋼筋有鏽蝕，審前卷第30頁照片所示 ，左側有類似霉變的狀況，由照片所示，應可認定天花板 的鐵製吊件應該是在交屋前就發生鏽蝕的狀況等語（見本 院卷第104 頁反面至106 頁正面）。
⑷ 是據上開證人等所為之證述，復參以社團法人新竹市建築 師公會之上開鑑定意見，足徵原告於99年11月6 日受交系 爭房屋至100 年1 月2 日系爭房屋樓上之5 樓房屋辦理點 交前，即已發現系爭房屋有漏水之瑕疵，並因漏水造成系 爭房屋天花板之輕鋼架鏽蝕及霉變等情形，嗣經5 樓前後 管理人即證人馮素雲及施美如親自查看後，由現任5 樓管 理人員施美如進行全面樓地板防水層及管線之重新鋪設及 施作等修繕工程，是認本件原告指稱伊於受交系爭房屋後 月餘，即發現天花板處滲漏水、天花板加裝之輕鋼架已鏽 蝕等情形，應屬有據，尚非虛妄。
２、原告固指稱系爭房屋於交屋前除天花板外之窗戶邊牆壁存
在壁癌及龜裂等瑕疵等語，且提出系爭房屋現場照片為證 ，然查：
⑴ 系爭房屋除天花板之霉變及輕鋼架之鏽蝕等瑕疵以外之狀 況，據社團法人新竹市建築師公會鑑定結果表示：「…窗 戶邊緣之滲漏水為雨水造成及後臥室牆面龜裂為其他受力 因素造成」等語（見上開鑑定報告第7 頁），並經鑑定證 人黃光勳於本院證稱：系爭房屋瑕疵之原因除有5 樓格局 改變外，亦有因雨水打入所造成等語（見本院卷第106 頁 ），再參以黃光勳建築師事務所於102 年3 月12日以102 鑑定字第002 號函覆稱：依鑑定報告編號6 照片「中臥室 窗台滲水痕跡」及編號17照片「主臥室窗台周邊滲水痕跡 」等痕跡，係屬4 樓自身之瑕疵（即因雨水打入所造成） ，是認系爭房屋除天花板之霉變（即壁癌）及輕鋼架之鏽 蝕外，其餘窗台附近牆壁之壁癌及龜裂，應係因遭雨水打 入所致，應信屬實。
⑵ 本件據證人即原告委託仲介人員賴志偉於本院言詞辯論時 證稱：他接受原告委託後，與原告去看過系爭房屋很多次 ，原告看房子也看得很仔細，看屋時，並未發現系爭房屋 有漏水的痕跡，但被告在現況說明書中有提到系爭房屋曾 有漏水的狀況，他與原告有針對這個狀況去比對並詢問， 至於壁癌的狀況是因為於交屋後1 個月後要去刷油漆時， 發現油漆刷不上去，才發現有壁癌的狀況等語（見本院卷 第40頁正面至41頁反面）。另證人即被告委託仲介人員伍 建齊於本院言詞辯論時則證稱：他是賣方即被告之委託仲 介人員，是在99年7 月份接受委託，檢視系爭房屋時並未 發現有漏水或壁癌的狀況，在委賣後也沒去特別整理過系 爭房屋，在被告等人填寫完房屋現況調查表後，他們會去 確認房屋現況是否相符，調查時沒有發現有不符之處，在 委賣時也沒有發現系爭房屋有漏水或壁癌的狀況，但針對 現況說明書載委託前6 個月有曾經修繕漏水、壁癌等，經 被告表示走廊、天花板部分有此情形，被告有將此情形填 載在現況說明書中等語（見本院卷第37頁背面至39頁正面 ）。
⑶ 本件據兩造仲介人員前開證稱各節，足堪認原告於點交系 爭房屋前，應已前往看屋多次，且詳細檢視系爭房屋，若 於窗台邊確實存在有壁癌及龜裂情形，要無可能未與發現 ，就此經鑑定人員表示為因雨水打入所致，則應認係於交 屋後系爭房屋因時間因素及使用維護等行為所致，難認係 於交屋前即存在之瑕疵，原告指稱系爭房屋於交屋前除天 花板外，窗戶邊牆壁即存在壁癌及龜裂等瑕疵云云，尚乏
所據，自不可信。
（二）原告先位聲明主張系爭房屋存在上開重大瑕疵，且被告共 同未於「標的物現況說明書」說明系爭房屋存有滲漏水等 瑕疵之詐術侵害原告之權益，依法解除系爭契約，並依不 當得利及依侵權行為法則主張損害賠償，均無理由，分別 詳述如下：
１、按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意 示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18 年上字第371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者， 依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示 ，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然 為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高 法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必 詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤 而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀 之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺 之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意 思表示之餘地（最高法院98年度臺上字第171 號判決要旨 參照）。本件原告主張被告2 人故意隱匿系爭房屋有滲漏 水瑕疵之事實，既為被告所否認，即應由原告就此有利於 己之事實負擔舉證責任。
２、經查，原告主張被告2 人有詐欺之行為，無非以被告於信 義房屋制式表單標的物現況說明書第8 項之詢問，竟然未 誠實告知，勾選「否」，對系爭房屋漏水係遍及房屋各廳 室之實情竟避重就輕說明僅走廊天花板一處有滲漏水狀況 ，顯有隱匿之舉，且於售屋之時始重新油漆，以「輕鋼架 」為天花板之裝潢，致原告因而陷於錯誤而與之簽訂系爭 契約，明顯有詐欺之意圖云云為據。經查：
⑴ 系爭房屋確實於交屋前存在天花板處滲漏水、天花板加裝 之輕鋼架已鏽蝕及牆壁存在壁癌及龜裂等之瑕疵，已詳述 如前，本件據證人伍建齊於本院審理期日結證稱：被告即 前屋主針對系爭房屋滲漏水之情形，業於現況說明書中第 8 項次星號填寫，被告稱漏水部分是走廊天花板，並有指 給他看，在他檢視系爭房屋時，沒有發現漏水或壁癌的狀 況等語（見本院卷第37至39頁），可知被告2 人於99年8 月1 日委託出售系爭房屋時，已表明系爭房屋之天花板部 分確實有滲漏水瑕疵情形，且據被告於99年8 月1 日所填 載之系爭房屋現況說明書第8 項次「★本標的物是委託前 六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌？」部分，經被告在勾 選欄內，經勾選選項「是」，並進一步填載「修繕時間：
2010，6 修繕位置：走廊天花板」等文字，並經兩造簽名 確認，顯見原告於締約時，已明知系爭房屋走廊天花板部 分曾有滲漏水之情形，並經被告進行修繕，且依社團法人 新竹市建築師公會鑑定報告所附照片所示（詳鑑定報告附 件四），系爭房屋確實係於走廊RC頂板有滲水、水漬等油 漆剝落之現象，另據證人馮素雲證稱：於99年6 月間接獲 4 樓前屋主反應有漏水之處，只有一處，位置是在廚房出 來的冰箱上面等語（見本院卷第35頁正反面），對應於新 竹市建築師公會所繪之系爭房屋平面示意圖所示（詳鑑定 報告附件三），證人馮素雲所指漏水部位，即為走廊天花 板處，是認被告於系爭房屋現況調查表所載之修繕時間及 地點，應與實際發生漏水之地點相符，而本件原告及兩造 委託仲介人員於點交房屋前多次進入系爭房屋，復未發現 系爭房屋於委託仲介之期間仍有滲漏水之情形，原告主張 被告故意隱瞞滲、漏水之事實，致伊陷於錯誤而締約云云 ，尚無可信之具體實證，無從遽推論被告2 人有為詐欺之 行為。
⑵ 原告復指稱被告於售屋之時始重新油漆，並以「輕鋼架」 為天花板之裝潢，企圖掩飾云云，為被告所否認，辯稱系 爭房屋之輕鋼架係早於交屋前5 年即已架設，並非為掩飾 所用等語，本件據證人馮素雲、溫德財均結證稱：於99年 6 月前往系爭房屋了解修繕範圍時，天花板即有輕鋼架之 架設等語（見本院卷第12頁背面、33頁正面），另新竹市 建築師公會鑑定報告中亦載明系爭房屋屋頂輕鋼架之鏽蝕 已有相當時間等情，據此自可合理推論輕鋼架之設置亦已 有相當時間，始足造成輕鋼架受滲漏水之影響而致銹蝕之 產生，從而原告所指被告係為掩飾系爭房屋漏水而架設輕 鋼架屋頂裝潢云云，並非屬實，無法採信。
⑶ 縱上，足認被告並無原告所稱故意不告知而詐欺之情事， 亦無刻意隱瞞之情事，故難認被告有施用詐術之行為，自 無原告所稱被告有成立侵權行為可言，原告據此主張依法 解除系爭契約，尚乏所據，難謂有理，原告復主張依解除 契約後，不當得利之法律關係請求返還價金，亦屬無據。 ３、原告又主張依社團法人新竹市建築師公會鑑定報告書記載 系爭房屋之跌價損失已達121 萬9 千元，原告自得依民法 第359 條之規定，主張解除契約云云。然查： ⑴ 按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明 文。
⑵ 系爭房屋經社團法人新竹市建築師公會針對瑕疵修復部分 所需費用進行鑑定後，製成鑑定報告附件六之「鑑定標的 物修復費用估價表」，其後於102 年3 月12日以102 鑑定 字第002 號函文將原附件六之修復費用區分成因5 樓結構 所造成之4 樓損壞、因雨水打入造成之4 樓損壞，而製成 如附表所示（Ａ－１）、（Ａ－２）「四樓損樓害現況修 復費用」（見本院卷第115 頁），由鑑定人員所列之損害 修復表所示，因5 樓隔局施工造成之4 樓損害修復金額為 182,990 元，至於鑑定報告中固表示「為永久性解決四樓 因五樓增改衛浴設施所造成的滲漏水問題，最徹底有效的 方式為移除水源，即拆除五樓所增加之浴廁。…本案如以 永久性（即治本方式）修復鑑定標的物（四樓）之滲漏水 問題為考量，應將五樓恢復為原設計格局，…所需修復費 用，計為NT973,300 元。…本案鑑定標的物之價值，因上 開瑕疵造成跌價之損失，其損失之估計應以修復費用所需 費用為基準，…合計為NT$245,700元＋NT$973,300元＝NT $1,219,000元」等語，原告並以鑑定人員所述之跌價損失 總計1,219,000 元已逾系爭房屋買賣價金330 萬元三分之 一，故主張解除系爭契約，惟查：
①5 樓房屋及加蓋之6 樓房間並非被告2 人所有，5 樓房屋 格局由原始格局變更為套房及在頂樓加蓋6 樓本非被告2 人所為，未來5 樓格局是否改回原始格局及是否將6 樓加 蓋部分拆除亦非被告2 人所得自主決定，若將5 樓格局修 復及拆除6 樓加蓋部分之費用加諸被告2 人負擔，顯失公 平。
②再查，影響不動產交易價格之因素，除不動產本身狀況外 ，尚涉及購買者本身之喜好、整體經濟發展、不動產座落 位置、周邊生活機能、市政發展、交通建設等主客觀條件 併計入綜合評估，始得為客觀衡平之判斷，鑑定人僅就系 爭房屋及5 樓格局之修繕及拆除6 樓加蓋部分費用作為系 爭房屋跌價之唯一計價基準，難認公允。
③更況，若認跌價之主因在於5 樓房屋格局變更為套房及頂 樓即6 樓加蓋所致，倘5 樓格局修改為原始結構併將6 樓 加蓋部分予以拆除，因高樓層之承載力量減輕，系爭房屋 所在之大樓中1 至3 樓亦同將受惠，而鑑定人將5 樓格局 之修改費用及6 樓加蓋部分之拆除費用全數計入4 樓之跌 價損失，原告並藉此要求由被告2 人負擔此部分之費用， 難謂持平。
④末以，針對6 樓加蓋部分，被告2 人於系爭房屋現況說明 書第4 項次中已於備註說明欄中敘明「頂樓已被5F住戶加
蓋使用」，原告於承購系爭房屋時，應已明悉頂樓遭5 樓 屋主加蓋使用之現況，仍同意買受，事後再以此主張跌價 損失，尚乏所據。
⑶ 綜上，本件應認系爭房屋雖有上開滲漏水之瑕疵，惟屬可 修復，修繕費用應由被告2 人負擔之部分，應排除5 樓隔 局更改及拆除6 樓加蓋部分之費用【即鑑定報告中（B ） 五樓、六樓恢復原設計格局及衛浴設備工程等修復費用】 及交屋後系爭房屋因使用維護等行為所生損害之費用【即 鑑定報告補充函中（Ａ－２）部分之費用】，上開費用相 較於系爭房屋出售價格，亦非過鉅，是原告解除系爭買賣 契約顯失公平，故僅得請求減少減金（最高法院86年度臺 上字第1029號判決要旨參照）。是以，原告先位主張以起 訴狀繕本之送達表示系爭房屋有滲漏水之瑕疵，主張解除 系爭買賣契約，與法不合，自不生解除系爭買賣契約之效 力。
（三）原告備位主張系爭房屋存有瑕疵，請求減少價金、跌價損 失及精神損害賠償，及法定遲延利息，有無理由？若有理 由，則得請求之金額及利息為何？
１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
, 台灣公司情報網