臺灣新北地方法院民事判決 99年度訴字第1983號
原 告 林通遠
陳麗吟
邱黃雅俐
共同訴訟代理人 陳化義律師
被 告 陳洪足
訴 訟 代 理 人 薛西全律師
劉妍孝律師
周德琴
上列當事人間請求調整租金等事件，於中華民國102年3月21日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限 ，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴 時原聲明請求「原告等出租於被告坐落台北縣板橋市○○段 0000地號（面積165平方公尺）土地之租金，自民國97年8月 1日起，調整為每月依照該土地公告地價之80%，乘以10%再 除以12，計算月租金。被告應補給付自97年8月1日起至99年 8月31日止之租金新台幣972,130元及自起訴狀送達翌日起至 給付之日止，按年息5%算付利息。」，嗣於訴訟繫屬中，聲 明變更如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規 定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：（一）原告等出租於被告坐落新北市板橋區○○段00 00地號（面積165平方公尺土地）土地之租金，自民國97年8 月1日起，調整為每月依照該土地公告地價之80%乘以10%再 除以12計算月租金。另自100年1月1日起租金調整為按月給 付原告共有人全體新臺幣（下同）164,450元。（二）被告 應補給付自97年8月1日起至99年12月31日止之租金1,290,73 0元及自起訴狀送達翌日起至給付之日止，按年息5%算付利 息。（三）原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。 其陳述及所提出之證據如下：
（一）訴訟標的之土地：坐落台北縣板橋市（現已改制為新北市 板橋區）○○段0000地號（面積165平方公尺）土地所有 權全部係原告等所有，於96-7-30登記完畢取得，並由原
告所共有，有土登本可證。該地前手所有權人陳志煌、秦 啟晃並於97-9-3以板橋文化郵局第26564號存證信告知被 告，即該地已出售於原告，並移轉登記完畢，聲明終止租 約，請其騰空地上物並離去，惟被告以有不定期租賃關係 存在為由，拒不離去，原告自得本租賃關係，請求被告給 付租金。本件調整租金訴訟，自有訴訟實施權。（二）係爭土地，前手所有權人陳志煌、秦啟晃曾於87年間，訴 請調整租金，自87-0901起，調整為每年租金為稻穀4萬台 斤計租（原證二鈞院87年訴字第996號判決），惟已歷經 12年未調整。①依97年1月1日5之該地公告地價，每平方 公尺為69,500元，②98年1月1日之該地公告地價，每平方 公尺為69,500元，③99年1月1日之該地公告地價，每平方 公尺為72,500元，（前案調整租金，參照87年1月1日公告 地價，每平方公尺為54,625元，參見該判決書第5頁）。 且係爭土地，當初係農田，現已變更為都市住宅區（原證 三土地分區使用證明），為都市非常繁榮地段，被告已將 之變更作為販賣檳榔攤商業用途，不再耕作收獲農作物， 情勢已大大變更，且已發展為都市非常繁榮地段，交通便 利，商業活動活絡，距新板特區及三鐵共構板橋站不到50 0公尺，則計算租金，已因被告無稻穀產物收成繳租，原 告自得本於修正後之民法第227條之2及422條、土地法第9 7、101、105條，依情事變更原則，訴請調整租金如訴之 聲明。依鈞院依職權命崇德不動產估價師黃輝發對系爭土 地之價格及現值租金評估數額，提出租金決定理由係以基 算法推估之年租金為簪1,973,400元（月實質租金164,450 元），與鄰地之兩筆土地評估實質租金相當，則該數額為 客觀可信；並採「差額分配法」斟酌原租賃契約內容、承 租人與出租人貢獻度等事項之綜合考量，判定差額租金應 當全部歸屬出租人一方，則請求將本件多年來未調整租金 前後之差額，判由原告享有，自有依據。（請參見估價報 告第11頁）。
（三）計算方式：
１、97.8.1～97.12.31：5個月租金382,250元（69,500*165*8 0%*10%÷12*5=382,250）。 ２、98.1.1～98.12.31：12個月租金917,400元（69,500*165* 80%*10%÷12*12=917,400）。 ３、99.1.1～99.12.31：12個月租金957,000元（72,500*165* 80 %*10%÷12*12=987,000）。 ４、以上合計2,256,650元。此間已收部分（98-0605支票517, 440，99-0705支票448,080元，共965,520元，扣減後應補
給付1,291,130元）。以上原告均以當期公告地價乘0.8為 計算標準。
（四）被告另在他案請求行使優先購買權，曾在高院上訴審表示 願出價56,863,788元價購，可證明係爭土地價值為56,863 ,788元，如以此為本金計算，以年息10%，即有5,686,378 元之收入，顯見本標的土地之租金，依年息10%計算，原 告已顯損失，不予有失公平，且又要繳地價稅每期十多萬 元。參諸崇德不動產估價師黃輝發對系爭土地之年租金評 估每年為1,973,400元（月實質租金164,450元），然原告 98年租金以10%年息計算12個月租金為911,400元，就99年 租金為957,000元，相較於估價師之評估，落差一倍，已 少給甚多，1,973,400元甲○○實質租金（估價報告第11 頁），以甚少給，請求照准。故本訴之調整算是已很約制 之相當。
（五）本件依估價師之評估標準，系爭土地現狀之合理租金為實 質每月租金164,450元，則參照上述之情勢變更，而後租 金給付方法，不能再以稻穀重量計算，自得變更租約內容 ，改以現金計算，並依民間習慣，租金都以月租月收為通 例，請求准為自100年1月1日起租金調整為按月給付原告 共有人全體164,450元，是正當有理的。（六）證據：提出土地登記謄本、臺灣板橋地方法院87年12月9 日87年度訴字第996號院民事判決、臺北縣板橋市公所97 年8月7日北縣板工都證字第05117號函（核發台端前向本 所申請之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明 書、地價證明、土城青雲郵局98年5月12日存證信函、信 義房屋行情資訊等影本為證據，並聲請訊問證人。二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利 之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告甲○○名下就系爭土地之權利範圍遭其債權人聲請強 制執行拍賣，業已拍定並由被告主張優先承買業而取得， 被告已繳納價金完畢，待民事執行處核發權利移轉證明中 ，是本案原告甲○○於拍賣後不得再對被告主張調整租金 之權利。被告取得上開土地持份後，已為系爭土地之共有 人之一，本件被告不同意調整租金，原告應舉證說明其主 張調整租金之基礎為何？
（二）原告自前手取得系爭土地所有權後，除提起拆屋還地訴訟 、並一再以檢舉違建方式，報請新北市政府拆除被告於系 爭土地之地上物，且亦不同意被告就現有文化路160號及1
62號房屋進行合法增、修建，是原告顯未依債之本旨，提 供租賃物與被告使用。是於原告按債之本旨履行之前（即 同意將系爭建物為保存登記並加以增、修建），原告無調 整租金之權利，否則即屬權利濫用：
1、按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承 租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收 益之狀態。」民法第423條定有明文。兩造間既成立不定 期基地租賃，被告有給付租金予原告之義務，原告亦有依 債之本旨，供承租人（即被告）合理使用系爭土地建築房 屋之義務。詎本案原告於96年間取得系爭土地之所有權後 ，先向被告提起拆屋還地民事訴訟、刑事竊占案件、並一 再以檢舉違建方式（被證4），阻撓被告使用系爭土地。 系爭土地受限於面積與形狀之因素，按現行建築法及新北 市畸零地使用規則，無法重新建造房屋，被告現有之文化 路160號及162號房屋乃該地區都市計畫公布前已存在之建 物，雖未保存登記仍屬合法建物（被證3），然上開房屋 業已50幾年未翻修，早期房屋建築格局狹小，加之被告年 事已大，於居住使用上甚為不便，而依現行法令進行該房 屋之翻修，因涉及保存登記與建築執造等問題，依相關法 令須取得土地所有人即原告同意，被告為期更有效使用土 地，以及避免再度遭受原告不定期舉報拆除之危險，數次 請求原告同意被告就上開建物為保存登記並進行合法增、 修建，亦已以書面正式通知（被證6），惟原告迄今未允 諾答覆。由上亦可見，被告使用系爭土地遭受之不利益與 危險更甚於原告取得系爭土地之所有權之前，本案原告一 方面阻擾被告使用系爭土地，另方面又以出租人地位主張 調整索取高額租金，已有違誠信原則。是本件原告於同意 被告翻修系爭建物，並完成保存登記之前，原告不得請求 調整租金，否則應屬權利濫用，按民法第148條規定，原 告訴請調整租金無理由。
2、為免爭議，謹再以此書狀通知原告於文到3日內，或於下 次庭期時，回覆是否同意原告就系爭合法建物進行增1修 建，並配合辦理建物保存登記，並允諾不再恣意向相關單 位舉報拆除原告之地上物，以合於兩造間系爭不定期基地 租賃契約之本旨，請鈞院鑒核。
（三）退步言之，縱認原告得請求調整租金（假設語氣），惟城 市基地租賃之租金，按土地法第105條規定準用同法第97 條規定，應以土地之報地息百分之十為其最上限，逾此上 限之租金數額無效，再參以系爭土地之利用現狀已如上述 ，則原告主張97年至99年間租金以申報地價年息百分之十
計算調整、100年後之租金則按系爭不動產估價師鑑定之 月實質租金164,450元調整云云，不僅過苛，且悖於上開 土地法及最高法院之見解，不足採信：準照最高法院46年 度台上字855號判例、68年台上3071號判例、66年台上字 第156號判例、43年度台上字第392號判例意旨，系爭基地 租金數額之酌定，按土地法第105條準用同法第97條規定 ，不得逾土地申報總價之年息百分之10，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比，以為決定，非必達申報總地價年息百分之十最高 額。上開土地法第97條為強制規定，城市租金逾此部分之 數額即屬無效，無拘束力契約雙方當事人之效力。職是， 本案原告無視上開規定，並刻意忽略被告利用系爭止地之 現況、經濟價值及所受之利益，亦未提出鄰地租金（此部 分估價報告不合理之處，另詳下述），逕主張97年至99年 間租金以申報地價年息百分之十最高額計算調整、至於 100年以後之租金按系爭不動產估價師鑑定之月實質租金 164,450元調整云云，悖於上開土地法規定及最高法院歷 來見解甚明，不足採信。
（四）系爭估價報告核算之上地價格與月實質租金，均高於市價 行情（被證7），顯不合理，其推算過程謬誤甚眾，不應 作為鈞院酌定租金額之參考，分述如下：
1、以結論而言，系爭估價報告所推算之系爭土地月實質租金 ，高於市場行情：新北市之土地價格，經有心人士或集團 炒作牟利，致土地申報價格年年上漲，寸土寸金，惟實際 上城市土地或房屋之租金雖亦有漲幅，惟其調漲之比例與 土地價格之漲幅比例，仍形成相當差距，乃眾所週知之事 實。謹陳報系爭土地鄰近○○路0000號店面租金價格（被 證7）。上開個案若試以系爭土地之面積換算，租金合計 折約每月114,050元，惟此乃格局方正之房屋含土地之租 金價格，而系爭土地若無與鄰地合併開發，無法新建房屋 ，依常理，系爭土地之租金亦無法輿上開個案價格（包含 房地之租金價格）相提並論，足可知估價報告核算之系爭 土地（未含房屋）之月實質租金達164,450元，悖於市場 行情。估價報告既稱「租金之估價因乏類似土地租賃及收 益，爰僅採積算法。」（報告第5頁），惟報告根據「積 算法」計算出每月實質租金164,450元時，卻於報告第11 頁第14行處又以實例「文化路一段304號房地全棟出租」 ，按系爭土地面積估算之土地租金為158,700元，稱上開 月實質租金164,450元為相當云云，足見其論理前後矛盾
（既有周遭租金實例可供分析，何以仍藉口稱因乏類似土 地租賃實例無法採用「比較法」，而依其所謂之土地實質 價格與積算法分析？）。復次，系爭報告內所舉上開「文 化路一段304號房地全棟出租實例」，該建物乃4樓建物， 建物面積為358.15平方公尺，基地面積為182平方公尺， 月租金（建物含土地）每月350,000元。報告記載「…如 其土地、建物之租金分派採折半法，即土地、建物各分配 新台幣175,000元之租金（如以基地面與建物面積比例分 配租金，土地分配之租金少；如以基地值值與建物價值比 例分配租金，土地分配之租金較多）…以該基地租金為標 準，計算勘估土地之月租金約為新台幣158,700元（…） ，與前述積算法推估之月實質租金相當」（報告第11頁） 。惟估價報告報告既稱根據上開實例基地租金，尚可能因 採「基地面積與建物面積比例」分配、或採「基地價值與 建物價值比例」分配，而有所不同。惟報告未說明其依照 上開實例計算，為何未採其上開所稱依「基地面積及建物 面積比例」分配計算租金，或採「依基地價值及建物價值 比例」分配計算租金之理由，逕將上開實例全棟出租之基 地建物之租金以折半分配方式計算，並依系爭土地面積推 算出，該實例之上地月租金為158,700元，已低估上開實 例中房屋利用值之比例，此對照上開系爭土地近一樓店面 房屋含土地之租金（以系爭土地面積換算）折約114,050 元即明。足徵估價報告係企圖以上開房地占租金之不合理 比例，以計算上開實例土地租金為158,700元，陳稱與其 採「積算法」推論之月實質租金164,450元相近，益見其 因所推估之月實質租金背離市場行情，故拼湊上開論理。 尤其是上開估價報告所採實例，或是鄰地房地之租金，租 金之條件均立於建物格局方正、產權合法法無糾紛等之前 提下，始有上開價格存在，系爭土地根本無法興建格局方 正之合法建物，且建物為被告所有，單純僅土地出租之條 件，無從比擬上開上開估價報告所採實例，或是鄰地房地 之租金價格，益見估價報告係採最有利於原告之立場推算 租金。
2、估價報告認為系爭土地（不含房屋）之租金投資報酬率為 2%，顯然離譜：台北市與新北市區因土地價格飛漲、景氣 不佳等因素，房租投資報酬率呈下滑趨勢，以台北市精華 地段之東區店面，或敦化南路新光大樓之房地租金投資報 酬率介於1.5%至1.8%而論（被證8），足證估價報告認為 系爭土地（不含房屋）之租金投資報酬率應以2%計，據以 核算系爭土地月實質租金164,450元，有悖市場之經濟現
狀，明顯偏頗原告。估價報告既稱系爭土地鄰近地區住店 全棟租賃投資報酬率約2-3%（按未提出實據），且房地（ 房屋含基地）之收益資本化率高於土地（即基地出租）收 益資本化率，惟仍直接認定以房地住店「全棟」出租投資 報酬率之下限2%，推估單純基地出租之投資報酬率為2%， 據以計算出系爭土地之月實質租金為164,450元，亦欠缺 依據。況若以原告取得系爭土地之實際價格56,863,788元 （價金5000萬元，土地增值稅6,863,788元，可參見鈞院 卷附之最高法院101台上字第1644號判決）推算，估價報 告所認定之月實質租金164,450元，等同租金投資報酬比 例達3.5%，足見估價報告核算結果，確實離譜。 3、系爭土地乃形狀為三角型之零畸地、寬度及深度不足，若 未與鄰地合併開發建築，無法建築房屋，估價報告無視上 開客觀事實，逕以系爭土地若經開發後之狀況評估土地勘 估價格為93,885,000元，明顯過高，亦不合理：原告96年 間以56,863,788元買受系爭基地時，96年當時公告土地現 值總額41,662,500元（252,500元*165平方公尺），當期 申報地價總額為9,174,000元（55,600元*165），而100年 當時公告土地現值總額49,293,750元（298,750元*165） 及當期申報地價總額為9,570,000元（58,000元*165）， 因此其估價報告核算之土地價格93,885,000元明顯偏高， 不合理。按建築法第44條規定：「直轄市、縣（市）（局 ）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度 及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土 地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及 深度，不得建築。」。系爭土地為一塊形狀為三角型之零 畸地（此觀報告所附地籍圖），最大深度11公尺，最小深 度為0公尺，面臨馬路最大路寬為33公尺，按新北市畸零 地使用規則第3條規定，系爭土地之最小深度因未逾16公 尺，按上開建築法第44條規定及新北市畸零地使用規則第 3條規定，除非與鄰地合併，否則根本無法建築房屋。此 亦為估價報告所肯認，估價報告亦記載「…(四)最有效使 用分析：勘估標的三角形狀，土地深度有所不足，故宜與 鄰地合併開發使用，使建物面積適中方正，始符最有效使 用。」（報告第4頁）。估價報告明知系爭土地無法建築 任何建物，卻於系爭土地開發價格之評析，仍以系爭土地 現狀之面積與形狀、規劃可建造樓層數地上5樓，據以分 析估算土地開發單價為594,000元（報告第9頁至10頁處） ，並以加權指數45%推算系爭土地合理單價569,000元/平 方公尺、市價總價高達93,885,000元，不合理甚明。況且
，系爭土地得否與鄰地合併開發存有許多無法預期之變數 ，過程中更須投入大額開發人力、成本及時間，至今原告 並無投入相關具體之計畫及成本，僅是單純擁有土地所有 權，估價報告無視上開客觀事實，逕以上開論理推算土地 價格為93,885,000元，再依「積算法」與不合理之上地租 金投資報酬比例2%，推算月實質租金，顯然恣意附比，偏 頗原告甚明。
4、又估價報告未審究原告未能有效使用土地之緣由，逕認定 因被告係低度利用土地，故月實質租金與實際上租金之差 額全部應歸出租人，其論理過程核與事實，及土地法第97 條及最高法院歷來見解不符，殊不足採：系爭土地受限於 面積與形狀，無法單獨新建房屋，乃估價報告所肯認，足 可知系爭土地若無被告所有之系爭建物，根不可能再建造 合法建物使用系爭土地。而被告所有之上開房屋，因無法 取得原告之同意，致無法申請建築執照進行合法增、修建 ，以為更有效土地利用、又因原告數次檢舉被告所有之其 他地上物屬違建、報請相關單位請求拆除，致被告無法以 最大效益使用土地，被告以系爭建物之現況使用系爭土地 ，受限上述原因，非如估價報告所稱，乃因被告低度利用 土地所致云云。由上可知，估價報告意見與事實不符，是 估價報告於估算月實質租金後，又以：「…本件土地據原 告甲○○君所述原訂有租賃契約，租金以稻穀計算，故如 以續租情況下欲調整租金，得採「差額分配法」以求取續 租租金，即將能反映勘估土地之實質租金（或支付租金） ，與實際上原契約所訂之實質租金（或支付租金）之差額 ，…，茲依承租人就現況土地係低度利用，對租金增漲之 貢獻極其有限，故以貢獻度而言，該差額租金全部似應歸 屬出租人所有，意即依積算法推估之年實質租金勿需扣減 ，即為勘估土地之年實質租金。」云云（報告第11頁至第 12頁處），將系爭土地之租金與其估算之月實質租金間差 額不利益，歸被告承擔，顯然不可採信。又關於系爭土地 實際可利用之狀況，以及被告受限於上開因素無法有效使 用系爭基地之價值，參照前該最高法院見解，均應列為本 案酌定租金價額之基準，非僅單純以土地申報價格為考量 。估價報告置系爭土地之現狀不論，逕以系爭土地附近之 格局方正之房屋含土地之價格及租金（如報告第6頁及第1 1頁：比較標的1.新北市○○居○○路0段000號之4樓加強 磚造建物含基地、第7頁：比較標的2.新北市○○區○○ 路0段000○000號之4樓鋼筋混凝土造之建物含基地等）， 推估系爭土地價格並進而推論租金之數額，未考慮系爭基
地受限於面積及形狀等實際現況而得使用之價值（此由估 價報告載明本次估價作業不考慮建物部分及其對勘估土地 價格、租金之影響，即採土地獨立估價等語即明），亦未 考量上開土地法第97條關於城市租金酌定之上限標準，悖 於上開土地法及最高法院判例意旨，其認定之租金額，不 應作為鈞院酌定之參考標準。
（五）本案無情事變更原則適用：本件原告以民法第227條之2及 同法第422條規定為據，以情事變更與土地價格上漲等為 由，訴請調整租金云云。惟原告於96年7月30日向前地主 陳志煌及秦啟晃以債金5000萬元，土地增值稅6,863,788 元之條件，買受系爭基地時，原告應已實地勘查現場明瞭 土地使用狀況，並知悉系爭不定期基地租賃存在，以及系 爭土地之租金數額，惟原告仍願意買受土地，足可知原告 購買土地時已接受系爭土地之目前租金價格，縱使系爭土 地於99年至101年間土地申報價格上漲，惟以此段期間土 地漲幅比例，與原告購買土地之時相較，仍未有民法第22 7條之2所規定，有發生原告購買土地時所無法預料土地價 格大漲之情形（蓋系爭土地97年1月之申報地價為每平方 公尺55,600元，至99年原告提起本案土地申報地價為每平 方公尺58,000元，增值約僅為原告購買系爭土地時點之價 值4.31%），無情事變更原則適用，原告請求調整租金及 變更租金之給付種類為無理由。
（六）原告已清償之租金，不應列為本案調整之範圍內：因96年 9月1日起至100年8月31日之租金，被告分別以板橋文化路 郵局8053號、第010679號、第005730號及第014300號存證 信函檢附支票郵寄予原告（被證5），並經原告受領，足 原告不得再就已清償之租金部分執詞請求。
（七）綜上所述，衡諸被告就系爭土地之利用方式有限（受限面 積及形狀、無法獨立新建房屋、原告林通還多次無故檢舉 違建報請拆除，蓄意阻擾原告使用系爭建物外之基地部分 ），並置被告關於修建系爭160號及162號房屋之請求而不 論等情，原告於取得系爭土地產權後，既已未依債之本旨 給付，原告請求調整租金，不啻為權利濫用，縱認可調整 ，本案倘以土地法規定之最上限即按申報價格年息百分之 10，亦明顯逾被告於系爭土地之利用價值。被告業已爭土 地上居住50餘年，前地主陳志煌及秦啟晃未依土地法第10 4條規定通知被告優先承買，原告於登記為所有權人後即 陸續提起民事拆屋換地訴訟、刑事竊占案件，復於其拆屋 還地訴訟敗訴後提起本案，究其意圖無非係藉調漲高額且 不合理之租金價格，逼迫被告無力承租，達其終止租約、
收回土地之目的。原告所為，顯然有違土地法第105條、 第97條及同法第103條等規定，保護基地承租人之立法意 旨。
（八）就原告聲請調整租金事，謹就原告購買系爭土地，並向被 告所做逼迫行為，懇請鈞院做主：被告居住系爭建物已超 逾50年，因建物為未保存登記，與基地非屬同一人所有， 現原告在原地主未先行通知被告是否行使優先購買權之情 況下，逕行過戶取得基地所有權之後，即不斷以拆屋還地 、找人恐嚇威脅、檢舉違建等方式，逼迫被告搬遷（證物 ），造成被告疲於應付，無法正常生活。原告在無法達成 被告搬遷目的時，始以提請調高租金訴訟為手段，希冀被 告繳不起租金而搬遷。雖被告欲解決此問題，而提起優先 購買權訴訟，無奈法院卻以未於拆屋還地訴訟中收到買受 人即原告之買賣契約書之10日內提起訴訟（法條係規定收 到出賣人之通知）及被告主張增值稅係向稅捐機關繳納， 而謂被告非以同一條件購買（被告亦有繳納增值稅之意思 ）等理由而判決被告敗訴，讓被告深感不公平之事，莫此 為甚。被告以居住住家之意思，居住系爭建物已超逾50年 ，其建物雖在板橋區文化路上交通便利，惟其外觀已較隔 壁建物低矮老舊，且基地為狹長三角型，利用受侷限，以 其現有狀況，絕無可能通過現行消防安全檢查之法令而正 常開店，況原告不時以檢舉違建方式騷擾，一般店家係以 賺錢為目的，則絕無可能將大筆資金投入承租此種關係複 雜之不動產而自找麻煩，則原告所找之估價師之鑑價報告 取樣之樣本，為方正格局且無產權不清及糾紛之案例，不 具參考價值。又被告使用基地以住家居住為目的，自承租 到現在仍不曾變更過，開設檳榔攤只是為了要繳納高額租 金而設，且所開設之檳榔攤占系爭基地不到2坪，現禁菸 禁檳榔之意識抬頭，生意深受影響。原告於96年7月30日 向原地主以價金5000萬及負擔增值稅600多萬元購買系爭 基地，衡諸一般事理，購買數千萬之不動產，當會實地勘 查現場以明瞭該不動產使用狀況，被告已在此居住50年餘 ，原告應於易於察覺其購買後無法立即使用之現況，而又 故意不告知被告之情況下，逕行過戶，原告炒作地價之意 甚明，且原告於過戶後，即對被告提起拆屋還地、刑爭竊 占訴訟及請第三人恐嚇搬遷等行為無效後，始提出本案訴 訟，原告不以收取租金為最終目的更為明顯，其目的即在 藉以調整高額租金之手段，迫使被告無能力繳納租金而放 棄系爭土地之使用。又依民法第423條後段規定，出租人 應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。如
前所述，被告所有系爭土地上之建物，一再遭原告甲○○ 檢舉違建，除無生活品質可言，更無法有效利用系爭土地 ，為因應原告提起本訴訟後所產生之高額租金，被告擬請 求原告本於民法規定出租人保求合於使用土地之附隨義務 ，同意就系一建物辦理保存登記、修建或增建，以達建物 效利用之目的，並使被告有能力向原告繳納租金，為此， 懇請鈞院在被告完成修繕建物前，體恤被告之困境，不要 調整租金，以避免被告繳納不起高額租金，被迫搬離居住 已50年之住所而無家可住之窘境。
（九）證據：提出臺灣板橋地方法院97年2月29日96年度重訴字 第407號民事判決、臺灣高等法院98年1月6日97年度重上 字第200號民事判決、最高法院98年4月16日98年度台上字 第686 號民事判決、最高法院99年度台上字第第1699號民 事判決、臺北縣政府91年9月24日北府工使字第000000000 0號函、臺北縣政府96年8月14日北府工拆字第0000000000 號函、板橋文化路郵局98年6月1日第8053號存證信函、板 橋文化路郵局99年7月6日第010679號存證信函、板橋文化 路郵局100年8月26日第005730號存證信函、支票、板橋文 化路郵局100年8月29日第014300號存證信函、高雄地方法 院郵局102年1月3日第12號存證信函、不動產交易實價查 詢服務網（新北市○○路0000號房屋店面租金參考）、剪 報等影本為證據。
參、本院依職權調取本院98年度重訴字第216號民事卷宗，並依 聲請囑託崇德不動產估價師事務所鑑定。
肆、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市板橋區○○段0000地號土地為原告等所 共有，且被告承租系爭土地，雙方間有不定期租賃關係存在 ，前於87年間，系爭土地之原所有人陳志煌、秦啟晃曾起訴 請求調整租金，經法院判決自87年9月1日起調整為每年租金 稻谷4萬台斤等情，為被告所不爭執，並有原告提出之土地 登記謄本、臺灣板橋地方法院87年12月9日87年度訴字第996 號民事判決影本在卷可參（見本院99年度板調字第71號調解 卷），則原告上開主張自堪信為真實。雖被告抗辯原告甲○ ○對系爭土度所有之應有部分前經拍賣，由被告行使優先承 買權，業已由被告取得等語，然被告並未提出其業已取得系 爭土地所有權應有部分之證據，尚無從認被告此一抗辯為真 實，且本件原告甲○○於其為系爭土地之共有人之時間內， 提起本件訴訟，故不影響原告甲○○為本事件當事人之資格 ，合先敘明。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴 訟法第277條定有明文。按「租賃物為不動產者，因其價值 之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限 者，不在此限。」，民法第442條定有明文；又按「民法第 四百四十二條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於 租賃契約成立後有昇降者而言。」，亦有最高法院26年滬上 第4號判例可資參照。但如租賃物本身之價值於租賃契約成 立後，並無明顯昇降者，僅有小幅度波動者，亦無由當事人 請求法院予以增減租金之理由。經查，本件系爭土地前於87 年間經法院判決調整租金額時之公告地價為每平方公尺54,6 25元，而原告提起本件訴訟之99年間之公告地價則為每平方 公尺69,500元，有地價表影本在卷可參（見本院調解卷）， 漲幅約27%；而系爭土地之87年間公告現值為每平方公尺225 ,000元，99年間公告現值為每平方公尺263,750元，漲幅約 17%，二者之增減幅度均未有大幅波動；至於原告聲請本院 囑託不動產估價師評估土地價額及租金數額部分，因原告未 就87年間土地價額聲請鑑定，故無系爭土地價額增減幅度之 基準可資判斷，因不動產估價師估價基準與上開公告地價、 公告現值之基準不同，自無從依不動產估價師所估計之土地 現價與上開公告地價或公告現值比較作為判斷系爭土地價值 昇降之依據；則原告主張系爭租賃標的物價值有昇降，且有 由法院調整租金之必要一節，即非可遽採。此外，原告復未 就其所主張之上開有利於己之事實另為充足之舉證，則其請 求法院就系爭租賃標的物土地調整租金一節，即無可許。三、綜上所述，原告請求調整兩造間就前開土地之租金數額，為 無理由，應予駁回；其請求被告應依調整後之租金數額按月 給付原告，自亦為無理由，應併予駁回。又系爭土地租金既 未准予調整，則被告依原定數額給付租金，即無差額尚未給 付，原告請求被告應給付其差額，亦無理由，仍應併予駁回 。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第2項判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 11 日
民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 11 日
書記官 黃雅慧