臺灣新北地方法院民事裁定 102年度事聲字第60號
異 議 人 曾育淵
相 對 人 賴弘毅
上列異議人因債權人彰化商業銀行股份有限公司等人與債務人江
春岳等人間請求清償債務強制執行事件，對於本院司法事務官於
中華民國101 年12月21日所為本院94年度執字第29536 號裁定聲
明異議，本院裁定如下：
主 文
原裁定主文第4 項、第8 項關於相對人就甲標新北市○○區○○段○○○○地號土地（權利範圍一八九分之四）有優先承買權部分，及駁回異議人就上開土地所為優先承買之聲請與聲明異議部分均廢棄。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員 辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外， 均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法 第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關 係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書 記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程 序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為 聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之 。亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事 務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為 之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁 定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院 所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為 之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向 司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應 另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。 法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議 為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 之3 條及 第240 之4 條亦分別定有明文。本件異議人對於本院民事執 行處司法事務官於民國101 年12月21日所為94年度執字第29 536 號裁定不服，提出異議，司法事務官認其異議為無理由 ，送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予 敍明。
二、異議意旨略以：相對人賴弘毅於本院90年度執字第12476 號 執行事件，以地上建物（新北市○○區○○段00○號）所有 人身分，優先承買取得新北市○○區○○段000 ○000 地號 土地（下稱928 、929 號土地）應有部分各8/63，嗣賴弘毅
將929 號土地應有部分7/126 、1/ 63 分別贈與第三人賴呂 桂蘭、賴瑞芬，是就929 號土地，賴弘毅及賴呂桂蘭各為81 .888平方公尺（1474平方公尺×7/126 ＝81.888平方公尺） ，賴瑞芬為23.396平方公尺（1474平方公尺×1/63＝23.396 平方公尺），另928 號土地，賴弘毅為6.984 平方公尺（55 平方公尺×8/63＝6.984 平方公尺），上開面積合計為194. 156 平方公尺，然上開建物面積為106.48平方公尺（第一層 土地96.84 平方公尺＋騎樓9.64平方公尺＝106.48平方公尺 ），而相對人賴弘毅與第三人賴呂桂蘭、賴瑞芬就928 、92 9 號土地持分，合計為194.156 平方公尺，已大於上開建物 本身占用土地面積106.48平方公尺，故相對人於本件執行事 件，不可再就拍賣之甲標928 號土地（應有部分4/189 ）行 使具物權效力之優先購買權。執行法院將上開建物建築總面 積202.79平方公尺，全部當作占用土地面積計算，此有錯誤 ，應予更正，為此，提起本件異議，請求撤銷相對人賴弘毅 就928 號土地之優先承買權等語。
三、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449 條第1 項規定之限制。基地出賣時，地上 權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出 賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以 登記之先後定之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購。民法第425 條之1 第1 項、 土地法第104 條第1 項、第34條之1 第4 項前段分別定有明 文。又土地法第34條之1 第4 項所定之共有人優先承購權， 僅有債權之效力，非如同法第104 條所定之優先購買權具有 相對的物權之效力，故基地承租人此項優先購買權，應優先 於共有人之優先承購權（最高法院68年台上字第3141號判例 、92年度台上字第396 號判決意旨及68年度第5 次民事庭會 議決議參照）。經查，本件本院94年執字第29536 號債權人 彰化商業銀行股份有限公司等人與債務人江春岳等人間清償 債務強制執行事件，執行法院就債務人江春岳所有土地區分 甲標、乙標、丙標等3 標進行拍賣，甲標標的為928 、929 號土地（權利範圍各為4/189 ），並於97年1 月9 日進行第 一次拍賣，拍賣結果：甲標由第三人黃張寶桂出價新台幣5, 410,000 元拍定。而因相對人賴弘毅名下所有新北市○○區 ○○段00○號建物（下稱系爭建物，門牌號碼為新北市○○ 區○○○路00號）坐落於928 、929 號土地，即以地上建物
所有權人身分主張對甲標之928 號土地（應有部分4/189 ） 有優先承買權，就甲標929 號土地（應有部分4/18 9）則為 拋棄優先承買權之意思表示，有本院民事執行處98年7 月27 日執行筆錄在卷可稽（見執行卷卷㈣）。而查相對人賴弘毅 前曾於另件本院90年度執字第12476 號強制執行事件拍賣該 事件之債務人張江春暖所有928 、929 號土地之應有部分各 8/63 時 ，主張應優先承買權，並經本院96年度訴字第148 號、台灣高等法院96年度上易字第796 號確定判決於理由中 認定相對人賴弘毅依土地法第104 條第1 項之規定，對上開 張江春暖所有928 、929 號土地之應有部分8/63有優先承買 權，且優先於該事件之對造即異議人等人之928 號土地共有 人身分之優先承購權，有上開判決書影本暨確定證明書在卷 可稽（見執行卷卷㈢）。是相對人就928 號土地基於基地承 租人之身分所具有物權效力之優先承買權，其效力優先於異 議人等共有人所具僅有債權效力之優先承買權，固堪認定。四、惟按土地法第104 條第1 項規定旨在使基地與基地上之房屋 合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租 人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。 有最高法院65年台上字第530 號判例要旨可參。故所謂基地 出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，除該基地有不 能分割之情形外，承租人之優先承購權，應限於承租土地上 所興建之建物坐落範圍內之基地，亦有司法院（72）廳民二 字第0109號函可參照。是於出售之土地面積大於承租人承租 土地所建房屋所占用土地之面積時，如承租人及土地共有人 均主張行使優先承買權時，應由承租人於承租土地所建房屋 占用土地之面積範圍內，由承租人與共有人保持抽象之共有 關係，此有臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類 提案第17號討論意見與研討結果可資參照。
五、本件相對人所有之系爭建物坐落之基地為928 、929 號2 筆 土地，又該建物為二層樓磚造，第一層面積為96.84 平方公 尺、第二層面積為96.31 平方公尺、騎樓面積為9.64平方公 尺，總計202.79平方公尺，有建物登記謄本可證（見執行卷 卷㈣），是系爭建物所占用土地之面積，應僅有106.48平方 公尺（計算式：第一層面積為96.84 平方公尺＋騎樓面積為 9. 64 平方公尺＝106.48平方公尺），而非202.79平方公尺 ，執行法院以系爭建物總面積202.79平方公尺作為相對人承 租土地之面積，已有未合。其次，系爭建物坐路之土地有2 筆，其中占用928 號土地之面積為何未經查明，則相對人賴 弘毅前於另件本院90年度執字第12476 號強制執行事件所優 先承買張江春暖所有928 號土地之應有部分8/63，折算面積
為6.98平方公尺（計算式：55平方公尺×8/63＝6.98平方公 尺），是否已逾系爭建物坐落928 號土地之面積亦不明，此 攸關相對人得否再就本件甲標928 號土地應有部分4/189 行 使優先承買權，及異議人就上開標的是否已全無優先承買權 ，宜由執行法院囑託地政機關測量查明。是原裁定逕以相對 人前於本院90年度執字第12476 號強制執行事件優先承買張 江春暖所有928 、929 號土地之應有部分，加上本件甲標92 8 號土地之應有部分後，折算之面積合計為193.64平方公尺 ，小於系爭建物登記謄本所載建物之總面積為202.79平方公 尺，而認定相對人就甲標928 號土地（權利範圍4/189 ）有 優先承買權，並駁回異議人就此標的優先承買之聲請及此部 分之異議，尚有未洽。
六、從而，異議人指摘原裁定此部分不當，求予廢棄，非無理由 ，應就此部分廢棄原裁定，發回本院民事執行處更為適法之 處理。
七、依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3項 ，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 25 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元整。
中 華 民 國 102 年 4 月 25 日
書記官 張美玉