臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第1879號
原 告 王雅平
訴訟代理人 余樹田律師
複 代理人 江元智
被 告 陳鐘聲
訴訟代理人 江宜臻律師
吳 麒律師
複 代理人 柯政延律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國102年3月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬陸仟柒佰元，及自民國一０一年八月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣伍拾壹萬陸仟柒佰元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國100年11月28日買受被告所有門 牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號2樓之14房屋（ 下稱系爭房屋）及其坐落土地應有部分，並已辦畢所有權移 轉登記。嗣原告於101年3月委請包商進行整修裝潢工程時， 始發現系爭房屋天花板嚴重鋼筋外露，遂委請錸發科技實業 有限公司（下稱錸發公司）進行氯離子含量測試，結果發現 系爭房屋左側柱、天花板之水溶性氯離子含量為每立方公尺 3.367公斤、4.884公斤，遠超過國家標準。上開瑕疵致使住 居安全堪慮，經委請工程專業人員估價（下稱系爭報價單） ，修補費用為新臺幣（下同）147萬8,621元，爰依民法第 359條規定請求減少買賣價金147萬8,621元等語。並聲明： ㈠被告應給付原告147萬8,621元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告前曾於系爭房屋居住30年，系爭房屋結構 良好，被告從未聽聞氯離子含量過高，且不知系爭房屋氯離 子含量過高（即俗稱之「海砂屋」）。㈡原告所提出錸發公 司試驗報告（下稱系爭試驗報告），乃原告自行送驗，並未 會同被告前往現場採樣，而系爭試驗報告中，系爭房屋前隔 間柱之水溶性氯離子含量僅為每立方公尺0.082公斤，小於
國家標準之每立方公尺0.3公斤，可知並非系爭房屋全部結 構均有氯離子含量過高之情形，且縱有氯離子含量過高之情 形，並非必然會造成結構上之損害，而系爭房屋是否因此而 達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，尚需就 鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中 性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷 始能認定，並應審酌該瑕疵是否可經由補強及防蝕處理等方 法修復之。㈢對於減少價金之請求，為兼顧買賣雙方之利益 與損失，應以系爭房屋當時之買賣價金與系爭房屋因瑕疵而 減少之剩餘價值相比較，以為計算之標準，而非以填補因系 爭房屋之瑕疵所受有之損害，而主張以代回復原狀之費用， 故原告之主張於法自有未合。㈣退步言之，縱認原告就修補 費一事得有所請求，而被告負有回復原狀之義務，然費用之 求償應僅限於必要費用之支出，即必須與回復原狀具有緊密 之關連。惟一般針對鋼筋外露之結構補強維修工程，應是將 鬆脫混凝土敲落後對鋼筋進行除鏽，再以有保護鋼筋、防鏽 等功能之塗料進行修補工程，而系爭報價單中之工項均未見 類似修補之工項，反而有「地坪七里石防水工程」、「地坪 60×60拋光石英磚」、「地坪埋設鐵條灌混凝土」等項目， 顯係一般為房屋裝潢所為之施工費用，並非針對天花板鋼筋 外露及建物結構進行修補之費用。原告所請求以代回復原狀 之費用147萬8,621元，係與回復原狀毫不相干的裝潢費，原 告請求之費用並不合理，應限於回復原狀所生之必要費用， 即臺北市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）建 議方式補強之修復費用51萬6,700元。㈤再退步言之，縱認 原告得請求147萬8,621元之修補費，惟應扣除折舊部分，系 爭房屋為鋼筋混凝土造，依固定資產耐用年數表，其耐用年 數為50年，系爭房屋建造完成迄今已34年，以每年折舊50 分之1計算，折舊後之金額為74萬3,950元等語置辯，並聲明 ：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請宣告免為 假執行。
三、原告主張伊於100年11月28日買受被告所有系爭房屋及其坐 落土地應有部分，並已辦畢所有權移轉登記之事實，業據原 告提出房地產買賣契約書為證（本院卷第5頁至第13頁）， 且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張系爭房屋氯離子含量過高，遠超過國家標準，此 嚴重瑕疵致使住家安全堪慮，經委請工程專業人員估價，修 補費用為147萬8,621元等情，則為被告所否認，並以前詞置 辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭房屋是否有氯離子含量過 高，超過國家標準，而具有欠缺通常效用及價值之瑕疵？㈡
原告得否請求減少價金及其數額為若干？茲分述如下： ㈠系爭房屋是否有氯離子含量過高，超過國家標準，而具有欠 缺通常效用及價值之瑕疵？
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項 本文、第2項分別定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於 物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 （最高法院73年台上字第1173號判例參照）。 ⑵查系爭房屋經本院函囑臺北市建築師公會鑑定，取樣3件為 「硬固混凝土氯離子含量」測試結果，認定系爭房屋混凝土 氯離子含量檢測均已超過現行之「中國國家標準CNS 3090」 之規定，氯離子含量分別為每立方公尺0.435公斤、1.527公 斤、3.956公斤，超出合格值每立方公尺0.3公斤甚多，足見 系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高，不符現行國家標準值 之問題存在，而足以影響系爭房屋之結構及居家安全，衡諸 通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟其房屋之結構 仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品 質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全， 應認系爭房屋係屬有重大瑕疵。
⑶被告雖抗辯系爭房屋縱有氯離子含量過高之情形，並非必然 會造成結構上之損害等語。惟查鋼筋混凝土氯離子含量過高 ，對鋼筋表面的保護性鈍化膜開始破壞，接著鋼筋開始腐蝕 膨脹，造成混凝土之隆起、龜裂與剝落，乃至結構及安全之 影響，系爭房屋使用年限減少等，皆隨時間經過而造成，況 系爭鑑定報告檢視結果指出：「部分柱產生垂直裂縫，鋼筋 保護層隆起、龜裂、剝落及鋼筋銹蝕現象」「部分梁沿下層 鋼筋位量產生水平裂縫，鋼筋保護層有隆起、龜裂、剝落及 鋼筋銹蝕現象」「大部分頂版底部皆有局部鋼筋保護層鼓起 、剝落及鋼筋侵蝕外露現象」，難謂對於系爭房屋結構尚無 影響，是被告所辯不可採。
㈡原告得否請求減少價金及其數額為若干？
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項 本文、第2項分別定有明文。又出賣人之物之瑕疵擔保責任 ，無論係因法律規定或特別約定而生，均係指物之出賣人對
於買受人擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人 時，無瑕疵或具有其保證之品質而言。而民法第373條所稱 之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起，移 轉於買受人。再者，出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一 種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為 必要（最高法院47年台上字第1655號判例、89年度台上字第 1538號裁判要旨參照）。
⑵查系爭房屋具有欠缺通常效用及價值之重大瑕疵，已如上述 ，被告自應負瑕疵擔保責任，且此瑕疵擔保責任係屬法定責 任，不以被告於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，或 明知而隱瞞為要件，是縱被告就系爭房屋為海砂屋並不知情 ，仍應負其瑕疵擔保之責任。是原告依民法第359條規定， 請求減少價金，於法即無不合。
⑶又按房屋氯離子含量超過國家標準之瑕疵，其交易價格較無 該瑕疵之房屋為低，且較難出售，為眾所週知之事實。系爭 房屋既存在氯離子含量過高之瑕疵，除已造成鋼筋保護層隆 起、剝落及鋼筋銹蝕外露等影響結構安全外，依系爭鑑定報 告書，系爭房屋須經補強修復後，始得恢復原有之正常使用 情形，是其交易價格必較正常房屋價格低，此部分應屬出賣 人即被告所應擔保者。而系爭鑑定報告書認為，系爭房屋建 議採用外加電流法鋼筋陰極防蝕工法，依照採用公共工程技 術資料庫工料分析數據，並參酌市場價格，此修補方法之修 復費用約51萬6,700元。
⑷本院審酌系爭鑑定報告書之鑑價內容，已將補強修復方法詳 細記載，就系爭房屋修補費用各項項目、計算方法亦詳細計 列，此鑑定結果實屬可採且適宜作為減少價金之參考依據， 是本院認為原告所能請求系爭不動產價金減少之金額，以系 爭鑑定書所載51萬6,700元為適當，逾此範圍則無理由。 ⑸被告雖抗辯對於減少價金之請求，應以系爭房屋當時之買賣 價金與系爭房屋因瑕疵而減少之剩餘價值相比較，以為計算 之標準，而非以填補因系爭房屋之瑕疵所受有之損害，而主 張以代回復原狀之費用等語。惟按除去或減少瑕疵對系爭房 屋影響之費用，應為價值減損之最低估算基準，買受人如能 證明瑕疵所減少之價額超過必要之修復費用時，就其差額， 仍得請求（最高法院77年度第9次民事庭會議決議要旨參照 ）。查原告未提出實證證明瑕疵所減少之價額超過必要之修 復費用，是原告得請求減少價金之數額，應以系爭房屋之修 復費用為適當，故被告所辯不可採。
五、綜上所述，原告依民法第359條所得請求減少之價金應為51 萬6,700元。原告請求被告應將減少之買賣價金返還，雖未
表明法律依據，惟適用法律係法院之職權，被告就減少價金 51萬6,700元部分，其受領之法律上原因已不存在，且致原 告受有損害，核屬不當得利。從而，原告依民法359條、第 179條規定，請求被告應給付51萬6,700元及自民事起訴狀繕 本送達翌日即101年8月2日（本院卷第30頁）起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許，至逾 此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 4 月 2 日
民事第二庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 4 月 2 日
書記官 鍾惠萍