臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第八一三號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
右當事人間請求履行契約等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠確認原告與被告間於民國八十五年十一月二十二日訂立之買賣契約法律關係不 存在。
㈡被告應將坐落在台北縣三峽鎮○○段大埔小段一八六之三地號內，面積四六． 二八四坪之房屋拆除回復原狀返還原告。 ㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
原告於八十三年十月二十三日買受坐落在台北縣三峽鎮○○段大埔小段一八六之 三地號之土地，並於八十四年六月二日依土地法第三十四條之一規定為公告，而 被告侵占原告所有之系爭土地建造樓房，於八十五年十一月二十二日經與原告協 商訂立不動產買賣契約。查依上開不動產買賣契約之約定，買賣總價款為新台幣 （下同）三百二十四萬元，被告於簽約時雖有給付原告一百萬元，惟就於八十五 年十一月三十日以前以二個月期票支付二百零七萬八千元為第二次付款之約定， 在屆期時竟避不見面，不履行契約，拒不交付價款，原告因之於八十五年十二月 二十日以存證信函催告被告交付第二期價款，並表示要沒收定金及返還土地，亦 遭被告置之不理。原告嗣又於八十九年十二月十五日聲請對被告核發支付命令， 被告仍不付款竟又對之聲明異議。被告既違反兩造間買賣契約第十條「本約簽訂 後，倘甲方（指被告）不買或不按約定付款時，願將既付價款全部由乙方（即原 告）無條件沒收抵作違約金外，並即解除本約」之約定，未按約定付款，則原告 認兩造於八十五年十一月二十二日所簽訂之不動產買賣契約書已不存在，則原告 自可依民法第二百四十九條之規定沒收定金，並依同法第二百五十九條規定，請 求被告將土地上之房屋拆除回復原狀，返還原告。三、證據：提出土地實測圖、不動產買賣契約書、存證信函、所有權移轉契約書、增 值稅繳款書（以上均影本）、土地登記謄本等件為證。乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
查原告就系爭土地在未正式辦好土地所有權移轉登記手續前即儼然以地主身分自 居，自八十四年十一月起至八十五年十一月間，除用口頭表示外，並前後三次以 郵局存證信函威脅恫嚇被告及其地使用系爭土地者共十一人需向其購買系爭土地 ，否則將以侵占論並將訴請拆屋還地，被告遂於八十五年十一月二十二日訂立土
地買賣契約，同時並交付第一次價款一百萬元，而依據前開買賣契約第四條約定 ，原告應於收到第一次付款同時交付被告辦理移轉登記所需之各項證件，當時並 言明被告收到各項證件後才交付第二次地價款給原告，然時至今日已有四年半， 被告亦曾於八十六年五月五日以存證信函通知原告交付上開證件，原告亦始終未 能交付，已違約在先，被告自無需交付第二次地價款。況兩造在契約中已約定應 於八十六年三月三十一日以前完成本件交易，然系爭土地之所有權人目前仍為原 地主即訴外人陳醮等四十一人，並無法過戶予原告，原告竟稱被告侵占其土地搭 蓋違建，顯非事實，被告在系爭土地之現有房屋係合法興建，且亦有向土地所有 權人之代表陳金財等人承租並按期給付租金在案，原告既非系爭土地之所有權人 ，有何資格稱被告侵占其土地，並要求被告拆屋還地。再者，原告自己違約在先 卻又片面聲稱其與被告訂立之不動產買賣契約法律關係不存在，顯非合理，除非 係被告自己放棄不買，否則兩造買賣契約之效力仍應繼續存在。三、證據：提出不動產買賣契約書、存證信函、土地登記謄本、稅捐稽徵處函文、租 金收據、租地契約、遺產稅免稅證明書（以上均影本）等件為證。 理 由
一、查本件原告原聲請核發支付命令之請求之標的係依買賣契約請求被告給付買賣價 金二百零七萬八千元，嗣經被告於法定期間聲明異議，則原告支付命令之聲請依 法視為起訴，而在本院行第一次言詞辯論期日前，原告變更其起訴聲明為確認原 告與被告間於八十五年十一月二十二日訂立之買賣契約法律關係不存在，及被告 應將坐落在台北縣三峽鎮○○段大埔小段一八六之三地號內如附圖所示部分面積 四六．二八四坪之房屋拆除回復原狀返還原告，是其所為訴之變更不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，自應 准許之，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：其於八十三年十月二十三日買受坐落在台北縣三峽鎮○○段 大埔小段一八六之三地號之土地，並於八十四年六月二日依土地法第三十四條之 一規定為公告，而被告侵占原告所有之系爭土地建造樓房，於八十五年十一月二 十二日經與原告協商訂立不動產買賣契約。查依上開不動產買賣契約之約定，買 賣總價款為三百二十四萬元，被告於簽約時雖有給付原告一百萬元，惟就於八十 五年十一月三十日以前以二個月期票支付二百零七萬八千元為第二次付款之約定 ，在屆期時竟避不見面，拒不交付價款，原告因之於八十五年十二月二十日以存 證信函催告被告交付第二期價款，並表示要沒收定金及返還土地，亦遭被告置之 不理。原告嗣又於八十九年十二月十五日聲請對被告核發支付命令，被告仍不付 款竟又對之聲明異議。被告既違反兩造間買賣契約第十條之約定未按約定付款， 則原告認兩造於八十五年十一月二十二日所簽訂之不動產買賣契約書已不存在， 則原告自可依民法第二百四十九條之規定沒收定金，並依同法第二百五十九條規 定，請求被告將土地上之房屋拆除回復原狀返還原告，爰訴請判決如聲明所示等 語。被告則以：其雖有在系爭土地搭蓋建物，然此係向土地所有權人之代表陳金 財等人所承租，原告就系爭土地在未正式辦好土地所有權移轉登記手續前即儼然 以地主身分自居要求被告與之訂立買賣契約，被告遂於八十五年十一月二十二日 訂立土地買賣契約，同時並交付第一次價款一百萬元，而依據買賣契約第四條約
定，原告應於收到第一次付款同時交付被告辦理移轉登記所需之各項證件，然時 至今日已有四年半，原告始終未能交付，已違約在先，被告自無需交付第二次地 價款。況兩造在契約中已約定應於八十六年三月三十一日以前完成本件交易，然 系爭土地之所有權人目前仍為原地主即訴外人陳醮等四十一人，並無法過戶予原 告，原告既非系爭土地之所有權人，有何資格稱被告侵占其土地，並要求被告拆 屋還地。再者，原告自己違約在先卻又片面聲稱其與被告訂立之不動產買賣契約 法律關係不存在，顯非合理，除非係被告自己放棄不買，否則兩造買賣契約之效 力仍應繼續存在等語資為抗辯。
三、按，確認之訴之確認利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位 有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（二 十七上三一六、五十二臺上一二四○判例意旨可資參照）。又按，「被上訴人承 買上訴人之某處田三塊，縱於價金之支付應負遲延責任，依民法第二百五十四條 之規定，亦須上訴人定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約 。上訴人既未主張此項解除契約之要件業已具備，並曾為解除之意思表示，即不 得謂其買賣契約已失效力」（最高法院三十年上字第二八三六號判例意旨亦資參 照）。且按，「債權人依民法第二百五十四條規定履行給付之催告，倘其所定之 期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契 約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相 當期間後，契約即當然解除。此與債權人之催告所定履行期日為相當，附有以履 行期屆滿債務人仍不履行債務為條件，解除契約發生效力之意思表示之情形並不 相同」（最高法院八十七年台上三○七二號判決意旨參照）。四、經查，原告於八十五年十一月二十二日就系爭土地與被告所簽訂之前開買賣契約 ，業已因當事人雙方意思表示一致而成立生效，有買賣契約書一份為證，兩造對 之均不爭執，堪信為真正。茲本件兩造所爭執之要旨在於系爭買賣契約是否已因 被告拒不給付原告第二期款而使該買賣契約之法律關係不存在，是本件自有確認 之利益，合先敘明。又原告雖主張被告未依前開買賣契約之約定支付第二期款， 有違買賣契約第十條之約定，且於八十五年十二月二十日所寄發之存證信函中已 表明要沒收定金及返還土地，故系爭買賣契約已不存在等語。惟查，依原告所提 出之前開存證信函，其中係載明「倘台端仍不依約期日交付地價，視為放棄買 賣權論，無奈按契約第十條規定處理，依民法第二百四十九條規定沒收第一次所 交價款一部新台幣壹佰萬元，同法第二百五十九條回復土地空地原狀，同法第二 百六十條請求因此買賣所生損害．．．」等字樣，而兩造間買賣契約第十條則係 約定「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙 方無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本約。如乙方不賣或照約履行應盡義務 時，亦應將已收價款如收退還與甲方外，另加賠償所收價同額之損害金與甲方後 ，本約方得解除．．．」，是依契約第十條之約定僅係兩造取得契約解除權之條 件，惟當事人之一方是否為解除權之行使，仍應向他方以意思表示為之，否則將 使法律關係陷於不明確之狀態，是原告在前開存證信函中既僅表示「無奈按契約 第十條規定處理」，惟究係如何處理既未加以表示，尚難認係所謂行使解除權之 意思表示，是兩造間於八十五年十一月二十二日訂立之買賣契約仍屬存在，故原
告請求確認該買賣契約之法律關係不存在為無理由，不應准許。五、復按，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生 效力，為民法第七百五十八條所明定。所謂登記，係指地政機關將物權取得、設 定、喪失及變更之事項，登載於其所掌之土地登記簿而言。經查，依原告所提出 之系爭土地之土地登記謄本，系爭土地之所有權人係陳醮等五十人，有土地登記 謄本在卷可按，縱原告提出其在報紙所為公告、土地所有權狀、印鑑證明、增值 稅繳款書等件以證明其為土地所有權人，惟原告既不能證明已經就系爭土地辦理 所有權移轉登記完畢，即尚難謂其已合法取得系爭土地之所有權，是原告本於系 爭土地所有權人之地位請求被告拆屋還地，即難謂為有理由。況縱認原告確為土 地所有權人，惟原告與被告就系爭土地所簽訂之買賣契約既仍有效存在，則被告 占有系爭土地自屬有權占有，故原告訴請被告拆屋還地亦屬無理由，併此敘明。六、綜上所述，兩造間就系爭土地所簽立之系爭買賣契約既仍有效存在，是原告訴請 確認其與被告間於八十五年十一月二十二日訂立之買賣契約法律關係不存在，不 應准許，應予駁回。又系爭土地之土地所有權登記名義人既非原告，自難認原告 已合法取得系爭土地之所有權，是原告訴請被告拆屋還地，自無理由，亦應駁回 。再原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均無礙 於本件判決結果之認定，自無庸一一加以論述，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 九 月 二十四 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B法 官 王士珮
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 九 月 二十八 日~B法院書記官 尤秋菊