臺灣基隆地方法院民事判決 101年度訴字第362號
原 告 互榮利業有限公司
法定代理人 洪錦榮
訴訟代理人 胡盈州律師
許世正律師
被 告 同成實業股份有限公司
法定代理人 陳美曄
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國102年4月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○地號土地上、門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○弄○○號之建物拆除，並將上開建物占用之土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒佰壹拾柒萬捌仟柒佰伍拾元，並自一百零二年四月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百零一年六月二十日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬壹仟柒佰柒拾捌元。
訴訟費用新臺幣伍萬叁仟零貳拾柒元由被告負擔。本判決第一項及第二項於原告分別以新臺幣壹佰柒拾肆萬叁仟元及新臺幣貳佰叁拾玖萬叁仟元為被告供擔保後，得為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事 訴訟法第386條所列各款情形，依民事訴訟法第385條第1項 前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：
（一）坐落基隆市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地） 乃原告所有，原告於民國88年9月1日與被告訂有土地租用 契約（下稱系爭租賃契約）將系爭土地出租與被告，租賃 期間自88年9月1日起至104年8月31日止，第1年租金租金 為新臺幣（下同）2,786,000元（營業稅外加），之後租 金則按行政院主計處公布之房屋租賃物價指數逐年調整。 嗣由被告於系爭土地上興建基隆市○○區○○段0000○號 即門牌號碼基隆市○○區○○路00巷0弄00號建物（下稱 系爭建物）。然被告自100年9月起已繼續2期未繳付租金 ，原告於101年6月18日以存證信函向被告催告請求給付租 金及終止系爭租賃契約，被告業已於同年月19日收受該存 證信函。依系爭租賃契約第11條約定：「租用期間，乙方 （即被告公司）如有怠納租金或所交付之租金支票退票經 甲方（即原告）催繳未予理會…，甲方得將本契約解除，
同時所受損失得向乙方請求賠償…。」，原告復以民事起 訴狀繕本之送達作為終止系爭租賃契約之意思表示之送達 ，該民事起訴狀繕本已於102年4月10日送達被告，系爭租 賃契約業已合法終止，被告已無繼續占有系爭土地之正當 權源。又依系爭租賃契約第7條約定：「…。若因乙方之 違約致土地遭甲方終止租約收回，或租期屆滿而未續租， 乙方均不得要求甲方支付地上物補償費。惟地上物屬乙方 所有，需於停租後三個月內遷移，三個月後由甲方處分， 乙方不得異議」，為此本於民法第767條之規定，請求被 告拆除系爭建物，並將系爭建物占用之系爭土地返還原告 。又被告承租系爭土地，依約應於每月15日給付租金，然 被告自93年10月起，即以營運不佳、財務困難為由，每月 均未依約繳足租金，至系爭租賃契約終止前尚積欠原告租 金共7,178,750元，此部分亦得請求被告依約給付。另系 爭租賃契約終止後，被告之系爭建物無權占有系爭土地， 原告因此無法使用系爭土地，而受有相當租金之損害，被 告則有相當租金之利益，故原告另依不當得利之法律關係 ，請求被告自101年8月起至返還占用系爭土地之日止，按 月給付相當於租金之損害金243,775元。（二）基於上述，並聲明：
1、被告應將坐落基隆市○○區○○段000地號土地上、門牌 號碼基隆市○○區○○路00巷0弄00號建物拆除，將占用 之系爭土地返還予原告。
2、被告應給付原告7,178,750元，並自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自101年8月 起至返還占用系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金 之損害金243,775元。
3、願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張被告未依約給付租金，經原告定期催告後仍未為 給付，原告乃為終止契約之意思表示，是被告以其所有門 牌號碼基隆市○○區○○路00巷0弄00號建物占有原告所 有系爭土地之事實，業據原告提出土地租用契約書、土地 及建物登記第二類謄本、租金收入明細表（含稅）、租金 計算書、基隆和平島郵局第17號、台北8支郵局第180號存 證信函暨掛號郵件收件回執等件影本為證，被告未於言詞 辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，是原 告主張之前開事實，堪信為真實。
（二）按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人 時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到， 係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可 瞭解其內容之客觀之狀態而言。最高法院著有58年台上字 第715號判例參照。故若表意人以書信為意思表示（或意 思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕 接收，或相對人已受郵局通知往取書信，該書信既已達到 相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，依上 說明，應認為已達到而發生效。（最高法院86年度台上字 第628號裁定意旨參照）。次按所有權人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者， 得請求除去之，民法第767條定有明文。經查，本件原告 定期催告被告給付租金，並以台北8支郵局第180號存證信 函對被告為終止契約之意思表示，業經被告於101年6月19 日受領，此有存證信函暨掛號郵件收件回執在卷可稽，依 上開說明，應認上開終止系爭租賃契約之意思表示業已達 到被告。從而，原告主張系爭土地為原告所有，系爭租賃 契約既經原告合法終止，被告所有系爭建物占用原告所有 系爭土地，復未能舉證證明有何占有使用之正當權源，即 屬無權占有，原告本於所有權人之地位，依前述規定，請 求被告將所有之系爭建物拆除，並將上開所占用之系爭土 地返還予原告，於法即屬有據，應予准許。
（三）復按承租人應依約定日期支付租金，而於租賃契約終止前 已發生之租金給付義務，不因契約終止致有所妨礙。是原 告主張終止系爭租賃契約前，被告尚積欠租金7,178,750 元，此有租金收入明細表（含稅）、租金計算書在卷可稽 ，依系爭租賃契約請求被告為租金給付，且就租金義務之 給付部分，原告請求並自起訴狀繕本送達之翌日即102年4 月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自屬有據 ，應予准許。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返 還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最 高法院61年臺上字第1695號判例參照）。而建築基地之租 金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，所 謂土地及其建築物之總價額，關於土地價額指法定地價， 建築物價額則指該管縣市地政機關估定之價額，土地所有 權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條 例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價 時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價
，未自行申報地價者以公告地價80％為其申報地價，土地 法第97條第1項、第105條、第148條、土地施行法第25條 、平均地權條例第16條分別定有明文。至於土地公告現值 ，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、 地目、地價等級，經常調查地價動態及市場，每年編製之 土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者，除 在舉辦規定地價或重新規定地價之當年，以公告地價為公 告土地現值外，土地之法定地價與公告現值並不相同，此 觀諸平均地權條例第46條、平均地權條例施行細則第64條 規定即明。故不得以土地公告現值視為土地法定地價，要 無疑義。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院 68年臺上字第3071號判例參照）。本件兩造間無任何法律 關係，被告所有之系爭建物占用原告所有之系爭土地，即 屬無權占有，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害 ，依上開判例意旨，自應返還其利益。本院審酌系爭土地 ，地目為建、使用分區及使用地類別均為空白，尚屬交通 便利、經濟繁榮之地段，認以系爭土地申報地價年息5％ 計算相當租金之不當得利為當，而系爭土地之101年公告 地價為每平方公尺9,300元，此有土地登記第二類謄本在 卷可稽，又被告所有之系爭建物占用系爭土地之面積為56 2平方公尺。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被 告應給付原告自終止租賃契約之翌日即101年6月20日起至 返還土地之日止，按月給付21,778元【計算式：9,300元/ ㎡×562㎡×5％÷12個月＝21,778元，元以下四拾五入】 之相當租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求則無理由，應予駁回。
五、綜上，原告依民法第767條及第179條之規定，請求(一)被告 應將坐落基隆市○○區○○段000地號土地上、門牌號碼為 基隆市○○區○○路00巷0弄00號建物拆除，將占用之土地 返還予原告。(二)被告應給付原告7,178,750元，並自起訴 狀繕本送達之翌日即102年4月10日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自101年6月20日起至返還占用系爭土地之 日止，按月給付原告相當於租金之損害金21,778元，為有理 由，應予准許，逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。六、本件原告陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之 主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
民事庭法 官 蔡聰明
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
書記官 陳忠賢
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