臺灣臺北地方法院民事簡易判決 102年度北簡字第1150號
原 告 陳惠華
訴訟代理人 盧穩竹律師
被 告 蔣貽鈞
訴訟代理人 谷棣
被 告 傅文程
上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國102 年4 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告傅文程應給付原告新臺幣叁拾伍萬元，及自民國一百零二年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元由被告傅文程負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告傅文程以新臺幣叁拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴主張被告蔣貽鈞委由傅文程代 理與其簽定買賣同意書，依買賣同意書之約定請求被告蔣貽 鈞返還訂金新臺幣（下同）35萬元等情，嗣於言詞辯論期間 追加傅文程為被告，備位主張如被告傅文程為無權代理，依 民法第110 條規定請求其賠償原告35萬元等情（見本院卷第 21、22頁），均係基於同次買賣行為所生之糾紛，訴訟及證 據資料得相互援用，應屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規 定，原告所為訴之變更追加，均應予准許。
二、原告主張：
（一）原告於100 年間於591 網頁上看見新北市○○區○○路0 段000 巷0 弄0 號3 樓房屋及坐落土地（下稱系爭房屋） 欲出售之消息，網頁下方聯絡人為被告傅文程，即系爭房 地所有權人被告蔣貽鈞委託被告傅文程出售，原告因有意 購買遂向被告傅文程聯絡接洽。於100 年11月9 日被告傅 文程代理被告蔣貽鈞予原告簽立買賣同意書（下稱系爭同 意書），議定系爭房地總價款520 萬元，原告並當場簽立 20萬元即期支票交予被告傅文程收受作為訂金，約明雙方 將於100 年11月19日至代書處簽訂正式買賣契約及用印， 如買方逾期不買則買賣作廢、訂金沒收，賣方不賣則訂金 加倍退還。詎料於100 年11月19日屆至時，被告傅文程竟 告以因被告蔣貽鈞未回國，希望延至100 年12月簽約，嗣
於100 年12月又以相同理由希望延至101 年1 月，至101 年1 月時再以相同理由推拖，數月後原告認被告根本無履 約誠意，只得於101 年6 月28日向被告傅文程寄發存證信 函，請求依約返還2 倍訂金即40萬元，經被告傅文程於 101 年6 月29日合法收受。其後經原告查詢系爭房地之登 記謄本、異動索引後始知，被告蔣貽鈞於96年8 月2 日取 得系爭房地所有權後，雖於100 年11月9 日委請被告傅文 程代理與原告簽立買賣同意書，然被告蔣貽鈞又於101 年 1 月19日將系爭房屋另行買賣過戶予第三人東村建設股份 有限公司（下稱東村建設公司），足認被告蔣貽鈞於簽立 買賣合約書後片面違約，且其代理人被告傅文程所述被告 蔣貽鈞人在國外無法簽約云云顯係胡扯，應認可歸責於被 告之事由致本件買賣契約無法履行。
（二）先位主張依被告蔣貽鈞聲明異議狀陳明系爭房地係由其母 親谷棣委託被告傅文程代為出售，即被告傅文程代理被告 蔣貽鈞尋覓買家，自屬有權代理，被告傅文成於100 年11 月9 日代理被告蔣貽鈞就系爭房地與原告簽訂買賣同意書 ，並代為收受20萬元訂金支票，依民法第103 條之規定， 系爭房地之買賣契約自已成立生效，嗣被告傅文程之妻已 於100 年11月10日將系爭支票票款領走，收領訂金20萬元 ，應認被告傅文程係代理被告蔣貽鈞收受。詎被告蔣貽鈞 竟將系爭房地另行買賣過戶予第三人，顯係片面違反與原 告之契約，係可歸責於被告蔣貽鈞之給付不能。是被告蔣 貽鈞應依買賣同意書中「賣方不賣，訂金加倍退還」之約 定及民法第249 條第3 款規定，返還雙倍訂金即40萬元予 原告，而被告傅文程已代被告蔣貽鈞返還5 萬元，故原告 得向被告蔣貽鈞請求未返還之訂金共35萬元。至被告2 人 終止委任之時間為100 年12月19日，遠在被告傅文程代理 被告蔣貽鈞與原告簽訂買賣同意書之後，故終止委任與本 案無涉。備位主張部分，退步言，縱認被告蔣貽鈞與本案 無涉，且被告傅文程確為無權代理，原告依民法第110 條 規定、最高法院85年度台上字第2072號民事判決要旨，請 求被告傅文程負賠償責任，即債務不履行時應給付之違約 金共40萬元，因被告傅文程已返還5 萬元，故原告向被告 傅文程請求共35萬元之損害賠償等語。
（三）並聲明：⒈先位聲明：被告蔣貽鈞應給付原告35萬元，及 自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息 ；如獲勝訴判決，請依職權宣告假執行。⒉備位聲明：被 告傅文程應給付原告35萬元，及自民事追加訴之聲明暨準 備狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；
如獲勝訴判決，請依職權宣告假執行。
三、被告蔣貽鈞則以：伊當時經由母親谷棣代理委託被告傅文程 出售系爭房地，委託買賣價金為640 萬元，被告傅文程如覓 得符合要求之買家再與伊聯絡，後來被告傅文程與原告接觸 ，因原告願付價格為520 萬元且付款方式要用銀行貸款，但 伊希望一次付清較無風險及糾紛，被告傅文程向伊說明此價 金後，伊當場否決表示價金差太多，伊不清楚原告與被告傅 文程有簽立系爭同意書，不知出售價金及被告傅文程收取訂 金之事，訂金也未交付予伊，其後伊已於100 年12月19日與 被告傅文程終止房屋仲介之委任關係等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
四、被告傅文程則以：系爭同意書僅是斡旋手續，於賣方即被告 蔣貽鈞未簽立正式買賣契約前，契約都未完全成立，伊有收 受20萬元支票，僅係代表買方即原告之誠意，系爭同意書上 屋主簽名處無被告蔣貽鈞簽名，契約未成立，賣方因條件不 合而不賣，只要退還訂金，並無沒收訂金或賠償訂金之事。 因屋主簽字確立欄未簽，代表僅是斡旋金，如要轉訂金會再 重新簽立訂金收據。且原告交付訂金支票時，伊有表示如賣 方不賣則契約不成立，支票會退還，而系爭房地較特殊，旁 邊住戶通行須經過，原告當時有提出隔間及通行問題，伊有 保留表示若樓上及隔壁住戶有意見，則契約不能成立，雙方 均有所保留。伊簽完系爭同意書後才跟被告蔣貽鈞代理人見 面，其表示價格太低且買方需貸款，其不考慮。之後伊因與 原告失去聯絡，尚未將訂金返還，伊很樂意還給原告等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、原告主張於100 年11月9 日簽立系爭同意書並交付20萬元予 被告傅文程，嗣被告蔣貽鈞將系爭房屋出售並於101 年1 月 19日移轉登記予訴外人東村建設公司，而被告傅文程僅返還 5 萬元予原告等情，據原告提出系爭同意書、被告傅文程名 片、新北市地籍異動索引、建物登記第二類謄本、20萬元支 票等資料在卷為憑（見支付命令卷第6 、7 、10至14頁、本 院卷第23頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告先 位請求被告蔣貽鈞加倍返還訂金35萬元，備位請求被告傅文 程加倍返還訂金35萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。茲就原告請求審酌如下：
（一）查被告蔣貽鈞前委由其母谷棣（即本件被告蔣貽鈞訴訟代 理人）代理，委託被告傅文程出售系爭房屋，約定出售條 件為價格640 萬元，被告傅文程應於覓得符合條件買家時 向被告蔣貽鈞報告，而雙方已於100 年12月19日終止委任 關係等情，據被告蔣貽鈞訴訟代理人到場陳明（見本院卷
第28、39、40頁），並提出收據在卷可參（見本院卷第5 頁），且未據被告傅文程爭執，堪信為真實，足認被告蔣 貽鈞係委託被告傅文程為系爭房屋尋覓符合價格640 萬元 條件之買家。
（二）按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人 承認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文 。查原告於100 年間有意購買系爭房屋，開價520 萬元， 並不符合被告蔣貽鈞委託出售系爭房屋之條件，被告傅文 程除非另得被告蔣貽鈞同意，否則自無權為被告蔣貽鈞允 諾將系爭房屋以520 萬元出售予原告。惟被告傅文程於 100 年11月9 日出具系爭買賣同意書予原告簽立，其內容 記載「茲收到陳惠華訂購蔣貽鈞所有座落於新北市○○區 ○○路0 段000 巷0 弄0 號3 樓房屋（連地）乙戶之訂金 新台幣貳拾萬元整，雙方議定總價款為新台幣伍佰貳拾萬 元整。房地以現況交屋並以權狀登記之坪數為準，且言明 於民國100 年11月19日10：30時，至邱明毅代書事務所： 台北市○○路00號，簽訂買賣契約及用印手續。簽約用印 款為新臺幣萬元整。買方逾期不買，買賣作廢，訂金沒收 。賣方不賣，訂金加倍退還。若未符業主委售條件，則依 但書條款處理，請於但書欄簽章」，經買主即原告簽章， 並經收款人即被告傅文程簽章等情，有系爭買賣同意書在 卷可參（見支付命令卷第6 頁）。而被告傅文程於簽立系 爭同意書前，並未向被告蔣貽鈞或其代理人谷棣報告上開 價格520 萬元或得其同意，亦未告知被告蔣貽鈞或谷棣其 有收受訂金20萬元，係於簽立系爭同意書之後才詢問被告 蔣貽鈞，經被告蔣貽鈞表示不同意上開價格等情，分別據 被告傅文程及被告蔣貽鈞訴訟代理人到場陳明（見本院卷 第41頁）。原告雖主張於簽立系爭同意書前看見被告傅文 程有打電話確認一節，惟於被告蔣貽鈞辯稱事先不知系爭 同意書及訂金之事、傅文程亦稱簽約後才詢問被告蔣貽鈞 之情形下，又無其他證據足認被告蔣貽鈞係知悉或同意被 告傅文程與原告約定之價格及系爭同意書內容，此部分尚 不足認定被告蔣貽鈞應負授權人責任。被告傅文程既無代 理被告蔣貽鈞允諾以520 萬元將系爭房屋出售予原告之權 限，未事先徵得被告蔣貽鈞同意即與原告簽立系爭同意書 ，事後又經被告蔣貽鈞表示不同意，復未將所收訂金交付 予被告蔣貽鈞，依民法第170 條第1 項之規定，系爭同意 書對被告蔣貽鈞應不發生效力。是原告先位主張被告蔣貽 鈞將系爭房屋出售予第三人，未履行系爭同意書，依約應 加倍返還訂金一節，即非可採。
（三）又按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為， 對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110 條定有 明文。本件被告蔣貽鈞固有委託被告傅文程尋覓符合其條 件之買家，惟並未授權被告傅文程得允諾以520 萬元出售 系爭房屋，而被告傅文程為系爭房屋在網站上出售之聯絡 人，未告知原告其代理權之範圍，逕與原告簽訂系爭同意 書並收受原告訂金20萬元，自應就其無權代理所為之法律 行為對原告負損害賠償責任。依被告傅文程出具之系爭同 意書，係與原告約定系爭房屋總價款520 萬元、於100 年 11月19日簽訂買賣契約及用印手續，如買方逾期不買，訂 金沒收，賣方不賣，訂金加倍返還等內容，並經原告給付 訂金20萬元予被告傅文程收受無誤，其後被告蔣貽鈞既將 系爭房屋出售予訴外人，已無法出售系爭房屋予原告，依 約原告即得向收受訂金之人請求加倍返還訂金，而系爭同 意書並未對被告蔣貽鈞發生效力，被告傅文程亦未將訂金 交付被告蔣貽鈞，原告本不得依約向被告蔣貽鈞請求加倍 返還訂金，因而受有損害，而系爭同意書係以訂金數額為 契約不履行損害賠償之預定數額，是原告除請求被告傅文 程返還其已付訂金20萬元外，並依民法第110 條規定，請 求被告傅文程賠償20萬元，應屬有據。被告傅文程雖辯稱 簽立系爭同意書僅是斡旋程序，未經賣方簽名確認，契約 未成立，訂金為斡旋金，賣方不同意時僅需將20萬元退還 ，無須加倍返還等節，惟查，系爭同意書並無記載關於出 價斡旋之內容，且已載明訂金20萬元、雙方議定之買賣價 格及簽約用印時間，並記載買方不買訂金沒收、賣方不賣 訂金加倍退還之意旨，自難認20萬元僅係斡旋金而非訂金 ；另系爭同意書末段雖記載「若未符業主委售條件，則依 但書條款處理，請於但書欄簽章」，但書欄則係記載關於 委任與業主協議買賣條件之內容，惟原告並未於但書欄簽 章，又無其他證據足認原告與被告傅文程另約定如賣方不 賣僅需返還20萬元一節，則依系爭同意書本文，於賣方不 賣時，訂金自應加倍返還。至被告傅文程又辯稱系爭房屋 如廢墟一樣，旁邊住戶須由系爭房屋通行，其與原告有保 留說樓上及隔壁鄰居如有意見則契約不成立等節，為原告 所否認，被告傅文程又未就其與原告另有約定一節提出證 明，所辯自非可採。是原告備位主張依系爭同意書、民法 第110 條規定，請求被告傅文程給付40萬元，扣除被告傅 文程已返還之5 萬元後，請求被告傅文程給付35萬元等語 ，應屬可採。
六、綜上所述，原告先位聲明請求被告蔣貽鈞給付35萬元，及自
支付命令送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為 無理由，應予駁回。原告備位聲明請求被告傅文程給付35萬 元，及自追加訴之聲明狀繕本送達翌日即102 年2 月18日起 至清償日止，按法定利率即年息5 ％計算之利息，為有理由 ，應予准許。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權 為被告傅文程預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請失其附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李美燕
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 3,750元
合 計 3,750元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 曾東竣