臺灣臺北地方法院民事簡易判決
101年度北簡字第13724號
原 告 僑泰建設股份有限公司
法定代理人 陳居德
訴訟代理人 葉大殷律師
喬心怡律師
被 告 施海雄
訴訟代理人 楊珍妮
鄧敏雄律師
複代 理 人 許智超律師
上列當事人間清償債務事件，於中華民國102年3月25日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟肆佰元，及自民國一百零一年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟零玖拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。被告如以新臺幣貳拾捌萬陸仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張略以：
一、原告與被告於民國（下同）87年 6月27日簽訂合作興建大樓 契約書（下稱系爭合建契約），雙方約定原告應依3期提供 保證金，並於簽約時支付保證金新臺幣（下同）286,400元 ，被告應提供坐落於臺北市○○區○○段○○段000○000地 號2筆土地（下稱系爭土地）權利範圍1/4予原告規劃興建。 惟被告已無法與原告合建，原告於100年6月17日委任律師去 函被告請其返還已受領之保證金，被告均未返還，爰聲請核 發支付命令請求返還保證金，因被告聲明異議，視為起訴， 並聲明：被告應給付原告286,400元，及自100年6月21日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠依系爭合建契約第4條、第13條約定，原告需與本建築基地 全部地主簽訂合建契約完成後方取得興建權，因建築基地之 地主未能全數簽訂合建契約，原告依系爭合建契約第13條約 定解除兩造間合建契約並請求被告返還保證金，應屬有據。 系爭合建契約第13條係就合建契約目的不能達成而解除契約 回復原狀之約定，同條後段真意係使原告於簽約後6個月期 限屆滿而尚未與其他地主簽妥合建契約時，可斟酌當時實際 情形，或自行解除契約，或認仍有與其他地主簽約之可能而
要求被告於相當期限內繼續合作完成興建，避免原告於6個 月期限屆滿時不得已行使解約權而使合建案功虧一簣，絕非 指原告應於6個月內行使解約權。本建築基地18筆土地分屬 49位地主所有，整合基地全數地主本有困難性，被告所提供 合建之土地僅為其中2筆土地之1/4，被告明知原告須與其他 土地之地主一併簽訂合建契約，始有興建房屋之可能。原告 自88年兩造簽約起即努力協調盡力促成合建案，惟仍有11位 地主始終拒絕合建，致原告迄未能整合本建築基地全部地主 ，考量本建築基地已無合建可能，爰依系爭合建契約第13條 前段約定解除契約，被告應負返還保證金義務。 ㈡系爭合建契約簽訂時，乃基地整合階段，被告無需自原址遷 出或點交房屋予原告，是依系爭合建契約第12條第7項約定 ，如系爭基地建照核下，被告點交房屋予原告拆除時，原告 補助被告另行租屋之津貼，並非約定自契約簽訂時起原告即 負補貼義務，且原告對被告並無損害賠償之義務甚明，被告 請求原告給付出庭費用、法律諮詢費、內陸交通費等均無理 由。
㈢被告雖辯稱系爭合建契約乃被告父親未經被告授權而簽立， 支付保證金之支票係被告父親收受，故系爭合建契約對被告 不生效力云云，惟被告前於101年11月26日言詞辯論時承認 系爭合建契約之簽立，有101年11月26日言詞辯論筆錄在卷 ，系爭合建契約既經被告事後承認，對被告自應發生效力。 ㈣退步言之，縱認被告主張系爭合建契約未發生效力為有理由 ，但被告父親既攜被告印章與原告簽立契約，且代被告收受 以被告為受款人之禁止背書轉讓之支票，已足讓原告信被告 父親獲得被告授權而參與系爭合建契約簽訂與代收保證金事 宜，被告應負表現代理之授權人責任明確。
㈤再退步言，倘認被告無需負表現代理之授權人責任，惟被告 受領合建保證金286,400元並無法律上原因，原告自得依不 當得利法律關係訴請被告返還等語。
貳、被告抗辯如下，並聲明：原告之訴駁回。
一、被告並無不能與原告合建之情事，乃係原告之事由無法繼續 履行合建契約；依系爭合建契約第13條約定「本約簽訂後6 個月內如無法簽妥本建築基地全部地主之合建契約」原告始 有解約權，而系爭合建契約訂定超過6個月時原告已喪失解 約權，其請求自應駁回。原告至100年才發函請求保證金， 被告認為不合理；被告因與原告間合建契約，請原先房客搬 家，房子空了很長一段時間，沒有房租收入應由原告負責； 原告工作地點在馬來西亞，因與原告訴訟須往返兩地，所生 費用應由原告負擔。
二、被告雖為系爭土地與其上建物之所有權人，惟系爭合建契約 係被告父親未經被告授權簽立，被告父親於簽立系爭合建契 約前後，均未與被告溝通討論，復以被告長年於馬來西亞經 商之故，長年旅居馬來西亞，雖短暫返國與家人相聚，家人 亦未出示或告知被告有簽立系爭合建契約之事實，故直至本 件訴訟發生，原告始見到系爭合建契約書與支票收受簽名， 先前並不知悉，無從承認此契約效力之意思，該契約對被告 不能發生效力。系爭合建契約實為被告父親未經被告授權簽 立，保證金支票係被告父親無權收受，而原告為專業能力之 建商，尋被告父親辦理系爭土地合建事宜，竟未要求被告父 親出具委託書或授權書，足見被告並未授權被告父親辦理簽 約情事，此係原告與被告父親間之契約。被告於101年11月 26日言詞辯論時所言承認，只承認該契約乃被告父親簽立， 並無承認該契約約定或效力及應負返還責任之意。三、如認上開返還義務，確屬被告父親應負之債務，被告雖為繼 承人，且未辦理拋棄繼承，被告父親99年10月24日過世時， 名下並無任何金錢、動產與不動產。被告既未繼承任何遺產 ，自無代付返還保證金之義務。
四、系爭合建契約係原告自行訂定，預定用於包含寶清段三小段 556 地號等18筆土地及坐落其上建物所有權人，屬於定型化 契約。系爭合建契約約款使被告在契約存續期間內，不能對 系爭建物使用收益，且工程無論進行與否，保證金均不屬於 被告方，系爭合建契約是否解除均由原告決定，致本件經過 14年後被告須全額無條件返還系爭保證金，過度加重被告責 任，其約定顯失公平，應屬無效。
五、如最後審理結果，認被告有返還保證金義務，惟依系爭合建 契約第12條第7項約定，原告應按月補貼被告房租15,000元 ，且原告簽訂契約後均未給付，被告爰以上開租金補貼請求 權，在本件原告請求金額範圍內主張抵銷云云。叁、兩造不爭執與爭執事項：
一、依雙方陳述與證據，兩造不爭執事項如下： ㈠被告為坐落臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地共 有人，權利範圍1/4（下稱系爭土地）。原告於87年6月27日 簽立系爭合建契約書，約定由被告提供系爭土地予原告規劃 興建。依系爭合建契約第4條約定「乙方（即原告）應於本 案建築基地全部地主合建契約簽約完成及法規規定合併使用 之畸零地購買完成後6個月內，向工務局申請建照，並於取 得建照後6個月內開工。」，第13條約定「本約簽訂後6個月 內如無法簽妥本建築基地全部地主之合建契約或因法令限制 無法興建開發，乙方可要求解除本契約，甲方（即被告）應
於乙方通知期限內，退還保證金，但乙方如願繼續尋求解決 以完成興建事宜，甲方應予全力配合繼續合作。」，第12條 第7項約定「補貼房租臨健康路一樓六戶每戶每月新臺幣叁 萬伍仟元正後棟一樓六戶每月新臺幣貳萬元正，其餘每戶每 月新臺幣壹萬伍仟元正。」。
㈡原告簽發付款人為彰化商業銀行東臺北分行、發票日87年7 月15日、支票號碼AR0000000號、面額286,400元、受款人為 「施海雄」之禁止背書轉讓之支票為保證金（參支付命令卷 ）。
㈢系爭合建案因原告未與建築基地全部地主簽妥合建契約，仍 有11位地主拒絕合建，而未完成合建。
二、兩造爭執事項：
原告主張依系爭合建契約第13條約定解除系爭合建契約，請 求被告返還保證金286,400元，惟為被告所否認，並以前情 置辯，是本件爭執事項為：㈠系爭合建契約係由被告簽立或 被告有無授權其父代理簽立？㈡原告請求被告返還保證金， 有無理由？㈢被告主張以系爭合建契約第12條第7項房租補 貼請求權與應返還之保證金互為抵銷之抗辯，有無理由？肆、本院之判斷：
一、系爭合建契約係被告授權其父代理被告與原告簽訂： ㈠系爭合建契約書係以被告「施海雄」名義與原告簽立，有系 爭合建契約書在卷可稽（參支付命令卷）。被告辯稱系爭合 建契約書非其本人簽立，係其父所簽立等語，經核對系爭合 建契約上「施海雄」之簽名筆跡與被告於本院101年度司北 簡調字第1090號調解紀錄表暨報到單上之簽名筆跡（參本院 卷第18-19）及被告簽立本件民事委任書之簽名筆跡（本院 卷第62頁），雖有近似，惟無法確認系爭合建契約為被告之 簽名筆跡，原告復未舉證證明系爭合建契約書係被告親自簽 立，爰以被告自承係其父簽立系爭合建契約書，為可採信。 ㈡系合建契約書縱非由被告親自簽名，惟其上蓋有被告「施海 雄」之印文，被告雖否認持有蓋於系爭合建契約書上印文之 印章或曾交付印章授權予其父簽立系爭合建契約書云云，然 查，依系爭合建契約書上所蓋「施海雄」之印文觀之，該印 章並非一般木刻之方便章，應非偽刻之印章，且提供土地與 建商合作興建大樓是何等大事，建商與地主間之權利義務必 經過長時間之協調洽商，始可能使地主點頭同意合建，當時 被告已為40餘歲之成年人，被告之父要以被告所有之土地與 建商合建，豈有未與被告商量討論並得其同意之可能；再查 ，被告於87年間雖出國頻繁，惟於87年7月6日前之出國期間 均約3日至8日即回國，且於87年6月27日系爭合建契約簽訂
及87年7月4日交付保證金支票期間，被告人在國內，至87年 7月6日出境後始在國外停留約20幾天較長時間等情，有被告 之入出境紀錄查詢表可參（參本院卷第79頁）；再原告所簽 發支付保證金286,400元之支票提示人為被告，該支票存入 被告設於彰化商業銀行中山北路分行0000-00-00000-000號 帳戶，有彰化商業銀行東台北分行102年3月14日彰東北字第 580號函附支票正反面影本及彰化商業銀行中山北路分行102 年3月21日彰北路字第0000000號函附上開帳戶交易明細在卷 可稽（見本院卷第85、90頁）；再參被告於答辯狀陳述：被 告因原告合建契約，原本出租的屋子請房客搬家，屋子空了 好長一段時間等語（參本院卷第32頁），足徵被告知悉系爭 合建契約之情事，且被告之父係受被告之授權而簽立系爭合 建契約，應可認定。被告辯稱不知情、未授權其父簽立合建 契約云云，委難採取。
二、系爭合建契約業經原告解除，原告請求被告返還合建保證金 286,400元，應屬有據：
㈠按依系爭合建契約第1條約定：「臺北市松山區寶清段三小 段556、557、558、559、560、561、562、563、564、565、 566、567、568、569、570、571、572、573地號等18筆土地 合併為一建築基地……。甲方（即被告）提供右列基地內臺 北市○○區○○段○○段000○000地號土地，權利範圍1/4 予乙方（即原告）規劃興建」及第13條約定：「本約簽訂後 六個月內如無法簽妥本建築基地全部地主之合建契約或因法 令限制無法興建開發，乙方可要求解除本契約，甲方應於乙 方通知期限內，退還保證金，但乙方如願繼續尋求解決以完 成興建事宜，甲方應予全力配合繼續合作」等語，可見兩造 約定由被告提供系爭土地予原告規劃興建，而原告無法於6 個月內與上開建築基地之所有地主簽訂合建契約時，原告可 請求解除系爭合建契約及退還保證金。而原告與被告簽訂系 爭合建契約後，迄今尚有11位地主拒絕合建，故無法完成系 爭合建契約所約定之合建事項等情，有原告提出之未簽約地 主名冊存卷可參（見本院卷第51頁），且被告對於此部分事 實亦未爭執，堪認原告確無法於簽約後6個月內簽妥全部地 主之合建契約，則依系爭合建契約第13條約定，原告自得解 除契約並請求被告返還保證金。
㈡被告雖辯稱原告主張解約時已逾 6個月，不得依該條約定解 約云云，惟查，系爭合建契約第13條約定如兩造簽約6個月 內無法簽妥全部地主，原告得要求解約等內容，依其文意至 少需於簽約6個月後才可能符合該條解約要件，原告自不可 能於簽約未滿6個月即依此約定解約，被告辯稱原告主張解
約已逾簽約時6個月一情，尚無從作為原告不得依此約定解 約之事由。另被告固辯稱自兩造87年間簽約起至原告請求返 還保證金已逾10數年，原告多年才談此事不合理等情，惟觀 諸系爭合建契約第13條但書約定，於6個月內無法簽妥全部 地主或法令限制無發開發，原告得解除契約之情形下，原告 如願繼續尋求解決以完成興建事宜，被告應予全力配合繼續 合作等內容，係考量原告須集合全部地主同意合建本非易事 ，縱未能於兩造簽約後6個月內與全部地主簽妥契約，仍得 斟酌情形尋求解決方式以求達到合建之目的，故並未約定如 原告未能於簽約6個月內簽妥全部地主時須立即或於一定限 期內解除契約，係以追求達成合建目的為主要考量。兩造於 系爭合建契約書雖未約定被告於此情形下得否解約、或被告 於等待過久時是否有其他權利得主張等節，然原告於超過6 個月未能完成全部地主之合建契約後，被告應得催告原告確 答是否解除契約或繼續尋求解決方式以完成合建事宜，再被 告於簽約時即受有原告支付之保證金，亦享有於該段期間內 無息使用保證金為對價，兩造既未約定原告須於簽約後一定 期間內始得行使系爭合建契約第13條之解約、請求返還保證 金權利，被告尚不得以距簽約時間已太久為由，作為其無須 返還保證金之論據。被告雖又辯稱因與原告合建，將原本出 租的房屋請房客搬家，受有房租收入之損失云云，惟查本件 原告並未與全部地主簽妥合建契約，原告尚未通知被告點交 房屋，被告雖稱因合建先請房客搬家，然被告於點交房屋與 原告前仍得使用房屋，被告就其所受損害為何並未舉證以實 其說，是被告此部分抗辯，亦非有據。
三、另被告抗辯系爭合建契約係原告自行訂定預定用於包含寶清 段三小段556地號等18筆土地及坐落其上建物所有權人，屬 於定型化契約，系爭合建契約約款使被告在契約存續期間內 ，不能對系爭建物使用收益，且工程無論進行與否，保證金 均不屬於被告方，系爭合建契約是否解除均由原告決定，致 本件經過14年後被告須全額無條件返還系爭保證金，過度加 重被告責任，其約定顯失公平，應屬無效云云。按定型化契 約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約 之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約則是指以企 業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部 而訂定之契約；消費者保護法第2條第7款、第9款分別定有 明文。查系爭合建契約書乃原告為與台北市○○區○○段○ ○段000地號等18筆土地及坐落其上建物所有權人所為之合 建契約，與企業經營者為與不特定多數消費者所訂立之定型 化契約尚屬有間，被告抗辯系爭合建契約為定型化契約，應
屬無效云云，委無可採。
四、至被告辯稱依系爭合建契約第12條第7項約定，原告應按月 補貼房租15,000元，並主張以該房租補貼與應返還之保證金 互為抵銷云云，為無理由：
查系爭合建契約第12條第7項固約定：「補貼房租臨健康路 一樓六戶每戶每月新臺幣叁萬伍仟元正、後棟一樓六戶每月 新臺幣貳萬元正，其餘每戶每月新臺幣壹萬伍仟元正。」， 惟依系爭合建契約第13條約定，原告須與全部地主簽妥合建 契約，系爭土地才得合建開發，而房租補貼之真意乃係為補 貼地主合建戶於將房地點交予原告拆除房屋興建大樓期間， 未能使用原房地另為租屋之房租補貼，故此房租補貼自應於 被告點交房屋與原告拆除時起至大樓興建完成交予所分配房 屋止按月之補貼，本件被告尚未點交房屋予原告拆除，被告 自無從請求原告給付房租補貼。因此原告主張以每月之房租 補貼15,000元與保證金為抵銷之抗辯云云，委屬無據。五、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者， 債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受 催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依 督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有 同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第 2項有明文規定。查原告固於100年6月17日委請寰瀛法律事 務所以100年6月17日寰字第318號函催告被告於文到7日內返 還保證金286,400元（參本院101年度司促字第16095號支付 命令卷），惟原告並未提出被告收受上開函文之回執或相關 證據證明被告已收受該函文，尚難認原告之催告通知於斯時 已到達被告，依上開規定，應以原告聲請支付命令狀繕本送 達被告時始為通知到達被告之時點，故關於利息部分，原告 請求被告給付自支付命令狀繕本送達被告翌日即101年7月27 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，逾 此範圍之請求，則屬無據。
伍、綜上所述，原告請求被告返還保證金286,400元，及自支付 命令繕本送達翌日即101年7月27日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴判決，依同法第389條第1項第 3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如以主文第 4項所示金額為原告預供擔保後，得 免為假執行。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 102 年 4 月 15 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 15 日
書記官 陳福華
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 3,090元
合 計 3,090元
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