臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
102年度重小字第42號
原 告 家天下社區管理委員會
法定代理人 許永霖
訴訟代理人 李育璋
被 告 高瑀慧
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國102年4月9 日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求被告應給付原 告新臺幣（下同）54,681元及自民國（下同）101年4月11日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於102年4 月 9 日當庭變更聲明，請求被告應給付原告33,888元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許 。
二、原告起訴主張：緣被告於101年4月間拍得新北市○○區○○ ○路○段000號7樓之1房地（下稱系爭房地），並於101年5 月8 日取得該不動產權利移轉證書，依臺灣金融資產服務股 份有限公司公告使用情形第2 項之約定，投標人應自行查明 債務人於各標的有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826 條之1第3項規定之適用問題，嗣原告於101年7月及同年9 月 ，以存證信函通知被告，系爭房屋每月管理費3,314 元，前 所有權人即訴外人陳孝洋積欠自100年7月1日起至101年5 月 7日止之管理費，共計33,888 元，催促被告給付，然均未獲 置理。為此，爰依據家天下公寓大廈社區管理規約第37條第 2 項、民法第826條之1第3 項規定之法律關係，請求被告應 給付原告33,888元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則請求駁回原告之訴，並以：
(一)本件原告請求之管理費並非被告所積欠，而係訴外人陳孝洋 即系爭房地前所有權人所積欠，被告係於101年5月16日登記 為系爭房地所有權人。
(二)原告顯欲將他人所積欠債務，惡意轉嫁於被告負擔：雖原告 主張依臺灣金融資產服務股份有限公司公告之約定，被告應
負擔前所有權人所積欠之管理費，然依實務見解（臺灣高等 法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號等）及學 說看法，認為受讓人無承擔或繼受讓與人積欠管理費之義務 ，故原告之主張，不足為採。
(三)本件係訴外人陳孝洋所積欠管理費，與民法第826條之1規定 適用情形完全無涉：觀諸民法第826條之1之立法理由，認民 法第826條之1規定係指共有物應有部分讓與時，指協議分割 、禁止分割約定等，所生負擔而言，與本件被告因拍賣取得 區分所有權，前手陳孝洋所積欠管理費情形，其情形完全迥 異，並無民法826條之1規定之適用。況按內政部函釋及諸多 實務見解，原告不得向被告請求前手債務人所積欠之管理費 。此外，本件原告未舉證證明，係何人、於從何時至何時所 積欠管理費，且管理費計算基準為何？按當事人就主張有利 於已之事實者，就其事實有舉證之責任。查本件原告自始至 終無法舉證被告是何時、何因所積欠管理費？且無法說明債 之關係為何？
(四)拍定人不須就具體發生之管理費負擔清償責任：按臺灣高等 法院於臺灣臺中地方法院89年11月份法律座談會認為公寓大 廈管理條例第24條，立法之主要目的應是避免特定繼受人於 繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對 於繼受人亦有拘束力所為規定。至於已具體發生之管理費給 付義務不在規範範圍內。即繼受人繼受契約之地位，而非繼 受已發生之債務。臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會 民執類提案第20號亦認為，拍定人不須就具體發生之管理費 負擔清償責任。且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由 交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理 費用或其他應分擔費用並無從知悉，此部分並無公示性，是 就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實 難令繼受人當然承受而負履行債務之責。況且，臺灣屏東地 方法院已於100年12月7日就原告與訴外人陳孝洋（即前手） 間之債務，核發支付命令確定證明書，債權關係已告確定， 故基於債之相對性原則，即債權債務僅存在債權人與債務人 間發生效力，不及當事人以外之第三人（即被告）。(五)綜上，本件原告請求管理費並非被告所積欠，係陳孝洋所積 欠債務，原告明知無債權存在，卻欲將他人所欠之債務，轉 嫁於被告負擔；又本件係前手所積欠管理費與民法第826 條 之1規定適用情形完全無涉；究本件基於債之相對性原則， 及信賴利益保護，債權債務僅存在具體確定之債權人與債務 人間發生效力，不及當事人以外之第三人等語置辯。四、原告主張被告經拍賣登記成為系爭房地所有權人，屬原告所
管理社區之區分所有權人，系爭房地前所有權人即訴外人陳 孝洋積欠100年7月1日起至101年5月7日止之管理費計33,888 元之事實，業據其提出存證信函影本2 份、家天下公寓大廈 社區住戶手冊暨所含家天下公寓大廈社區管理規約、本院10 0年度司促字第31991號支付命令、臺灣屏東地方法院100 年 度司促字第13614號支付命令暨其確定證明書各影本1份為證 ，並經本院依職權調取上開臺灣屏東地方法院100 年度司促 字第13614 號卷宗核閱無誤，復為被告所不爭，堪信為真實 。至原告主張被告應繼受前手陳孝洋積欠管理費33,888元之 債務，負清償責任乙節，則為被告所否認，並以上開情詞置 辯。經查：
(一)按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割 之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於 應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁 定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時， 受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負 擔連帶負清償責任，民法第826條之1第1項、第3項分別定有 明文。其第3 項之立法理由在於，「共有物應有部分讓與時 ，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如 協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（民法第822 條參 照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負 清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第3 項。又所 積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於 受讓人清償後，自得依第280 條規定定其求償額。」惟上開 民法第826條之1之規定，係針對分別共有人讓與其應有部分 時為規範對象，而在區分所有權移轉之情形，則非僅單純受 讓共有不動產之應有部分，而係兼含受讓專有部分建物之單 獨所有權在內，自與民法第826條之1所規定之情形不盡相符 ，尚難認區分所有權之讓與，當然有民法第826條之1第3 項 規定之適用。
(二)又自法律規定之體例觀之，區分所有建築物所有人間之權利 義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中 （民法第799條至第800條之1 ），而共有人間之權利義務關 係，係規定於所有權章第四節「共有」中，區分所有建築物 所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定。惟 「不動產所有權」之章節中，並無受讓人應就前手欠繳之管 理費連帶負責之規定，僅於民法第799條之1第4 項規定「區 分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依 其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知 或可得而知者，亦同」，該項規定與公寓大廈管理條例第24
條第1 項後半段規範：區分所有權之繼受人，應於繼受後遵 守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 等語相仿。而前開條文規定，區分所有權人之繼受人，應繼 受原區分所有權人，依本條例或規約所定之一切權利義務， 係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之 管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設 定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應 如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區 分所有權人之繼受人，亦有拘束力。惟對於繼受人前手所積 欠之管理費，此項債權債務關係，原係存在於社區管理委員 會與積欠管理費之前手區分所有權人間，依債之相對性原則 ，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，自 不在前開法條規範範圍內。再者，所謂「繼受」，乃地位之 繼受，亦即後手於繼受時起，應當然遵守公寓大廈管理條例 或該大廈規約之規定，不得以不知規約或未曾參與規約制定 或區分所有權人會議而抗辯，然尚非繼受前手已發生之債務 。而上開條文於92年12月31日修正公佈前，係規定「區分所 有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之 一切權利義務」，因易生疑義，故修正為現行條文，並於修 正說明中，明載「將『繼受』修正為『遵守』，並於『一切 權利義務』下增列『事項』文字，以資明確」之修正理由， 益證該法條之立法意旨，應不含括繼受前手確定已生之債務 。是以，公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具 有物權化，而得以拘束第三人之效力。
(三)況，立法政策上，如欲使受讓人承擔讓與人之特定債務，法 律率皆有明文。上開規定，既無相類之文義，自難認受讓人 應承擔或繼受讓與人積欠管理費之給付義務。則區分所有權 之受讓人，對於讓與人積欠依規約應負之管理費債務，自無 民法第826條之1第3 項規定之適用。是，原告主張被告應繼 受前手之管理費債務云云，自不足採。
(四)至原告主張之臺灣金融資產服務股份有限公司公告使用情形 第2 項約定，則僅係提供予投標人供為投標時之應注意事項 ，並無後手必須負責清償前手所積欠管理費之相關記載，自 無從憑為請求被告應給付前手陳孝洋所積欠管理費之依據。 又家天下公寓大廈社區管理規約第37條第2 項雖規定「區分 所有權人之產權移轉時，其所積欠之各類管理費用當因產權 轉移而轉移，新任區分所有權人當無條件代為清償前任區分 所有權人之欠繳費用，不得異議。」，此項規定嚴重影響新 任區分所有權人之權益，不能以規約加以規範，舉凡剝奪人 之權利，課人負擔義務，應有法律之規定，始得為之，該項
規約之規定，有違公平正義之正當性，不發生法律之拘束力 ，尚難以之作為請求被告應給付前手陳孝洋所積欠管理費之 依據。原告之主張，並無可取。
五、從而，原告本於家天下公寓大廈社區管理規約第37條第2 項 、民法第826條之1第3 項規定之法律關係，請求被告給付33 ,888元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。七、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436條之19第1項之 規定，確定本件訴訟費用額為1,000 元，由敗訴之原告負擔 。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之19第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
書 記 官 葉子榕
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