臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字第1052號
原 告 劉華金
被 告 林瑤振
上列當事人間請求給付租金事件，於民國102年3月12日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結 前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第183 條定有明文。 所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中 ，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判 ，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言， 例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人 偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之。本件被告以 原告涉有偽造兩造簽定租賃契約之租賃期限、租金金額及簽 定日期等欄位資料之罪嫌，經臺灣新北地方法院檢察署偵辦 中，聲請於原告偽造文書案件終結前，裁定停止訴訟程序云 云，惟依據本件原告向被告請求給付系爭租金係基於租賃關 係所為，而原告偽造文書之刑事案件，僅就該租賃契約之租 賃期限涉及是否為定期或不定期，自不影響本件訴訟裁判之 進行，依上開規定及說明，尚不得以裁定停止本件訴訟程序 。被告之聲請，於法不合，不應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣兩造於民國（下同）96年6 月10日簽訂租 賃契約，其內容略以：出租人以其所有之房屋即門牌號碼坐 落於新北市○○○○路0段000○0號8樓（下稱系爭房屋）出 租予被告使用、收益，租賃期間自96年6月10日起至98年6月 10 日止，為期2年，租金每月為新臺幣（下同）10,000元； 及自98年6月10日起至101年6月10日止，為期3年，租金調整 至每月15,000元，並約定被告應於每月10日前繳納，詎被告 未依約給付上開租金，自96年6月份起至101年6 月止，共積 欠5年之租金，共計780,000元，爰依定期租賃契約之法律關 係，請求被告給付原告780,000 元及自支付命令送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、對於被告抗辯之陳述：原告向謝素真購買系爭房屋之總價款 為5,260,000 元，而在該房屋買賣契約書之交款備忘錄上記
載1,070,000 元是謝素真向原告借款之金額來抵充房屋總價 款，另記載100,000 元係原告給付謝素真系爭房屋之一部分 尾款，又原告亦替謝素真償還該房屋2 筆貸款分別為2,542, 735元及839,762元後，復其開立三張票據、發票日期分別為 96年8月10日、96年8月28日及96年9 月27日、票面金額依序 為200,000元、200,000元及150,000元，合計550,000元，總 計上開金額原告已償還被告5,102,497元（計算式：1,070,0 00元＋100,000元＋2,542,735元＋839,762元＋550,000元＝ 5,102,497元），尚積欠157,503元，但因謝素真尚積欠永豐 銀行信用貸款237,772 元，並拿系爭房屋設定抵押予該銀行 ，所以原告才未向被告清償157,503 元之房屋買賣價金。至 於被告主張系爭租約係原告偽造並非事實，且簽定系爭租約 時間，雖早於房屋買賣契約時間係因當時被告積欠原告金錢 ，想賣掉房子後繼續居住於系爭房屋，深怕系爭房屋賣給原 告後無法繼續居住，才要求原告先提前與被告簽定租約，等 到房子賣掉後，被告一家人才有辦法繼續居住。三、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供 擔保請准宣告免為假執行，並以：
(一)依據原告所提出之租賃契約三份內容係屬偽造，因該租賃契 約係原告於系爭房屋買賣契約書簽定後二年後表示房子租約 一直未簽約，希望能正式簽約，原告就拿出三份空白租約請 被告簽署，但在三份空白租約上簽名，當時並未約定租期， 故空白租期屬不定期租約，直到被告申請閱卷時，方查知原 告在上開租賃契約分別填上96年6月10日、98年6月10日及10 0年6月10日，顯見該租賃契約已遭原告偽填日期、租屋地址 、租賃期限及租金金額，又96年6 月10日當時原告並未與被 告之妻即謝素貞簽定系爭房屋不動產買賣契約，且該房屋產 權亦在謝素貞名下，被告豈可能與原告簽定系爭租約，且與 該房屋買賣契約約定內容即於96年8 月15日交屋並簽定租賃 合約，顯然不符，另原告所持有之三份租賃契約於96年、98 年、100年6月10日簽定，且於修改處並無被告簽名蓋章，既 然原告於支付命令主張被告從未給付任何租金，為何原告肯 在96年、98年及100 年再與被告簽定該租約，顯見系爭租約 所記載之簽定日期、租屋地址、租賃期限及租金金額係由原 告偽填上去，此外，原告與被告間於96年8 月15日前未簽定 房屋租賃契約，可見原告與被告於房屋租賃契約成立時，並 未成立書面租賃契約，依民法第422 條規定應視為不定期間 之租賃契約，且兩造間亦因一直未於96年8 月15日前未簽定 房屋租賃契約書，僅口頭約定每月租金為10,000元，從96年 8月15日起至101年6 月10日止，被告雖應給付原告租金578,
333元，但原告尚積欠謝素真系爭房屋價金尾款357,503元， 及謝素真曾於101年7月4 日借款給原告20,000元，經謝素貞 將上開債權讓與被告，再者，原告因急於向被告要回系爭房 屋，擅自偽照租約，已造成被告經濟上及租約上之損失，各 為110,000元及300,000，合計上開金額為617,503 元（計算 式：房屋尾款357,503元＋借款20,000元＋經濟上之損失110 ,000元＋租約上利益之損失300,000元＝787,503元），故被 告主張抵銷後，原告本件租金債權已無可請求。(二)至於原告提出開立三張票據、發票日期分別為96年8 月10日 、96年8月28日及96年9月27日、票面金額依序為200,000 元 、200,000元及150,000元，其中發票日期96年8 月28日之票 據係被告之私人公司向原告借款之金額，並非原告給付系爭 房屋之價款，故原告僅給付房屋價款共計為4,902,497 元， 尚積欠357,503元。
(三)被告針對原告偽造系爭租約之行為向臺灣新北地方法院檢察 署對原告提起偽造文書之刑事告訴，雖經該署為不起訴處分 ，然被告對此亦提出再議，目前仍在審理中，但原告已於偵 查中坦承被告僅有在上開租賃契約簽名，其餘欄位均為空白 ，並經被告概括授權所填寫，然被告並未概括授權予原告填 寫空白處，顯見兩造間僅成立不定期租賃契約，不因原告偽 填日期及租金等事項，因而改變租約性質為定期租約等語置 辯。
四、法院之判斷：
(一)本件原告主張被告承租系爭房屋自96年6月10日起至98年6月 10日止，為期2 年，租金每月為新臺幣10,000元；及自98年 6月10日起至101年6月10日止，為期3年，租金調整至每月15 ,000元，並約定被告應於每月10日前繳納，詎被告未依約給 付租金，尚積欠租金共計780,000 元之事實，業據其提出房 屋租賃契約書三份為證，被告則對於其在租賃契約書上所為 之簽名真正不爭執，惟以上開情辭置辯。
(二)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立。民法第98條、第153 條分別定有明文。又當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277 條定有明文。另解釋契約，須探求當事人之真 意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事 人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲 解。此有最高法院17年上字第1118號判例足資參照。經查： 本件原告主張兩造間存有定期租賃契約即自96年6 月10日起 至98年6月10日止，為期2年，租金每月為10,000元；及自98
年6月10日起至101年6月10日止，為期3年，每月租金為15,0 00元等語，則為被告所否認，依前揭法條說明，自應由原告 就其與被告有簽定上開定期租賃契約有利於己之事實，負舉 證責任。然查，原告固據提出房屋租賃契約書3 份為憑，雖 被告對於契約上之簽名真正不爭執，惟就文件內容觀之，可 知系爭租賃契約係分別於96年6月10日、98年6月10日及100 年6月10日所簽定，而系爭房屋係謝素真於96年7月26日與原 告簽定該房屋買賣契約，並於96年8月9日將該房屋所有權移 轉登記予原告，此有不動產買賣契約書及建物異動索引各乙 份附卷可稽，足見謝素貞於96年8月9日前係為系爭房屋之所 有權人，且謝素貞為被告之妻，基於夫妻一體性，被告本有 自由使用、受益及處分等權限，應認其自無於96年6 月10日 與原告簽定租賃契約之必要，另就98年6月10日及100年6 月 10日等租賃契約簽約日以觀，倘若原告主張被告自96年6 月 起至101年6月，共計5 年之租金均未繳納等情為真，然衡情 一般社會經驗法則，若出租人出租房屋予承租人後，承租人 自始均未繳交房租，則出租人豈有繼續與承租人另行再簽定 新租約之可能，是原告主張其分別於98年6月10日及100年6 月10日有與被告簽定租賃契約之情事，顯與常理相悖。況本 院依被告之聲請傳喚證人方惠琴到庭具結證稱：「（問：提 示不動產買賣契約書？情形如何？）答：房子是我辦過戶的 ，被告欠原告107 萬元，被告沒有辦法還錢，就用被告太太 謝素真房子賣給原告，用總價526萬元，抵掉欠款，還有419 萬元，房子有永豐銀行五股分行新台幣3,496,735 元貸款， 原告應給被告693,265 元，後銀行還款金額為新台幣3,382, 497元，代償餘額114,238元，原告尚未給付114,238 元給被 告，尾款新台幣693,265 元，謝素真說他急需用錢，後來原 告有付現金10萬元，原告又付3張支票，20萬元2張、15萬元 1張，共65萬元，新台幣693,265元整元減65萬元，尚欠新台 幣43,265元，加新台幣114,238元，共計新台幣157,503元未 給付謝素真。當初兩造有約定賣房子之後，要將房子租給被 告使用，他們要自己訂租約，我沒有參與租約部分，所以我 不知道兩造是否約定租金若干元。」等語（見本院102年1月 24日言詞辯論筆錄），復佐以謝素真與原告有約定於96年8 月15日交屋，同時成立租賃契約，屆時雙方再訂租賃契約及 議定內容，有不動產買賣契約書第14條特別約定事項第3 項 存卷可按，且原告主張於該買賣契約成立時，雙方有約定每 月租金為10,000元等語，亦為被告所不爭執，顯見原告與謝 素真於簽定該房屋買賣契約時，就交屋後存有被告每月給付 租金10,000元予原告之租賃合意，至於兩造租賃契約及約定
租賃內容，則約定由兩造另行再簽定，亦徵兩造間對於系爭 房屋僅存有未定租賃期限即不定期租賃契約之合意至明。(三)綜上所述，本件兩造間既成立不定期之租賃契約，則原告據 以主張兩造間存有定期租賃契約之法律關係，請求被告給付 系爭租金乙節，顯與事實不符，洵屬無據，而無可信。被告 以對原告之債權787,503 元主張與原告於本件之債權抵銷， 而原告對被告並無定期租賃租金債權存在，被告無從主張抵 銷，抵銷不成立，並予敘明。
五、從而，原告本於定期租賃之法律關係，請求被告給付780,00 0 元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
書 記 官 葉子榕