臺灣高雄地方法院簡易民事判決 101年度雄簡字第1172號
原 告 漢神不動產仲介經濟有限公司
法定代理人 張世昌
訴訟代理人 曾美黛
訴訟代理人 曾士賢
被 告 林玟伶
訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖芬律師
複 代理 人 戴碩甫律師
呂姿慧律師
上列當事人間給付仲介報酬事件，本院於民國102 年2 月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人徐偉達於民國100 年12月21日與原告簽訂 專任銷售委託契約，委託原告銷售門牌號碼高雄市○○區○ ○路000 巷00號8 樓房屋（下稱系爭房屋）及所持分之土地 ，委託期限自100 年12月2 日至101 年6 月30日止，期間被 告經原告仲介看屋後，與訴外人徐偉達於100 年12月21日簽 訂不動產買賣契約書，購買系爭房地（下稱系爭買賣契約） ，並簽立確認書及附停止條件定金委託書、服務報酬給付同 意書，同意給付原告仲介居間服務報酬新臺幣（下同）108, 00 0元，被告本應於簽訂不動產買賣契約書時給付上述服務 報酬，惟迄未給付，雖系爭買賣契約嗣因系爭房屋疑似漏水 至7 樓，而經被告與賣方徐偉達合意解除，然原告於促成買 賣雙方簽約時已完成仲介居間義務，即生服務報酬請求權， 不因嗣後買賣契約經合意解除而消滅，被告自不得拒付，為 此爰依確認書第11條、服務報酬給付同意書內關於報酬給付 之約定，請求被告給付服務報酬，並聲明：㈠被告應給付原 告108,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ﹪計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告之所以會與賣方徐偉達合意解除買賣契約， 係因被告簽約後始得知系爭房屋會漏水至7 樓房屋，被告發 現後即向原告反應，要求原告及賣方出面處理維修，原告卻 一再拖延未處理，被告無奈僅能委託律師寄發存證信函，並 約賣方徐偉達至原告公司洽談而合意解除契約，由此可知本 件買賣契約之解除非可歸責於被告，依確認書第11條「買方 ....於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣
契約已成立，買方同意以現金一次支付相當成交總價2 ﹪之 服務報酬予受託人。如因可歸責於買方之事由，致買賣契約 解除者（含與賣方合意解除契約），不論有無簽訂不動產買 賣契約書，買方仍應支付成交總價2 ﹪之服務報酬予受託人 」之反面解釋，被告自毋庸給付服務報酬。且原告未詳為調 查系爭房屋漏水情況並據實告知原告，有違據實報告、妥為 媒介及調查之給付義務，被告已依民法第227 條第1 項準用 第256 條規定，解除兩造間居間契約，自無依約給付居間報 酬之義務等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不 利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠訴外人徐偉達於100 年12月21日與原告簽訂專任銷售委託契 約，委託原告銷售系爭房屋及坐落之土地持分，委託期限自 100 年12月2 日至101 年6 月30日止，期間被告經原告之仲 介看屋後，於100 年12月21日與賣方徐偉達簽訂不動產買賣 契約書，購買系爭房地，被告並簽立卷附確認書及附停止條 件定金委託書、服務報酬給付同意書，同意給付原告仲介居 間服務報酬108,000元，惟迄未給付。
㈡被告與訴外人徐偉達嗣因系爭房屋疑似會漏水至7 樓房屋， 而於101 年2 月9 日合意解除契約。
㈢被告於簽約前，對於系爭房屋疑似漏水至7 樓房屋不知情， 原告及訴外人徐偉達均未告知被告上情。
㈣訴外人徐偉達在簽約前並未將「系爭房屋疑似漏水至7 樓房 屋」一情告知原告。
四、兩造爭執事項
㈠原告在簽約前，是否知悉系爭房屋疑似會漏水至7 樓房屋？ ㈡被告嗣後與徐偉達合意解除買賣契約，是否係可歸責於被告 ？原告是否未盡調查及據實告知義務？兩造間居間契約是否 合法解除？被告拒付原告上述仲介居間服務報酬，是否有理 由？
五、本院之判斷：
㈠兩造共同簽立之確認書第11條後段明訂：「如因可歸責於買 方之事由，致買賣契約解除者（含與賣方合意解除契約）， 不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價2 ﹪之服務報酬予受託人」，對照賣方即訴外人徐偉達與原告 簽訂之專任委託銷售契約書第4 條第5 項：「甲方（即賣方 徐偉達）於成交後自行與買方合意解除者，則仍應支付實際 成交價4 ﹪計算之服務報酬予乙方（即原告）」；及第4 條 第5 項：「甲方於成交後自行與買方合意解除者，則仍應支 付實際成交價4 ﹪計算之服務報酬予乙方」、第5 條第2 項
第3 款：「甲方同意出售並簽署『附停止條件定金委託書』 後，或買方....簽署『購屋承諾書』後，甲方（即賣方徐偉 達）拒絕與買方簽定買賣契約書，或簽定不動產買賣契約書 後違約不賣，或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約 者，甲方應支付乙方委託銷售總價的6 ﹪（其中4 ﹪為服務 報酬、2 ﹪為違約金）」等約定內容（見本院卷第7 頁）， 應認買賣契約嗣經合意解除時，買賣雙方給付仲介公司服務 報酬之義務，乃依解除契約是否可歸責買方或賣方而有別， 不論解除契約是否可歸責於賣方，賣方均須給付實際成交價 4 ﹪之服務報酬，若可歸責於賣方，賣方除應支付委託銷售 總價4 ﹪之服務報酬外，尚須另支付委託銷售總價2 ﹪之違 約金，買方不須付服務報酬，若可歸責於買方，買方則須支 付成交總價2 ﹪之服務報酬，如此一來，居間之房屋仲介至 少可由賣方取得成交總價4 ﹪之服務報酬，另外2 ﹪則視可 歸責於買方或賣方，向受歸責之一方收取，故原告主張不問 買方有無可歸責事由，契約一旦成立，買方均須給付報酬云 云，委不足採。
㈡原告主張系爭買賣契約之合意解除乃可歸責於買方即被告， 無非係以被告不待鑑定漏水原因即堅持解約、系爭房屋之漏 水瑕疵係可修繕非重大等為由，惟本院認為所謂「可歸責」 ，應指「有故意或過失」，是本件應審究者，乃被告就系爭 買賣契約之合意解除有無故意過失，本院認為被告並無故意 過失，理由如下：
⒈被告對於系爭房屋會漏水至樓下房屋並不知情，亦非因過失 而不知：
被告簽約前，對系爭房屋疑似會漏水至樓下房屋並不知情， 原告或訴外人徐偉達均未告知，且原告交付被告之房地產標 的現況說明書中，就建築改良物是否有滲漏水情形，亦僅載 明主臥室天花板有滲漏水1 處等情，為兩造所不爭執，並有 該現況說明書在卷可稽（見本院卷第15頁），足堪信實。又 被告簽約時對於系爭房屋為二手屋，並有天花板滲漏之情形 雖已明知，惟該說明書已特別約定賣方須於修繕後交屋，可 見被告預期買受之標的，乃漏水已修復之房屋，而非存在漏 水瑕疵之房屋。再房屋屋內有漏水情形，並非必然會漏水至 隔壁或樓下住戶，故縱使被告知悉系爭房屋屋內有滲漏情形 ，仍不足以遽認其亦得以預見系爭房屋有漏水至樓下房屋之 可能，尤其原告對系爭房屋有此一瑕疵亦表示不知情，而原 告加盟之中信房屋仲介股份有限公司，就房屋現況調查義務 與範圍，更函覆以：本公司所屬加盟店接受委託銷售房屋時 ，對房屋現況之調查，應以買賣標的物之主建物暨附屬建物
等範圍進行調查，至於買賣標的物現況是否有發生滲漏水而 影響其他住戶，應不屬調查之範圍等語，有該公司101 年11 月26日中信（仲）字第000000000 號函在卷可按（見本院卷 第76頁），衡諸房屋仲介公司既以銷售、仲介房屋買賣為專 業，對於銷售之房屋是否有漏水影響其他住戶情事，尚且自 認無義務調查，相較之下，自難苛求一般民眾得以自行查悉 、預見內部有漏水之二手房屋有漏水影響其他住戶之可能， 而將此一瑕疵視為合理風險，是被告之不知情應無過失可言 。
⒉系爭房屋係於100 年12月中旬、101 年1 月初經7 樓住戶發 現疑似漏水至樓下房屋，而經7 樓住戶或7 樓屋主透過管理 員告知兩造等情，業經證人即7 樓住戶呂佳樺、證人即7 樓 屋主吳福源於本院審理中證述明確（見本院卷第86、89-90 頁），並為被告陳明在卷（見本院卷第55頁），被告於100 年12月底、101 年1 月初得知系爭房屋疑似漏水至樓下房屋 後，確有聯絡原告及賣方徐偉達處理、修繕，然原告及賣方 徐偉達在101 年2 月9 日解除契約前均未就系爭房屋有所修 繕一節，為原告所不否認，並有原告寄予被告之存證信函（ 見本院卷第50-51 頁），及證人徐偉達於本院審理中證述： 被告有寄存證信函給我，告知我系爭房屋有漏水，叫我馬上 去修理，在被告解除契約以後才修理，我有僱工看是哪裡有 問題，發現是浴廁的水漏到7 樓等語可佐（見本院卷第119- 120 頁），此部分事實自堪認定。原告雖主張當時尚未確定 漏水原因，故未逕行修繕，惟依證人呂佳樺於本院審理中之 證詞及原告之陳述（見本院卷第87、88頁），均可知原告公 司人員在得知7 樓反應漏水後，即多次進入系爭房屋及7 樓 房屋察看，卻未進行修繕或確定漏水原因，而系爭賣賣契約 係指定101 年1 月30日前交屋，有不動產買賣契約書附卷可 憑（見本院卷第9 頁），被告於101 年1 月30日寄發存證信 函時，已逾交屋期限，嗣兩造於101 年2 月9 日合意解除契 約時，瑕疵更已發現月餘，即使期間遭逢農曆新年（1 月21 日至29日），亦非全無處理可能，更何況依證人徐偉達於本 院審理中證稱：有馬上修理，有修理好等語（見本院卷第12 0 頁），益難認原告或賣方徐偉達當時有何無法立即查知漏 水原因及修繕之正當理由，則被告抗辯原告及賣方拖延處理 ，被告方解除契約一節，實非無據，從而被告縱有堅持解除 契約，亦難認有故意過失。
㈢承上，系爭買賣契約之合意解除既非可歸責於被告，依兩造 簽立之確認書第11條後段規定，被告即免給付服務報酬。至 原告固陳稱：原告已支出人力、物力促成買賣雙方簽約，若
買方得以拒付報酬，原告之成本將無法回收云云，惟觀諸前 述關於服務報酬之約定，可知不論本件買方是否支付服務報 酬，原告皆可取得賣方支付之成交總價4 ﹪報酬，故並無原 告所指原告之付出、花費均付諸流水、一無所獲之情事，難 謂顯失公平，原告執此主張被告不得拒付報酬，亦非可取。六、綜上所述，原告依確認書第11條、服務報酬給付同意書內關 於報酬給付之約定，請求被告給付服務報酬108,000 元及法 定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所附麗，自應一併予以駁回。七、兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 3 月 7 日
高雄簡易庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 3 月 7 日
書 記 官 陳秋燕
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