臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上易字第381號
上訴人即附帶被上訴人
詹秀香
被上訴人即附帶上訴人
李秀英
上列當事人間請求給付買賣房屋尾款事件，上訴人對於民國101
年8月3日臺灣臺中地方法院100年度訴字第2778號第一審判決提
起上訴，被上訴人亦提起附帶上訴，本院於102年2月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹拾柒萬元，及自民國一百年十一月一日起至清償日止，按年息百分之二點八八計算之利息。其餘上訴及被上訴人之附帶上訴均駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之四十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人即附帶被上訴人詹秀香方面：
一、詹秀香主張：被上訴人即附帶上訴人李秀英於民國（下同 ）99年9月14日經訴外人許翊築（化名許蕓築）之仲介， 購買座落於臺中市○區○○○0街00巷000號4樓詹秀香所 有之房屋及基地（下稱系爭不動產），兩造約定買賣價金 為新臺幣（下同）1,300,000元，付款方式如下：1.詹秀 香交付所有權狀與移轉登記所需證明文件及用印，並簽訂 不動產買賣契約書同時，李秀英應支付30,000元。2.詹秀 香以系爭不動產設定抵押向中國信託商業銀行（下稱中信 銀）借款之未償餘額500,000元，兩造同意在李秀英給付 尾款時，會同至中信銀，由李秀英代為清償，以代償之金 額抵付買賣價金。3.詹秀香以系爭不動產設定抵押向林俊 明借款之未償餘額200,000元，兩造同意在李秀英給付尾 款時，會同至林俊明處，由李秀英代為給付，以代償之金 額抵付買賣價金。以上買賣總價金1,300, 000元扣除代償 金額及已支付價款730,000元（30,000＋500,000＋ 200,000 ＝730,0 00），李秀英尚應給付價金570,000元 ，詎屢經催討，均不置理。爰依兩造之買賣契約提起本件 之訴，並聲明：李秀英應給付詹秀香570,000元，並自起 訴繕本送達之翌日起至清償日止，按年息2.88%計算之利 息。
二、第二審稱：
㈠依許翊築在臺灣臺中地方法院檢察署100年度偵字第1949 號案中之證詞可知，詹秀香在99年9月14日將系爭不動產 賣與李秀英時，並不知道詹秀香之女婿賴建豪已與李秀英 私下謀議要將系爭不動產轉賣，李秀英與賴建豪刻意於與 訴外人賴瑞祝簽約時將詹秀香支開，且據許翊築所證，其 在簽約之後看到李秀英「私下」拿300,000元給賴建豪， 足證李秀英與賴建豪另有謀議，李秀英應係明知或可得而 知賴建豪並未獲得詹秀香之授權。
㈡李秀英將300,000元交給賴建豪之前，僅於當天在地政事 務所看到謝瑩瀅陪同詹秀香在場，如此單純之事實，豈能 視為詹秀香以自己之行為表示以代理權授與他人？至於詹 秀香授權賴建豪處理抵押權塗銷，已是李秀英交付300,00 0元予賴建豪以後的事，不能以其後發生之事實為表見代 理之行為。
㈢詹秀香僅於200,000元借款之範圍內，授權李秀英處理與 林俊明之債務。賴瑞祝向李秀英買受系爭房屋之事，與詹 秀香毫無關係，詹秀香不會授權賴瑞祝處理清償及塗銷抵 押權事宜，賴瑞祝、賴建豪二人之行為應由李秀英負責。貳、李秀英方面：
一、李秀英則以：兩造約定系爭不動產買賣總價金為1,300,00 0元，仲介費、代書費、稅金應由詹秀香負擔。買賣契約 成立後，惠双房屋公司之仲介人許翊築旋又幫伊將該不動 產以1,500,000元轉賣給賴瑞祝，賴瑞祝並先給付定金300 ,000元，伊將該300,000元之定金全數交予詹秀香之女兒 謝瑩瀅、女婿賴建豪作為買賣價金之尾款，並以部分之價 金支應仲介費50,000元、代書費及土地增值稅50,000元， 謝瑩瀅、賴建豪二人為詹秀香之代理人。其後賴瑞祝又請 代書王大政代為清償詹秀香積欠中信銀之貸款470,000元 ，以及第二順位抵押權人林俊明之借款400,000元（含本 金、利息各200,000元），故伊已給付詹秀香共1,170,000 元，買賣價金餘額僅130,000元。詹秀香因謝瑩瀅僅給付 其30,000元，而承認伊有給付30,000元，卻對另外270,00 0元拒不承認，又詹秀香主張僅須清償林俊明200,000元本 金無需給付利息，顯不合理等語，資為抗辯。並聲明：詹 秀香之訴駁回。
二、第二審稱：
詹秀香將中信銀清償證明書取走，不給辦理抵押權塗銷， 係屬對李秀英之不完全給付，依約李秀英可以拒付尾款13 0,000元。另第三人王大政為賴瑞祝、詹秀香辦理塗銷抵 押權時，故意違背賴瑞祝及詹秀香之委託，多給第二順位
抵押權人林俊明80,000元，再讓這80,000元由賴建豪取走 ，背信部分，李秀英已另行提出告發，希望詹秀香能自王 大政處取得因王大政背信所失去的80,000元。參、原審判決李秀英應給付詹秀香130,000元之本息，並依職權 宣告假執行，而駁回詹秀香其餘之訴。詹秀香、李秀英對各 自敗訴之判決全部聲明不服提起上訴及附帶上訴，詹秀香聲 明：㈠原判決不利於詹秀香部分廢棄。㈡上開廢棄部分，李 秀英應再給付詹秀香440,000元，及自起訴繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息2.88%計算之利息。㈢第一、二審訴 訟費用由李秀英負擔；李秀英聲明：㈠原判決不利於李秀英 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，詹秀香在第一審之訴駁回。㈢ 第一、二審訴訟費用由詹秀香負擔；對於對造之上訴及附帶 上訴，詹秀香、李秀英均聲明：應予駁回。
肆、經查：
一、兩造於99年9月14日就系爭不動產訂立買賣契約，價金1,3 00,000元，李秀英於簽約時給付定金30,000元後，旋於同 日與賴瑞祝再簽訂契約買賣系爭不動產，價金1,500,000 元，嗣為塗銷詹秀香所設定之第一、二順位抵押權，由賴 瑞祝於99年10月7日向中信銀清償借款470,000元、向林俊 明清償400,000元等各節，已有卷附之買賣契約書影本（ 詹秀香、李秀英買賣部分見原審卷第5頁，李秀英、賴瑞 祝買賣部分見原審卷第125頁），並經證人王大政證述屬 實，復為兩造所不爭，自堪信為真實。所爭執者，為：㈠ 賴瑞祝向給付林俊明400,000元，對詹秀香是否生清償之 效力？㈡李秀英自賴瑞祝取得之定金300,000元，轉交於 賴建豪、謝瑩瀅，是否對詹秀香生清償之效力？ 二、詹秀香雖主張僅於200,000元之範圍內，授權李秀英處理 林俊明債權。惟詹秀香於99年9月14日將系爭不動產賣予 李秀英，李秀英同日將該不動產轉賣與賴瑞祝，同月24日 詹秀香與李秀英間完成所有權移轉登記（原審卷第10頁臺 中市中正地政事務所異動索引），99年10月6日李秀英將 所有權移轉登記予賴瑞祝（原審卷第77頁移轉登記申請書 、第10頁臺中市中正地政事務所異動索引）後，為塗銷詹 秀香原設定之第一、二順位抵押權，曾由辦理代書業務之 王大政邀請詹秀香商討代償之事，並於中信銀旁之飲料店 內，由詹秀香授權由賴建豪代為處理，其後賴瑞祝即於翌 日直接對林俊明給付400,000元等各節，已據證人王大政 於原審證稱：「……因為系爭不動產有中國信託第一順位 抵押權，及林俊明第二順位抵押權，所以我要求見到詹秀 香本人以便確認，賴建豪約定99年10月6日於中國信託旁
飲料店商談，當場詹秀香及其女兒謝瑩瀅及其大兒子都有 到場，到場之後我向他們說過戶給李秀英之後會再過戶給 賴瑞祝，然後由賴瑞祝代償第一、第二順位抵押權，是否 同意此方式，並且委託賴建豪處理抵押權塗銷事宜，當時 詹秀香表示同意，……。林俊明部分是於99年10月7日約 於中正地政事務所，由賴瑞祝清償400,000元。」、「因 為詹秀香授權賴建豪處理，他們跟我說他們已經談好了， 且賴建豪也同意給林俊明400,000元，且林俊明拿了 400,000元後也當場辦理塗銷抵押權」等語甚明（原審卷 第120頁反面、第121頁）。詹秀香既於99年10月6日授權 賴建豪處理林俊明之債權清償及抵押權塗銷之事，則賴瑞 祝交付林俊明400,000元以辦理第二順位抵押權之塗銷， 對於詹秀香自生清償之效力；至於賴瑞祝所交付之400,00 0元，實際上僅由林俊明取得其中之320,000元，其餘80, 000元則由賴建豪取走，（證人林俊明於臺灣臺中地方法 院檢察署偵查中證稱：「是。我借給詹秀香本人200,000 元，後來是賴建豪出來還320,000元。抵押權塗銷了」、 「當時點鈔400,000元沒錯（指賴瑞祝塗銷抵押權時交付 之現金是400,000元沒錯），我只拿320,000元，80,000元 是賴建豪現場拿走，他就點320,000元給我」，詳99度偵 他字第7010號卷第35頁），惟詹秀香既已授權由賴建豪處 理塗銷抵押權之事，則賴建豪即屬有權受領清償之人，而 賴瑞祝並確已交付400,000元，則賴建豪從中取得之80,00 0元，應由詹秀香負擔其不利益，詹秀香主張僅於200,000 元之範圍內生清償之效力云云，並非可採。
三、李秀英向詹秀香買下系爭不動產之同日，將該不動產轉售 予賴瑞祝，賴瑞祝並當場交付300,000元之定金，由李秀 英收受後即轉交與賴建豪，此業經證人許翊築於偵查中證 稱：「……（李秀英與賴瑞祝）簽約當天有我、林耀陞、 賴建豪、賴瑞祝、王大政、李秀英，我有看到賴瑞祝拿 300, 000元給李秀英，當天簽約結束之後我有看到李秀英 私下拿300,000給賴建豪，但我不知道原因……」等語在 卷（臺灣臺中地方法院100年度偵字第1949號卷第7頁）， 賴建豪就系爭不動前於99年9月14日之前後兩次買賣，曾 收取300,000元之價金，固屬事實，李秀英主張賴建豪、 謝瑩瀅為詹秀香之代理人，所收受之300,000元對詹秀香 均生清償之效力，惟詹秀香則否認曾授與賴建豪等人代理 權，李秀英對於詹秀香曾授與賴建豪代理權一節，並未舉 任何證據以實其說。再者，99年9月14日當日前後兩次買 賣系爭不動產之過程為：「詹秀香委託賴建豪代為出賣，
但在兩造買賣契約簽訂之前，即有賴瑞祝願出儥1,500,00 0元買受，惟賴建豪在知悉賴瑞祝願意出價1,500,000元後 ，請李秀英出面先以1,300,000元先行買下，並於同日以 1,500,000元轉賣予賴瑞祝」，此業經居間仲介之證人許 翊築於偵查中證稱：「有，一開始我不知道是詹秀香要賣 （系爭不動產），是她的女婿賴建豪來找我，……有一天 他打電話給我說他在文昌東4街有一間公寓要賣，要我幫 他找有無客戶要買，他說他要賣1,700,000元，……，我 回去後跟我同居人林耀陞說賴代書（指賴建豪）有一間房 子要賣，我認為可以投資並問他那邊有沒有人有興趣，後 來林耀陞聯絡到賴瑞祝要買，我們就有約去看房子，有去 看一次房子，是我、林耀陞、賴建豪、賴瑞祝4個人一起 去，看過之後賴瑞祝說他有喜歡想要買，因為之前賴建豪 就有跟我說過底價1,500,000元就會賣，但不能再講價， ……，之後賴瑞祝跟我討論之後就同意用1,500,000元買 ，我也有跟賴建豪講賴瑞祝願意以1,500,000元買，問他 什麼時候可以出來簽約，……。某天他（賴建豪）就突然 打給我說他丈母娘明天要來臺中，請我明天下午將時間挪 出來，隔天早上他打電話給我問我中午之前是不是可以回 到家他有事要跟我說，不到12點我就回到家，我在樓下就 遇到賴建豪，他叫我陪樓下機車行老闆娘李秀英去地政事 務所，他老婆跟岳母都在那邊了，我們到地政事務所後， 我才知道李秀英跟詹秀香要在那邊用1,300,000簽約買這 個不動產。……」（100年度偵字第1949號卷第6頁），賴 建豪顯係違反詹秀香之利益，居間撮合詹秀香、李秀英、 及賴瑞祝三人之間之前後兩次買賣，又李秀英與賴瑞祝簽 約時，自稱買賣之事宜均委由賴建豪處理，並留下賴建豪 之電話以供連絡，此並據證人王大政於偵查時以書狀稱： 「……當時（指賴瑞祝、李秀英簽約時）賴建豪拿出李秀 英與詹秀香簽訂之『不動產買賣契約書』表明李秀英已向 詹秀香承買再賣給賴瑞祝，賴瑞祝表示同意後被告（指王 大政）就賴瑞祝與李秀英間之買賣事宜簽訂『不動產買賣 契約書』，簽約時賴建豪叫李秀英大嫂，李秀英並當場表 明日後之辦理事宜全權委任賴建豪處理，並將訂金300,00 0 元交給賴建豪，且在『不動產買賣契約書』賣方連絡電 話僅留賴建豪的電話，而未留她的連絡電話」（99年度他 字第7010號卷第12頁），故李秀英於收受賴瑞祝交付300, 000元時，係稱賴建豪為其代理人，而非詹秀香之代理人 。至於詹秀香曾委託謝瑩瀅出賣系爭不動產，並交付印鑑 證明予謝瑩瀅（原審卷第121頁），而賴建豪與謝瑩瀅為
夫妻關係，系爭不動產買賣交易過程中，詹秀香均在謝瑩 瀅之陪同下，親自出席締約及履約，惟即使謝瑩瀅出面撮 合兩造訂約，締約之當事人仍為兩造，清償自應向詹秀香 為之，據此尚不足以認為詹秀香已對賴建豪或謝瑩瀅授與 受領清償之權限，難認詹秀香應負表見代理之授權人責任 。李秀英將自賴瑞祝收取之定金300,000元轉交與賴建豪 ，尚不能認為對詹秀香生清償之效力。
四、依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受 領者，債之關係消滅。又向第三人為清償，經其受領者， 於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力，民法第 309 條第1項、第310條第3款定有明文。李秀英交付300, 000 元與賴建豪時，雖不能認為已對詹秀香生清償之效力 ，李秀英主張賴建豪將所收受之300,000元中之部分金額 ，交付買賣之仲介費用為50,000元、移轉登記之代書費及 土地增值稅50,000元一節，則為詹秀香所不爭（原審卷第 186頁），而兩造不動產買賣契約書第5條第3項及第4項約 定：「土地增值稅納稅義務人為賣方，其稅額由賣方負擔 」、「原他項權利塗銷代辦費，由賣方負擔」等語，仲介 、代書及土地增值稅本應由詹秀香負擔，則在賴建豪事後 支出之該100,000元部分，於詹秀香所受利益之範圍內， 亦生清償之效力。
五、至於李秀英主張詹秀香拒不給辦理中信銀之抵押權塗銷， 依約可以拒付尾款部分，系爭不動產經移轉予賴瑞祝後， 因賴瑞祝另欠他人債務，遭法院拍賣，於100年9月23日由 訴外人陳鴻振拍定，中信銀之抵押權亦經法院囑託塗銷， 此有土地登記謄本（原審卷第111頁）及臺中市中正地政 事務所異動索引表（本院卷第60頁）可稽，李秀英自不得 再以中信銀之抵押權未經塗銷為由，拒絕給付尾款。 六、據上所述，李秀英未清償之價金餘額為300,000元（1,300 ,000－30,000－470,000－400,000－50,000－50,000＝30 0,000），詹秀香依買賣價金請求權，請求李秀英給付300 ,000元，及自起訴繕本送達之翌日（100年11月1日）起至 清償日止，按年息2.88％計算之利息，為有理由；逾此部 分之請求，則無理由，應駁回之。原審就詹秀香之請求超 過130,000元、未逾300,000元之本息部分，為詹秀香敗訴 之判決，尚有未合，詹秀香上訴意旨指摘此部分原審判決 不當，為有理由，應由本院廢棄此部分之原審判決，改判 如主文第二項所示。至於：㈠詹秀香之請求未逾130,000 元之本息部分，原審為李秀英敗訴之判決，並依職權宣告 假執行，及㈡詹秀香之請求超過300,000元之本息部分，
原審為詹秀香敗訴之判決，經核均無不合，李秀英附帶上 訴及詹秀香上訴分別指摘此部分原審判決不當，為無理由 ，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法 於判決之結論不生影響，不再一一贅述。
伍、據上論結，本件詹秀香之上訴為一部有理由，一部無理由， 李秀英之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449 條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官陳照德
法 官曾謀貴
法 官王 銘
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官張惠彥
中 華 民 國 102 年 3 月 5. 日