塗銷所有權移轉登記等
臺灣高等法院(民事),上字,101年度,621號
TPHV,101,上,621,20130326,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第621號
上　訴　人　板信商業銀行股份有限公司
　　　　　　（神明會杜姓天上聖母之承當訴訟人）
法定代理人　劉炳輝
訴訟代理人　郭睦萱律師
複代　理人　蘇家弘律師
被上　訴人　趙惟芬
　　　　　　趙明飛
　　　　　　趙彗妘
　　　　　　趙紹傑
　　　　　　趙嘉翎
　　　　　　趙婉貞
　　　　　　洪錦榮
　　　　　　北碇資源開發股份有限公司
法定代理人　趙惟漢
共　　　同
訴訟代理人　莊秀銘律師
　　　　　　楊鎮宇律師
　　　　　　陳志峯律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國101年4月24日臺灣臺北地方法院99年度訴字第2287號第一審
判決提起上訴，本院於102年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人起訴主張：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（ 下稱系爭土地）原為神明會杜姓天上聖母所有，神明會杜姓天 上聖母出租予訴外人楊金和、沈惠津在其上建築臺北市○○路 0段000號房屋（下稱系爭建物），楊金和、沈惠津於民國（下 同）80年1月1日出售系爭建物予訴外人趙惟漢（下稱80年1月1 日買賣契約），並轉讓系爭土地之承租權予趙惟漢，趙惟漢嗣 於91年9月25日出賣系爭建物予被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙 嘉翎（原名趙嘉伶）、趙婉貞、趙紹傑、趙彗妘（原名趙思怡 ）（以下分別以姓名稱之；合稱趙惟芬6人），並於92年3月6 日以第一次登記為原因，登記系爭建物建號為同上小段1834號 ，所有權人為趙惟芬6人應有部分各6分之1，趙惟芬6人即依民 法第426條之1規定繼受系爭土地之承租權，詎趙嘉翎、趙紹傑 、趙婉貞於95年8月8日將系爭建物應有部分各6分之1出賣予被 上訴人北碇資源開發股份有限公司（下稱北碇公司），並於95



年8月21日完成所有權移轉登記，被上訴人趙惟芬、趙明飛、 趙彗妘亦於98年5月25日將系爭建物應有部分各6分之1出賣予 被上訴人洪錦榮（下稱洪錦榮），並於98年6月3日完成所有權 移轉登記，均未以書面通知神明會杜姓天上聖母行使優先承買 權，各該移轉登記均不得對抗神明會杜姓天上聖母，神明會杜 姓天上聖母嗣後出賣系爭土地予賴清宮，並於99年5月5日完成 所有權移轉登記，賴清宮再於99年6月4日以信託為原因移轉予 廖裕輝，廖裕輝再於99年8月6日以信託為原因移轉予伊，爰本 於民法第426條之2、土地法第104條規定，請求北碇公司、洪 錦榮塗銷上開所有權移轉登記，及本於買賣契約、民法第426 條之2、土地法第104條規定，請求趙惟芬6人於伊給付價金之 同時，移轉系爭建物所有權予伊等語。聲明求為：㈠北碇公司 應將系爭建物應有部分2分之1，於95年8月21日以臺北市松山 地政事務所收件字號095年松山字第211950號，以買賣為原因 所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈡洪錦榮應將系爭建物應有 部分2分之1，於98年6月3日以臺北市松山地政事務所收件字號 098年松山字第090420號，以買賣為原因所為之所有權移轉登 記予以塗銷；㈢趙嘉翎、趙紹傑、趙婉貞應就系爭建物應有部 分2分之1，依出賣予北碇公司相同之條件，與上訴人訂立買賣 契約，並在上訴人給付買賣價金新臺幣（下同）37,350元之同 時，將系爭建物應有部分2分之1移轉登記予上訴人；㈣趙惟芬 、趙明飛、趙彗妘應就系爭建物應有部分2分之1，依出售予洪 錦榮之相同條件，與上訴人訂立買賣契約，並在上訴人給付買 賣價金29,850元之同時，將系爭建物應有部分2分之1移轉登記 予上訴人。
被上訴人抗辯：趙惟漢借用趙惟芬6人名義辦理系爭建物之所 有權第一次登記，趙惟漢嗣終止與趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑間 之借名登記契約，將系爭建物應有部分2分之1借名登記在北碇 公司名下，又終止與趙惟芬、趙明飛、趙彗妘間之借名登記契 約，將系爭土地應有部分2分之1借名登記在洪錦榮名下，故不 生神明會杜姓天上聖母或上訴人行使優先承買權之問題；上訴 人於99年8月6日取得系爭土地所有權時，始依民法第425條規 定繼受成為系爭土地之出租人，自不得溯及主張優先購買權等 語。
原審駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，聲明求為：㈠ 原判決廢棄；㈡北碇公司應將系爭建物應有部分2分之1，於95 年8月21日以臺北市松山地政事務所收件字號095年松山字第21 1950號，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈢洪 錦榮應將系爭建物應有部分2分之1，於98年6月3日以臺北市松 山地政事務所收件字號098年松山字第090420號，以買賣為原



因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈣趙嘉翎、趙紹傑、趙婉 貞應就系爭建物應有部分2分之1，依95年8月8日出賣予北碇公 司相同之條件，與上訴人訂立買賣契約，並在上訴人給付買賣 價金新臺幣（下同）37,350元之同時，將系爭建物應有部分2 分之1移轉登記予上訴人；㈣趙惟芬、趙明飛、趙彗妘應就系 爭建物應有部分2分之1，依98年5月25日出售予洪錦榮之相同 條件，與上訴人訂立買賣契約，並在上訴人給付買賣價金 29,850元之同時，將系爭建物應有部分2分之1移轉登記予上訴 人。被上訴人則答辯聲明求為：上訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地原為神明會杜姓天上聖母所有。神明會杜姓天上聖母 以99年2月10日買賣為原因，於99年5月5日移轉系爭土地所有 權予賴清宮。賴清宮於99年6月4日以信託為原因，移轉所有權 予廖裕輝。廖裕輝再於99年8月6日以受託人變更為原因，移轉 所有權予上訴人（見上訴人提出之土地所有權狀、土地登記謄 本，北簡卷第10頁；原審卷1第49、244頁。被上訴人提出之土 地登記謄本，原審卷1第115、116頁。臺北市松山地政事務所 以99年12月22日北市松地三字第00000000000號函提出之登記 謄本、異動索引，原審卷1第174至181頁）。㈡神明會杜姓天上聖母出租系爭土地予楊金和、沈惠津在其上建 築系爭建物。楊金和、沈惠津嗣於80年1月1日出售系爭建物予 趙惟漢，並經神明會杜姓天上聖母（當時管理人為杜天來）同 意，將系爭土地之承租使用權轉讓予趙惟漢（見上訴人提出之 買賣契約書，北簡卷第11至14頁。被上訴人提出之買賣契約書 ，原審卷第141至144頁）。
㈢趙惟芬為趙惟漢之大哥；趙明飛為趙惟芬之子；趙彗妘、趙嘉 翎、趙婉貞、趙紹傑均為趙惟漢之子女（見上訴人提出之戶籍 謄本，北簡卷第15、34至39頁；原審卷1第207、208頁）。㈣趙惟芬6人以第一次登記為原因，於92年3月6日登記系爭建物 建號為同上小段1834號，所有權人為趙惟芬6人，應有部分各6 分之1，並依民法第426條之1規定，系爭土地租賃契約對於趙 惟芬6人繼續存在（見上訴人提出之異動索引，北簡卷第16頁 。臺北市松山地政事務所以99年3月29日北市松地三字第00000 000000號函提出之申請資料，原審卷1第103至130頁）。㈤趙嘉翎、趙紹傑、趙婉貞以95年8月8日買賣為原因，於95年8 月21日移轉系爭建物應有部分各6分之1予北碇公司，但未以書 面通知神明會杜姓天上聖母行使優先承買權（見上訴人提出之 異動索引、建築改良物所有權買賣移轉契約書、建物登記謄本 ，北簡卷第16、17、20頁；原審卷1第50、93、95頁）。㈥趙惟芬、趙明飛、趙彗妘以98年5月25日買賣為原因，於98年6



月3日移轉系爭建物應有部分各6分之1予洪錦榮，但未以書面 通知神明會杜姓天上聖母行使優先承買權（見上訴人提出之異 動索引、建築改良物所有權買賣移轉契約書，北簡卷第18、21 頁）。
得心證之理由：
㈠上訴人在原審主張神明會杜姓天上聖母於97年4月7日以趙惟漢 未依約給付租金為由，終止系爭土地之租賃契約等語（見北簡 卷第50頁），為被上訴人否認。上訴人嗣於第二審表明不再主 張（本院卷第100頁反面），本院自無庸論斷。㈡上訴人主張：趙惟芬6人先後將系爭建物出賣應有部分予北碇 公司、洪錦榮，伊得本於民法第426條之2及土地法第104條規 定，行使優先承買權云云。被上訴人則抗辯：系爭建物之所有 權第一次登記在趙惟芬6人名下，及趙惟芬6人先後將系爭建物 應有部分出賣予北碇公司、洪錦榮，原因關係均為趙惟漢先後 與登記名義人之間成立之借名登記契約，趙惟芬6人分別與北 碇公司、洪錦榮之間不存在買賣契約，故基地所有人不得主張 優先承買權等語。按民法第426條之2第1項後段規定，租用基 地建築房屋，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優 先承買之權；第2項前段規定，前項情形，出賣人應將出賣條 件以書面通知優先承買權人；第3項規定，出賣人未以書面通 知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買 權人。又土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋，房屋 出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；第2項後 段規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約 者，其契約不得對抗優先購買權人。是基地所有人主張依上開 規定行使優先購買權者，須以承租人有效出賣房屋與第三人為 基礎，苟承租人與第三人間之出賣行為自始不存在，則所謂優 先購買權即無從發生（最高法院65年台上字第2113號判例意旨 參照）。又按民法第87條第2項規定，虛偽意思表示，隱藏他 項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。是虛偽之意思 表示，有隱藏在當事人間已成立之真正法律行為者，此被隱藏 之法律行為，並不因隱藏而無效，此際仍應適用關於被隱藏的 法律行為之規定。經查，趙嘉翎、趙紹傑、趙婉貞係以買賣為 原因，移轉系爭建物應有部分各6分之1予北碇公司。趙惟芬、 趙明飛、趙彗妘亦係以買賣為原因，移轉系爭建物應有部分各 6分之1予洪錦榮。被上訴人抗辯：各該買賣契約不存在，實係 趙惟漢將系爭建物借名登記在趙惟芬6人名下，嗣終止與趙嘉 翎、趙婉貞、趙紹傑間之借名登記契約，再將系爭建物應有部 分2分之1借名登記在北碇公司名下，又終止與趙惟芬、趙明飛 、趙彗妘間之借名登記契約，再將系爭建物應有部分2分之1借



名登記在洪錦榮名下等語，即被上訴人抗辯各該買賣行為隱藏 借名登記行為，自應由被上訴人就此抗辯之事實負證明之責， 並於被上訴人為相當之證明後，再由上訴人就所主張各該買賣 契約存在之事實，負舉證責任。
㈢被上訴人抗辯：趙惟漢向楊金和、沈惠津購買系爭建物，約定 由趙惟漢指定產權登記名義人，但因趙惟漢打算拆除改建，故 未立即辦理變更房屋稅納稅義務人及所有權第一次登記，迄91 年間包括系爭土地在內之區域申辦都市更新，趙惟漢始借用趙 惟芬6人名義，先由沈惠津本於上開約定，於91年9月25日協同 申報以買賣為原因，轉讓系爭建物所有權予趙惟芬6人，並將 房屋稅納稅義務人變更為趙惟芬6人，再由神明會杜姓天上聖 母（當時之管理人為杜文源、杜宗惠、杜錦榮）於91年12 月 13日出具同意書及提供印鑑證明後，由趙惟芬6人持以申請以 第一次登記為原因，將系爭建物登記在趙惟芬6人名下等語， 有⑴被上訴人提出80年1月1日買賣契約書，於第2條第4項記載 「賣方（即楊金和、沈惠津）亦同時簽立房屋拆除同意書與買 方（即趙惟漢）」、第5條記載「辦理產權移轉登記時，有關 權利人名義，得由甲方（即趙惟漢）自定，乙方（即楊金和、 沈惠津）絕無異議」（原審卷1第141、142頁）；⑵臺北市松 山地政事務所以99年3月29日北市松地三字第00000000000號函 提出申請資料，內附台北市稅捐稽徵處松山分處91年11月13日 北市稽松山乙字第00000000000號函、神明會杜姓天上聖母之 同意書（原審卷1第110、121頁）；⑶上訴人提出買賣所有權 移轉契約書、契稅申報書（原審卷1第58、59頁）可證。又有 證人趙惟漢於100年8月23日在原審證稱：「保存登記時登記給 被告趙惟芬等六人，是因為建築師建議說多登記幾個，因為要 辦理都更，同意的人比較多比較好..依照我與楊金和、沈惠津 夫婦的不動產買賣契約，我本來就可以指定房屋登記的名義人 ，所以我就指定由趙惟芬等六個人。我借趙惟芬等六人的名字 登記，趙惟芬等六人沒有出錢向我購買系爭房屋。系爭房屋是 由我管理。房屋稅是我繳的。而房屋權狀是我保管的。向神明 會給付的地租也是我付的。」，及提出建物所有權狀2紙、100 年房屋稅繳款書等原本（原本發還，影本附於原審卷3第91、 92、98至100頁），可資佐證。再查，神明會杜姓天上聖母訴 請趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、北碇公司拆屋還地、給付地租等 事件（第一審案號：原法院98年度重訴字第217號。第二審案 號：本院99年度重上字第246號。上訴人為受告知人），神明 會杜姓天上聖母自承：趙惟漢欲將系爭建物借名登記在趙惟芬 6人名下，而依80年1月1日買賣契約，指定以趙惟芬6人名義登 記為系爭建物之所有權人等語，此有上訴人提出之民事判決書



可稽（本院卷第130 、137頁）。又趙惟漢訴請神明會杜姓天 上聖母履行契約事件（案號：原法院97年度訴字第3416號）， 趙惟漢主張伊於90年9月29日與神明會杜姓天上聖母約定就包 括系爭土地在內之區域辦理都市更新，伊嗣於91年間提出申請 ，經臺北市政府於92 年間核准等語，為原法院認定屬實，此 有被上訴人提出之民事判決書可稽（本院卷第206、212頁）。 本院認為被上訴人就上開抗辯，已提出相當之證明，堪予信實 。從而，沈惠津、趙惟芬6人以買賣為原因，申報由沈惠津轉 讓系爭建物所有權予趙惟芬6人，實係隱藏沈惠津依80年1月1 日買賣契約履行對於趙惟漢之移轉所有權義務之行為，且趙惟 芬6人登記申請系爭建物之第一次登記，其原因關係係趙惟漢 委託趙惟芬6人出名登記為所有權人之借名登記契約。㈣上訴人主張：趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、北碇公司在原法院98 年度重訴字第217號事件，否認與趙惟漢間有借名登記契約關 係，可見趙惟漢於91年9月25日出賣系爭建物予趙惟芬6人云云 ，惟依上訴人提出趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、北碇公司在上開 事件提出之答辯㈤狀內容，及該事件98年10月21日言詞辯論筆 錄，趙惟芬等人明白主張沈惠津並未出賣系爭建物予趙惟芬6 人，而係趙惟漢信託移轉予趙惟芬6人等語（原審卷2第42頁； 卷3第225頁），即未否認借名登記契約存在。又上訴人主張： 被上訴人抗辯系爭建物登記趙惟芬6人名下後，趙惟漢不負給 付地租之義務，此與借名登記意旨相違背，可見趙惟漢係出賣 系爭建物予趙惟芬6人云云。惟按所謂借名登記契約，乃當事 人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一 方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權 利人，但仍由借名者管理、使用、收益及處分該財產之債權契 約。是借名者有移轉該財產所有權至出名者之意思表示，出名 者亦有受讓該財產所有權之意思表示，並由出名者依法完成取 得該財產所有權之手續，出名者因而取得該財產之所有權，僅 出名者基於其與借名者間之內部關係（即借名登記之債權契約 關係），對於該財產之所有權權能受到限制，而實際由借名者 管理、使用、收益及處分該財產，且於借名登記契約關係消滅 時，須出名者依其與借名者之約定，將該財產回復（移轉）登 記為借名者，借名者始取回該財產之所有權。準此，趙惟芬6 人本於與趙惟漢間之借名登記契約，登記為系爭建物之所有人 時，趙惟芬6人即取得系爭建物之所有權，依民法第426條之1 規定，發生由趙惟芬6人繼受成為系爭土地租賃契約之承租人 地位（即趙惟漢借用趙惟芬6人名義擔任承租人）之效果，至 於神明會杜姓天上聖母能否直接請求趙惟漢請求給付租金，及 以趙惟漢未給付租金為由終止租約，乃另一問題。故上述被上



訴人之抗辯，尚無與借名登記相矛盾之處。上訴人復未提出其 他足以證明趙惟漢出賣系爭建物予趙惟芬6人之積極證據，上 開主張自不足採信。
㈤被上訴人抗辯：趙惟漢為北碇公司之負責人，擬以北碇公司名 義辦理上述都市更新，乃終止與趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑間之 借名登記契約，並以買賣為原因，將系爭建物應有部分2分之1 借名登記在北碇公司名下等語，有上訴人提出北碇公司之變更 登記表，登載趙惟漢為股東兼董事長，趙嘉翎、趙紹傑為股東 兼董事，趙彗妘為股東兼監察人，及北碇公司所營事業包括都 市更新案等（原審卷1第204至206頁）可證。並有證人趙惟漢 於100年8月23日在原審證稱：「後來希望聲請辦理都市更新的 人即北碇公司也是裡面的權利人，所以就將建物持分2分之1登 記給北碇公司..（問：北碇公司與你之間是買賣關係還是其他 法律關係？）不是買賣關係，我是借北碇公司..之名義登記為 房屋所有權人。北碇公司..沒有出錢向我買系爭房屋。（問： 為何是以買賣的方式登記？）我不知道。是代書去辦理的。代 書就是依照一般過戶的方式去辦理登記，他怎麼寫的我不清楚 。（問：契約書上所記載的買賣價款是如何決定？有無實際交 付？）實際上並沒有交付買賣價金。而買賣價款是課稅的依據 ..代書就是依照地政機關的規定去寫。（問：北碇公司登記為 建物所有權人後，系爭房屋由何人管理？房屋稅由何人繳納？ 與神明會間的地租由何人繳納？建物所有權狀由何人保管？） 由我管理，房屋稅是我繳的，地租也是我處理，建物權狀也是 我保管的..（問：如何保障自己的權利？）主觀上權利就是我 的，北碇公司就是由我當負責人。因為我們很單純，沒有想太 多，所以就是直接這樣登記。」，及提出建物所有權狀2紙、 100年房屋稅繳款書等原本（原本發還，影本附於原審卷3第91 至93、98至100頁），可資佐證。又依上訴人提出建築改良物 所有權買賣移轉契約書，趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑與北碇公司 係申報買賣價款總額37,350元（北簡卷第20頁），但依80年1 月1日買賣契約書第2條第1項，趙惟漢為拆除改建，以價金 1,470萬元購買系爭建物（見北簡卷第11頁），即應有部分2分 之1之價格為735萬元，如將系爭建物拆除，以包括系爭土地在 內之區域辦理都市更新，經濟利益將更為可觀，且被上訴人陳 述系爭土地租金每年在683,000元以上（半數為341,500元以上 ）等語，為上訴人所不爭執，本諸商業買賣行為在於將本求利 之經驗法則，趙惟漢顯然不可能僅以37,350元出賣系爭建物應 有部分2分之1。再查，神明會杜姓天上聖母在原法院98年度重 訴字第217號事件，自承趙惟漢將系爭建物借名登記在北碇公 司名下等語，此有上訴人提出之民事判決書可稽（原審卷2第



47頁；本院卷第130頁）。至於上開判決書雖記載趙惟芬、趙 明飛、趙彗妘、北碇公司陳述北碇公司向趙嘉翎、趙婉貞、趙 紹傑購買而取得系爭建物應有部分2分之1等語（原審卷2第48 頁；本院卷第132頁），惟查，上開事件係神明會杜姓天上聖 母請求給付地租及主張租約終止，趙惟芬等人只須抗辯因取得 系爭建物所有權而繼受承租人地位，至於趙惟漢是否借用北碇 公司名義登記為系爭建物所有權人及擔任系爭土地承租人，乃 神明會杜姓天上聖母所主張之訴訟標的請求權是否存在之原因 事實，應由神明會杜姓天上聖母先負證明之責，故本院認為趙 惟芬等人上開陳述，僅係根據申請移轉登記之原因而為說明， 尚難遽謂北碇公司確有與趙嘉翎成立買賣契約之意思表示及履 行買賣契約之事實。是本院認為被上訴人就上開抗辯，已提出 相當之證明，堪予信實，上訴人聲請本院依民事訴訟法第367 條之1規定，命趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑到場陳述，並無必要 。上訴人復未提出其他足以證明趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑與北 碇公司之間買賣系爭建物應有部分2分之1之積極證據。從而， 堪認趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑以買賣為原因，申請將系爭建物 應有部分2分之1移轉登記至北碇公司名下，實係隱藏趙嘉翎、 趙婉貞、趙紹傑返還借名登記物，及趙惟漢借用北碇公司名義 登記為所有權人等行為。
㈥被上訴人抗辯：因神明會杜姓天上聖母提起原法院98年度重訴 字第217號訴訟事件，趙惟芬、趙明飛、趙彗妘不願繼續出名 ，故與趙惟漢終止借名登記契約，由趙惟漢將系爭土地應有部 分2分之1借名登記在洪錦榮名下等語，業據被上訴人提出洪錦 榮簽立之借名信託同意書為證（原審卷3第84頁）。並有證人 趙惟漢於100年8月23日在原審證稱：「趙惟芬、趙明飛因為人 常在國外，卻收到法院的開庭通知，所以叫我處理，將建物移 轉登記給其他人，所以我就借洪錦榮的名義，將被告趙惟芬、 趙明飛、趙彗妘登記持分登記給洪錦榮..（問：洪錦榮登記為 房屋所有權人，與你之間是買賣關係還是其他法律關係？）不 是買賣關係，我是借..洪錦榮之名義登記為房屋所有權人..洪 錦榮沒有出錢向我買系爭房屋。（問：為何是以買賣的方式登 記？）我不知道..代書就是依照一般過戶的方式去辦理登記， 他怎麼寫的我不清楚。（問：契約書上所記載的買賣價款是如 何決定？有無實際交付？）實際上並沒有交付買賣價金。而買 賣價款是課稅的依據..代書就是依照地政機關的規定去寫。（ 問：洪錦榮登記為建物所有權人後，系爭房屋由何人管理？房 屋稅由何人繳納？與神明會間的地租由何人繳納？建物所有權 狀由何人保管？）由我管理，房屋稅是我繳的，地租也是我處 理，建物權狀也是我保管的..（問：如何保障對系爭房屋的權



利？）洪錦榮有簽一份借名同意書，而且權狀都由我保管，不 會發生糾紛。（提示上開同意書，問：是否你與洪錦榮所簽借 名信託同意書？）一樣。（問：為何記載『全部信託登記予洪 錦榮先生名下』？）應該是筆誤..這是代書打的，或是公司的 人擬的，我沒有注意，也不記得了，但寫全部信託登記肯定是 筆誤。（問：是誰拿給洪錦榮簽名的？在場的有誰？）是我拿 給洪錦榮簽名的，當時有我、洪錦榮及北碇公司的副總邱春容 在場，在哪裡簽的這麼久了我不記得了。確實是洪錦榮本人簽 的。（問：為何借名信託同意書記載『信託期間原所有權人（ 趙惟芬、趙明飛、趙慧妘、北碇資源開發股份有限公司）對於 標的物及房屋擁有全權處分權利』？）因為依照地政法規，所 有權人一切權利以登記為準，那時候原來登記的房屋所有權人 是趙惟芬、趙明飛、趙慧妘、北碇資源開發股份有限公司。」 ，及提出借名信託同意書（已發還）、建物所有權狀2紙、100 年房屋稅繳款書等原本（原本發還，影本附於原審卷3第91至 93、98至100頁），可資佐證。又上訴人主張：洪錦榮以台北 青田郵局第000436號存證信函附國泰世華銀行光華分行簽發面 額330,880元之支票（票號：KA0000000）予神明會杜姓天上聖 母用以繳納地租等語，提出存證信函為證（原審卷3第227至 229頁），固為被上訴人所不爭執，但被上訴人抗辯此係趙惟 漢委託邱春容辦理等語，業提出邱春容之存摺為證（原審卷3 第248、249頁），核與證人邱春容於101年3月23日在原審證稱 ：「這張支票是趙惟漢請我開立..交給楊鎮宇律師，要用來給 付租金..給神明會杜姓天上聖母。（問：你存摺內存入之現金 轉開支票，現金從何而來？）趙惟漢交給我的。我是北碇公司 的財務，所以趙惟漢先生才會請我處理需要到銀行處理的事情 ..因為..銀行說不能以現金開本行支票，所以只好先存入我的 帳戶，再馬上提領轉開本行支票。」相符（原審卷3第257、 258頁）。再依上訴人提出建築改良物所有權買賣移轉契約書 ，趙惟芬、趙明飛、趙彗妘與洪錦榮係申報買賣價款總額 29,850元（北簡卷第21頁），但趙惟漢為拆除改建，以價金 735萬元購買系爭建物應有部分2分之1，如將系爭建物拆除， 以包括系爭土地在內之區域辦理都市更新，經濟利益將更為可 觀，且系爭土地租金每年在683,000元以上（半數為341,500元 以上）（見前開㈤論述），本諸商業買賣行為在於將本求利之 經驗法則，趙惟漢顯然不可能僅以29,850元出賣系爭建物應有 部分2分之1。末查，神明會杜姓天上聖母在原法院98年度重訴 字第217號事件，自承趙惟漢將系爭建物借名登記在洪錦榮名 下等語，此有上訴人提出之民事判決書可稽（原審卷2第47頁 ；本院卷第130頁）。是本院認為被上訴人就上開抗辯，已提



出相當之證明，堪予信實，上訴人聲請本院依民事訴訟法第 367條之1規定，命趙惟芬、趙明飛、趙彗妘到場陳述，並無必 要。從而，堪認趙惟芬、趙明飛、趙彗妘以買賣為原因，申請 將系爭建物應有部分2分之1移轉登記至洪錦榮名下，實係隱藏 趙惟芬、趙明飛、趙彗返還借名登記物，及趙惟漢借用洪錦榮 名義登記為所有權人等行為。
㈦上訴人主張：上開借名信託同意書記載於98年4月27日簽立， 並於第2條第4項記載「原簽訂之房屋買賣契約書作廢」（原審 卷3第84頁），而趙惟芬、趙明飛、趙彗妘與洪錦榮係於98年5 月25日簽署建築改良物所有權買賣移轉契約書（北簡卷第21頁 ），可見其等於98年4月27日另有簽訂買賣契約書，但伊聲請 本院命洪錦榮提出該買賣契約書，洪錦榮不提出，依民事訴訟 法第345條第1項規定，應認伊主張其等間存在買賣關係為真實 云云。惟查，洪錦榮陳明：伊與趙惟漢係多年好友，故同意趙 惟漢借用伊之名義登記產權，及由趙惟漢全權辦理移轉登記手 續，伊並未另外簽定買賣契約書，又伊應趙惟漢要求，簽署上 開借名信託同意書，至於同意書內容如何記載，伊不清楚等語 （原審卷3第93、94頁；本院卷第149頁），此與上開證人趙惟 漢證述借名信託同意書是他人代擬，伊沒有注意內容，即拿給 洪錦榮簽名等語（原審卷3第93頁）相符，可見上開借名信託 同意書第2條第4項所指房屋買賣契約書並不存在，自不得以洪 錦榮不能提出所謂買賣契約書，逕依民事訴訟法第345條第1項 規定，認為上訴人所主張趙惟芬、趙明飛、趙彗妘與洪錦榮之 間存在買賣關係乙節為真實。上訴人復未提出其他足以證明趙 惟芬、趙明飛、趙彗妘與洪錦榮之間買賣系爭建物應有部分2 分之1之積極證據，其此部分主張自不足採信。㈧綜上，被上訴人抗辯趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑以買賣為原因， 將系爭建物應有部分2分之1移轉登記予北碇公司，係隱藏趙嘉 翎、趙婉貞、趙紹傑返還借名登記物予趙惟漢，及趙惟漢借用 北碇公司名義登記為所有權人等法律行為，趙嘉翎、趙婉貞、 趙紹傑與北碇公司之間實無互為買賣之意思表示合致之事實， 即不存在買賣契約關係；又趙惟芬、趙明飛、趙彗妘以買賣為 原因，將系爭建物應有部分2分之1移轉登記予洪錦榮，係隱藏 趙惟芬、趙明飛、趙彗返還借名登記物予趙惟漢，及趙惟漢借 用洪錦榮名義登記為所有權人等法律行為，趙惟芬、趙明飛、 趙彗妘與洪錦榮之間實無互為買賣之意思表示合致之事實，即 不存在買賣契約關係，均已提出相當證據以為證明，堪予採信 。上訴人主張各該買賣契約確實存在，則未舉反證以實其說， 難以憑採。準此，上訴人主張因趙惟芬6人之出賣行為，其得 依民法第426條之2及土地法第104條規定，取得優先承買權云



云，揆之前開㈡之說明，難謂有據。
㈨上訴人主張：被上訴人未辦理信託登記，依信託法第4條第1項 、民法第87條但書、土地法第43條規定，不得以借名登記契約 對抗伊云云。惟查，趙惟漢僅單純借用被上訴人之名義登記為 系爭建物之所有權人，並非依信託法第1條規定，與被上訴人 約定將系爭建物信託予被上訴人，由被上訴人依信託本旨，為 趙惟漢之利益或為特定之目的，管理或處分系爭建物，自無信 託法第4條第1項適用餘地。又土地法第43條規定之絕對效力， 係保障第三人因信賴登記而取得不動產之權利時，可不因登記 之無效或撤銷而被追奪，本件上訴人係因被上訴人之間不存在 買賣契約（屬於所有權移轉登記之原因債權關係，並非所有權 登記之物權行為本身）而不發生優先承買權，並非本於該移轉 登記，而對於系爭建物取得任何權利，自無適用土地法第43條 規定，認為上訴人仍得主張被上訴人間存在買賣契約，而對於 被上訴人行使優先承買權之理。再查，民法第87條第1項但書 ，在於保護善意第三人本於通謀虛偽意思表示所取得之利益， 本件趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑與北碇公司，及趙惟芬、趙明飛 、趙彗妘與洪錦榮，分別對於地政事務所申請以買賣為原因， 辦理系爭建物所有權之移轉登記，此買賣行為固係通謀所為虛 偽意思表示，但神明會杜姓天上聖母係因各該買賣契約不存在 ，自始無從依民法第426條之2及土地法第104條規定發生優先 承買權，並非已取得優先承買權，而須依民法第87條第1項但 書，保障該權利不受買賣行為無效之影響。何況依神明會杜姓 天上聖母在原法院98年度重訴字第217號事件之主張（見前開 ㈢、㈤、㈥所示），神明會杜姓天上聖母明知上述買賣行為隱 藏借名登記法律關係，自非善意之第三人。故上訴人主張神明 會杜姓天上聖母得依上開但書規定，對於被上訴人行使優先承 買權，嗣上訴人繼受取得系爭土地所有權，亦繼受取得該優先 承買權云云，委無可取。
綜上所述，趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑並無出賣系爭建物應有部 分2分之1予北碇公司之事實，趙惟芬、趙明飛、趙彗妘亦無出 賣系爭建物應有部分2分之1予洪錦榮之事實，則上訴人主張本 於民法第426條之2、土地法第104條規定，請求北碇公司應將 系爭建物應有部分2分之1，於95年8月21日以臺北市松山地政 事務所收件字號095年松山字第211950號，以買賣為原因所為 之所有權移轉登記予以塗銷，及請求洪錦榮應將系爭建物應有 部分2分之1，於98年6月3日以臺北市松山地政事務所收件字號 098年松山字第090420號，以買賣為原因所為之所有權移轉登 記予以塗銷，又主張本於買賣契約、民法第426條之2、土地法 第104條規定，請求趙嘉翎、趙紹傑、趙婉貞應就系爭建物應



有部分2分之1，依出賣予北碇公司相同之條件，與上訴人訂立 買賣契約，並在上訴人給付買賣價金37,350元之同時，將系爭 建物應有部分2分之1移轉登記予上訴人，及請求趙惟芬、趙明 飛、趙彗妘應就系爭建物應有部分2分之1，依出售予洪錦榮之 相同條件，與上訴人訂立買賣契約，並在上訴人給付買賣價金 29,850元之同時，將系爭建物應有部分2分之1移轉登記予上訴 人，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於 判決結果無礙，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 26 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 李芳南
法 官 翁昭蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 27 日
書記官 林吟玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。