臺灣高等法院民事判決 101年度上字第481號
上 訴 人 即
附帶被上訴人 許燕標
訴 訟代 理人 江仁成律師
被 上訴人 即
附 帶上 訴人 詹惇仲
詹惇昇
詹孝惇
被 上 訴 人 李啟煌
共 同
訴 訟代理 人 李慶豐律師
被 上 訴 人 陳婉菁
寶誠國際不動產仲介經紀有限公司
上 一 人
法 定代理 人 陳謝貴枝
共 同
訴 訟代理 人 陳明宗律師
被 上 訴 人 黃筱芳
鄭棋華
上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國101年3月20
日臺灣新北地方法院（原臺灣板橋地方法院）99年度訴字第2551
號第一審判決提起上訴，被上訴人詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇提起
附帶上訴，本院於102年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，上訴部分由上訴人負擔，附帶上訴部分由附帶上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被上訴人寶誠國際不動產仲介經紀有限公司（下稱寶誠公司 ）已申請解散登記，由陳謝貴枝為清算人，尚未完成清算程 序，有寶誠公司基本資料足佐（見本院卷第293 頁），故仍 以陳謝貴枝為寶誠公司之法定代理人，合先敘明。二、寶誠公司抗辯稱：上訴人即附帶被上訴人許燕標（下稱許燕 標）就系爭新北市○○區○○路00巷00號2樓、同巷40號2樓 、同巷42號2樓房地（下合稱系爭不動產）與訴外人陳美智 合夥投資，已經賺錢得利，實質權利人為陳美智，許燕標提 起本件訴訟當事人不適格，且濫用權利云云。惟查許燕標為 系爭不動產買受人及登記部分所有權人，有不動產買賣契約 書及建物登記謄本可考（見原審卷一第11、38頁），不問其
是否與人合夥內部關係如何，及是否已有得利，其主張系爭 不動產有瑕疵而訴請賠償等，均係主張其法律上之權利，其 當事人適格且無濫用權利，此部分主張顯不足採。貳、實體部分：
一、上訴人許燕標起訴主張：被上訴人即附帶上訴人詹惇仲、詹 惇昇、詹孝惇（下稱詹惇仲等3人)於民國（下同）99年間將 其各別所有之系爭不動產由被上訴人李啟煌中介，委請寶誠 公司出售。伊於99年2月4日經寶誠公司職員即被上訴人鄭棋 華、黃筱芳、陳婉菁(未實際出面)之仲介，向詹惇仲等3人 買受系爭不動產，價金共新臺幣（下同）2960萬元。伊已依 約給付買賣價金完畢，並給付寶誠公司仲介報酬59萬2000元 。惟伊於99 年5月底發現系爭不動產中40號2樓、42號2樓房 地露台增建部分因曾遭報拆而有漏水瑕疵，且屬鋼鐵造（俗 稱鐵皮屋），非RC（鋼筋混凝土）造材質，致受有支出修繕 費用22萬元、房地價值減少68萬7150元之損害。寶誠公司所 屬仲介人員黃筱芳、鄭棋華及李啟煌明知露台增建部分曾遭 報拆，有漏水瑕疵情事，故意隱瞞不告知，或因過失而未告 知，致伊受有上開損害，李啟煌自有故意或過失違反民法第 567條第1、2項規定，及民法第535條善良管理人注意義務規 定之適用，亦違反不動產經紀業管理條例第32條非經紀業經 營仲介業務處罰之保護他人法律規定，而該當民法第184 條 第2項違反保護他人法律致生損害於他人，及同條第1項前段 之侵權行為規定，依同法第185條、第188條與寶誠公司、鄭 棋華、黃筱芳、陳婉菁應負共同侵權行為連帶賠償責任。又 寶誠公司任由具經紀人資格之陳婉菁不到場，僅由經紀營業 員即鄭棋華、黃筱芳，及未具經紀人員資格之李啟煌居間仲 介，亦未事先提示賣方所簽立之不動產標的現況說明書，向 伊詳細解說，或將不動產說明書交付伊留存，致伊無法詳細 瞭解不動產狀況；且未給伊適當審閱期，致簽約前未能詳閱 契約書、申請書內容及不動產標的現況說明書，無從事先知 悉原審原證1最末頁詹孝惇之不動產標的現況說明書內所載 曾收到違章建築查報（拆除）通知書之事實，亦無從注意40 號2樓、42號2樓房地露台增建部分屋頂曾遭報拆而有漏水之 瑕疵。寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌上開行 為顯違反不動產經紀業管理條例第30條及第24條、消費者保 護法（下稱消保法）第4條及第5條、民法第567條第1項前段 、第2項等規定，依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民 法第184條第1項前段、同條第2項、第185條、第188條第1項 前段、民法第544條、消保法第7條第1、3項規定，應負連帶 損害賠償責任。另寶誠公司及鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁違反
調查及據實告知義務，致伊無法以上開瑕疵與出賣人交涉買 賣價格，使出賣人獲有利益，依據民法第571條規定，寶誠 公司不得向伊請求給付仲介報酬。是伊縱基於居間關係有給 付寶誠公司報酬義務，該給付仲介報酬義務因居間人違反忠 實義務後已不存在，依民法第179條規定，寶誠公司應返還 仲介報酬59萬2000元。且伊得依消保法第51條規定，請求寶 誠公司給付損害額90萬7150元1倍之懲罰性賠償金。再者， 伊以本件起訴狀繕本之送達，依民法第359條規定為減少價 金之意思表示，並依同法第179條、第227條、第226條第1項 、第232條、第292條準用連帶債務第273條規定，請求詹惇 仲等3人連帶給付90萬7150元等情。爰依居間及委任混合契 約之法律關係、消保法第7條第1、3項、第51條，及民法第 184條、第185條、第188條第1項前段、第179條、第544條、 第571條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，求為命 ㈠寶誠公司應給付149萬9150元（即損害額90萬7150元1倍之 懲罰性賠償金加返還仲介費59萬2000元），及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡寶誠公司、 鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌應連帶給付伊90萬7150元 ，及自起訴狀繕本（最後）送達翌日起至清償日止，按年息 5% 計算之利息；暨依民法第359條、第179條、第227條、第 226條、第232條、第292條準用同法第273條規定，求為命㈢ 詹惇仲等 3人應連帶給付伊90萬7150元，及自起訴狀繕本（ 最後）送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣第二 、三項給付，如其中一人已為給付，他人於其給付範圍內同 免給付責任之判決。
二、寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌則以： ㈠黃筱芳、鄭棋華多次帶許燕標看屋時，並未違反調查義務或 忠實告知義務，亦未曾向許燕標說明或保證系爭不動產露台 部分材質為鋼筋混凝土。詹惇仲等 3人於不動產現況說明書 中第23、24欄位，已詳實說明系爭不動產之陽台、露台及後 陽台有外移，並曾收到違章建築查報通知書，許燕標明知上 開情事，不得再就露台曾遭報拆乙節主張權利。況系爭不動 產是否有滲漏水現象於外觀上無明顯異常可徵情狀，非不動 產經紀業者或其所屬經紀人所能注意，不能責令黃筱芳、鄭 棋華負此瑕疵存否之注意義務。且寶誠公司、黃筱芳及鄭棋 華非系爭不動產所有權人，無從對於系爭不動產露台增建部 分為破壞性檢測及探勘，是伊等對於系爭不動產露台增建部 分之材質，無調查及報告義務，許燕標依民法第184條、第1 88條及第544條規定，請求伊等負賠償責任，自無理由。 ㈡依不動產經紀業管理條例第24條規定，不動產說明書視為租
賃或買賣契約書之一部分，從而，系爭不動產買賣契約將不 動產說明書作為附件，並無違誤。又不動產經紀業管理條例 第24條、第22條雖有規範經紀人相關職務，然並未規範不動 產經紀人須於簽訂買賣契約書時在場，故許燕標主張陳婉菁 須親自在場，容有誤會。且上開法令為取締規定，非效力規 定，不能據此認定黃筱芳、鄭棋華有未盡善良管理人注意義 務之情。
㈢寶誠公司提供之居間仲介服務，並無消保法第7條第1、3 項 規定之適用，且黃筱芳、鄭棋華並無任何違反消保法相關法 令之情，更已盡善良管理人注意義務，許燕標依消保法第51 條規定，請求寶誠公司給付懲罰性賠償金亦無理由。 ㈣寶誠公司業已完成「詳細產權調查」、「交易安全服務」及 「交屋保障」等服務，並無違反忠實義務，許燕標請求寶誠 公司返還仲介報酬並無理由。且否認許燕標提出之原證五永 大不動產估價師事務所鑑定報告書為真正。
㈤李啟煌否認有收受仲介報酬情事，許燕標與李啟煌間並無任 何居間或委任法律關係存在。許燕標就其主張李啟煌侵權行 為及所受其損害，應負舉證責任等語，資為抗辯。三、詹惇仲等3人則以：
㈠伊等於99年1月5日簽署之不動產「標的現況說明書」第23項 「是否有增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事?」勾 選「是」，並說明有陽台外移、露台外移、其他後陽台面積 約10坪等；第24項「產權期間是否曾收到違章建築查報(拆 除)通知書?」亦勾選「是」。此外，李啟煌並於99年2月4日 雙方簽訂不動產買賣契約時當場告知許燕標該增建部分曾遭 報拆，並將該「標的現況說明書」當成契約附件。兩造所簽 訂「不動產買賣契約書」第2條並明載增建部分有被拆除之 虞。是許燕標主張伊等隱瞞曾收到報拆通知之事未告知云云 ，與事實不符，不足採信。
㈡伊等與許燕標簽訂買賣契約時，係概括而非個別就3間房屋 增建部分位置具體指明(按3間房屋增建之位置均相同)，並 附「標的現況說明書」當作契約附件，在場之李啟煌亦當場 告知許燕標增建部分曾遭報拆。許燕標以該「標的現況說明 書」僅「詹孝惇」一人簽名，就其效力所為爭執，與有無告 知之爭執無涉。
㈢系爭不動產露台增建部分之材質，從外觀可看出係屬鋼鐵造 （鐵皮），伊等亦未表示該材質為RC結構，許燕標請求此部 分價差並無依據。且許燕標以總價2960萬元購買本件3戶房 地，每戶平均價約為986萬6000元，過戶登記完畢後不久， 即將其中38號2樓(登記陳美智名義)，以總價1000多萬元轉
賣第三人，獲利數百萬元。許燕標稱系爭房屋價值減損云云 ，亦屬矛盾。
㈣否認系爭不動產有漏水瑕疵，許燕標就此應負舉證責任。許 燕標提出之「請款單」，其上僅載「防水抓漏工程款新台幣 22萬元」云云，至於工程項目、施工材料等細目付之闕如， 難以證明確有漏水情事等語置辯。
四、原審判命詹惇仲等3人應連帶給付許燕標22萬元，及自99年9 月30日起至清償日止按年息5%計算之利息，而駁回許燕標其 餘之訴。許燕標就其敗訴部分提起上訴；詹惇仲等3人則就 其敗訴部分提起附帶上訴。
許燕標補陳：寶誠公司為不動產房地仲介業者，確屬消費者 保護法之企業經營者，伊委由寶誠公司處理房地買賣交易事 宜，自屬消費者，而有消費者保護法之適用。系爭不動產買 賣契約並未將不動產說明書作為附件，被上訴人未依不動產 經紀業管理條例第24條規定交付不動產說明書予伊留存，係 偷偷夾帶標的現況說明書於不動產買賣價金履約保證申請書 後。李啟煌明知露台增建部分係鋼鐵造，竟未據實告知，致 伊受有該部分價差損害，自有故意或過失，應負侵權行為賠 償之責。又李啟煌未具經紀人或經紀營業員資格，竟違反不 動產經紀業管理條例第32條第1項規定，參與系爭買賣協調 ，收受詹惇仲等3人交付之仲介報酬，已該當民法第184條第 2項違反保護他人法律，及同條第1項前段之侵權行為規定。 本件出賣人及仲介人員明知增建部分係鋼鐵造，故意不告知 伊，致伊以為增建部分與主建物相同為RC材質而高價購買， 依最高法院73年台上字第1173號判例意旨，顯有未具備應有 價值、品質之情，而有物之瑕疵，非符合債之本旨之給付， 亦有不完全給付情事。標的現況說明書（即原證1最末頁） 反面下方賣方簽名處僅「詹孝惇」1人簽名，正面上方甲方 簽章、左下方不動產所有權人處，亦僅簽署「詹孝惇」1 人 ，可見該標的現況說明書僅係「詹孝惇」1人就其所有之38 號2樓房地所單獨出具。至於詹惇昇、詹惇仲所有系爭40 號 、42號房地之標的現況說明書，寶誠公司及所屬人員，及李 啟煌竟未令渠等提出，顯未盡善良管理人注意義務，而有故 意或過失。另伊否認寶誠公司或其所屬人員，曾以被上證三 所謂不動產說明書附件，讓伊詳細閱覽或解說；且否認該不 動產說明書附件為真正等語，上訴及答辯聲明：㈠原判決不 利於許燕標部分廢棄。㈡廢棄部分，寶誠公司應給付149萬 9150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計 算之利息。㈢廢棄部分，被上訴人寶誠公司、鄭棋華、黃筱 芳、陳婉菁、李啟煌應連帶給付90萬7150元，及自起訴狀繕
本（最後）送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣ 廢棄部分，詹惇仲等3人應再連帶給付許燕標68 萬7150元， 及自起訴狀繕本（最後）送達翌日起至清償日止按年息5%計 算之利息。㈤第三、四項給付，如其中一人已為給付，他人 於其給付範圍內同免責任。㈥願供擔保，請准宣告假執行。 ㈦詹惇仲等3人之附帶上訴駁回。
寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌補陳：黃筱芳 、鄭棋華並未侵害許燕標就系爭不動產買賣契約之審閱權。 許燕標主張標的物現況說明書夾帶於不動產買賣價金履約保 證申請書後未向其說明云云，與事實不符。寶誠公司將標的 現況說明書作為系爭不動產買賣契約附件，並未違反不動產 經紀業管理條例及該條例施行細則之規定。且由黃筱芳、鄭 棋華向許燕標說明系爭不動產現況，亦未違反不動產經紀業 管理條例第22條規定。不動產經紀業管理條例非屬民法第18 4條第2項所謂保護他人之法律，許燕標主張依民法第184條 第2項請求損害賠償，為無理由。系爭不動產買賣契約確因 寶誠公司居間媒介而成立，寶誠公司原得請求報酬，且系爭 不動產買賣契約已履約及交屋完成，許燕標請求寶誠公司返 還仲介報酬，為無理由等語，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如 受不利判決，寶誠公司、陳婉菁、李啟煌願供擔保，請准宣 告免為假執行。
詹惇仲等3人補稱：許燕標為證明有修漏支出而提出之請款 單，並非收據，無法證明已有付款。且請款單對工程項目、 漏水地點、施工材料等細目均無記載，令人懷疑是否有漏水 或修復。同屬連棟且構造相同之另38號2樓未漏水，40號2樓 、42號2樓何以即有漏水問題?其自行聲稱房屋漏水僱工修復 後，始要求賠償抓漏費用，顯不可採。爰聲明：㈠上訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。㈢原 判決不利於詹惇仲等3人部分廢棄。㈣上廢棄部分，許燕標 於第一審之訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠許燕標於99年2月4日經寶誠公司職員鄭棋華、黃筱芳、陳婉 菁(未實際出面)仲介，以總價2960萬元向詹惇仲、詹惇昇、 詹孝惇3人買受其各別所有新北市○○區○○路00巷00號2樓 、同巷40號2樓、同巷42號2樓房地。
㈡詹惇仲等3人已於99年3月12日辦理系爭不動產所有權移轉登 記，並依約交付系爭不動產予許燕標；許燕標並已依約給付 買賣價金予詹惇仲等3人。
㈢許燕標已給付寶誠公司仲介報酬59萬2000元。六、本件許燕標主張詹惇仲等3人於99年間將其各別所有系爭不
動產由李啟煌居中轉介，併委請寶誠公司出售，其中40號2 樓、42號2樓房地露台增建部分有漏水瑕疵，而支出修繕費 用22萬元，及屋頂曾經報拆過，且屬鋼鐵造材質，致使系爭 不動產價值減少68萬7150元，寶誠公司、公司仲介人員鄭棋 華、黃筱芳、陳婉菁及李啟煌於簽立系爭不動產買賣合約時 ，未善盡出賣人、仲介人之忠實告知瑕疵責任及調查義務， 依居間及委任混合契約之法律關係、消保法第7條第1、3項 、第51條，及民法第184條、第185條、第188條第1項前段、 第179條、第544條、第571條、不動產經紀業管理條例第26 條第2項規定，求為命寶誠公司返還仲介報酬，及與鄭棋華 、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌連帶賠償；暨依民法第359條、 第179條、第227 條、第226條、第232條、第292條準用同法 第273條規定，求為命詹惇仲等3人連帶給付。為被上訴人所 否認，並以前揭情詞置辯。是以本件主要爭點在於：㈠被上 訴人寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁有無故意過失、可 歸責或違背善良管理人注意義務？㈡被上訴人寶誠公司等有 無違反不動產經紀業管理條例、施行細則及消費者保護法？ ㈢寶誠公司應否返還所收受之仲介報酬？㈣被上訴人李啟煌 有無告知許燕標系爭不動產增建部分材質為RC造？㈤寶誠公 司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌有無違反保護他人法 律？㈥附帶上訴人詹惇仲等3人就系爭不動產有無須負擔系 爭不動產漏水之瑕疵擔保責任？是否因露台增建部分非RC （鋼筋混凝土）須負擔價值減少之責任？㈦系爭不動產有無 減少價值？減少之價值若干？
七、寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁部分： ㈠無故意過失、可歸責或違背善良管理人注意義務： ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任， 但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1項前 段、第2項分別定有明文。侵權行為既以故意或過失不法侵 害他人權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者， 應就對造之有故意或過失負舉證責任。又受任人處理委任事 務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因 處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對 於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544條亦有明文。 故主張對造應負損害賠償責任者，應就對造有可歸責，或未 盡善良管理人之注意而有過失之行為負舉證責任。另當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法 第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己
主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年 上字第 917號判例亦可資參照。本件許燕標主張被上訴人寶 誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁等有如其所述之可歸責、 處理事務有過失及侵權行為，已為被上訴人寶誠公司等所否 認，自應由許燕標就上開事實負舉證之責。
⒉按民法第184條第1項所規定之侵權行為，僅適用於自然人， 法人尚無適用之餘地。最高法院98台上1333判決意旨同此見 解。是許燕標依該民法第184條第1項請求被上訴人寶誠公司 負侵權責任，已有可議。又民法第184條第2項的成立，須具 備如下要件：⑴其所違反的，須為保護他人的法律、此指以 保護個人權益為內容的法律規範，包括法律及命令，個人權 益的保護的與一般利益併存，但不包括保護專以維護國家社 會秩序的法律；⑵被害人須屬於受保護人的範圍；⑶其所受 的損害，須為法律所要保護的利益。（王澤鑑教授民法概要 第217頁參照）；並不包括習慣法及法律所反射之利益。 ⒊許燕標主張其向詹惇仲等3人所購得之系爭不動產有①陽台 等外移②以鋼鐵造冒充是RC建造及③漏水等瑕疵，詎被上訴 人寶誠公司等人就此未為任何調查，均有故意隱瞞或過失疏 忽致滲漏水情事，伊就此漏水瑕疵支出修繕費用22萬元，及 因增建報拆過且僅屬鋼鐵材質，致系爭不動產之價價減少價 值68萬7150元，共損失90萬7150元，固據提出不動產買賣契 約書、履約保證申請書、現況說明書、系爭不動產40號、42 號漏水照片、存證信函、及不動產鑑定報告書等件（見原審 卷一第10頁以下），並舉證人林宏玲為證。為被上訴人寶誠 公司等人所否認，抗辯稱所提供者為居間服務，曾依系爭不 動產說明書所載資料含不動產現況說明書所載內容向許燕標 說明等語。
⒋查證人林宏玲為許燕標配偶，證詞難免偏頗，且與許燕標所 提出由詹孝惇簽名之「標的現況說明書」（見原審卷一第19 頁反面），及寶誠公司提出許燕標對其上簽名之真正不爭執 ，由陳婉菁、許燕標及詹惇昇等人簽名之「不動產說明書」 並附有相關資料（見原審卷一第82至84頁、本院卷第201至 239頁）內容所示不符，其證詞已非可信；許燕標雖辯稱⑴ 標的現況說明書是夾帶於履約保證申請書後面，故未閱覽云 云；衡以常情，對此不動產交易之重要文件無不詳予注意檢 視之理，所辯未據提出有何可信之事證，主張即難採認。許 燕標嗣又以⑵標的現況說明書未蓋有騎縫章，主張寶誠公司 未向其說明；但查系爭標的現況說明書雖未蓋有騎縫，惟觀 諸系爭不動產買賣契約書，也不是全部蓋有騎縫或指印，可
見標的現況說明書未蓋有騎縫部分僅是承辦代書之疏忽，況 標的現況說明書係由許燕標自行提出，其真正既無疑，是否 蓋有騎縫章與寶誠公司是否未向其說明無涉。許燕標再主張 ⑶標的現況說明書僅有詹孝惇簽名，效力不及於另2人所有 之不動產云云；然查，因本件買賣標的係「蘆洲市○○路00 巷00號2樓、50巷38號2樓、50巷42號2樓」3間房地1次出售 ，總價亦係以3間房地之總價計算，並未個別計價，買賣契 約亦僅書寫1份，系爭3間不動產相連，樣式相同，面積接近 ，陽台增建部分面積與樣式亦相同，既是一次買賣，則標的 現況說明書雖僅由詹孝惇簽名，該標的現況說明書並未註明 或限定僅指3間中之1間，係說明所出賣3間房地之現況，關 於買賣內容之約定及告知，效力應及於全部買賣。且寶誠公 司也依不動產經紀業管理條例相關規定分別製作不動產說明 書，並經陳婉菁、詹孝惇等人及許燕標分別簽認無誤，許燕 標雖又主張不動產說明書僅有首頁，無內容或附件云云；經 查，寶誠公司主張於許燕標簽認時已將不動產說明書影本交 簽收，衡情倘許燕標確未收受不動產說明書何致簽認，且許 燕標確實收執有標的現況說明書，是主張實不足憑信。⑷許 燕標復抗辯：不動產說明書所記載日期與標的現況說明書日 期非同日，為不實在云云；然查不動產說明書所記載2010年 1 月1日（頁4右上方）乃委託日期，而標的現況說明書之日 期99年1月5日係填表日期，並非委託日期，本就不相同，且 不動產說明書內附土地及建物登記電子謄本，其上均有記載 網路申領時間為98年12月31日15時24分至29分，建物測量成 果圖亦記載98年12月31日申請電子列印，足證寶誠公司確於 98 年12月31日先行調閱相關資料後，被上訴人詹惇昇等3人 於99年1月1日正式委託，於1月5日填載標的現況說明書，復 於99年2月間許燕標有意買受才於不動產說明書上簽認，時 間相互連貫且一致，又契約書編號後未馬上建檔，為通常文 書作業流程所見，故建檔日期非以契約書編號為依據，係隨 不動產經紀人員各自作業順序而建檔，因此系爭3份不動產 說明書建檔日期不相同，許燕標以不動產說明書之契約書編 號與建檔日期不一致遽認其不實在，尚有誤會。⑸許燕標復 辯稱：不動產說明書中產權說明之買方簽名確認欄均為空白 ，為不實在云云。惟查該不動產說明書產權說明之買方簽名 確認欄列有多項空白年月日，是則寶誠公司等稱黃筱芳、鄭 棋華已提供不動產說明書及附件全數審閱無誤，無分次審閱 或簽認之必要，簽名確認欄才為空白等語，與上述格式符合 ，尚堪採信。⑹許燕標嗣後辯稱：不動產說明書「案名：光 明雙併華廈-138」「光明雙併華廈-140」「光明雙併華廈-1
52」資料備註欄均記載：「本資料為內部流通用，詳細解說 以不動產說明書正本為準。」，可見並未對外使用云云。但 查系爭不動產說明書首頁目錄所載附件之產權說明書等並無 此等記載，而相關之土地、建物權狀影本、謄本，更是可公 開之資料，足見不得以上述備註欄之記載即認相關附件未提 供對外說明使用。許燕標既然於上面簽名，顯已收受閱覽。 至於所載「屋齡約２年」「實際屋齡３年」記載之矛盾，關 於建物實際完成日期均有權狀或所有權狀影本可考，而購屋 者於購屋前必調閱謄本審認，則上揭記載矛盾自不影響購屋 考量。⑺再不動產說明書成屋產權說明書頁次2之賣方簽章 欄雖為空白，係因該處所記載者為土地增值稅應由賣方負擔 ，雖上開賣方未簽名，然土地增值稅本即由賣方負擔，復於 系爭房地買賣契約第9條載明，是無須重複由賣方簽名於上 。⑻許燕標更稱：不動產說明書左上角裝訂處之釘書針痕可 見經過至少2次之拆卸，復無騎縫章，可證為不實在云云。 但查不動產自出售至成交、交屋皆需相當時日及程序，於交 易過程中若承辦人員需使用相關文件，即有將原文件重新拆 裝之必要，是否蓋有騎縫章更純因經辦代書細心與否，已如 前述，以重新拆裝痕跡即否定其真正實屬無稽而不足採信。 ⒌復查系爭不動產買賣契約第2條「增建或占用部分」已記載 「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記 ，其權利義務業經雙方約定如下:一、增建或占用範圍:「露 台」、「天井」、「其他後陽台」(按，此增建範圍，兩造 尚在其旁加蓋印章以示確認).... 三、前開增建部分無所有 權，並有被拆除之虞，若於交屋後……被通知拆除者，甲方 同意自行負責，其相關之權利義務甲方（指許燕標）確已知 悉。」等文字（見原審卷一第11頁背面），再①關於陽台等 外移部分，標的現況說明書第23項就是否有增建、改建等內 容，係勾選「是」有「陽台外移」、「露台外移」、「後陽 台」，其面積約10坪；及就第24項產權期間是否曾收到違章 建築查報(拆除)通知書，係勾選「是」，則許燕標主張寶誠 公司等人等因故意或過失未告知系爭房屋有陽台等外移情事 ，顯與事實不合，至於許燕標事後為何未就此進一步查問， 事涉其心態問題，既未表現於外，自非外人所可查知，難據 此逕為有利之採認。就②以鋼鐵造冒充是RC建造及③漏水部 分，許燕標雖復主張依上開「標的物現況說明書」中第14項 是否有滲漏水係勾選「否」，但事實上確有漏水等語。查證 人即許燕標所僱用之修繕人員李國新已證述：「主要就是彩 色鋼板的交接處及釘孔的部分會漏水...應該是施做的鐵工 技術不好，矽力康沒有填滿。」等語（見原審卷一第147頁
至第149頁背面），系爭不動產係於99年2月交屋，許燕標亦 稱其係於99年5月底因連日大雨，始發現系爭房地露台增建 部分因屋頂曾報拆而有漏水之瑕疵，方知該部分屋頂曾經報 拆等語（見原審卷第4頁），根據所述情節，矽力康沒有填 滿，從外觀上並無法觀察得知，爭房屋外觀上既無明顯異常 可徵情狀，況被上訴人陳婉菁、黃筱芳、鄭棋華又非住居於 系爭房屋，則是否有滲漏水現象，非不動產經紀業者或其所 屬經紀人所能注意，自不能責令負此瑕疵存否之未注意責任 。況且該系爭房屋真有漏水情事，然被上訴人寶誠公司等已 就其委任事務之處理，依兩造間契約約定、不動產說明書及 標的現況說明書中之記載，就系爭房地露台增建曾經報拆過 ，為詳實之說明。又系爭不動產係以鋼鐵造，外觀上明顯可 見（詳後述），許燕標復未舉證證明被上訴人寶誠公司等就 系爭不動產以鋼鐵建造冒充告稱是RC造，就漏水之瑕疵知情 而故意隱瞞，或因過失而不知，則許燕標就該22萬元之修繕 支出及所稱之價值減少，被上訴人寶誠公司等人自無生何不 完全給付、故意過失侵權或受任人處理委任事務有過失而應 對委任人負賠償之責。
㈡有關違反不動產經紀業管理條例及施行細則等部分： ⒈按「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動 產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產 說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之 一部分。」不動產經紀業管理條例第24條定有明文。是不動 產說明書經許燕標、詹孝惇等人簽收後視為租賃或買賣契約 書之一部分，從而，系爭房地買賣契約將不動產說明書作為 附件，並無違誤。許燕標陳稱被上訴人黃筱芳及鄭棋華等人 於履約保證書後夾帶入不動產說明書，使其未能詳閱云云， 已難採認。
⒉次按「為管理不動產經紀業(以下簡稱經紀業)，建立不動產 交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展 ，特制定本條例。」不動產經紀業管理條例第1條定有明文 。則不動產經紀業管理條例之立法目的，係作為主管機關行 政上管理不動產經紀業之內容，是雖不動產交易者得因該法 律規範之反射作用而享受不動產市場受規範之利益，然保障 消費者僅為不動產市場受規範的一種反射利益，不動產經紀 業管理條例之規範目的所直接保護之法益係國家公益或社會 秩序，個人或特定範圍之人之利益則不包括在內，是應認不 動產經紀業管理條例非屬民法第184條第2項之保護他人之法 律。
⒊又按不動產經紀業管理條例第22條及第24條，雖有規範經紀
人相關職務，然不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款、 第2款係規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售， 如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀 人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承 租、承購要約書」，僅係規定文件應由經紀業指派經紀人簽 章以示負責，並未規範不動產經紀人須於簽訂買賣契約書時 在場，此由不動產經紀業管理條例第4條第7款規定：「…經 紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務」，益可 徵斯理，則不動產出售委託契約書、承購要約書本可由經紀 營業員辦理，被上訴人黃筱芳及鄭棋華既均為合格之不動產 經紀營業員，依不動產經紀業管理條例，本應協助不動產經 紀人執行職務，包括帶領參觀房屋、說明房地現況，於買賣 雙方委由地政士簽訂買賣契約書時在場協助，而經紀人即被 上訴人陳婉菁復在系爭不動產買賣契約書簽章，是並未違反 不動產經紀業管理條例第22條第1項規定。從而，許燕標認 不動產經紀人須親自在場云云，自屬誤會。且縱認許燕標主 張經紀人於簽訂系爭房地買賣契約書時應在場，以免上開規 定形同具文，然上開法令亦為取締規定，而非效力規定，是 與系爭房地買賣契約之效力無涉，不能據此即認定有違不動 產經紀業管理條例而有違反保護他人法律之規定。 ㈢不能依消費者保護法請求被上訴人寶誠公司懲罰性賠償90萬 7150元：
⒈按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者， 於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或 服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」、 「企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人 時，應負連帶賠償責任。」、「依本法所提之訴訟，因企業 經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之 懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以 下之懲罰性賠償金。」，消費者保護法第7條第1項、第3項 、第51條分別定有明文。末按從事設計、生產、製造商品之 企業經營者，依消保法第7條第3項規定應負連帶賠償責任， 係因違反確保其提供之商品或提供之服務並無安全或衛生上 危險之責任，如其商品有安全上之危險存在，即屬有所違反 ，應依該條項之規定負其責任，縱令其無過失亦同。然其商 品有無安全或衛生上之危險，應有相當之證明始能斷定，最 高法院87年度台上字第242號判決意旨採同一見解。易言之 ，上開消保法第7條之適用，必須企業經營者提供之商品或 服務有安全或衛生之危險，造成消費者或第三人之損害時， 方有適用餘地。查被上訴人寶誠公司提供之服務，係不動產
之居間仲介，並無安全或衛生上之危險，參照前開說明，無 消保法第7條第1項、第3項之適用，許燕標為此依消保法相 關規定，暨依民法第184條第2項規定請求被上訴人寶誠公司 負侵權行為損害賠償責任，請求懲罰性賠償金，不應准許。 且被上訴人黃筱芳及鄭棋華，業向許燕標說明系爭不動產現 況，許燕標亦經多次看屋後始簽訂及交付系爭房地買賣契約 、不動產買賣價金履約保證申請書，不僅陳婉菁、黃筱芳及 鄭棋華等人未違反任何消保法相關法令，更應認寶誠公司已 盡力維護交易公平之責任，被上訴人寶誠公司、陳婉菁、黃 筱芳及鄭棋華確已詳實說明系爭房地之現況，善盡其善良管 理人之注意義務，已依消保法第4條「提供消費者充分與正 確之資訊」，而無違反消費者保護法之情。
⒉許燕標又主張被上訴人寶誠公司於簽訂買賣契約、不動產買 賣價金履約保證申請書時，未給予適當之審閱期，以確實瞭 解上開契約書、申請書內容云云。查系爭不動產買賣契約是 由許燕標與被上訴人詹惇仲等3人即買賣雙方經由地政士協 助共同簽定，非由為企業經營者之寶誠公司與許燕標簽訂， 是許燕標援引消費者保護法11條之審閱期間，已有可議。且 許燕標將系爭不動產裝潢後即將系爭38號2樓房以高於原售 價數百萬元之價格出售，顯見之前有相當買賣經驗，又於看
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網