臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第1374號
原 告 臺灣糖業股份有限公司
法定代理人 胡懋麟
訴訟代理人 林信利
凃嘉益律師
被 告 張良典
訴訟代理人 張正武
複 代 理人 張正恭
上當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國102年3月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落在臺南市○○區○○段○○○地號、地目旱、面積二九五點五三平方公尺之土地返還予原告。
訴訟費用新臺幣肆萬肆仟伍佰零壹元由被告負擔。本判決於原告以新臺幣壹佰叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣叁佰玖拾捌萬玖仟陸佰伍拾伍元為原告預供擔保者，得免為假執行。
事實及理由
一、按田主以佃戶轉租為由，聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員 會調解，該會謂奉上級命令由轉租而生之糾紛，不屬於耕地 三七五減租條例第26條之範圍，駁回其聲請者，則田主即得 逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其 未經調解、調處、而予駁回（最高法院48年台上字1362號判 例要旨參照）。查原告前因本件租佃爭議事件，向臺南市仁 德區公所耕地租佃委員會聲請調解，經臺南市仁德區公所函 覆稱：本件為未依耕地三七五租佃規定訂立之耕地契約，是 否有租佃關係存在，非其所能認定，該所耕地租佃委員會歉 難受理原告之申請，並建請原告逕向司法機關提起民事訴訟 等語，以及內政部函覆臺南市政府稱：本案同意貴府所擬意 見，應請當事人訴請法院認定等語，分別有仁德區公所民國 101年5月31日所民字第0000000000號函及內政部100年8月24 日台內地字第00000000000號函在卷可按（見本院卷第13、 14頁），揆諸前揭說明，原告因仁德區公所耕地租佃委員會 駁回其調解之聲請而逕行提起本件訴訟，應非法所不許，合 先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠緣坐落在臺南市○○區○○段000地號土地（100年重測前為 車路墘段884-48地號，下稱系爭土地）為原告所有，前出租 予被告耕作使用，兩造定有耕地租賃契約（下稱系爭租約） ，租賃期間自96年6月16日起至102年12月31日止。被告承租
系爭土地，本應自任耕作，惟原告發現系爭土地上已有多處 遭他人占用搭蓋鐵皮雨棚、房屋等地上物，並有部分土地現 作巷道供人使用通行，其餘土地則閒置荒廢，被告顯有未自 任耕作之情事，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之 規定，依同條第2項之規定，系爭租約應屬無效，依據系爭 租約第7條第9項之約定，原告即得終止租約。為此提起本件 訴訟，訴請判決如聲明所示。
㈡聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。 ㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈依照原告公司土地管理卡之記載，本件承租關係起源於41 年，經過歷次換約，嗣因原租約之期限於96年間即將屆滿 ，原告之承辦人員黃明達依往例通知被告辦理續約，被告 因行動不便，先由他人攜帶其印章前來原告公司辦理續約 ，但原告公司之承辦人員認為不妥，予以拒絕並告知仍需 請被告親自前來辦理，嗣被告乘坐他人之汽車至原告公司 仁德糖廠資產課辦公室外之廣場，由原告公司承辦人員親 自持續約之契約書，至被告所搭乘之汽車處請其本人親自 簽字訂立新約，故系爭租約確為被告本人所簽立無誤。 ⒉系爭土地上之建物固為第三人所搭建，然因被告對該建物 並無處分權利，原告自不得請求被告拆除該建物，至被告 所負交還土地之義務，並不因此受影響。況依最高法院84 年度台上字第2332號民事判決「縱令被上訴人承租之系爭 土地上由第三人建蓋房屋使用，亦僅該被上訴人對土地上 房屋無處分權利，台灣銀行不得請求該被上訴人拆除地上 建物而已，非謂台灣銀行對土地亦不得請求交還。故系爭 土地上建物屬於第三人所有，於被上訴人應行交還系爭土 地之義務，應不生影響……」之意旨，原告請求被告交還 系爭土地，非無理由。
⒊觀諸被告所提之照片，系爭土地上仍然雜草叢生，且依法 院現場履勘之情形，均無從認定被告有在系爭土地上實際 從事耕作。又耕地三七五租約並不以在鄉鎮區公所有登記 為生效要件，登記僅是行政機關管理上之行為，因此，縱 系爭租約並未在仁德區公所辦理登記，亦不影響系爭租約 為耕地三七五租約之性質。
⒋否認原告公司有向被告為「填完土後，被告有優先購買權 」之陳述，至被告所稱原告應給付填土費用30,800元部分 ，因無法律上之依據，原告歉難同意。
三、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以下列情詞置辯： ㈠被告自95年後即無法言語，目前插鼻胃管，寫的文字無人可
以辨識，原告所提96年間之耕地租賃契約書上有關被告之簽 名，不清楚是如何簽立，且簽約時並無被告之親友在場。 ㈡系爭土地上之房屋並非被告所興建，不清楚系爭土地上建物 是否為被告出面承租後，再將系爭土地提供他人興建地上物 使用，被告並未因此向他人收取任何租金。
㈢被告父親張哮原服務於原告公司，退休後於39年間過世，原 告公司將系爭土地出租給被告用以埋葬張哮，故租約係源自 39年間就已開始，而耕地三七五減租條例係從41年間開始施 行，耕地三七五租約均須在區公所列案備管，系爭租約既始 於條例施行前，又未在仁德區公所列案備管，原告向仁德區 公所申請三七五租約調解遭拒，系爭土地之使用分區亦已變 更為住宅區，故系爭租約自非屬依耕地三七五條例所成立之 租約。
㈣當初承租系爭土地是要作被告父親張哮之墓地使用，嗣後撿 骨時，原告公司提出只要被告將張哮之墓地遷走，並將地面 填平，日後被告即可以承租人之身分優先承買系爭土地，因 被告先前確曾向原告購買另一塊承租地，被告信以為真，始 會花費30,800元之填土費用將地面填平，並繼續承租系爭土 地，按時繳租。原告公司人員亦曾向被告表示因董事會政策 反覆，一下說要賣，一下又不賣，才拖延至今。原告要求返 還土地，應先將該填土費用返還被告。
㈤系爭土地並非荒地，當時將張哮之墳墓遷移入塔後，被告有 在土地上種植8株果樹，到去年尚存活2株，今年年初有1株 被砍斷，現在尚存活1株，被告複代理人有在路旁用鐵管、 塑膠網等物做圍籬保護果樹，以防止被他人棄置垃圾，故被 告並非未自任耕作。
四、得心證之理由：
㈠原告起訴主張系爭土地為其所有，於96年間出租予被告，租 賃期間自96年6月16日起至102年12月31日止共計6年，兩造 並簽有耕地租賃契約書等情，業據其提出土地登記謄本、耕 地租賃契約書、土地管理卡等件為證；被告之訴訟代理人張 正武固先於101年11月28日言詞辯論時辯稱：「被告自95年 後即無法言語，目前插鼻胃管，寫的字沒有人看得懂，原告 所提96年間之耕地租賃契約書上有關被告之姓名，不清楚是 如何簽立，且簽約時並無被告之親友在場，系爭土地上之房 屋並非被告所興建，不清楚系爭土地上建物是否為被告出面 當人頭承租後提供他人興建地上物使用」等語（見本院卷第 28頁）；惟嗣後被告之複代理人張正恭於102年3月4日言詞 辯論時則稱：「被告之父親張哮原服務於原告公司，退休後 於39年間過世，原告公司將系爭土地租給被告用以埋葬張哮
」等語，本院審酌原告提出之上開事證，以及被告先後二次 之答辯內容，堪認被告並不爭執其於96年間有再承租系爭土 地之情，因此，自堪信原告上開部分之主張為真實。 ㈡至原告主張被告並未自任耕作，已違反耕地三七五減租條例 第16條第1項之規定，依同條第2項之規定，系爭租約應屬無 效等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ⒈按耕地三七五減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕 地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換 訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃 農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止 或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上2629號 判例要旨參照）。被告固辯稱系爭土地之租約始自39年間 ，而耕地三七五減租條例係從41年才開始施行，且耕地三 七五租約均須在區公所列案備管，故系爭租約並非耕地三 七五租約云云，惟依上開最高法院之判例意旨，登記並非 耕地三七五租約之生效要件，因此，被告此部分之辯詞， 要無可採。
⒉再按耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地或雖非耕 地，而其租用目的係種植一般農作物之土地而言，與土地 之地目無關，故地目縱非田或旱，但其租用目的係種植一 般農作物者仍屬耕地租用（最高法院63年台上字第1529號 判例參照），故地目原為農地，於耕地租約成立後，雖經 政府編定為非農地者，租約仍不失其性質，自仍有耕地三 七五減租條例之適用。甲承租土地中之子地雖經地政機關 逕將地目變更登記為建，惟甲、乙所訂立者為三七五耕地 租約，仍應適用該條例（司法院81年2月27日（81）廳民 一字第02696號函、臺灣高等法院民事法律問題研究彙編 第8輯0000-0000頁參照）。經查，系爭租約名稱為「耕地 租賃契約」，且系爭租約記載：「耕地承租人張良典（以 下簡稱乙方）今向台灣糖業股份有限公司台南區處（以下 簡稱甲方）承租土地耕作特訂立租賃契約如下：…」等語 ，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第9頁），因此，參酌 前開見解，系爭租約之性質既約定為耕地租賃，不論系爭 土地之使用分區於兩造訂約時或訂約後變更為住宅區，該 租約均不失其耕地租約之性質，自仍有耕地三七五減租條 例之適用，是被告辯稱系爭土地之使用分區已嗣後變更為 住宅區，系爭租約非屬依耕地三七五條例所成立之租約云 云，要無可採。
⒊按出租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人
收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第 1項、第2項分別定有明文。次按，耕地三七五減租條例第 16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租 之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地 建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之 列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。耕地三 七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租 人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無 待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而 言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還 請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種 或另行出租」之規定自明（最高法院70年臺上字第4637號 、80年臺再字第15號判例參照）。經查，系爭土地上如附 圖所示編號A、B、D部分為磚造房屋、編號C、E部分為磚 造鐵皮雨棚、編號F部分為道路、編號G部分為鐵皮屋、編 號H部分為雜草空地等情，業經本院會同臺南市歸仁地政 事務所測量人員到場履勘屬實，有複丈成果圖、勘驗筆錄 及現場照片在卷可稽；被告雖辯稱系爭土地非屬荒地，當 時將張哮之墳墓遷移後，曾種植8株果樹，到去年尚存活2 株，今年年初有1株被砍斷，現尚存活1株等語，惟縱認被 告於遷墓後確有於系爭土地上種植果樹，然仍無礙有他人 建築如附圖所示A、B、C、D、E、G部分建物於系爭土地上 之事實，是被告承租系爭土地確有供其他非耕作之用之情 事，應堪以認定，被告前開辯詞，尚難憑採。
⒋被告復辯稱原告公司人員曾告知將張哮墳墓遷移填完土後 ，被告有優先購買權，被告始花費30,800元之費用去填土 ，並繼續承租系爭土地，故原告應補償該筆費用，否則若 法院判決被告應返還系爭土地，則被告將取走原來所填土 方等語，業為原告所否認，本院審核被告上開辯詞均不能 資為拒絕返還土地之正當事由，是被告此部分辯詞不論是 否屬實，均與被告應否返還系爭土地無涉，併予敘明。 ⒌依上所述，原告本於耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項及系爭租約第7條第9項之規定，請求被告將系爭土 地返還予原告，即屬有據。
㈢再按「台灣銀行係以被上訴人轉租系爭耕地，不自任耕作， 其系爭耕地租約應全部無效為其請求之原因，而以耕地出租 人地位提起本件請求交還系爭耕地之訴訟，原審亦認定被上 訴人為間接占有人。則縱令被上訴人承租之系爭土地上由第 三人建蓋房屋使用，亦僅該被上訴人對土地上房屋無處分權 利（交還土地包括拆屋行為，係指土地上房屋同屬於負有交
還土地之義務人始能成立），台灣銀行不得請求該被上訴人 拆除地上建物而已（充其量不發生不當得利之問題），非謂 台灣銀行對土地亦不得請求交還。故系爭土地上建物屬於第 三人所有，於被上訴人應行交還系爭土地之義務，應不生影 響。」（最高法院84年度台上字第2332號判決意旨參照）， 因此，原告主張系爭土地上之建物固為第三人所搭建，然因 被告對該建物並無處分權利，原告自不得請求被告拆除該建 物，至被告所負交還土地之義務，並不受影響等語，亦為可 採。
㈣綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規 定及系爭租約第7條第9項之規定，請求被告返還系爭土地， 為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，經核與 判決結果不生影響，爰不逐一論列。
六、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第87條第1項定有明文。查本件訴訟費用額為44,501 元（即第一審裁判費40,501元＋第一審測量規費4,000元＝ 44,501元），依法應由敗訴之被告負擔，爰依職權確定本件 訴訟費用額如主文第2項所示。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無 不合，爰酌定如主文第三項所示之金額分別准許之。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 3 月 18 日
民事第一庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 3 月 18 日
書記官 吳俊達
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