臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第976號
原 告 勝發顧問有限公司
法定代理人 曹瑞浩
被 告 威保資產管理有限公司
法定代理人 蒲淑惠
訴訟代理人 平敏雄
被 告 薛葉月芬
訴訟代理人 楊閔翔律師
洪宇均律師
被 告 蔡長利
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年2月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地，准予變賣方式分割，所得價金按如附表所示兩造應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄；民事訴訟法第10條第1 項定有明文。本件係 因不動產之分割而涉訟，且該不動產係位於本院管轄區域內 ，依前揭法條規定，應由本院專屬管轄，合先敘明。二、本件被告蔡長利經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 ○0 地號土地（下稱系 爭土地）為兩造共有，應有部分如附表所示，而系爭土地之 土地使用分區為第三種住宅，依其使用目的並非不能分割， 且兩造復未曾就系爭土地定有不分割之特約，惟兩造就系爭 土地之分割方法無法達成協議，爰依民法第823 條第1 項之 規定，訴請判決分割系爭土地。
㈡又因系爭土地係屬第三種住宅區，依臺北市土地使用分區管 制自治條例第14、17條之規定，須設置最小深度3 公尺之前 院，且建築基地之最小寬度不得小於4.8 公尺、深度不得小 於9.6 公尺，則本件系爭土地之面積僅98平方公尺，為梯形 土地，依原證1 之地籍圖所示系爭土地之深約20公尺，臨路 面寬6 公尺，倘依上開規定扣除臨路面應設置最小深度3 公
尺之前院後，仍符合前開條例第17條之建築基地最小寬度4. 8 公尺及最小深度9.6 公尺之限制，日後得單獨建築開發利 用，惟倘依民法第824 條第1 項第1 款、第4 項之規定，以 兩造之應有部分比例，將系爭土地部分分割為兩造單獨所有 ，就系爭土地而言，仍屬土地再予細分，不論採何種細分之 分割方式，各共有人所取得之土地過小，且價值不同，任一 共有人所獲分配之土地均能不符合前開自治條例之規定，而 無法單獨開發為建築上之使用，難符公平原則，亦有悖於土 地經濟效益與兩造之利益，是系爭土地以原物分割顯有困難 其理甚明。
㈢再系爭土地位於臺北市大安區之精華地段，然因共有關係復 雜之故，至其目前遭第三人無權占用建有門牌號碼臺北市○ ○街000 巷00弄○00號及慈媚宮門牌號碼臺北市○○街000 巷00弄00號兩筆未辦理保存登記之建物，則如使系爭土地因 變價分割而單純歸一人所有，亦有助於新所有權人訴請排除 第三人侵害權利之行使，並有利於排除第三人侵害後於原處 重新建築合法建物，而發揮該土地之最佳經濟效益。從而基 於土地整體利用、價值最大化之原則，系爭土地倘欲完整開 發其經濟價值，自須維持目前之完整面積，如未來能與鄰近 土地合併開發後之整體利用價值將顯更高，對系爭土地及鄰 近土地之價值均屬正面影響，是實無再予細分之理。為此爰 請求准予變價分割，又其並願以每坪新臺幣（下同）100 萬 元之單價收購全體被告就系爭土地之應有部分等語。 ㈣並聲明：兩造共有之系爭土地應予變賣，所得價金兩造依如 附表所示應有部份比例分配之。
二、被告部分：
㈠被告威保資產管理有限公司則以：其同意原告之主張，亦同 意變價分割。又如其他三位共有人，有人願以每坪單價95萬 元出售系爭土地之應有部分，其願全部收購。又倘無人願意 出售，則如其他共有人可達成由其中一人收購之共識，且價 格不低於每坪單價95萬元，其為維護土地整體開發之公益， 願勉予同意等語茲為抗辯。
㈡被告薛葉月芬則以：本件全體共有人均有單方承買系爭土地 之共識，惟僅因系爭土地尚未鑑價，兩造無法磋商價金，並 非有不能協議分割之情形。又原告所稱系爭土地面積過小， 應以變價分割之方式，依各共有人之應有部分比例分配云云 固非無見，惟系爭土地目前遭第三人無權占用並蓋設宮廟， 倘鈞院以拍賣方式變價分割，恐嚴重影響拍賣價格，尚不符 合共有人間之利益。則本案全體共有人既業於協議中達成由 出價最高之共有人承買系爭共有物，無需以訴訟為之之共識
，則僅需系爭土地經鑑價後，便能訂出金額，嗣由共有人之 一方買受，其餘共有人非但可儘速分配系爭土地出賣之價金 ，亦無須擔憂系爭土地遭他人無權占有進而影響拍賣價格及 拍賣程序之風險，核與原告前開方案相較，較能維護全體共 有人之最大利益等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 ㈢被告蔡長利未於最後言詞辯論期日到庭，據其前到場陳述則 以：原告有意購買，惟開價過低等語。並聲明：原告之訴駁 回。
三、得心證理由：
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各 共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能 按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之數 不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法 第823 條第1 項、第824 條第1 、2 、3 、5 項分別定有明 文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價 金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍 應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有 人之利益等公平決定之（最高法院著有84年度臺上字第1756 號判決意旨可參）。經查：
㈠原告主張系爭土地為兩造所共有，面積為98平方公尺，兩造 之應有部分各如附表所示，使用分區為第三種住宅區，而上 述共有人無法協議分割，且系爭土地並無不得分割之情事， 有原告所提出之土地登記謄本、地籍圖謄本、臺北市政府都 市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書等件 為證（見101 年度司北調字第795 號卷第9 至12頁），且為 被告所不爭執（見本院卷第13頁反面），又兩造前於本院臺 北簡易庭及本院調解程序時均調解不成立，此有調解筆錄存 卷可佐（見本院100 年度司北調字第795 號卷第32頁、本院 卷第32頁），顯係兩造並無法達成分割之協議，原告及被告 威保資產管理有限公司雖於審理中分別表示願以每坪100 萬 元、95萬元照價收買其他共有人就系爭土地之應有部分，惟 經被告蔡長利表示原告之開價過低，被告薛葉月芬則表示不
願意變賣，但同意由出價高者優先承購等語，兩造迄今無法 達成分割之協議，依前述規定，原告訴請分割系爭房地，誠 屬有據。
㈡又依臺北市畸零地使用規則第2 條、第4 條第1 項及第5 條 第2 項規定：「本規則所稱畸零地係指面積狹小或地界曲折 之基地。」、「建築基地寬度與深度未達左列規定者，為面 積狹小基地。但最大深度不得超過規定深度之二倍半。…二 、實施土地分區管則規則之地區，依照臺北市土地使用分區 管制規則之規定，其餘未規定最小寬度及深度之使用分區， 除保護區、農業區外，依照第一種住宅區。」、「實施土地 使用分區管制規則之地區，其建築基地之寬度與深度，依照 本市土地使用分區管制規則之規定，但其臨接建築線寬度不 得小於四．八公尺。」，另依臺北市土地使用分區管制規則 第17條規定：「住宅區內建築基地之寬度及深度不得小於左 表規定：第三種住宅區平均寬度八公尺、最小寬度四．八公 尺；平均深度十六公尺、最小深度九．六公尺。」，是低於 前開規定最小寬度、深度之土地即為臺北市內之畸零地，非 經與鄰地合併補足或整理後，不得建築。系爭土地現登記之 面積僅有98平方公尺，以各共有人之應有部分計算，除原告 以外，其餘共有人應有部分計算之面積均未達46.08 平方公 尺（最小寬度4.8 ×最小深度9.6 ＝46.08 平方公尺），是 如按各共有人之應有部分為原物分割，將使大部分共有人分 得之土地成為畸零地，有害於系爭土地之經濟利用。且本件 原告及被告威保資產管理有限公司均表示希望變價分割，被 告薛葉月芬及蔡長利除表示反對變價分割外，均未提出具體 之分割方案及補償金額，再參酌原告及威保資產管理有限公 司、薛葉月芬均反對將系爭土地再予細分等語（見本院卷第 42 頁 反面），次查系爭土地，其上有門牌號碼為臺北市○ ○街00 0巷00弄00號及臨41號即慈媚宮等未為保存登記之建 物，業經原告提出本院100 年度司執助申字第42號民事執行 處通知及照片4 張在卷可參（見本院100 年度司北調字第79 5 號卷第15至17頁、本院卷第25至26頁），則本院認若採變 價分割方法，依民法第824 條第7 項規定「變賣共有物時， 除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權， 有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，對於有意取得 系爭土地全部所有權之共有人，其得透過參與競標之方式取 得全部之所有權，縱無法透過參與競標方式取得全部所有權 ，其亦得透過行使優先承買權之方式達其目的，若有多數共 有人行使優先承買權，則以抽籤定之，是對於欲取得共有物 全部所有權之共有人，係給予相等之機會取得，應屬公平，
另對願意獲得金錢補償之共有人而言，則因多人競標可提高 得標價格，其能獲得分配之價金額度，應可高於法院以鑑定 報告所估價格判得之金額，且系爭土地上之地上物拆除易生 爭執，若變賣系爭土地，買受人易於取得完整之基地開發利 用，兩造可取得價金另行購地或主張優先承買，可促進系爭 土地之有效開發利用，對於土地利用價值可共蒙其利，是本 院認系爭土地應以變價分割為適當，所得價金則按共有人應 有部分比例分配之。
四、綜上所述，本件原告訴請裁判變價分割系爭土地，為有理由 ，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法核與 本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。六、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原 告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然， 且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參 酌兩造就如附表所示不動產應有部分之比例分擔較為公允， 爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，職權酌定訴 訟費用如主文第2項所示。
中 華 民 國 102 年 3 月 12 日
民事第二庭 法 官 林佑珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 3 月 12 日
書記官 湯郁琪
附表：
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│編號│所有權人 │ 應有部分 │
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│ 1 │原告勝發顧問有限公司 │ 10000分之6301 │
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│ 2 │被告威保資產管理有限公司│ 10000分之612 │
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│ 3 │被告薛葉月芬 │ 10000分之2985 │
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│ 4 │被告蔡長利 │ 10000分之102 │
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