臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡上字第348號
上 訴 人 李安淳
被上訴人 城莊房屋仲介股份有限公司
法定代理人 陳楷融
訴訟代理人 鄭弘珮
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國101 年8
月23日本院臺中簡易庭101 年中簡字第1246號第一審簡易判決提
起上訴，被上訴人並減縮訴之聲明，本院合議庭於民國102 年3
月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔。原判決所命給付之金額，減縮為貳拾陸萬捌仟元，及自民國一０一年四月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人於本院民國102 年3 月15日言詞辯論期日，將其起 訴應受判決事項之聲明，由「上訴人應給付被上訴人新臺幣 （下同）315,200 元，及自101 年4 月20日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息」，變更為「上訴人應給付被上 訴人268,000 元，及自101 年4 月20日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息」（即就違約金之金額減縮為按實際 成交金額百分之4 計算，不再依委託銷售價格之百分之4 來 請求），係屬聲明之減縮，核與民事訴訟法第255 條第1 項 第3 款之規定相符，依民事訴訟法第446 條第1 項但書之規 定，應予准許。
貳、事實摘要：
一、被上訴人主張：
（一）上訴人於100 年5 月11日與被上訴人簽訂專任委託銷售契 約（下稱系爭契約），由上訴人將其所有坐落於台中市○ ○區○○○段0000○號即門牌號碼為台中市○○區○○街 00巷0 號5 樓之16房屋及其基地（下稱系爭不動產）委由 被上訴人銷售。系爭契約所定之委託銷售價格為788 萬元 ；委託銷售期間自100 年5 月11日至同年8 月31日止。兩 造簽訂系爭契約後，上訴人竟於100 年8 月5 日將系爭不 動產出售予訴外人楊涵，並於l00 年8 月24日辦理所有權 移轉登記。兩造簽約日期為100 年5 月7 日，契約則自10 0 年5 月11日起生效，被上訴人之業務員鄭弘珮於簽約時 ，業就一般委託銷售契約與專任委託銷售契約之異同加以 說明，經上訴人表示因不願其房屋經太多複雜人員出入帶
看，決定簽下專任委託銷售契約，鄭弘珮乃逐條解釋並徵 得上訴人確認後填寫，經確認完成，由上訴人於系爭契約 上親自簽名，並由雙方各自收執一份。其後，鄭弘珮即於 報紙及網路刊登廣告並帶客看屋，是被上訴人並無上訴人 所稱不實記載委託期間及違反誠信等情。
（二）被上訴人確曾交付上訴人系爭契約給予3 日審閱期，並經 上訴人簽名確認，縱上訴人否認此情，然簽約時既經逐條 說明，已足使上訴人知悉契約內容。縱令系爭契約屬消費 者保護法規範，惟系爭契約於上訴人逐條審閱後始行簽署 ，且簽約後復執有契約一份可隨時查閱，自難認上訴人有 未充分瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂 定顯失公平之契約而受有損害之情。況上訴人為經營金融 投資事業之人，顯具備相當學識及社會經驗，難認其對於 系爭契約之條款文義缺乏認知之能力。上訴人既於兩造所 訂系爭契約之存續期間內，自行將系爭不動產出售予楊涵 ，依系爭契約第11條，上訴人自應給付被上訴人違約金， 依上訴人實際出售系爭不動產之價格百分之4 計算，上訴 人自應給付被上訴人268,000 元。經被上訴人催告，上訴 人未依約清償，爰依系爭契約之法律關係，請求上訴人給 付。並聲明：求為判決如主文所示（被上訴人於本院審理 中之102 年3 月15日言詞辯論期日，將應受判決事項之聲 明減縮為上訴人應給付被上訴人268,000 元，及自101 年 4 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息）。二、上訴人則抗辯：
（一）上訴人經友人介紹認識被上訴人之業務員鄭弘珮，鄭弘珮 於100 年5 月間得知上訴人急需出售自有系爭不動產，即 自薦可委託被上訴人公司仲介，並快速以好價格出售，惟 需簽定系爭契約；當時上訴人向鄭弘珮告知如需簽約，只 要簽一般委售合約，而保留上訴人亦可有自售之機會，以 解決資金週轉之需求，而鄭弘珮於100 年5 月11日只提出 專任委託銷售契約書，在鄭弘珮一再鼓吹說契約書只是形 式，賣得出去比較重要，且念及友人介紹鄭弘珮之情誼， 遂與鄭弘珮約定委售3 個月期間，並於系爭契約之委託人 簽章處及可實拿650 萬元處簽名，鄭弘珮當時迅速補填契 約書上空白處，撕下一張契約書交給被告。詎料，上訴人 事後發現委託銷售期間，鄭弘珮竟填至100 年8 月31日止 ，而非100 年8 月11日；另系爭契約內容及條款均未經上 訴人審閱，經上訴人向鄭弘珮反應，鄭弘珮則叫上訴人放 心，會照上訴人之意思委託出售。但上訴人見委託期間將 滿三個月，鄭弘珮尚未能出售系爭房地；且委託期間一再
要求上訴人降價，即低於650 萬元出售，遭上訴人拒絕。 至此，上訴人始知鄭弘珮當初告知可快速以好價格出售， 為不實在。上訴人並經鄰居介紹出售予楊涵。
（二）被上訴人未給予上訴人審閱定型化契約條款內容期間，契 約第11條所約定之違約金報酬為委託銷售價格百分之4 ， 高於買賣或成交之報酬，且違約罰金不視上訴人究有無損 害？損害多寡？服務程度如何？竟向上訴人要求委託售價 百分之4 之超高報酬，顯無理由。又被上訴人公司業務員 為取得專任委託，竟不實記載委託期間至100 年8 月31日 ，尤未能依承諾快速賣出系爭不動產，違反誠信，對上訴 人顯失公平，則系爭契約第11條應為無效，為此提起上訴 。並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。
叁、本件原審對於被上訴人之請求，判決：⒈上訴人應給付276, 800 元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年4 月20日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被上訴人其餘之訴駁 回。⒊訴訟費用3,420 元，由上訴人負擔3,000 元，餘由被 上訴人負擔。⒋本判決被上訴人勝訴部分得假執行。但上訴 人如以276,800 元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上 訴人對於原判決聲明不服提起上訴，聲明如上。被上訴人則 聲明駁回上訴。
肆、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第24頁反 面至第25頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述 順序整理內容）：
一、不爭執之事項：
（一）上訴人確有於100 年5 月7 日取得系爭契約書，嗣兩造於 100 年5 月11日簽訂系爭契約書，簽約時之營業員為鄭弘 珮。
（二）兩造所簽之系爭契約書，確有以第11條違約罰則約定「甲 方（按即上訴人）如有下列情形之一者，視為乙方（按即 被上訴人）已完成仲介之服務，甲方仍應支付委託銷售價 格買分之四之服務報酬，並應全額一次付予乙方：（一） 委託期間內，若甲方要求解約或自行將本契約不動產標的 物出售獲另行委託第三人仲介者。（二）收取買方定金後 ，因可歸責於甲方之事由而解除不動產買賣契約者。（三 ）經由乙方曾經仲介之客戶，而於委託期間屆滿後三個月 內，甲方逕與該客戶成交者。」等契約條文。
（三）系爭不動產確有於系爭契約所約定之100 年5 月11日起至 100 年8 月31日止之期間內，經上訴人自行經鄰居介紹而 出售予訴外人楊涵，嗣於100 年8 月24日以買賣為原因，
移轉登記系爭不動產所有權予訴外人楊涵，土地登記第二 類謄本及建物登記第二類謄本均記載原因發生日期為「10 0 年8 月5 日」。
（四）系爭契約書上，兩造另以手寫記載「實拿陸佰伍拾零（按 零字為贅字）萬元整」之約定。
（五）上訴人所提點交確定書所載之買賣價金為670 萬元。二、本件之爭點：
（一）上訴人提起上訴之理由，包括否認被上訴人曾提出仲介銷 售服務，拒絕給付違約金、簽系爭契約書時是遭鄭弘珮誤 導而誤簽專任委託銷售契約書、被上訴人沒有給予上訴人 契約審閱期間，故上訴人對於契約書第11條之約定主觀上 不知情等理由是否可採？
（二）上訴人在系爭契約所約定之委託銷售期間（100 年5 月11 日至100 年8 月31日止）內，另將系爭不動產出售予訴外 人楊涵，是否即屬系爭契約第11條第1 項所指之違約情形 ？若是，上訴人得否拒絕支付該條所指違約金予被上訴人 ？
伍、本院之判斷：
一、被上訴人主張之前開事實，業據提出專任委託銷售契約書影 本及系爭不動產謄本為證，且為被上訴人所不爭執。依兩造 間所簽系爭契約，可知上訴人委託被上訴人專任銷售之期間 為100 年5 月11日起至同年8 月31日止，而上訴人係於上揭 委託期間內，自行由被上訴人以外之人仲介後，於100 年8 月5 日將系爭不動產，以670 萬元之價格出售予訴外人楊涵 ，嗣於同年月24日辦妥不動產所有權移轉登記完畢乙節，業 經上訴人自陳在卷，並經提出不動產買賣價金履約保證專戶 收支明細表暨點交確認書、交屋明細表影本各1 份為佐，上 訴人對此並不爭執，是被上訴人主張上訴人於上揭委託期間 內，將系爭不動產另行委託第三人仲介之情形，而有違反系 爭契約第11條之約定，應支付違約金予被上訴人等節，自堪 信為真實。
二、上訴人辯稱：被上訴人未給予伊審閱定期化契約條款內容期 間，違反誠信，對伊顯失公平云云。惟查：
（一）按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費 者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化 契約指以企業經營者提出之定型化契約條款做為契約內容 之全部或一部而訂定之契約。次按企業經營者與消費者訂 立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審 閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之 內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條
款之重要性、涉及事業之多寡及複雜程度等事項，公告定 型化契約之審閱期間；中央主管機關得選擇特定行業，公 告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項 公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護 法第2 條第7 、9 款、第11條之1 、第17條分別定有明文 。又內政部於92年6 月26日公告之「不動產委託銷售定型 化契約應記載及不得記載事項」第1 條「應記載事項」固 規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間＿（不得少於 3 日）。」，惟參酌上開消費者保護法第11條之1 之立法 理由為：「為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契 約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行 細則第11條修正移列於本法規定。」顯見審閱期間條款之 目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業 經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制 消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解 其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公 平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解 該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務 關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張；且法 亦無明文禁止拋棄審閱期間之權利，故若消費者有充分瞭 解契約條款之機會，而自行選擇放棄該等審閱權，基於私 法自治及契約自由原則，自無不可。
（二）查被上訴人係從事不動產仲介業，伊與上訴人簽訂之系爭 契約，則係被上訴人事前繕打印製供同種類契約訂立之用 ，有系爭契約在卷足稽，自屬定型化契約；而上訴人於10 0 年5 月7 日簽訂系爭契約當時，業與被上訴人之仲介人 員鄭弘珮間，就系爭房屋之委託銷售價格、委託銷售期間 、服務費付款方式及上訴人實拿金額等事項，予以磋商約 定後，以手寫方式記載於系爭契約第2 條、第3 條、第15 條等條文空白欄位內，及將「實拿陸佰伍拾零萬元整」等 文字註記在第5 條契約條款旁之空白處，而由上訴人與鄭 弘珮簽名確認後，由上訴人將系爭契約攜回審閱乙節，此 有被上訴人於原審提出之系爭契約書可佐。觀之上訴人於 100 年9 月22日寄予被上訴人之存證信函，其內記載：「 …寄件人（指上訴人）念及情誼才簽訂專簽（指專任委託 銷售）。」等語，此有上揭存證信函影本附卷可佐，顯見 上訴人抗辯：伊不知「專任」委託銷售契約與一般委託銷 售契約之差別云云，尚難憑採。
（三）加以，上訴人於原審中具結後陳述：契約是在賣房子前約 5 月7 日當天定的，訂約當時只有伊與鄭弘珮2 人，伊有
收到契約書，但伊把契約書放在寶慶街，伊人就走了，伊 沒有去作核對的動作。伊有交付一把鑰匙給被上訴人訴代 ，但被上訴人訴代看完之後有時候會把鑰匙交還給伊，要 看屋的時候再來找伊拿等語明確。嗣於本院準備程序中又 稱：「被上訴人沒有跟我解釋專簽的內容是什麼，而且他 給我簽的契約書上面有很多都是空白的，被上訴人當場交 給我一張，我放在我要賣的房子裡沒有帶走。」、「（為 何你說契約是放在房子裡沒有帶走，理由為何？）當時很 匆忙，房子有很多公司上的文件，這份契約我就留在那裡 ，簽一簽就放在辦公桌上，我沒有看內容，我記得他只叫 我在簽名處簽字，其他都是空白。」等語，可知上訴人於 100 年5 月7 日簽訂系爭契約後，確已自鄭弘珮處取得系 爭契約書1 份無疑。查兩造所約定之委託期間係自100 年 5 月11日起至同年8 月31日止，上訴人於100 年5 月7 日 既已將系爭契約攜回，顯見至少有5 日期間可供上訴人審 閱系爭契約內容，上訴人確已取得先行審閱系爭契約之機 會無疑。至上訴人雖抗辯：伊未「攜回」，而是放在系爭 房屋（即上訴人所指委託被上訴人銷售之寶慶路房屋）內 之桌上未帶走云云，然所謂「契約審閱期間」乃係給予契 約當事人在契約生效前，得以事先審閱契約文字之期間， 當事人一旦事先取得系爭契約書，即有充分時間及機會可 在自己得以安排運用之時間內，詳為瞭解契約內所約定之 雙方權利義務，至於當事人欲採取何種方式瞭解契約內容 或係在審閱期間內之何一時段詳為閱覽契約文字，均非所 問。審酌系爭契約第一行即以顯目加粗、放大之字體標明 係「專任委託銷售契約書」，而上訴人亦於簽訂系爭契約 當時，業與鄭弘珮就系爭不動產之委託銷售價格、委託銷 售期間、服務費付款方式及上訴人實拿金額等事項，予以 磋商約定記載於系爭契約內，上訴人則於100 年5 月7 日 當天即取得系爭契約俾供攜回審閱，衡情上訴人自可瞭解 專任委託銷售之意，亦已獲得至少3 日以上事先審閱契約 之期間及機會甚明。縱上訴人自承伊取得系爭契約後，即 將該份契約放置在系爭房屋內未帶走，然因系爭房屋仍為 上訴人所有之物，鑰匙仍由上訴人自行保管，僅鄭弘珮要 帶客戶看屋時才向上訴人拿取鑰匙使用，則系爭房屋仍屬 上訴人可自由管領使用之場所，伊將系爭契約放置在系爭 房屋內，堪認仍有充分機會可閱覽系爭契約文字無疑。至 伊有無確實閱覽系爭契約之文字，則非被上訴人所能置喙 ，是上訴人抗辯被上訴人未給契約閱覽期間3 日云云，尚 難憑採。況上訴人亦未曾於上述契約審閱期間內，對被上
訴人主張契約條款有何顯失公平而無效之情形，嗣於審閱 期經過後，再於原審及本院審理中主張契約無效云云，自 非可採。
三、上訴人雖辯稱：系爭契約第11條所約定之違約金報酬為委託 銷售價格百分之4 ，高於買賣或成交之報酬，且違約罰金不 視上訴人究有無損害？損害多寡？服務程度如何？竟向上訴 人要求委託售價百分之4 之超高報酬，顯無理由。又被上訴 人公司業務員為取得專任委託，竟不實記載委託期間至100 年8 月31日，尤未能依承諾快速賣出系爭不動產，違反誠信 ，對上訴人顯失公平，則系爭契約第11條應為無效云云。惟 查，系爭契約第11條約定「甲方（按即上訴人）如有下列情 形之一者，視為乙方（按即被上訴人）已完成仲介之服務， 甲方仍應支付委託銷售價格買分之四之服務報酬，並應全額 一次付予乙方：（一）委託期間內，若甲方要求解約或自行 將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人仲介者。（二 ）收取買方定金後，因可歸責於甲方之事由而解除不動產買 賣契約者。（三）經由乙方曾經仲介之客戶，而於委託期間 屆滿後三個月內，甲方逕與該客戶成交者。」此為兩造所不 爭執，本件系爭不動產之銷售對象楊涵，係由被上訴人以外 之第三人所仲介而來，且為上訴人所明知，參照原審卷所附 內政部公告之不動產銷售契約書範本第11條第1 項第1 款， 委託人於委託期間自行將不動產出售，應支付的服務報酬係 「實際成交價」之一定百分比（但最高不得超過內政部公告 規定之百分之六）之相類似條款，此條款之約定，無疑是防 止委託人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料 ，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所 為之處罰條款，難認此一約定有顯失公平之處。查上開條文 之用語雖為甲方仍應全額一次給付「服務報酬」，然該條之 條文名稱已明文約定為「違約罰則」，而觀諸該條各款內容 ，均係有關委託人違約致買賣契約無從因受託人之居間順利 簽訂或依約履行之情形，足見於該等情形，委託人實際所應 給付者，並非服務報酬，而屬債務不履行之違約金。四、末查，上訴人另抗辯被上訴人所請求之違約金過高云云。審 酌上訴人於100 年5 月7 日就系爭不動產與被上訴人簽訂系 爭契約後，被上訴人即以大量刊登報紙廣告及利用網際網路 刊登售屋廣告之方式，銷售系爭不動產乙節，業經被上訴人 於原審提出報紙廣告影本、網路所登載之銷售廣告列印內容 及591 房屋交易網會員刊登資訊消費明細紀錄等件為證（見 原審卷第42至64頁），顯見被上訴人業已為銷售系爭不動產 支出費用。詎上訴人竟於委託銷售期間將屆滿之100 年8 月
5 日，經被上訴人以外之第三人仲介而覓得買主楊涵，並與 楊涵成立系爭不動產之買賣契約，堪認被上訴人所受之損害 非少。此外，倘若被上訴人成功磋合上訴人與買主履約，被 上訴人依系爭委託契約第5 條第1 項所得請求之服務報酬為 實際成交價額百分之4 ，而本件因上訴人嗣後拒絕履約，經 被上訴人減縮其聲明後，僅請求依上訴人實際出售系爭不動 產之金額百分之4 計算上訴人違約應給付之金額等情，以及 一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時 ，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件被上訴人請求 上訴人給付實際成交金額百分之4 即268,000 元（計算式： 6,700,000 ×4 ％＝268,000 ）之違約金，並無過高之情形 。上訴人就此所為抗辯，自無理由。
五、綜上所述，上訴人既有違約之情事，被上訴人依系爭契約第 11條第1 款之約定，請求上訴人給付違約金268,000 元，及 自起訴狀繕本送達翌日即101 年4 月20日起，至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原 審就被上訴人前開請求部分為被上訴人勝訴之判決，並依職 權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本 判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
柒、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 潘曉玫
法 官 胡芷瑜
以上正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
書記官 許瓊文
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