臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡上字第135號
上 訴 人
即 原 告
即反訴被告 周紜希即周美玲
訴訟代理人 呂勝賢律師
被 上訴人
即 被 告
即反訴原告 洪暖
訴訟代理人 陳光龍律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國一百
零一年三月三十日本院臺中簡易庭一百年度中簡字第五五四號第
一審簡易判決提起上訴，本院於民國一百零二年二月二十二日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人即原告後開第二項，及被上訴人即反訴原告勝訴部分，暨反訴原告得假執行之宣告及訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人即被告應給付上訴人即原告新台幣貳拾萬元，及自民國一百年一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上開廢棄（反訴）部分，被上訴人即反訴原告在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審本訴、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
第一審反訴訴訟費用，由被上訴人即反訴原告負擔。 事實及理由
一、上訴人即原告主張：上訴人即原告於民國97年4月1日，與被 上訴人即被告簽訂房屋租賃契約，向被上訴人承租其所有坐 落臺中市○區○○○路○段00號6樓之1之房屋（下稱系爭房 屋），約定租期至99年3月31日止，每月租金為新臺幣（下 同）5萬元，押租金為20萬元。被上訴人自84年間起即陸續 將系爭房屋出租予他人經營卡拉OK店使用，系爭房屋於上訴 人承租前，亦作為卡拉OK店使用，詎料上訴人於98年7月31 日（租賃暨執業期間）曾向經濟部申請設立愛瑪士視聽歌唱 有限公司（下稱愛瑪士公司），並經經濟部以經授字中字第 00000000000號函准予設立登記後，因大意失察，於98年11 月經營期間接獲臺中市政府98年11月16日府都管字第000000 00000號函檢送行政裁處書及行政罰鍰通知單，隨即通知被 上訴人需辦理建築物用途變更使用，惟被上訴人始終推託不
願辦理，至99年2月26日最後1次電話協調未果，上訴人即以 口頭通知被上訴人終止租約，惟被上訴人仍堅持同年3月2日 欲行雙方洽談，豈料，系爭房屋於同年3月1日即遭臺中市政 府執行斷水斷電處分，故而上訴人以被上訴人違反善良管理 人責任，漏未告知上訴人承租前曾有違法使用已遭臺中市政 府列管之事實，復於要求辦理建築物用途變更時，仍強詞辯 稱不知先前之承租人曾開設卡拉OK店之事實，並違反常理收 取高額之押租金（即租金4倍之金額），實屬故意陷上訴人 於不查之困境，實有使上訴人交付高額租金以供被上訴人坑 殺之嫌，另上訴人復於99年3月23日及4月6日均以上開事由 寄發郵局存證信函予被上訴人終止雙方租約關係，另於99年 3月14日實際完成搬遷事宜，同年月17日完成公司地址變更 登記，兩造上開租約既已終止，故依據民法第767條規定， 請求被上訴人返還押租金20萬元及退還99年3月預收房租5萬 元等語。並補稱略以：依系爭房屋租約第1條及第8條約定及 民法規定，佐以證人邱明德前於原審中證述情節，足認被上 訴人顯然明知系爭房屋原出租予訴外人羅先生係於系爭房屋 內經營卡拉OK店，上訴人繼續承租系爭房屋，亦係欲供繼續 經營卡拉OK店營業使用，且被上訴人交予上訴人營業使用之 系爭房屋之現狀，應為合法營業使用之房屋；又被上訴人係 明知上訴人承租系爭房屋乃欲供經營卡拉OK店，竟未曾告知 上訴人系爭房屋之現狀作為上開營業用為不合法，否則上訴 人實無可能冒險以每月高達5萬元之高額租金訂約，且交付 被上訴人高出行情1倍之4個月租金共計20萬元之押金金額及 1次按月簽發租賃期間之全部支票，而向被上訴人承租系爭 房屋經營卡拉OK店之理。是系爭房屋事後於98年11月遭臺中 市政府為行政裁處，再於99年3月1日即遭臺中市政府執行斷 水斷電處分，均係緣於上開可歸責被上訴人之違約事由。況 被上訴人前於84年至86年間，曾將系爭房屋出租予他人作為 喜悅酒店及東京之夜卡拉OK店之營業使用，並曾因違規使用 遭臺中市政府先後對使用人或所有權人為行政處分，其中86 年11月8日中工建字第66362號及88年4月16日中工建字第462 73號處分書均合法送達予所有權人即被上訴人；另被上訴人 因88年4月16日88工建字第46275號違反建築法第77條之裁罰 案件於88年5月19日確定後，亦經臺中市政府以94年9月13日 94府法執字第0000000000號臺中市政府行政執行案件移送書 ，移請法務部行政執行署臺中行政執行處對被上訴人之財產 為強制執行，足證被上訴人10幾年前迄今一直將系爭房屋出 租供作酒店或卡拉OK店等營業使用，且因違反建築法令而遭 裁罰，早已明知系爭房屋並不得作為經營卡拉OK店之使用，
因此亦明知本件簽訂系爭租約時之房屋「現狀」作為經營卡 拉OK店之使用係違反建築法令甚明，被上訴人一再辯稱因未 曾收到上開裁罰之處分書及行政執行處之通知等，而辯稱不 知其所出租之系爭房屋係由承租人作為經營卡拉OK店之使用 ，然上開裁罰之處分書及行政執行處之通知等既經合法送達 ，被上訴人自不能諉為不知。甚且，系爭房屋自84年、85年 、86年間年年遭稽查，88年及90年間又由臺中市政府開立處 分書，且於97年4月1日與上訴人簽訂系爭租約前，由被上訴 人出租予訴外人「羅先生」期間，對出租系爭房屋係作何用 途又是否作為卡拉OK店之違法使用，被上訴人竟稱10餘年來 均未加聞問，實非常情所能想像，背離事理至甚，要難採認 。退步言，被上訴人10幾年均將系爭房屋出租予他人，卻仍 設籍於業經出租之系爭房屋地址迄今，顯係惡意規避建築法 令有關房屋所有權人之相關責任，難謂無可歸責。又上訴人 承租系爭房屋原即為作卡拉OK店之經營使用，為永續經營， 並於租賃暨執業期間之98年7月31日，以系爭租賃房屋所在 地為營業地址，向經濟部申請設立愛瑪士公司，並經經濟部 以經授字中字第00000000000號函准予設立登記，可證兩造 於訂約時均明知系爭房屋之「現狀」為卡拉OK店之營業使用 ，並續作為卡拉OK店之營業使用無疑；且建築法第73條第2 項及第77條等相關規定，建築物之所有權人對於建築物之使 用、管理、維護等，負有相當之法律責任，有關建築法規定 之建築物所有權人之使用、管理、維護責任，亦經常有政府 機關宣導、討論並由媒體報導經常報導討論，尤其每遇有建 築物是否違反建築法令引致公共安全事件時，其宣導、討論 及報導尤烈，被上訴人身為系爭房屋之所有權人，並常年將 系爭房屋出租供他人使用，豈可能對系爭房屋承租人之使用 方式及內容等不加視察聞問之理。且被上訴人於系爭房屋出 租前後，亦均未曾提供系爭房屋所有權狀或使用執照予上訴 人，更未曾表示過系爭房屋現狀為經營卡拉OK店之營業使用 係違法，被上訴人顯為求收取高額租金，故意隱瞞系爭房屋 並不能作卡拉OK店之經營使用，而未依民法規定及約定交付 合於經營卡拉OK店使用收益之租賃房屋，亦未能於租賃關係 存續中，保持其合於卡拉OK店之經營使用、收益狀態，係被 上訴人違約而可歸責無疑。上訴人於98年11月接獲臺中市政 府98年11月16日府都管字第00000000000號函檢送行政裁處 書及行政罰鍰通知單，隨即通知被上訴人需辦理建築物用途 變更使用，以使系爭租賃房屋合於經營卡拉OK店之使用，惟 被上訴人始終推託不願辦理，至99年2月26日最後1次再以電 話協調未果，上訴人即以口頭通知被上訴人終止租約；嗣上
訴人為求慎重復於99年3月23日及4月6日再以上開事由分別 以臺北正義郵局000080號、臺中漢口路郵局000181號存證信 函寄發予被上訴人，重申表示終止雙方租約關係，並於99年 3月14日遷清完成搬遷事宜，並於99年3月17日完成上開公司 地址遷移之變更登記，系爭房屋租賃契約業於99年2月26日 由上訴人以口頭通知被上訴人終止，是被上訴人應依民法第 179條不當得利、系爭房屋租賃契約第4條約定及民法第767 條規定，返還上訴人預付之99年3月份租金5萬元及押租金20 萬元，合計25萬元。並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人即 被告應給付上訴人即原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5算之利息。
二、被上訴人即被告則以：上訴人即原告承租系爭房屋時，未與 被上訴人約定系爭房屋乃供做上訴人經營卡拉OK店之用，系 爭房屋遭臺中市政府執行斷水斷電乃可歸責於上訴人之事由 。依照兩造租約第1條約定，被上訴人出租系爭房屋予上訴 人固作為營業使用，然對於作何營業使用則未明白約定，又 第9條約定，上訴人應依系爭房屋之使用性質而為使用，不 得逾越系爭建物之使用目的。再依證人邱明德證述及上訴人 於原審101年3月1日言詞辯論時所陳，足見上訴人承租系爭 房屋之目的是否為經營卡拉OK乙節，雙方並未約定，亦未討 論有關經營卡拉OK是否會違反系爭建物之使用目的；縱依證 人所述，系爭房屋在出租予上訴人之前，確作為卡拉OK店使 用無誤，然被上訴人並未曾對上訴人表示或保證其所出租之 房屋可經營卡拉OK店使用，上訴人主張系爭房屋遭斷水斷電 乃可歸責於被上訴人，自難認有理由。又上訴人主張依系爭 租賃契約第8條約定，系爭房屋現狀即應為合法卡拉OK店之 營業使用之房屋無疑云云；惟依系爭租賃契約第8條前後文 觀之，現狀使用所指應房屋設備等硬體現狀，與房屋使用目 的無涉。而依系爭租賃契約第9條約定，本件乃因上訴人變 更房屋使用用途（餐廳）供作（B類1組飲酒店附設卡拉OK） 場所使用，遭市政府裁罰後仍未改善，系爭房屋乃遭執行斷 水斷電處分，則兩造既未約定系爭房屋係供卡拉OK之用，上 訴人違反契約，違規使用該房屋致該房屋遭執行斷水斷電， 此自係可歸責於上訴人之事由。另被上訴人於出租系爭房屋 予上訴人後，已提供上訴人系爭房屋之所有權狀及使用執照 ，上訴人辯稱不知系爭房屋作為卡拉OK店之使用係不合法， 顯為推諉之詞，且上訴人嗣後於系爭房屋附近另租他屋經營 卡拉OK，每月租金高達10萬元，且被上訴人先前將系爭房屋 出租予前手承租人時，亦約定收取20萬元之押金，並無上訴 人主張「收取高額租金、高於行情之押金」之情。另被上訴
人所關注者僅係房租之收取，前承租人違規使用系爭房屋為 被上訴人所不知；且縱前承租人羅先生違規使用系爭房屋， 上訴人亦未告知被上訴人其承租該屋乃同樣作為卡拉OK之用 ，前承租人如何使用、是否違規，自與本件無涉。另依系爭 租賃契約第12條約定，上訴人如有需要解約，應提前1個月 書面通知被上訴人，而上訴人雖主張於99年2月26日即以「 口頭通知」被上訴人終止租約，惟被上訴人否認之，且上訴 人不僅就「口頭通知提前解約」無法提出證明，此更不符系 爭契約第12條之「書面通知」要件。至上訴人嗣後於99年3 月23日及4月6日雖以存證信函向被上訴人表示終止雙方租約 關係，惟此距雙方約定之租賃關係終止期日即99年3月31日 已不滿1個月，自亦不符系爭契約12條約定提前1個月之要件 ，且上訴人亦未與被上訴人點交房屋，甚而遺留系爭房屋遭 斷水斷電之瑕疵狀態而未回復，又僅於99年3月31日方託人 將系爭房屋鑰匙擲回，上訴人主張提前解約，請求返還99年 3月租金5萬元，並無理由。又系爭房屋係因上訴人提供他人 違規使用遭受臺中市政府於99年3月1日斷水斷電，是可歸責 於上訴人之事由致不能為租賃物全部之使用，依兩造所簽訂 之房屋租賃契約書第5條規定，上訴人自不得向被上訴人請 求返還99年3月之租金5萬元。又上訴人於原審並未表明被上 訴人有何符合民法第17 9條不當得利之情事，亦未表明民法 第179條為訴訟標的，迨至二審提出民法第179條不當得利， 是為訴訟標的之追加，被上訴人並不同意，且如前所述，上 訴人解除契約無理由，兩造間於99年3月間仍存有租賃契約 ，被上訴人受有租金5萬元，自有法律上之原因，上訴人主 張並無理由。另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃 債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履 行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充 後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台 上字第1631號著有判決可參）；上訴人提前終止租約既無理 由，而兩造租約租期既約定至99年3月31日為止，而上訴人 因違反建築法第73條第2項，遭臺中市政府依照同法第91 之 規定為處罰，並於99年3月1遭執行停止供水供電之強制處分 ，且至今仍未辦理恢復及供水供電，則上訴人所交付之20 萬元押租金之擔保原因尚未消滅，是上訴人以租約業已終止 ，依照民法第767條之規定，請求返還押租金自難認為有理 由。且依兩造所簽訂之房屋租賃物契約書第4條及第6條約定 ，上訴人於租期內應繳納之水費為2388元、電費為17497元 （14538＋2959＝17497）、天然氣費為750元，以上合計 20635元尚未給付予被上訴人，應自保證金中扣除，是上訴
人請求返還20萬元押租金，並無理由等語，以資抗辯。三、反訴部分：
（一）被上訴人即反訴原告主張：依兩造簽立之租約第8條及第9 條約定，系爭房屋因可歸責於上訴人即反訴被告之事由， 致臺中市政府於99年3月1日斷水斷電，而上訴人即反訴被 告於兩造所簽訂租約租約屆滿時，當晚始委託不明人士擲 回鑰匙，卻未能回復未被斷水斷電之狀態，亦未點交予被 上訴人即反訴原告，導致被上訴人即反訴原告無法再將系 爭房屋出租於他人，遭致被上訴人受有相當於每月租金5 萬元之損害，而自99年4月1日起至100年7月31日為止，共 16個月共受有80萬元損害（即5萬元X16= 80萬元），而原 告原先所繳納之20萬元押租金，扣除原告所積欠未繳納之 水費2,388元、電費17,497元、天然瓦斯費750元，剩餘17 9,365元（即000000-0000-00000-000=179365），此部分 被上訴人即反訴原告自尚得請求620,635元（即000000-00 0000 =620635）；另100年8月1日起至上訴人即反訴被告 遷讓返還日為止，請求上訴人即反訴被告按月給付5萬元 等語。並反訴聲明：⑴上訴人即反訴被告應給付被上訴人 反訴原告620,635元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵上訴人即 反訴被告應自100年8月1日起至返還房屋日止，按月給付 被上訴人即反訴原告5萬元。⑶願供擔保請准宣告假執行 。並補陳：系爭房屋遭臺中市政府執行斷水斷電之強制處 分，係可歸責於上訴人之事由，被上訴人自得向上訴人請 求因此所致生之損害賠償，並得以系爭押租金扣抵之。本 件遭受罰鍰係因上訴人將所承租之房屋提供予愛瑪士公司 作為視聽歌唱場所使用，而有擅自變更建物使用用途之情 形，並非可歸責於被上訴人之事由，上訴人於多次接獲行 政罰鍰通知單後，均未通知被上訴人，直至98年11月接獲 臺中市政府98年11月16日府都管字第00000000000號函時 ，才告知被上訴人。而被上訴人之後也多次向上訴人表示 若上訴人需要變更用途，被上訴人同意上訴人申請辦理， 且若需被上訴人提供資料，被上訴人亦會配合提供辦理， 且願意依兩造間租賃契約第13條給予上訴人優先承租權， 但因上訴人一拖再拖，以致於99年3月1日遭臺中市政府斷 水斷電。本件上訴人提前終止契約並無理由，已如前述。 依據兩造簽立之租約第8條及第9條約定，被上訴人於雙方 租賃期間屆滿後，主張以押租金折抵因可歸責於上訴人之 事由，致上訴人對被上訴人應負之損害賠償責任，自有理 由。系爭房屋遭停止供水供電乃可歸責於上訴人，而上訴
人卻將責任推諉與被上訴人，而不願承認過錯，亦不願負 責系爭房屋改善之事由，縱使申請人為建築物所有權人， 惟仍應由上訴人負責房屋之改善，而被上訴人應僅於上訴 人改善房屋後，配合遞送相關文件而已，自不得僅因相關 條文規定由所有權人提出申請，即謂「未能恢復使用及供 水供電乃可歸責於被上訴人」或「被上訴人對於損害之發 生及擴大亦應認與有過失」。另相關建築法規並未課予房 屋所有權人於出租房屋之時，有何告知義務，於一般合理 情況下，出租人應均可期待承租人會合法使用房屋，況被 上訴人既不知上訴人有經營卡拉OK店之特殊需求，如何預 先告知上訴人不得經營卡拉OK店之使用，又縱使建築物有 違規使用之情形將課予房屋所有權人罰鍰，惟此時出租人 並非不得透過契約向承租人求償，且此亦非當然可推論出 建築物出租人有何告知義務。並聲明：⑴上訴駁回。⑵第 二審訴訟費用由上訴人負擔。
（二）上訴人即反訴被告所為抗辯：本件係因被上訴人即反訴原 告為求收取高額租金，故意隱瞞系爭房屋並不能作卡拉OK 店之經營使用，而未依民法規定及約定交付合於經營卡拉 OK店使用收益之租賃房屋，亦未能於租賃關係存續中，保 持其合於卡拉OK店之經營使用、收益狀態，系爭房屋於99 年3月1遭臺中市政府執行停止供水供電之強制處分，係被 上訴人即反訴原告違約而可歸責之事由所導致。上訴人即 反訴被告於98年11月接獲臺中市政府98年11月16日府都管 字第00000000000號函檢送行政裁處書及行政罰鍰通知單 ，即通知被上訴人即反訴原告需辦理建築物用途變更使用 ，惟被上訴人因辦理變理需花費數10萬元而不願負擔為由 ，始終推託不願辦理，系爭房屋方於99年3月1遭臺中市政 府執行停止供水供電之強制處分，如前所述，實係可歸責 於被上訴人即反訴原告。綜前，系爭租賃契約業經上訴人 即反訴被告終止，被上訴人即反訴原告即無權請求並受領 系爭99年3月份之房屋租金，並應返還押租金20萬元，系 爭房屋自99年3月份起未能使用收益，係可歸責於被上訴 人即反訴原告之事由，被上訴人即無權以押租金為折抵被 上訴人所主張相當於租金之損害，是被上訴人即反訴原告 之反訴顯無理由。又依建築法第94-1條及臺中市建築物恢 復使用及供水供電審察作業要點第1至3項等規定，足見系 爭建築物申請恢復使用及供水供電之申請人限於「建築物 所有權人」，上訴人即反訴被告並非系爭建築物房屋之所 有權人，並無申請之權利，亦無義務。又依同作業要點第 5項規定所應備具之申請文件均為建築物所有權人即被上
訴人所有或所有權人始能取得或出具之文件，非上訴人所 能取得或備具，則就系爭房屋之申請恢復使用及供水供電 權責乃在於被上訴人，系爭房屋迄未能恢復使用及供水供 電乃可歸責於被上訴人，實無令由上訴人負擔損害之理； 至少依民法第217條規定，被上訴人對於損害之發生及擴 大亦應認與有過失。再者，系爭房屋10幾年出租供為經營 卡拉OK店之使用，上訴人願以高價每月5萬元之租金承租 ，亦係承租人認為可以作為經營卡拉OK店之合法使用，才 願意支付如此高價，系爭房屋亦才能以如此高價出租；然 被上訴人主張受有相當於租金每月5萬元之損害，除系爭 租約外，並未舉證證明系爭房屋若無法作為經營卡拉OK店 之合法使用，是否能順利出租及出租之租金若干，則上訴 人即反訴原告之主張及請求並無可採。且被上訴人既未於 系爭房屋出租時，對於房屋之使用限制向承租人即上訴人 詳加說明，即令依被上訴人所辯對於系爭房屋現狀作為經 營卡拉OK店之使用不知情，已有違反建築法規定之使用規 定，因未查明其所有出租房屋供違法經營卡拉OK店，而未 能於出租時向承租人說明系爭房屋不得為經營卡拉OK店之 使用，顯有可歸責之事由者應為被上訴人即反訴原告。又 被上訴人自承系爭房屋約90坪，歷來每月租金在5萬元以 上，押租金則為4個月租金計算為20萬元，姑不論系爭房 屋之每月租金實已偏高，且押租金較一般以2個月租金計 收為高，顯見被上訴人確明知系爭房屋係為供作經營卡拉 OK之營業使用，因此收取較行情高出1倍之押租金。再依 證人邱明德於原審100年10月13日審理時到庭證述情節， 足證被上訴人於訂約時確明知系爭房屋原即係出租予羅先 生即羅敬沅為裝潢供作經營卡拉OK店，被上訴人所交付予 上訴人營業使用之系爭租賃標的房屋之「現狀」，亦即為 卡拉OK店營業使用之隔間裝潢，上訴人並無另作裝潢，此 見上訴人即原告於原審100年7月26日當庭即明確主張依租 賃契約第8條，被上訴人將租賃物現狀交給上訴人即原告 使用，上訴人非原始承租者，也未將租賃物改造等語，而 未曾自承有何自行重新裝潢之情，是被上訴人辯稱上訴人 承租後增設違規裝潢，乃與事實不符，且此乃變態事實應 由被上訴人負舉證之責，若系爭房屋須拆除屋內裝潢隔間 等，方可恢復水電，自應由被上訴人自行負責並負擔有關 之費用以及相關恢復水電所須費用等語。並聲明：⑴被上 訴人即反訴原告第一審之反訴駁回。⑵訴訟費用由被上訴 人即反訴原告負擔。
四、本院得心證之理由：
（一）不爭執事項：兩造間就下列情事均不予爭執，復據原告提 出公證書、系爭房屋租賃契約書（詳見原審卷一第11頁至 第17頁）、上開經濟部函及愛瑪士公司設立變更登記（詳 見原審卷二第70頁至第71頁、原審函調法務部行政執行署 臺中行政執行處中華民國94年度建罰執字第00000000號行 政執行卷及送達被上訴人之回執證明（詳見原審卷二第9 頁至第12頁）、臺中市政府影響治安行業統一聯合稽查紀 錄表、臺中市政府工務局函及行政處分書等（詳見原審卷 二第24頁至第37頁）、被上訴人所提出罰鍰資料列印、臺 中市政府行政裁決書及公告等（詳見原審卷二第55頁至第 71頁）在卷可證，自堪先認屬真實。
（1）上訴人乃於97年4月1日，與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契 約，向被上訴人承租系爭房屋，約定租期至99年3月31日 止，每月租金為5萬元，押租金為20萬元，上訴人於締約 時即1次按月簽發租賃期間之全部租金支票及交付上開押 租金予被上訴人收執。
（2）上訴人其後則於98年7月31日向經濟部申請設立愛瑪士公 司，並經經濟部函准設立登記，然事後則於98年11月經臺 中市政府98年11月16日府都管字第0000000000 0號函檢送 行政裁處書及行政罰鍰通知單，再於99年3月1日遭臺中市 政府執行斷水斷電處分。
（3）上訴人於99年3月23日及4月6日均以上開事由寄發郵局存 證信函予被上訴人終止雙方租約關係，另於99年3月14日 實際完成搬遷事宜，同年月17日完成公司地址變更登記。 （4）證人邱明德前於原審中確曾證稱系爭房屋原出租予訴外人 羅先生係於系爭房屋內經營卡拉OK店，兩造於締約時並未 談論上訴人要經營卡拉OK店之問題，雙方是說契約會公證 等語，系爭契約中亦未約明，被上訴人前自84年起即將系 爭房屋出租予他人經營喜悅酒店或東京之夜卡拉OK店等， 系爭房屋前確曾因未維護合法使用與其結構及設備安全等 違規使用，遭臺中市政府先後對使用人或所有權人為行政 處分裁罰，其中86年11月8日中工建字第66362號及88年4 月16日中工建字第46273號處分書均合法送達予所有權人 即被上訴人，而由與被上訴人同住之被上訴人子尹紹舜簽 收。
（5）被上訴人並因88年4月16日88工建字第46275號違反建築法 第77條之裁罰案件於88年5月19日確定後，經臺中市政府 以94年9月13日94府法執字第0000000000號臺中市政府行 政執行案件移送書，移請法務部行政執行署臺中行政執行 處對被上訴人之財產為強制執行；另上訴人承租系爭房屋
後，則自98年4月2日起先後4次經臺中市政府依建築法第 73條第2項及第91條第1項第1款規定，對訴外人陳幸滿、 汪秀琴等人為行政裁罰，至99年2月24日則依同一事由對 上訴人為行政裁罰，並於99年3月1日為斷水斷電之處分。（二）本件爭點厥為：
（1）系爭房屋於99年3月1日遭臺中市政府為斷水斷電之處分， 致上訴人無法繼續經營卡拉OK店使用，究可歸責於被上訴 人或上訴人？此乃涉及：①被上訴人是否明知系爭房屋前 曾多次遭行政裁罰，又上訴人前手使用系爭房屋之現狀即 為經營卡拉OK店，且該營業使用亦屬違規？②被上訴人出 租系爭房屋時，究否知悉上訴人亦係預供經營卡拉OK店營 業之用？③被上訴人交付系爭房屋之現狀後，上訴人有無 變更系爭房屋裝潢，方致上開行政裁處？
（2）承上，若可歸責於被上訴人，則被上訴人所為上開反訴請 求，即無理由，下列（3）之爭點即毋庸再予論述。而上 訴人即原告依系爭契約第4條約定、民法第767條或第179 條不當得利等法律關係，請求被上訴人返還已交付之押租 金20萬元及99年3月預收房租5萬元，有無理由？ （3）承上，若應歸責於上訴人，則上訴人所為上開請求，即無 理由。而被上訴人即反訴原告依系爭契約第8條及第9條約 定，請求上訴人為上開給付，有無理由？
（三）經查：
（1）系爭房屋自84年至90年間，即多次因違規供酒店類、卡拉 OK店使用遭臺中市政府裁罰，其中系爭88年4月16日88中 工建字第0000000號處違反建築法第77條之裁罰案件，於 88年5月19日確定後，復經臺中市政府以94年9月13日94府 法執字第0000000000號臺中市政府行政執行案件移送書， 移請法務部行政執行署臺中行政執行處對被上訴人之財產 為強制執行，且送達之公文則由與被上訴人同住之被上訴 人之子尹紹舜所收受等情，已如前述，則被上訴人對系爭 房屋於出租多年間，長期均供作經營卡拉OK店之裝潢及營 業使用，而此等違法營業使用業遭臺中市政府以違反建築 法違規裁罰多次等相關公文內容及該等情事，甚至招致被 上訴人受到連累而遭強制執行所有之財產等情，當無推諉 陳稱不知之理。次以，被上訴人亦自承系爭房屋自77年間 即開始出租他人供營業使用，租金均高達5萬元以上等情 在卷，復有被上訴人所提91年至92年間出租予訴外人鄭立 舟之房屋租賃契約書及公證書等存卷可參（詳見本院案卷 第83至第85頁）；倘再對照被上訴人與訴外人蕭昌均於92 年1月15日所簽訂系爭房屋租賃契約書之附註欄載明由被
上訴人系爭房屋附帶交予承租人使用之生財器具另有（一 ）冷卻水塔1台（二）排油煙機、爐罩及瓦斯爐各1具（三 ）水槽1個、料理工作臺1張及飲水機1臺（四）桌子7張等 物，而被上訴人與上訴人於97年4月1日所簽訂系爭房屋租 賃契約書之附註欄則載明除上開（一）至（三）物品外， 另有系爭契約上所載（4）大型不鏽鋼茶桶1個及不鏽鋼烘 毛巾機1臺，但已無上開（四）之桌子7張等情，亦有上開 房屋租賃契約書2份足資比對（詳見本院案卷第111頁至第 115頁及原審案卷卷一第13頁至第17頁），益徵被上訴人 不僅尚無於20餘年間，對其所出租系爭房屋之歷次交屋時 屋況及各別租約期間之房屋使用用途與情況，在歷次簽訂 契約時及出租他人期間，均未予聞問關心之可能，甚且可 見被上訴人於歷次交屋予承租人使用時，尚均仔細清點系 爭房屋於出租前究有何現存之營業用生財器具等足供承租 人使用，並於各該租賃契約中詳細載明，且於出租時一併 交予承租人供營業使用，容無可疑，而被上訴人辯稱房屋 出租時並無裝潢，亦無點交云云，顯非可信。再者，上訴 人乃係自訴外人即前手邱明德處受讓承租系爭房屋，而邱 明德則係自訴外人羅敬沅處受讓經營實為卡拉OK店之BOSS 餐廳，原向被上訴人承租之租期本至97年3月31日止，然 邱明德乃提早於96年11月11日終止租賃契約，並返還系爭 房屋予被上訴人等情，亦有被上訴人所提終止房屋租賃同 意書及切結書等在卷可參（詳見本院案卷第86頁至第87頁 ），復為兩造所不爭執，自堪認為真。而查，依證人邱明 德於原審100年10月13日言詞辯論期日中到庭證稱：「羅 先生（指羅敬沅）有欠被告（下均指被上訴人）5個月房 租，我才詢問原告（下均指上訴人）若有意承租，叫原告 拿一些錢將羅先生之前欠被告的房租還掉，再由原告繼續 承租。（問：簽約時，原告是要做什麼經營？）當時原告 要來承租之前，羅先生是經營卡拉OK店，所以原告也是要 繼續經營卡拉OK店。（問：原告要承租經營卡拉OK店，被 告如何說？）被告對於羅先生所積欠之房租比較關心。… （原告問：我是否以現況去承租的？）是。」等語（詳見 原審卷一第134頁至第135頁），乃為兩造所不爭執，且被 上訴人於本院言詞辯論期日中亦自承：「他們（指上訴人 與伊前手）都是這樣一手頂一手讓一手，我就照第1次的 契約就寫原狀這麼延續下來。」等語在卷（詳見本院案卷 第168頁背面），佐以被上訴人與上訴人所簽訂之系爭契 約書第1條、第8條及第10條第6項乃約定被上訴人就系爭 房屋係以現況交予上訴人供營業使用等情，既有系爭契約
書存卷可參（詳見原審卷一第13頁至第17頁），復為兩造 所不爭執，則堪認上訴人為受讓自羅敬沅以向被上訴人續 租系爭房屋為上開經營卡拉OK店之同一用途，尚曾於簽訂 系爭契約時，就羅敬沅於經營卡拉OK店期間所積欠被上訴 人之5個月租金部分與被上訴人商談代償處理事宜，而被 上訴人於訂約時乃確實明知系爭房屋原即係出租予羅敬沅 為裝潢供作經營卡拉OK店，且被上訴人所交付予上訴人營 業使用之系爭租賃標的房屋之「現狀」即為原卡拉OK店營 業使用之隔間裝潢甚明。準此，上訴人主張被上訴人前早 已明知系爭房屋出租供作他人經營卡拉OK店等營業使用乃 屬違反建築法規，而上訴人之前手羅敬沅亦係承租供違規 經營同一性質之卡拉OK店使用，並將系爭房屋予以隔間裝 潢，被上訴人簽訂系爭契約時不僅明知系爭租賃標的房屋 之「現狀」乃為經營卡拉OK店之營業使用，且仍以該現狀 出租予上訴人供續作卡拉OK店之營業使用而收取同等高額 租金及押租金等語，已屬有據。
（2）復以，被上訴人雖另辯稱因上訴人於承租系爭房屋後另作 裝潢，方遭舉發違規及斷水斷電，且兩造締約時曾約明上 訴人另作裝潢期間不收租金云云；然此則為上訴人所否認 ，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是被上訴人主 張上訴人於現狀交屋後，另有增設違規裝潢，方遭斷水斷 電一節，即應負積極舉證責任。然則，被上訴人就其所稱 上開情節，迄今均未能舉證以實其說，自已非可採信。甚 且，核諸被上訴人前對上訴人乃於97年4月1日起承租系爭 房屋，簽約時即已1次簽發按月繳付租金之全數支票予其 收執等情亦未曾爭執；惟於本院102年2月22日言詞辯論期 日則另稱：「上訴人曾要求說要多少天裝潢，但沒有收租 金，我也忘記給他多久時間裝潢。」等語在卷（詳見本院 案卷第168頁背面），益見被上訴人前後所述有所矛盾， 已非無疑；況被上訴人對其確曾給予上訴人裝潢期間免收 租金之優惠一節亦未能提出證據以證其實，自屬無可採信 。基此，上訴人主張伊係以原現狀承租系爭房屋，並無另 設裝潢等語，當可憑信。
（3）綜上，再參諸被上訴人前於原審言詞辯論期日時曾陳稱： 「原告（即上訴人）收到被罰6萬元，一直跟我說我的房 子不合法，我當時覺得我的房子是營業用的，原告一直要 叫我變更房子使用執照，這跟契約內容完全不對。」等語 （詳見原審卷一第136頁），更足認上訴人主張伊向被上 訴人承租系爭房屋時之現狀，即為事後遭臺中市政府以違
反建築法規予以裁處，再遭斷水斷電之現狀，並無另設違 規裝潢，被上訴人乃明知系爭房屋供作該等卡拉OK店營業 使用係屬違規，猶仍以原卡拉OK店之現狀出租交付予伊供 經營同類店家之用，該等招致斷水斷電之違規事由係屬被 上訴人於簽訂系爭契約時所明知，被上訴人係為獲取高額 租金，而出租交付不合於上訴人上開營業使用目的之系爭 房屋，方有可歸責之事由，上訴人則無明知違規仍甘冒遭 裁罰甚且斷水斷電無法營業之風險而向被上訴人承租系爭 房屋，直至遭裁罰6萬元後方要求被上訴人配合變更房屋 使用執照之可能等語，洵屬可採。基此，上訴人主張被上 訴人明知系爭房屋不能合法供作卡拉OK店之經營使用，而 未依民法規定及約定交付合於經營卡拉OK店使用收益之租 賃房屋，亦未能於租賃關係存續中，保持其合於兩造間約 定之卡拉OK店之經營使用、收益狀態，當係被上訴人違約 而可歸責等語，既有理由，則被上訴人依系爭租賃契約第 8條及第9條約定，主張上訴人既應負善良管理人責任，而 上開違規情事係屬可歸責於上訴人，是上訴人應負回復租 賃物原狀即被上訴人因系爭房屋遭斷水斷電後無法出租他 人之損害賠償責任（自99年4月1日起至100年7月31日止共 16個月，每月租金5萬元計算，共計80萬元），及被上訴