臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度北重訴字第一六號
原 告
即反訴被告 甲○○
訴訟代理人 杜英達律師
陳玉玲律師
複 代理人 田俊賢
被 告
即反訴原告 乙○○○餐廳股份有限公司
法定代理人 傅恒生
訴訟代理人 馮志剛律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將門牌號碼台北市松山區○○○路三六九號及三七五號地下一樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣伍佰貳拾捌萬元，及自民國九十年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十年三月一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣陸拾陸萬元。
本判決於原告以新台幣叁佰玖拾肆萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟壹佰捌拾貳萬壹仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
一、聲明：
㈠本訴部分：求為判決如主文之所示。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：
㈠本訴部分：
⒈被告於民國八十八年三月一日向原告承租門牌號碼台北市松山區○○○路三 六九號、三七五號地下一樓房屋，約定租賃期限自八十八年三月一日起至九 十年二月二十八日止，租金為每月新台幣（下同）六十六萬元，詎被告自八 十九年七月即拒不繳納租金，經原告屢次催告及通知被告租期屆滿後不再續 租，被告均置之不理，迨九十年二月二十八日租期屆滿，被告已無占有使用 系爭房屋之正當權源，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條請求被告 遷讓返還系爭房屋，及依兩造租賃契約請求被告給付自八十九年七月一日至 九十年二月二十八日止積欠之租金五百二十八萬元，暨依侵權行為及不當得
利之法律關係，請求被告自九十年三月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月賠償及返還原告相當於租金之利益六十六萬元。 ⒉本件簽立租約之日期為八十八年二月二十六日，被告所指漏水之時間發生在 八十七年五月間，顯在兩造租約簽立之前，然被告於簽約之時，對系爭房屋 有漏水一事，隻字未提，對於系爭房屋於簽約時是否仍存在有漏水之事實， 令人懷疑，況被告所提之漏水照片，並未載明照片拍攝日期，亦不足證明兩 造簽約時系爭房屋有漏水現象，致被告餐廳有毀損之事實。 ⒊被告雖稱系爭房屋自八十七年五月開始漏水，然其又自承八十九年三月已經 完全修復，則被告於其所謂漏水期間即自八十八年三月一日承租系爭房屋起 至八十九年三月止，均按期繳納租金，從無異議，詎自八十九年七月突拒不 繳納租金，足證被告係因個人因素無故拒不繳納租金，與系爭房屋是否有漏 水現象並無因果關係。
⒋兩造租賃契約書第二條第二項係約定：「租期屆滿甲方（即原告）如仍願出 租時，乙方（即被告）享有優先續租權。」，是被告僅在原告有出租之意願 時，方得主張優先承租權，本件原告既無繼續出租之計畫，被告自無主張優 先承租之餘地；又被告無任何理由自八十九年七月起即拒付租金，已明顯違 約，原告已於八十九年九月八日正式行文通知被告，雙方之租賃契約於九十 年二月二十八日屆滿後將不再續租，則被告片面主張優先續租，顯無理由。 ⒌系爭房屋早已於七十四年五月十三日經台北市工務局、消防局檢查通過，核 准變更使用為餐廳，被告辯稱系爭房屋未提供消防設備足供作餐廳使用云云 ，誠屬無稽。
⒍被告固提出租賃契約十一件，然其中門牌號碼台北市松山區○○○路三七五 號房屋之租賃契約，自八十一年八月八日起至八十六年十二月三十一日止， 出租人均為利茂營造股份有限公司，門牌號碼台北市松山區○○○路三六九 號房屋之租賃契約，出租人則為保富建設股份有限公司，均非原告之名義， 被告執原告並非出租人之前揭租賃契約，主張原告應依前揭租賃契約負出租 人之責云云，顯然無稽。
㈡反訴部分：
⒈本件簽立租約之日期為八十八年二月二十六日，反訴原告所指漏水之時間發 生在八十七年五月間，顯在兩造租約簽立之前，然反訴原告於簽約之時，對 系爭房屋有漏水一事，隻字未提，對於系爭房屋於簽約時是否仍存在有漏水 之事實，令人懷疑，況反訴原告所提之漏水照片，並未載明照片拍攝日期， 亦不足證明兩造簽約時系爭房屋有漏水現象，致反訴原告餐廳有毀損之事實 。
⒉系爭房屋漏水原因，據悉應係保富通商大樓管理委員會修改一樓花台所致， 與反訴被告無關，此觀反訴原告所提出台北榮星郵局八十七年十月二十八日 第四九Ｏ號存證信函，通知日期非於本件租約存續期間內，且收件人欄記載 為保富通商大樓管理委員會，而非反訴被告，縱有漏水情事，亦與反訴被告 無關，此為反訴原告所明知，且反訴原告自八十七年十一月起至八十九年七 月，均以屋漏為由拒繳大樓管理費，益證系爭房屋縱有漏水之事實，應為保
富通商大樓管理委員會所造成，與反訴被告無關。 ⒊反訴原告主張其受有營業損失一千零四十八萬三千四百元、支出壁布、壁紙 工程二萬六千五百元、裝修工程九萬元、防漏工程五萬四千六百元等等，均 屬無稽：
⑴反訴原告就其權利是否被侵害，是否受有實際損害，均未舉證說明，徒以 所謂財政部查核準則作為損害賠償之請求依據，顯不足採，況反訴原告自 八十八年三月一日始向反訴被告承租系爭房屋，至反訴原告所指漏水完成 修復之時間八十九年三月止，不過十二個月，反訴原告竟請求損害賠償營 業額損失月數高達二十三個月，更屬無由。
⑵有關支出壁布、壁紙工程二萬六千五百元、防漏工程五萬四千六百元部分 ，是否與系爭房屋漏水有因果關係，反訴原告並未舉證說明，所提壁布、 壁紙工程請款單及發票單據日期均為八十七年十一月，防漏工程之工程估 計單日期更為八十六年七月四日，足證該等費用之支出均非在本件租約存 續期間內，且發生在本租約簽立之前，反訴原告請求該費用應由反訴被告 負擔云云，更屬無理。
⑶裝修工程九萬元部分，依反訴原告所示單據日期為八十九年五月二十一日 ，且未載明細目，顯與漏水無關，況反訴原告既自承系爭房屋已於八十九 年三月完成修復，反訴原告於時隔二個月之八十九年五月所為裝修工程， 顯與漏水無關，自不得據此對反訴被告為請求。 ⒋至反訴原告所提支出消防工程費一百八十萬元部分，所提單據並不完全，該 費用之支出亦非發生於本件租約存續期間，且依兩造租賃契約第六條約定， 已明文排除民法第四百三十一條第一項之適用。況系爭房屋早已於七十四年 五月十三日經台北市工務局、消防局檢查通過，核准變更使用為餐廳，反訴 原告主張系爭房屋未提供消防設備，於八十五年八月因公共安全檢查不合格 遭斷水、斷電處分，姑不論係因可歸責於何人致公共安全檢查不合格，縱其 主張屬實，亦非發生在反訴被告出租系爭房屋之租賃期間內，與反訴被告無 涉。
三、證據：提出房屋租賃契約書、浩然國際法律事務所八十九年九月八日浩正字第 ＯＯＯ七八號函、八十九年十一月六日浩正字第ＯＯＯ八九號函、九十年一月 十二日浩正字第九ＯＯＯＯ八號暨掛號郵件收件回執、不動產買賣契約書、房 屋土地買賣契約書、宏鑑法律事務所八十九年八月四日（八九）寬字第一三七 號函、台北市政府工務局七十四年五月十三日北市工建字第六二三八五號函各 一件。
乙、被告即反訴原告方面：
一、聲明：
㈠本訴部分：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
㈡反訴部分：
⒈反訴被告應給付反訴原告一百萬元，及自本反訴狀繕本送達反訴被告翌日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠本訴部分：
⒈被告承租系爭房屋經營餐廳，並於八十六年間花費一千四百餘萬元重新裝潢 ，詎原告於租賃關係存續中，未使系爭房屋合於所約定使用、收益之狀態， 八十七年五月初即因系爭房屋本體之瑕疵、大樓重新整建花台、景觀工程等 因素，致該餐廳三、四、五、六廳及外場Ｂ、Ｃ段、後門等區嚴重漏水，迄 八十九年三月始經完全修復，其間上述區段無法正常營業，被告曾多次以口 頭或書面通知原告及怡富通商大樓管理委員會，惟均置若罔聞，致被告受有 營業損失一千零四十八萬三千四百元、支出壁布、壁紙工程二萬六千五百元 、裝修工程九萬元、防漏工程五萬四千六百元，且原告出租系爭房屋與被告 做為餐廳，卻無消防設施，致被告於八十五年八月間因系爭房屋公共安全檢 查不合規定，遭斷電斷水處分，被告為使承租房屋達於合法餐廳之標準使用 ，支出消防工程費一百八十九萬元，經多次敦請原告結算，原告均置之不理 ，自得依民法第二百二十七條第一項、第二項請求原告賠償，爰以此主張抵 銷租金並行使同時履行抗辯權。
⒉又依兩造房屋租賃契約書第二條第二項：「租期屆滿，甲方如仍願出租時， 乙方享有優先承租權，惟乙方應於期滿前六十天事先以書面通知甲方，但仍 須由雙方議訂租賃條件逐年簽約，‧‧‧。」之約定，被告已以修繕費用及 損害賠償抵銷租金，又以書面通知原告行使優先承租權利，自無無權占有之 情形。被告花費數千萬元重新裝潢餐廳，且並無任何違約情事，若原告片面 不願繼續出租被告，顯為權利濫用。
⒊被告自八十一年八月一日起，即向原告承租系爭房屋，期間原告雖曾以利茂 營造股份有限公司、保富育樂股份有限公司等名義簽訂租約，惟有關租賃契 約之簽訂，租賃相關事宜之連繫、接洽、修復等，均由原告處理，實際出租 人即為原告。
㈡反訴部分：
⒈反訴被告於租賃關係存續中，未使系爭房屋合於所約定使用、收益之狀態， 自八十七年五月初起即因系爭房屋本體之瑕疵、大樓重新整建花台、景觀工 程等因素，致該餐廳三、四、五、六廳及外場Ｂ、Ｃ段、後門等區嚴重漏水 ，無法正常營業，迄八十九年三月完全修復止，致反訴原告受有營業損失一 千零四十八萬三千四百元（每間廳房平均賣價為一萬元，每月平均營業日為 十日，10000元×4個廳房×10日×23個月=0000000元，依財政部查核準則， 中式餐廳毛利率為43%，0000000元×43% =0000000元，Ｂ、Ｃ段共十一桌， 每桌營業額三千元，每月平均營業日為十日，分中午、晚上二個營業時段， 3000元×11桌×2時段×10日×23個月=00000000元，依財政部查核準則，中 式餐廳毛利率為43%，00000000元×43% =0000000元，0000000+0000000= 00000000）、支出壁布、壁紙工程二萬六千五百元、裝修工程九萬元、防漏 工程五萬四千六百元，及反訴被告出租系爭房屋與反訴原告做為餐廳，卻無
消防設施，致反訴原告於八十五年八月間因系爭房屋公共安全檢查不合規定 ，遭斷電斷水處分，反訴原告為使承租房屋達於合法餐廳之標準使用，支出 消防工程費一百八十九萬元，爰依民法第二百二十七條第一項、第二項之規 定，暫時請求反訴被告給付一百萬元。
⒉反訴原告自八十一年八月一日起，即向承租系爭房屋，期間反訴被告雖曾以 利茂營造股份有限公司、保富育樂股份有限公司等名義簽訂租約，惟有關租 賃契約之簽訂，租賃相關事宜之連繫、接洽、修復等，均由反訴被告處理， 實際出租人即為反訴被告。系爭房屋於八十七年五月初嚴重漏水，致使反訴 原告無法正常營業，並支出裝修、防漏工程費用等等，反訴被告均甚為明瞭 ，且曾出面協商。
三、證據：提出被告即反訴原告台北榮星郵局八十七年十月二十八日第四九Ｏ號存 證信函、八十九年五月三十一日第一二八號存證信函、保富通商大樓管理委員 會出具保富通商大樓地下一樓會勘報告、台北榮星郵局八十七年十一月十九日 第六七二號存證信函、八十六年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準、 辰美室內設計工程有限公司請款單、伊萊設計工程有限公司統一發票、鴻松壁 紙有限公司統一發票、勇陸工程股份有限公司工程估價單、名陽法律事務所八 十九年十月十七日明律字第二一六號函、八十一年八月一日、八十二年八月 一日、八十三年八月一日、八十五年十二月二日、八十六年十二月二日、八十 七年一月一日與利茂營造股份有限公司、保富建設股份有限公司、原告之房屋 租賃契約、台北市政府工務局八十五年十二月十八日北市工建字第一二九八 五二號函各一件、宇程興業有限公司統一發票三紙、現場照片十五幀、八十六 年重新裝潢餐廳支出之統一發票五十一紙。
理 由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴 張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限 ，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款及第七款定有明文。本件 原告於九十年二月七日起訴時，訴狀上載明訴訟標的及其原因事實為原告已依 民法第四百四十條之規定終止兩造租賃關係，爰依民法第四百五十五條、第七 百六十七條之規定請求被告返還系爭房屋，並依租賃契約請求被告給付積欠之 租金四百四十四萬四千元及其法定遲延利息，暨依侵權行為及不當得利之法律 關係請求被告自九十年一月二十三日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相 當於租金之利益六十六萬元。嗣原告先於九十年六月十四日具狀、九十年七月 五日當庭聲明追加兩造租賃契約因九十年二月二十八日租期屆滿而消滅以為預 備之訴之合併，復於九十年八月二十三日當庭變更其訴訟標的及其原因事實為 兩造租賃契約因租期屆滿而消滅，依民法第四百五十五條、第七百六十七條之 規定請求被告返還系爭房屋，並擴張及減縮其他應受判決事項之聲明為被告給 付積欠之租金五百二十八萬元及其法定遲延利息，暨自九十年三月一日起至遷 讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之利益六十六萬元，雖係於訴狀送 達後追加及變更他訴，擴張及減縮其應受判決事項之聲明，然原告係本於被告
於兩造租賃關係存續期間未如期給付租金，及租期現已屆滿之同一基礎事實而 請求，無礙被告之防禦及訴訟之終結，於法並無不合，應予准許。 二、次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬民事訴訟法第 四百二十七條第一項及第二項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外， 法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，同法第四百三十五條 第一項定有明文。本件原告係因建築物定期租賃所生爭執而涉訟，依民事訴訟 法第四百二十七條第二項之規定，原應適用簡易程序，惟被告於九十年三月二 十一日提起反訴，本於民法第二百二十七條第一項、第二項，請求原告即反訴 被告賠償一百萬元及其法定遲延利息，即非屬民事訴訟法第四百二十七條第一 項及第二項之訴訟，兩造並於簡易訴訟程序中為本案之言詞辯論，應視為已有 適用簡易程序之合意，被告即反訴原告雖迨至九十年七月二十六日始具狀聲請 改用適用通常訴訟程序審理，然本院斟酌適用通常訴訟程序可使兩造獲得較慎 重而正確裁判之機會，且無礙訴訟之終結，於九十年八月一日裁定本件改用通 常訴訟程序，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本訴部分：
㈠原告起訴主張被告於八十八年三月一日向原告承租門牌號碼台北市松山區○○ ○路三六九號、三七五號地下一樓房屋，約定租賃期限自八十八年三月一日起 至九十年二月二十八日止，租金為每月六十六萬元，詎被告自八十九年七月即 拒不繳納租金，經原告屢次催告及通知被告租期屆滿後不再續租，被告均置之 不理，迨九十年二月二十八日租期屆滿，被告已無占有使用系爭房屋之正當權 源，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條請求被告遷讓返還系爭房屋， 及依兩造租賃契約請求被告給付自八十九年七月一日至九十年二月二十八日止 積欠之租金五百二十八萬元，暨依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告 自九十年三月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償及返還原告相當於 租金之利益六十六萬元等語。被告則以原告於租賃關係存續中，未使系爭房屋 合於所約定使用、收益之狀態，即原告出租系爭房屋與被告做為餐廳，卻無消 防設施，致被告於八十五年八月間因系爭房屋公共安全檢查不合規定，遭斷電 斷水處分，及八十七年五月初因系爭房屋本體之瑕疵、大樓重新整建花台、景 觀工程等因素，致被告餐廳三、四、五、六廳及外場Ｂ、Ｃ段、後門等區嚴重 漏水，迄八十九年三月完全修復止，上述區段無法正常營業，致被告因此支出 消防工程費一百八十九萬元，及受有營業損失一千零四十八萬三千四百元，並 支出壁布、壁紙工程二萬六千五百元、裝修工程九萬元、防漏工程五萬四千六 百元，自得依民法第二百二十七條第一項、第二項請求原告賠償，爰主張以此 抵銷租金並行使同時履行抗辯權等語，資為抗辯。 ㈡原告主張被告於八十八年三月一日向原告承租門牌號碼台北市松山區○○○路 三六九號、三七五號地下一樓房屋，約定租賃期限自八十八年三月一日起至九 十年二月二十八日止，租金為每月六十六萬元，及被告自八十九年七月即未繳 納租金之事實，業據其提出兩造房屋租賃契約書、浩然國際法律事務所八十九 年九月八日浩正字第ＯＯＯ七八號函、八十九年十一月六日浩正字第ＯＯＯ八
九號函各一件，復為被告所不爭執，自堪信為真實。 ㈢按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人並不以所有人為限，有關租賃上 權利之行使及義務之負擔，概由締結契約之名義人行之，最高法院四十八年台 上字第一二五八號判例可資參照，縱出租時租賃標的非出租人所有，或出租時 為出租人所有，嗣變更為非出租人所有，仍無礙出租人於租賃關係之地位。被 告辯稱其自八十一年八月一日起，即向原告承租系爭房屋，雖原告以利茂營造 股份有限公司、保富育樂股份有限公司等名義與被告簽訂租約，惟有關租賃契 約之簽訂，租賃相關事宜之連繫、接洽、修復等，均由原告處理，實際出租人 即為原告云云，並提出八十一年八月一日、八十二年八月一日、八十三年八月 一日、八十五年十二月二日、八十六年十二月二日、八十七年一月一日與利茂 營造股份有限公司、保富建設股份有限公司、原告之房屋租賃契約各一件為證 ，然為原告所否認。經查，系爭房屋中門牌號碼台北市松山區○○○路三六九 號地下一樓之部分，自八十一年八月一日起至八十八年二月二十八日止，係被 告向保富育樂股份有限公司承租，保富育樂股份有限公司於八十七年七月七日 將之出售與原告，被告於八十八年二月二十六日與原告簽訂本件租賃契約，門 牌號碼台北市松山區○○○路三七五號地下一樓之部分，自八十一年八月一日 起至八十六年十二月三十一日止，係被告向利茂營造股份有限公司承租，利茂 營造股份有限公司於八十六年十二月十二日將之出售與原告，被告於八十七年 一月一日起即改向原告承租，並於八十八年二月二十六日簽訂本件租賃契約之 事實，有兩造所不爭執之前揭房屋租賃契約書十一件、不動產買賣契約書及房 屋土地買賣契約書各一件為證，揆諸前揭說明，佐以被告所提出台北榮星郵局 八十七年十月二十八日第四九Ｏ號存證信函向保富通商大樓管理委員會要求修 復該餐廳四、五、六廳廳房漏水問題時，其於副本收受人欄內即記載保富育樂 股份有限公司，而非原告等情，足認系爭房屋中門牌號碼台北市松山區○○○ 路三六九號地下一樓之部分，自八十一年八月一日起至八十八年二月二十八日 止之出租人係保富育樂股份有限公司，門牌號碼台北市松山區○○○路三七五 號地下一樓之部分，自八十一年八月一日起至八十六年十二月三十一日止，出 租人為利茂營造股份有限公司。縱被告所辯原告為保富育樂股份有限公司、利 茂營造股份有限公司之股東，曾代表該公司接洽租約事宜並收取租金支票等情 屬實，亦不影響保富育樂股份有限公司、利茂營造股份有限公司先前為系爭房 屋出租人之事實，是被告請求調閱保富育樂股份有限公司、利茂營造股份有限 公司股東名冊，及訊問證人吳淑娟、張玉雪、陳嘉伶、林秋月、顏秀芬以證明 原告自八十一年八月起為系爭房屋之實際出租人，本院認無必要，併此敘明。 ㈣次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一 項定明文。查本件房屋租賃契約定有期限，租賃期間自八十八年三月一日起至 九十年二月二十八日止，有前揭租賃契約在卷可稽，復為兩造所不爭執，則於 九十年二月二十八日租賃期限屆滿後，原告請求被告返還租賃物即門牌號碼台 北市松山區○○○路三六九、三七五號地下一樓房屋，即非無據。被告雖辯稱 伊依兩造租賃契約第二條第二項有優先承租權云云，然為原告所否認，並主張 其無繼續出租之意願及計畫，被告自無主張優先承租之餘地等語。查兩造租賃
契約第二條第二項固約定：「租賃屆滿，甲方（即原告）如仍願出租時，乙方 （即被告）享有優先承租權，惟乙方應於期滿前六十天事先以書面通知甲方， 但仍須由雙方議定租賃條件逐年簽約。」，然被告自八十九年七月起即未給付 租金，經原告於八十九年九月八日以浩然國際法律事務所浩正字第ＯＯＯ七八 號函通知被告，租期屆滿後不再續租等情，有前揭函在卷可稽，復為兩造所不 爭執，足認原告並無將系爭房屋繼續出租被告之意願，且被告亦不能證明原告 有將系爭房屋出租他人之計畫，自無從主張其有優先承租權。又被告自八十一 年八月一日向保富育樂股份有限公司、利茂營造股份有限公司承租系爭房屋， 以迄八十八年三月一日向原告承租系爭房屋，或逐年，或每二年換訂新約，契 約均定有期限，並於租賃契約第六條後段約定租約期滿時，乙方（即被告）得 將改造、裝修、設施後之工作物取回，亦得就改造、裝修、設施後之現狀交還 房屋，雙方均不得向對方請求任何補償等語，足認被告於締約時就其裝潢餐廳 所支出之成本已為衡量，原告於租期屆滿後，依民法第四百五十五條、第七百 六十七條之規定，請求被告返還系爭房屋，應屬正當之權利行使，非以損害他 人為主要目的，並無權利濫用或違反誠實信用原則情事，被告辯稱原告權利濫 用云云，即非可採。
㈤再按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃 關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定 自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係 。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人 非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。惟 ⒈被告辯稱八十七年五月初因系爭房屋本體之瑕疵、大樓重新整建花台、景觀 工程等因素，致被告餐廳三、四、五、六廳及外場Ｂ、Ｃ段、後門等區嚴重 漏水，迄八十九年三月完全修復止，無法正常營業，經被告多次請求修繕， 原告均置之不理，故自八十九年七月起拒絕給付租金，行使同時履行抗辯權 云云，已為原告所否認，並主張被告所稱漏水情事係發生在兩造租賃契約成 立之前，且被告自承於八十九年三月已完全修復，則其於八十九年七月即無 拒絕給付租金之權利等語。被告固提出台北榮星郵局八十七年十月二十八日 第四九Ｏ號存證信函、保富通商大樓管理委員會出具保富通商大樓地下一樓 會勘報告各一件及現場照片十五幀為證。然查兩造之租賃契約係自八十八年 二月二十六日簽訂，被告所稱其於系爭房屋經營之餐廳三、四、五、六廳及 外場Ｂ、Ｃ段、後門等區嚴重漏水等情，係發生八十七年五月初，即在兩造 租賃契約成立前，被告與保富育樂股份有限公司租賃契約存續期間，而依前 揭台北榮星郵局八十七年十月二十八日第四九Ｏ號存證信函內容觀之，僅能 證明被告、保富育樂股份有限公司、保富通商大樓管理委員會曾於八十七年 十月十九日共同會勘該餐廳漏水問題，被告提出由保富通商大樓管理委員會 出具保富通商大樓地下一樓會勘報告內容，僅能證明被告於八十六年十二月 間曾向該管理委員會反應有漏水問題，現場照片十五幀亦僅能證明系爭房屋 曾有漏水情形，惟均不能證明該漏水情形於八十八年二月二十六日兩造締約 時仍存在。且依兩造租賃契約第七條之約定，租賃期間如有屋漏情形，必要
修理時，原告應於接到被告口頭或書面通知時，應即負責修復，原告否認曾 接獲被告屋漏修繕之通知，被告亦未證明曾請求原告修繕房屋，則其主張於 原告修復前行使同時履行抗辯，自屬無據。又被告已自承系爭房屋漏水情形 已於八十九年三月間修復，則被告於九十年八月二十三日請求本院履勘現場 ，本院認無必要，附此敘明。
⒉被告又以原告出租系爭房屋與被告做為餐廳，卻無消防設施，致被告於八十 五年八月間因系爭房屋公共安全檢查不合規定，遭斷電斷水處分，致被告因 此支出消防工程費一百八十九萬元，及其自八十七年五月初因餐廳三、四、 五、六廳及外場Ｂ、Ｃ段、後門等區嚴重漏水，迄八十九年三月完全修復止 ，無法正常營業，致被告受有營業損失一千零四十八萬三千四百元，並支出 壁布、壁紙工程二萬六千五百元、裝修工程九萬元、防漏工程五萬四千六百 元，依民法第二百二十七條第一項、第二項之規定自得請求原告賠償，在原 告未賠償前自得對原告租金債權行使同時履行抗辯權云云。然因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償 ，民法第二百二十七條第一項、第二項定有明文。被告所辯系爭房屋無消防 設施之時點，係發生在其向保富育樂股份有限公司、利茂營造股份有限公司 承租系爭房屋期間，與兩造租賃契約即屬無涉，自不得據以行使同時履行抗 辯權。且被告未能證明該漏水情形於八十八年二月二十六日兩造締約時仍存 在，自難認定是否可歸責於原告所致及其實際受有損害若干，其辯稱對原告 有損害賠償請求權存在並行使同時履行抗辯權云云，實無足採。 ㈥又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他 方之債務，互相抵銷，民法第二百三十四條前段定有明文。被告既未能證明其 對原告有民法第二百二十七條第一項、第二項之損害賠償請求權存在，已如前 述，自無得主張抵銷之債權存在，所辯亦不足採。 ㈦綜上，兩造租賃契約既於九十年二月二十八日因租賃期限屆滿而消滅，且被告 自八十九年七月間起即未依約給付租金，亦無可得行使同時履行抗辯及抵銷之 權利存在，被告於九十年二月二十八日租賃期限屆滿後，即無使用系爭房屋之 法律上原因，其繼續使用系爭房屋即獲得相當於租金之利益，從而，原告請求 被告返還系爭房屋，並給付自八十九年七月一日起至九十年二月二十八日止之 租金五百二十八萬元，及自九十年三月一日起至清償日止之法定遲延利息，暨 自九十年三月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之金錢六十 六萬元，即無不合，應予准許。
㈧兩造均陳明願供擔保請求宣告假執行、免為假執行，核無不合，爰分別酌定相 當擔保金額准許之。
二、反訴部分：
㈠反訴原告起訴主張反訴被告於租賃關係存續中，未使系爭房屋合於所約定使用 、收益之狀態，自八十七年五月初起即因系爭房屋本體之瑕疵、大樓重新整建 花台、景觀工程等因素，致該餐廳三、四、五、六廳及外場Ｂ、Ｃ段、後門等 區嚴重漏水，無法正常營業，迄八十九年三月完全修復止，致反訴原告受有營
業損失一千零四十八萬三千四百元（每間廳房平均賣價為一萬元，每月平均營 業日為十日，10000元×4個廳房×10日×23個月=0000000元，依財政部查核準 則，中式餐廳毛利率為43%，0000000元×43% =0000000元，Ｂ、Ｃ段共十一桌 ，每桌營業額三千元，每月平均營業日為十日，分中午、晚上二個營業時段， 3000元×11桌×2時段×10日×23個月=00000000元，依財政部查核準則，中式 餐廳毛利率為43%，00000000元×43% =0000000元，0000000+0000000=0000000 0 ）、支出壁布、壁紙工程二萬六千五百元、裝修工程九萬元、防漏工程五萬 四千六百元，及反訴被告出租系爭房屋與反訴原告做為餐廳，卻無消防設施， 致反訴原告於八十五年八月間因系爭房屋公共安全檢查不合規定，遭斷電斷水 處分，反訴原告為使承租房屋達於合法餐廳之標準使用，支出消防工程費一百 八十九萬元，爰依民法第二百二十七條第一項、第二項之規定，暫時請求反訴 被告給付一百萬元及其法定遲延利息等語。反訴被告則以反訴原告主張漏水及 消防設施安全檢查不合格等情，均非發生在兩造租賃關係存續期間內，與伊無 涉；縱有前揭情形，亦非可歸責於反訴原告所致等語，資為抗辯。 ㈡按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由 原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯 事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院四十三年台上 字第三七七號判例可資參照。查反訴原告主張反訴被告於租賃關係存續中，未 使系爭房合於所約定使用、收益之狀態，有漏水及無消防設施情形，請求反訴 被告賠償修繕費用及營業損失，既為反訴被告否認，揆諸前揭說明，反訴原告 即應就反訴被告未盡保持租賃物合於約定狀態之義務、其因此支付修繕費用屬 必要及實際受有損害若干負舉證責任。查
⒈反訴原告主張其自八十一年八月一日起，即向反訴被告承租系爭房屋，固據 其提出房屋租賃契約書十一件為證，然為反訴被告否認，惟系爭房屋中門牌 號碼台北市松山區○○○路三六九號地下一樓之部分，自八十一年八月一日 起至八十八年二月二十八日止之出租人係保富育樂股份有限公司，門牌號碼 台北市松山區○○○路三七五號地下一樓之部分，自八十一年八月一日起至 八十六年十二月三十一日止，出租人為利茂營造股份有限公司，業如前述， 反訴原告此部分之主張，即屬無據。
⒉本件房屋租賃契約，係兩造於八十八年二月二十六日所簽訂，租賃期間自八 十八年三月一日起至九十年二月二十八日止，有前揭租賃契約在卷可稽，復 為兩造所不爭執，則反訴原告主張反訴被告出租系爭房屋與反訴原告做為餐 廳，卻無消防設施，致反訴原告於八十五年八月間因系爭房屋公共安全檢查 不合規定，遭斷電斷水處分，及該餐廳三、四、五、六廳及外場Ｂ、Ｃ段、 後門等區，於八十七年五月初嚴重漏水，無法正常營業等情，均非發生在兩 造租租關係存續期間內，且反訴原告所提出台北榮星郵局八十七年十月二十 八日第四九Ｏ號存證信函、保富通商大樓管理委員會出具保富通商大樓地下 一樓會勘報告各一件及現場照片十五幀，僅能證明系爭房屋曾有漏水情形， 惟均不能證明該漏水情形於八十八年二月二十六日兩造締約時或於契約存續 期間內仍存在，已如前述，則反訴原告主張反訴被告未盡保持租賃物合於約
定狀態之義務，請求損害賠償，即非有據。
㈢從而，反訴原告主張依民法第二百二十七條第一項、第二項不完全給付之法律 關係請求反訴被告賠償一百萬元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件本訴原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 九 月 六 日 臺灣臺北地方法院民事庭 法 官 陳盈如右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 九十 年 九 月 十一 日 書記官 馬正道
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網