臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1992號
原 告 黃正耀
被 告 許文貴
加豐營造有限公司
上 一 人
法定代理人 俞偉楠
訴訟代理人 葉志淵
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國102 年2 月
21日言詞辯論終結，本判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項但書第3 款定有明文。查原告原係以其所有坐落桃 園縣楊梅市○○段000 地號土地（下稱系爭土地）遭被告許 文貴、加豐營造有限公司（下稱加豐公司）所有同段224 、 228 建號建物即門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路000 巷00號 2 樓、6 樓房屋（下稱系爭房屋）無權占有，為此請求被告 給付相當於租金之不當得利，並聲明：「（一）被告許文貴 應給付原告新台幣（下同）343,308 元及自起訴狀繕本送達 被告許文貴之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 （二）被告許文貴應自起訴狀繕本送達被告許文貴之翌日起 ，按月給付原告16,348元。（三）被告加豐公司應給付原告 613,050 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止， 按年息5 ％計算利息。」嗣於101 年12月17日準備程序中， 以書狀及言詞減縮應受判決事項之聲明如下列聲明欄所載， 核其所為訴之追加、變更，僅係擴張或減縮應受判決事項之 聲明，與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。貳、實體部分
一、原告主張：
（一）系爭土地為原告與其他共有人所共有，應有部分為 30000 分之7648。系爭房屋坐落於系爭土地之上，被告加豐公司 於96年12月5 日於本院94年度執字第16627 號強制執行事 件以債權人身份承受系爭房屋，被告許文貴則於100 年 1 月19日向加豐公司買受系爭房屋，然被告加豐公司及許文 貴未得原告之同意即無權占有系爭土地作為基地使用，侵 害原告系爭土地之所有權，爰依民法第179 條請求被告給
付相當於租金之不當得利。
（二）系爭房屋占用系爭土地面積合計63.36 平方公尺（系爭房 屋占用面積：543.26×484/10000 ×2=52.58 平方公尺； 道路占用面積：398 地號70.32 平方公尺+ 399 地號152. 22平方公尺2 ×484/10000 ×2=10.78 平方公尺；52.5 8 ＋10.78 ＝63.36 平方公尺）。又環南路寬15米，且22 3 巷為8 米計劃道路部分已為政府徵收，系爭房屋位置距 楊梅國中或楊梅國小步行約3 分鐘，至楊梅分局、楊梅市 公所、楊梅菜市場步行約6 至7 分鐘，至楊梅火車站步行 約13至15分鐘，至楊梅高中步行約25至30分鐘，開車至法 院約30分鐘，若五楊交流道完工，2 分鐘即可上五楊交流 道，堪稱生活機能完備，工商繁榮，依土地法第105 條準 用第97條之規定應以年息10％計算每月租金。又系爭土地 96年至101 年之公告現值分別為10,400元、11,200元、 11,500元及14,900元，被告加豐公司自96年12月20 至100 年1 月19日止無權占用系爭土地，被告加豐公司應給付原 告218,648 元（計算式：｛10,400×12/365+11,200 ×3+ 11,500×18/365｝×63.36 ×10％＝218,648 ）。另被告 許文貴自100 年1 月19日起無權占用系爭土地迄今，故被 告許文貴應給付原告145,058 元（100 年：11,500×63.3 6 ×10％-3593 ＝69,271；101 年：14,900元×63.36 × 10％─258.6 ×72＝75,787；69,271+ 75,787＝ 145,058 ），並自起訴狀繕本送達被告許文貴之翌日起按月給付原 告7,867 元（14,900元×63.36 ×10％12＝7,867 ）。（三）訴外人耀楊建設有限公司（下稱耀楊公司）與原告等地主 合作興建系爭房屋實係為租地建屋，自82年起至85年建造 完成，土地租金係含在售屋時之土地總價內，地價稅由地 主負擔，該售屋契約係土地與建物分開，土地出售契約約 佔總價之7 成，其中包含土地租金；建物約佔總價之3 成 ，耀楊公司共賣出14戶，每戶均係建物與土地共同出售。 且原告等地主當時雖有出具土地使用同意書，然此僅係同 意耀楊公司在系爭土地上興建建物，並未同意被告加豐公 司及許文貴使用系爭土地等語。
（四）並聲明：1.被告許文貴應給付原告145,058 元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。2. 被告許文貴應自起訴狀繕本送達被告許文貴之翌日起，按 月給付原告7,758 元。3.被告加豐公司應給付原告218,64 8 元及自起訴狀繕本送達被告加豐公司之翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算利息。
二、被告則以：
（一）被告加豐公司部分：耀楊公司於86年間與原告等地主間以 合建方式，由耀楊公司興建系爭房屋出售牟利，再與原告 等地主均分獲利，故系爭房屋之起造人及原始所有權人均 為耀楊公司，而由地主即原告等人出具土地使用同意書予 耀楊公司用於興建房屋。然原告身為耀楊公司之負責人， 卻蓄意使耀楊公司積欠被告加豐公司興建系爭房屋之款項 ，經被告加豐公司聲請對系爭房屋查封拍賣，多次流標， 於96年12月5 日由被告加豐公司承受系爭房屋，並獲發權 利移轉證書。由於被告加豐公司當時僅能就耀楊公司之財 產聲請拍賣，故自無法同意取得系爭土地之應有部分，而 此狀態係由於耀楊公司所致，其負責人即原告自亦為可歸 責，故依不當得利法則、公平正義法則、誠信原則，原告 自不得請求被告加豐公司返還相當於租金之不當得利。被 告加豐公司嗣於100 年1 月19日將系爭房屋出售予被告許 文貴，被告許文貴乃係繼受被告加豐公司之法律地位，原 告亦不得對其請求。又原告與耀楊公司間既自始即係以合 建方式建屋出售牟利，衡事理之常，原告與耀楊公司間必 有同意嗣後買受系爭房屋者使用用系爭土地之「對第三人 責任約款」或同意第三人使用土地之協議存在，否則將造 成嗣後買受系爭房屋各樓層者皆須另行支付相當於租金之 不當得利，實與誠信原則有違，故被告加豐公司與許文貴 乃係基於原告與耀楊公司間之合建契約或使用借貸協議， 進而使用系爭土地，並非無法律上原因。且被告加豐公司 於買受系爭房屋時，雙方之真意係以房地分離出售之方式 處理，亦可推知原告有同意房屋買受人使用其土地之情事 ，故被告加豐公司於房屋正常存續期間內自始取得無償使 用土地之權源，非無法律上之原因。退步言之，縱認被告 應負返還不當得利之責，然原告僅係系爭土地共有人之一 ，其請求顯超過其應有部分等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回。
（二）被告許文貴部分：縱認原告得請求被告返還不當得利，然 系爭土地之申報地價每平方公尺為2,480 元，系爭房屋亦 僅占用系爭土地21.94 平方公尺（計算式：65.83 ×1/6 ×2 ＝21.94 ），且系爭房屋係小社區最後一排，最後一 間，左隔鄰河川，正面向雜草地、土地公廟，地處偏僻， 300 公尺內無超商，住民出門須以機車代步，生活機能不 完備，工商亦不繁榮，故原告計算不當得利亦應以年息5 ％為準，其餘均援用被告加豐公司之陳述等語。並聲明： 原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
（一）原告為系爭土地之共有人之一，自99年9 月18日起，迄今 所有之應有部分為30000 分之3824，此有系爭土地登記謄 本一份在卷可稽。
（二）於86年間，耀楊公司與系爭土地地主簽訂合建契約並出具 土地使用同意書，約定由原告黃正耀及其他三位土地共有 人提供系爭土地作為建築基地，由建商耀楊公司在其上興 建地上6 樓1 棟24戶之建物，並取得建照及使用執照，目 前門牌號碼桃園縣楊梅市○○路000 巷00號2 樓及6 樓即 系爭房屋，故系爭房屋係基於上開合建契約以及依法取得 之建照及使用執照所興建，且系爭房屋之所有權，自由原 始起造人耀楊公司取得。此有系爭房屋之建照、使用執照 、土地使用同意書等資料，附卷可證。
（三）被告加豐公司係於本院94年度執字第16627 號執行事件中 以債權人身份承受取得系爭房屋，上開執行事件係因耀楊 公司經營不善，積欠被告加豐公司多筆營建款項，經被告 加豐公司聲請法院查封拍賣耀楊公司所有之系爭房屋，因 多次流標，最後由被告加豐公司承受並於96年12月20日取 得權利移轉證書，此有本院職權調取94年執字第16627 號 卷宗附卷可參。
（四）被告加豐公司係於100 年1 月19日以買賣為原因，移轉登 記給被告許文貴，此有系爭房屋之建物登記謄本，在卷可 稽。
四、原告主張被告加豐公司及許文貴未經原告同意占用原告所有 之系爭土地為無法律上原因，請求被告加豐公司及許文貴給 付相當於租金之不當得利等語，惟為被告加豐公司及許文貴 所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：被告加豐公司 及許文貴占用原告所共有之系爭土地有無合法權源？本院判 斷如下：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條定有明文。次按基於債之關係而為占有之一方 當事人，得向他方當事人即所有權人主張有占有之正當權 源，惟當占有人將占有再移轉予第三人時，如具備下列三 要件，即中間占有人對於所有權人有合法之占有權源；第 三人自中間人基於一定債之關係，而取得占有之權利；中 間人將其直接占有移轉予第三人，此時第三人亦得對所有 權人主張其有占有之權利，此即為「占有連鎖」。經查， 原告為系爭土地之共有人之一，且系爭房屋係耀楊公司與 原告及其他三位土地共有人簽訂合建契約，土地共有人出 具土地使用同意書提供系爭土地作為建築基地，由耀楊公
司在其上興建房屋，此有桃園縣政府101 年11月22日府工 建字第0000000000號回函、桃園縣政府所核發之（84）桃 縣工建執照第其303 號建造執照（補發）、（85）桃縣工 建使其字第120 號使用執照及原建造（82）桃縣工建字第 其290 號建造執照及土地使用同意書影本各一紙附卷可證 （見本院卷第45至49頁），並經兩造表示不爭執，應堪信 與事實相符。次查，被告加豐公司係於96年12月5 日在本 院94年度執字第16627 號強制執行事件中，以債權人身份 承受耀楊公司所有之系爭房屋，屬基於買賣關係自耀楊公 司之交付而占有系爭土地，而被告許文貴則係於100 年1 月19日向加豐公司買受系爭房屋而自加豐公司之交付而占 有系爭土地。又耀楊公司得於系爭土地上建造系爭房屋係 基於其與原告間之合建契約，此有土地共有人所出具之土 地使用同意書附卷可證，並經兩造所不爭執，足見耀楊公 司占有系爭土地具有合法之權源，揆諸前揭說明，被告加 豐公司基於其與耀楊公司間之買賣契約及耀楊公司與原告 間之合建契約，而被告許文貴基於其與被告加豐公司間之 買賣契約及耀楊公司與原告間之合建契約占用系爭土地， 均對原告構成占有連鎖，是被告加豐公司及許文貴占有使 用系爭土地係屬有權占有，足堪認定，與不當得利之構成 要件尚有未合。原告雖主張其與其他土地共有人所出具土 地使用同意書僅同意耀楊公司占有系爭土地，並不及於被 告加豐公司及許文貴，故被告加豐公司及許文貴應給付原 告相當於租金之不當得利等語，洵非可採，原告主張自屬 無據。
（二）復查，原告雖主張與耀楊公司間之合建契約間實為租地建 屋，故被告加豐公司及耀楊公司繼受耀楊公司之權利自應 給付租金等語。然就原告提供系爭土地供耀楊公司興建系 爭房屋是否為租地建屋關係一節，業經原告於本院100 年 度壢簡字第156 號返還不當得利事件100 年4 月7 日及10 1 年1 月6 日言詞辯論期日中自承：「系爭土地包括伊在 內之全體所有權人當初有同意耀楊公司在該土地建造包括 系爭房屋在內之房屋，之後耀楊公司將房屋賣出，該公司 拿一半價金、地主拿另一半價金，差不多五五分帳，應該 是合作或合夥關係；又地主與後來承受系爭房屋之加豐公 司並未成立基地租賃關係；被告（按即本件原告黃正耀） 與起造人耀楊公司間為合建關係，非租地建物，被告與系 爭房屋間亦無租賃權、地上權或典權存在等語甚詳（嗣被 告於同年5 月3 日本件言詞辯論期日就上開『耀楊公司與 地主五五分帳』部分更正為『應為三七分帳，地主分七成
，耀楊公司分三成』）」等語，此有本院100 年度壢簡字 第15 6號（下稱前案）判決一份在卷可參，是以，依原告 於前案中之陳述，原告與耀楊公司間是否為租地建屋關係 ，已非無疑。次查，原告雖又提出做成日期為101 年12月 10 日 ，由黃呂奈妹、黃本耀、原告以及耀楊建設有限公 司出具之證明書主張為租地建屋關係等語，然該證明書係 於本案繫屬後始做成之文書，能否證明合建契約之內容， 亦有可疑，況原告在前案中已多次自承並非租地建屋。復 參酌原告於前案及本件中均稱出售房地後地主可分得七成 之價金等語（見本院卷第123 頁），足認地主包括原告提 供系爭土地供耀楊公司興建系爭房屋，係欲藉由嗣後將系 爭房屋與土地持份賣出並辦理所有權移轉登記後，再由地 主與耀揚公司分配所取得之價金，獲得一次性的終局滿足 ，而非如租賃關係之繼續性定期收益，故原告主張與耀楊 公司間係屬租地建屋關係，難認有據，附此敘明。五、綜上所述，原告依不當得利請求被告加豐公司應給付原告21 8,648 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息。原告依不當得利請求被告許文貴應給付原告 145,058 元及自起訴狀繕本送達被告許文貴之翌日起，按年 息5 ％計算之利息，並按月給付原告7,758 元，均為無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 3 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 林宜靜
法 官 陳寶貴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 3 月 14 日
書記官 張彩霞
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