臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1622號
原 告 林昱緯
林哲緯
上列二人共同
訴訟代理人 李哲賢律師
被 告 宜誠建設股份有限公司
法定代理人 賴朝明
訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102 年2 月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告林哲緯、林昱緯於民國100 年8 月4 日 分別向被告購買坐落桃園縣中壢市○○段00○00地號等7 筆 土地持分及其上編號A1、A2棟3 樓之預售屋（案名：宜誠僑 峰大樓，建號：99年桃縣工建執照字第會壢00419 號，下合 稱系爭房屋）。原告與被告洽談磋商買賣事宜時，系爭房屋 僅完成毛胚，當時被告銷售中心之售屋業務童小姐等銷售人 員，一再以系爭房屋位於3 樓位置，主建物外圍有寬闊之露 台，視野極為良好，完全不會被任何物品遮蔽，坐在屋內客 廳即可遠眺高鐵站、棒球場及一望無際的綠地，經渠等一再 慫恿，參酌被告當時擺設之建物模型及廣告，確認系爭房屋 之視野不致因任何遮蔽物阻隔，始決定購買系爭房屋，並多 支付新臺幣（下同）800 萬元購買該3 樓專用露台，以避免 將來其他區分所有權人使用露台遮蔽景觀。詎被告竟未知會 原告，亦未經原告同意下，擅自變更系爭房屋大樓外觀設計 ，於系爭房屋露台外側之牆面上加蓋巨型山形雕花牌樓（下 稱系爭牌樓），原告於100 年4 月間至工地察看時，始發現 系爭牌樓幾乎完全遮蔽系爭房屋之視野，且由系爭房屋內往 外觀之，系爭牌樓宛如一座巨型墳墓，嚴重破壞景觀、視野 ，任何居住者心理上均會產生不舒服之嫌惡感。原告遂以存 證信函請求被告依買賣契約之約定履行，拆除系爭牌樓並回 復至如附圖所示之原建物模型之外觀，惟被告拒不拆除。原 告爰依不完全給付之規定，請求被告依買賣契約之約定提出 給付。並聲明：被告應將坐落桃園縣中壢市○○段00○00地 號等7筆 土地上之建築改良物（案名：宜誠僑峰大樓）編號 A1及A2棟3 樓露台外之山形雕花牌樓予以拆除，並回復如附
圖即上開建物模型照片所示。
二、被告抗辯稱：系爭牌樓為宜誠僑峰大樓之立面部分，依兩造 所簽訂買賣契約第24條其他約定事項第11款及買賣合約附件 ㈠建材與設備特約事項之約定，被告為維護整棟建築物精緻 之格調，在不損及購買者權益下，保有各項立面、公共設施 、結構及庭園景觀之修改權利，並得改用同級建材，故被告 保有修改宜誠僑峰大樓各項立面之權利。原告雖主張應將系 爭牌樓拆除，並回復至如附圖建物模型照片所示云云，惟該 模型建物僅為僑峰建案之示意圖，非謂被告對於各項公設、 庭園、景觀及立面不得依約變更。另附圖之模型照片，原本 牌樓之3 邊高度已近第4 層之下方，經被告變更後，牌樓兩 側之高度約1.5 米，前方高度增加雕花牌樓，施作範圍皆在 公共設施之內，不屬原告所屬之露台範圍。況系爭牌樓為宜 誠僑峰大樓結構體立面之部分，係屬合法之建物，所有權屬 宜誠僑峰社區全體區分所有權人，且被告已將宜誠僑峰社區 之公共設施點交予該社區之管理委員會，被告並無處分權。 是原告起訴請求被告將系爭牌樓拆除，顯非被告之權能所及 。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張渠等於100 年8 月4 日分別向被告購買系爭房屋， 購屋時，依當時之建物模型及廣告示，系爭房屋露台外側之 牆面上並未加蓋系爭牌樓，嗣後被告變更設計在系爭房屋露 台外側之牆面上加蓋系爭牌樓，且未告知原告等情，已據原 告提出土地買賣契約書影本2 份、房屋買賣契約書影本2份 、建物模型相片5 張、系爭房屋露台外側之牆面上加蓋系爭 牌樓之相片2 張等為證（見本院卷第8 頁至第66頁），並為 被告所不爭執，是原告上開主張之事實，堪信為真實可採。四、按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，非經登記，不生效力。」、「所有人，於法令限制之範圍 內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉 。」民法第758 條第1 項、第765 條分別定有明文。次按區 分所有，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其 共用部分按其應有部分有所有權。公寓大廈管理條例第3 條 第2 款亦有明定。再按房屋之拆除，為一種事實上之處分行 為。是倘係已辦理所有權第一次登記之區分所有建物，僅該 建物之區分所有權人始得予以拆除；若係未經辦理所有權第 一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。 查，經本院函詢桃園縣政府工務局，系爭牌樓與竣工圖說相 符，係屬合法建築物等情，有桃園縣政府工務局102 年1 月 23日桃工建字第0000000000號函及函附之建物立面圖、竣工 圖立面圖及使用執照存根影本附卷可稽（見本院卷第119 頁
至第133 頁），足見系爭牌樓係宜誠僑峰大樓結構體立面之 一部分。又宜誠僑峰大樓建造完成取得使用執照後，該大樓 住戶業依公寓大廈管理條例規定成立「宜誠僑峰社區管理委 員會」，經向桃園縣政府申請報備並同意備查在案等情，有 桃園縣政府公寓大廈管理組織報備證明影本1 紙在卷可稽（ 見本院卷第108 頁），並為原告所不爭執。且被告已於101 年12月23日將宜誠僑峰社區之公共設施交予該社區之管理委 員會接管之事實，有僑峰社區公共設備點交單影本1 紙在卷 可參（見本院卷第115 頁），復為原告所不爭執。是，系爭 牌樓既屬宜誠僑峰大樓結構體立面之一部分，並為該大樓區 分所有權人所共有，則無論系爭牌樓是否為公共設施，被告 對系爭牌樓已無處分權能。
五、從而，原告依不完全給付之規定及買賣契約之約定，請求被 告將坐落桃園縣中壢市○○段00○00地號等7 筆土地上之建 築改良物（案名：宜誠僑峰大樓）編號A1及A2棟3 樓露台外 之山形雕花牌樓予以拆除，並回復如附圖即上開建物模型照 片所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證 ，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述 ，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 6 日
民事第二庭 法 官 高明德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 3 月 6 日
書記官 陳秀鳳
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