臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第464號
原 告 比佛利大山莊管理委員會
法定代理人 潘文方
訴訟代理人 林思銘律師
複代理人 盧秀蓮
彭鏡容
被 告 廖政賜
楊淑貴
上 一被 告
訴訟代理人 錢炳村律師
複 代理 人 黃峻偉 住新竹市○○路000號3樓
上列當事人間給付公共工程基金事件，本院於民國102 年3 月7
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告廖政賜應給付原告新臺幣壹佰叁拾叁萬玖仟叁佰柒拾元，及其中新臺幣壹佰零貳萬壹仟捌佰壹拾陸元自民國一○二年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告楊淑貴應給付原告新臺幣壹佰叁拾萬玖仟陸佰柒拾元，及其中新臺幣壹佰零貳萬壹仟捌佰壹拾陸元自民國一○二年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告廖政賜負擔百分之四十七，被告楊淑貴負擔百分之四十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾肆萬陸仟元為被告廖政賜供擔保後，得假執行。但被告廖政賜如以新臺幣壹佰叁拾叁萬玖仟叁佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾叁萬柒仟元為被告楊淑貴供擔保後，得假執行。但被告楊淑貴如以新臺幣壹佰叁拾萬玖仟陸佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期 間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，即應 以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。經查，本件原告前於訴訟進行中具狀追加楊邦 立為被告，嗣因楊邦立繳付積欠之管理費，已無訴訟之必要 ，故於民國101 年8 月6 日具狀撤回對楊邦立之訴訟。核原
告之撤回，係於被告尚未為本案之言詞辯論前為之，無庸得 其之同意，自生撤回之效力。
三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文。查本件原告聲 請支付命令時原係請求：被告應連帶給付原告新臺幣（下同 ）2,245,674 元，即如支付命令聲請狀附表所示計算之利息 。嗣於訴訟進行中迭經聲明之變更，最後於本院102年3月7 日言詞辯論期日確認本件訴之聲明為：㈠被告廖政賜應給付 原告1,439,370元，及其中1,021,816元自102年3月14日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告楊淑貴應給 付原告1,409,670元，及其中1,021,816元自102年3月14日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。經核與前揭規定 相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣比佛利大山莊社區（下稱系爭社區）位於新竹縣寶山鄉 ○○○街0 號，初始由昇倚服務企業社有限公司（下稱昇 倚公司）負責開發，向新竹縣政府申請開發獲准，於80年 間由承購戶等共同成立比佛利大山莊籌建會並定期召開會 員大會，嗣因昇倚公司倒閉，原公司負責人徐正德亦不知 去向，而由承購戶共同成立自救會，繼續經營管理該籌建 會，並於83年5 月29日公佈制訂系爭社區管理公約（下稱 系爭管理公約），成立管理委員會為原告社區之最高管理 機構。是比佛利大山莊籌建會係原告依公寓大廈管理條例 之規定申請報備備查之前身，為同一主體，原告即概括繼 承比佛利大山莊籌建會之權利及義務。
（二）又系爭社區83年間成立管理委員會，自行接手開發，開工 之工程費用總計2 億1 仟萬。而鑑於臺北林肯大郡倒塌事 件，原告經新竹縣政府檢查報告通知，社區Ａ區、Ｂ區應 加設擋土牆補強原有之設計工程，因是之故，為應新竹縣 政府之指示為必要之開發、補強，及維護社區居住安全之 必要，管理委員會於90年6 月9 日住戶大會，已先行告知 全體承購戶，加設擋土牆補強工程所費不貲，需追加第六 期工程款以完成後續公共工程建設作業。而本件開發工程 費用，性質上屬公共工程建構基金，原告要求所屬之區分 所有權人負分攤系爭基金之義務，於法有據。
（三）又戶號SP30原坐落於新竹縣寶山鄉○○段000 地號土地， 原為被告2 人共有，總面積為496.94平方公尺（即150.32
坪），現分割後201 地號土地面積248.47平方公尺為被告 廖政賜所有，新增201-1 地號土地面積248.47平方公尺為 被告楊淑貴所有。另戶號SP48原坐落新竹縣寶山鄉○○段 000 地號土地原為被告2 人共有，總面積為527.69平方公 尺（即159.62坪），現分割後223 地號土地面積263.84平 方公尺原為被告楊淑貴所有，自96年7 月18 日 由訴外人 楊邦立登記為土地所有權人，新增223-1 地號土地面積26 3.85平方公尺仍為被告廖政賜所有。因此，依據系爭管理 公約第5 條約定，被告既屬原告社區之土地所有權人之一 ，自應享有原告社區內所有公共設施之權利及負擔繳納各 項公共工程費用及管理費用等義務。
（四）被告2 人所有戶號SP30及SP48等二戶，依據比佛利大山莊 工程管理辦法所訂之計算基礎，每一地主所應分攤開發工 程基金金額之比率以其所有土地面積定之，惟被告未為繳 納；又被告就歷來所積欠之各期公共工程基金滯納所產生 之利息，及每期應繳管理費，亦未繳納。是經原告管理委 員會核算後，認被告應負擔繳納之費用分別如下： １、公共工程建構基金部份：
依據84年6 月25日承購戶大會會議記錄，第一期至第五期 之公共工程建構基金為每坪5,500 元（即一期每坪1,100 元），另依90年6 月25日住戶大會決議，第六期之公共工 程建構基金為每坪1,100 元，則：
⑴戶號SP30：第一期至第六期，總計應繳公共工程建構基金 為992,121元【計算式：150.32坪×1,100元×6期＝99 2,121元】，又被告之持有比例負擔各2分之1，則被告各 應繳496,060元【計算式：992,121÷2＝496,060】。 ⑵戶號SP48：第一期至第六期，總計應繳公共工程建構基金 為1,051,512元【計算式：159.62坪×1,100元×6期＝ 1,051,512元】，又被告之持有比例負擔各2分之1，則被 告各應繳525,756元【計算式：1,051,512÷2＝525,756】 。
⑶綜上，被告各應繳公共工程建構基金1,021,816元 ２、公共工程建構基金延滯利息部份：依系爭社區92年9 月份 區分所有權人大會會議議決，針對各住戶應繳交之各期公 共工程建構基金滯納金所產生之利息部分，由原來10％調 降為5％，則被告積欠公共工程建構基金滯納所產生限縮 於5年之利息為：510,908元【計算式：（992,121＋ 1,051,512）元×5％×5年＝510,908元（小數點以下四捨 五入）】，則被告各應負擔遲延利息255,454元【計算式 ：510,908÷2＝255,454】。
３、管理基金部份：另依84年6 月25日比佛利承購戶大會之決 議通過增訂社區公約第34條「管理費第一次繳交為取得土 地所有權狀之同時，每戶繳交管理基金新臺幣壹拾萬元。 」，故SP30、SP48為被告所有，應繳交管理基金200,000 元，又被告之持有比例各2 分之1 ，則被告各應負擔管理 基金100,000 元。
４、管理費部分：
依據比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點及比佛利大山 莊93年11月份住戶大會會議之決議，未營建戶每戶每月管 理費900 元，原告以本院101 年度司促字第2171號支付命 令為催告，該支付命令已於101 年3 月13日送達，則被告 2人應負擔之管理費為：
⑴戶號SP30：原告請求送達前5 年即96年4 月起至101 年12 月止（共69個月）之管理費，共計62,100元（計算式：90 0 ×69＝62,100），又被告之持有比例各2 分之1 ，則被 告各應負擔31,050元。
⑵戶號SP48：原告請求送達前5 年即96年4 月起至101 年12 月止（共69個月）之管理費，被告廖政賜應負擔31,050元 ，而被告楊淑貴因於96年7 月24日將其土地過戶登記予訴 外人楊邦立，過戶後管理費由訴外人負擔，故被告楊淑貴 就戶號SP48應繳付96年4 月至同年6 月之管理費1,350 元 （計算式：450 ×3 ＝1,350 ）。
⑶綜上，被告廖政賜應繳管理費62,100元、被告楊淑貴應繳 管理費32,400元。
５、綜上以觀，被告廖政賜應給付原告1,439,370元，被告楊 淑貴應給付原告1,409,670元。
（五）對於被告答辯之陳述：
１、被告為系爭社區之區分所有權人，原告乃社區全體區分所 有權人推選社區開發管理委員組成管理委員會，而83年所 簽訂系爭管理公約乃管理委員會所訂定，依據系爭社區管 理公約約定，被告應當受到系爭管理公約之拘束。 ２、被告廖政賜抗辯依公寓大廈管理條例之定義，其不受公寓 大廈管理條例相關規定拘束，惟依據比佛利大山莊管理委 員會於83年5月29日公佈制訂之系爭管理公約第5條住戶之 定義，包含素地之所有權人，被告所有之土地既坐落於原 告社區，應為系爭管理公約所稱之住戶，自應受系爭管理 公約之拘束。況本件兩造間有共有之土地，就社區中心、 配水池及污水處理廠等均共同使用，是以本件自應適用公 寓大廈管理條例，被告等所為之抗辯，容有誤會，尚非可 採。
３、本件原告請求系爭公共工程基金發生之期間係84年至89年 間，依土地登記謄本之記載，當時○○段000 地號土地所 有權人為被告2 人，原告向被告2 人請求並無不妥，與目 前土地所有權人為何人無涉，被告楊淑貴否認為○○段00 0 地號之所有權人，所質容有誤會。
４、系爭工程基金第六期之工程款追加部分曾於93年11月份住 戶大會中由主席吳瑪麗向各住戶報告，該次會議記錄之出 席人數已超過社區法定人數2分之1，原告並將會議記錄於 同年月22日，以大宗郵件寄達各住戶，應認原告請求被告 給付第六期公共工程基金之部分於法有據。
５、被告廖政賜抗辯管理費應依實際居住及空地而為區分，惟 原告社區管理費用之收費標準，係依全體住戶之所有權人 所定之計費方式作成公約，所有權人自應依據該公約而為 繳納，俾使維護社區住戶之安全等，原告請求被告繳納之 管理費用，實已依據系爭管理公約所定，素地繳納應繳納 管理費之計算方式，尚無不合。
６、被告楊淑貴抗辯原告於87年1 月1 日起，退還該山莊之承 購戶於84年間繳納之墊償基金予被告廖政賜，因此主張抵 銷，惟被告2 人原為系爭土地之共有人，原告依被告2 人 歷來與管理委員會往來之模式，均以被告廖政賜為繳費連 絡人，被告楊淑貴從未異議，是承購戶辦理墊償基金退費 予被告廖政賜係依被告2 人與原告管理委員會往來之繳費 慣例，被告2 人之關係有所變更，管理委員會並不得而知 ，此部分為被告2 人之內部關係，與被告管理委員會無關 ，被告楊淑貴自不得以此主張抵銷。退步言，如允許被告 楊淑貴主張抵銷，原告則主張用利息部份、管理費罹於時 效部分再抵銷。
（六）爰聲明請求：
１、被告廖政賜應給付原告1,439,370元，及其中1,021,816元 自102年3月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。
２、被告楊淑貴應給付原告1,409,670元，及其中1,021,816元 自102年3月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。
３、前二項之請求，請准原告供擔保宣告得為假執行。 ４、訴訟費用由被告等共同負擔。
二、被告則以：
（一）被告楊淑貴部分：
１、籌建會後尚成立自救會，均屬非法人之團體，被告否認其 係相同之團體，故其法律關係是否存續，原告應舉證。又
被告無建築物於該地，均非原告所指為公寓大廈管理條例 第3 條第2 、8 款規定之區分所有權人、住戶，故被告 當事人顯不適格，系爭管理公約之規定顯屬違法。 ２、系爭管理公約係於83年5月29日公佈，84年12月10日第三 次修訂，惟84年間尚在成立自救委員會階段，顯見管理委 員會尚未成立，且尚未建成，不可能成立系爭管理公約。 再者系爭管理公約於83年5月29日公佈，同日即第一次修 訂，亦即公佈即修訂，顯與常理不合。況亦未通知被告開 會，是以被告否認系爭管理公約為真正。
３、「比佛利大山莊工程管理辦法」並無制訂之相關資料，而 依該辦法所載，繳款期限為85年3月1日至89年10月31日止 ，且過期繳款係依84年12月28日管理委員會決議辦理。惟 84年12月28日管理委員會尚未成立，何來決議？從而前開 係原告偽造之物。又依據公寓大廈管理條例之規定，並無 工程費、工程建構基金、基金費或工程款等規定。參酌上 開系爭管理公約係屬偽造或不合法，及比佛利大山莊工程 管理辦法亦非真正等情，原告請求工程費應無請求權基礎 可言。而原告所提90年6月9日之會議紀錄，亦不足法定人 數，且未通知被告，故其決議應屬無效。另利率之升降並 非得由區分所有權人會議決議為之，原告先前更未依法向 被告請求之，是以原告向被告請求利息部分顯無理由。 ４、被告楊淑貴否認係○○段000 地號土地之所有權人，此可 從土地登記謄本登記為訴外人楊邦立可知，是原告請求負 擔此部分之金額顯無理由。被告僅就原○○段000 地號土 地為分割，且現所有之土地無法單獨申請建照，故非二戶 。況被告合計洽水段201 、201-1 地號土地面積，方與其 他土地所有權人之土地面積相當，原本亦僅為一戶，因調 解分割土地，原告即將之以二戶計，顯違平等原則。 ５、原告請求工程費、工程建構基金或基金費等，最後一期之 繳款期限為81年12月10日，是原告之請求已逾15年之請求 時效。而原告請求之利息均逾5 年之請求時效，管理費則 有部分已逾5 年之請求時效。
６、原告於87年1 月1 日起退還該山莊之承購戶於84年間繳納 之墊償基金，然原告明知被告2 人已離婚，逕未通知被楊 淑貴告領款，即將該款項交由被告廖政賜，被告楊淑貴多 次催討均不理會，是原告尚欠被告楊淑貴101,683.5 元之 墊償基金，從而，若認原告之請求有理由時，被告楊淑貴 主張依民法第334 條第1 項前段規定抵銷之。（二）被告廖政賜部分：
１、依公寓大廈管理條例之立法目的，關於住戶之權利義務，
均以建築物區分所有權人為規範之客體，其無公寓大廈管 理條例所定區分所有建物或共用管理整體集居建物等要素 者，當無公寓大廈管理條例之適用。而本件原告就其社區 之系爭管理公約以社區內土地所有人為「住戶」之定義， 明顯延伸擴張系爭管理公約成立所據之法律規範（公寓大 廈管理條例）定義範圍，因之，系爭管理公約之成立即便 基礎於公意，於相左於公寓大廈管理條例法定定義而無當 事人依契約法上關係合意之部分，自應解為無效。而被告 僅係買受坐落於該社區內之空地所有人，即非系爭管理公 約所稱之住戶，無受系爭管理公約內容拘束之義務，是要 被告繼受脫逸於法規範目的之系爭管理公約約款義務，難 免強求。
２、退一步言，即使如原告所主張，依系爭管理公約約款，被 告為所定義之住戶，然依其性質，空地住戶究與有建築物 於社區內或於內有實際居住事實之住戶迥然不同，被告難 能如原告所述同等享受區內公共設施之權利，甚而實際上 僅有各項工程費用、管理費用單方負擔義務，由於兩造間 權義顯不相當，約因之基礎甚為薄弱，依此，原告前述各 項費用無由採行相同之負擔計算，始克符於比例原則。且 遍查原告所據起訴之系爭管理公約，均未見有關管理費用 計收標準之約款，徒憑所陳條次缺漏攏統之系爭管理公約 主張給付，未免無據亦失之公平。
３、關於原告90年6月9日追加施作社區Ａ、Ｂ區擋土牆工程， 主張其為公共工程建設作業之一部，屬公共工程建設基金 ，被告因而依其計算應分擔金額若干云云。核該工程費用 於形式上既稱之為費用，即應作即期支出款項之理解，斷 無積存備用之基金性質，既非積存備用之基金性質，費用 之計算亦應依其受益程度，區分空地住戶與實際住戶而異 其標準，核如原告所述社區公共工程建設基金成立於86年 ，而社區擋土牆工程之施作係於90年6月以後，原告無視 於此一既存事實，為達於置被告於依相同標準負擔工程費 用之目的，逕自回溯以86年間被告所有土地之狀態為其計 算依據，難認為有理。
４、本件縱被告依系爭管理公約約款應負給付義務，惟就原告 追加請求利息其自得請求之時起滿五年者，其利息請求權 已然罹於時效而消滅，是原告所列各期公共工程建構基金 之利息部分，當無從請求給付。
（三）被告均聲明：
１、原告之訴均駁回。
２、如受不利之判決，請准反供擔保免為假執行。
３、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭社區位於新竹縣寶山鄉○○○街0 號，鄰近寶山第二 水庫，屬山坡地新開發之土地，四面環山，原由昇倚開發 公司向新竹縣政府申請開發獲准，後因昇倚開發公司倒閉 ，負責人徐正德亦不知去向，而由部分地主共同成立自救 會繼續接手該籌建會，並於83年5 月29日訂立原證二社區 管理公約。
（二）原告業依公寓大廈管理條例經新竹市寶山鄉公所於94年12 月28日備查在案。
（三）被告廖政賜、楊淑貴於83年6 月30日與昇倚公司締結土地 買賣即委託開發社區契約書，購買新竹縣寶山鄉○○段00 0 地號，面積為496.94平方公尺（150.32坪），各二分之 一權利，戶號為SP30；同段223 地號面積為527.69平方公 尺（159.62坪），各二分之一權利，戶號為SP48。（四）被告廖政賜、楊淑貴於94年10月20日分割，96年1 月22日 登記，新竹縣寶山鄉○○段000 地號，面積為248.47平方 公尺（75.16 坪），被告廖政賜登記為所有權人。新增地 號為同段201-1 地號，面積248.47平方公尺（75.16 坪） ，被告楊淑貴登記為所有權人，戶號為SP30。（五）被告廖政賜、楊淑貴於94年10月20日分割，96年1 月22日 登記，新竹縣寶山鄉○○段000 地號，面積為263.84平方 公尺（79.81 坪），被告楊淑貴買賣予楊邦立登記為所有 權人，戶號48號。新增地號為同段223-1 地號，面積263. 85平方公尺（79.81 坪），被告廖政賜登記為所有權人， 戶號為SP48。
四、兩造爭執要點為：
（一）系爭社區原土地承購戶所成立比佛利大山莊籌建會，並於 83年簽訂社區管理公約，原告是否於94年12月28日成立後 承繼「比佛利大山莊籌建會」之權利及義務？
（二）被告是否為系爭社區之區分所有權人？是否受系爭社區管 理公約之拘束？
（三）原告請求被告廖政賜、楊淑貴給付公共工程基金、管理基 金、滯汭利息及管理費是否有理由？又其數額為何？被告 主張利息、管理基金及管理費部分均已罹於時效，有無理 由？被告楊淑貴主張以其對原告之墊償基金101,683.5 元 返還請求權與原告本件債權抵銷是否有據？
五、本院得心證之理由：
（一）原告於94年12月28日成立後，應承繼「比佛利大山莊籌建 會」之權利及義務，並應依83年制定且經歷年修正之社區
管理公約規範及執行比佛利山莊之公共事務。
１、按法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀 為明確或補充規範者。臺灣地區都市化情形甚為明顯，在 公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布施行前，公寓大廈 或集合式住宅經由區分所有權人會議制定住戶規約，成立 管理委員會或推選管理負責人依規約執行共有設施管理之 情形相當普遍，公寓大廈或集合式住宅區分所有權人亦多 願遵守規約，管理條例之制定，顯無創設新制度之作用， 應認為僅是就既有公寓大廈或集合式住宅現狀為明確或補 充規範，自不得認制定在管理條例公布施行前之規約，因 該條例施行而失其效力。且於管理條例制定前，經公寓大 廈或集合式住宅區分所有權人會議決議組成之管理委員會 ，有一定之名稱及事務所，設有代表人或管理人，保管及 運用公寓大廈或集合式住宅之公共基金，自不得認在管理 條例施行前，已經由所有權人會議組成之管理委員會，因 該條例公布施行而不得再繼續執行其職務，否則在新管理 委員會未依管理條例規定程序組成之前，無任何組織得執 行公寓大廈管理職務，將致住戶群居生活之安全及品質， 受重大影響，如有之前由舊管理委員會與他人訂定有關公 寓大廈清潔、保全等契約，亦將因之陷於不安狀態，對住 戶及交易第三人，均無保障，當非該條例立法本意所在。 此公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布時第43條第1 項 雖有：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依 本條例規定成立管理組織」之規定，然對該項所示於管理 條例施行前已取得建造執照，而於該條例施行後，仍未依 其規定成立管理組織並報備之公寓大廈，於92年12月31日 修正公布之該條例於第55條第2 項增列：「直轄市、縣（ 市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同 等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理 委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機 關報備」之規定，足徵意在期公寓大廈或集合式住宅管理 逐漸步入正軌，尚非否定管理條例制定施行前已組成之公 寓大廈管理委員會繼續執行職務之權限，應認縱於管理條 例施行後依其規定召開區分所有權人會議成立管理委員會 ，該「新」管理委員會仍不變其與原已成立之管理委員會 之同一性，如是方符公寓大廈或集合式住宅安全、管理職 務執行之一貫性與持續性。是以本件系爭社區於管理條例 公布施行前所組成之管理委員會，於該條例施行後，自得 繼續執行職務。又公寓大廈或集合式住宅住戶規約具團體 規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住
戶群居生活之安全及品質，則基於前面相同理由，亦應認 管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改 之前，尚不因該條例施行而失其效力。
２、系爭社區於83年5 月29日訂有社區「管理公約」，且組織 管理委員會（按即舊管委會），選任陳秋榮為代主任委員 ，有原告所提出之系爭社區管理公約（見審前卷第39至62 頁）及陳秋榮於84年6 月25日主持召開之「比佛利承購戶 大會會議（下稱承購戶大會）紀錄」在卷可稽（見本院卷 第41至48頁）），復有以下證人針對系爭社區委員會及住 戶大會籌組及開會之過程分別如下之證稱：
⑴ 證人即系爭社區住戶楊義雄於本院言詞辯論時結證稱：本 件建商昇倚公司倒閉後，承買土地的人就自組籌建會，他 擔任工程組的委員，想藉由自己的力量將建物蓋起來，籌 建會之後就成立委員會，他就沒有參與委員會的任何職務 ，每次大會召開前就會收到以掛號寄來之開會通知，系爭 社區很久以前就有訂立章程，也有住戶規約，承購戶大會 他有出席，會議內容在討論住戶要自救將社區建設起來， 因為昇倚公司並未將社區的公共設施建設完善，經過住戶 的討論後，同意按照會議中所討論出來的標準去繳交公共 基金作為建設社區之用等語（見本院卷第130 頁反面、13 1 頁正反面、132 頁正面）；
⑵ 證人即系爭社區住戶蕭淑端於本院言詞辯論時結證稱：她 是於80年左右向昇倚公司購買土地，她有接獲住戶大會的 開會通知，且是每一次大會都有參加，會議中只要是涉及 款項的議題，如工程款、基金、管理費或利息，均須經過 決議或表決，承購戶大會中經決議要繳交第一至五期工程 款，而委員會是因為有幾次是因她先生是代主委及主委， 召開地點在自家餐廳，有接觸過，委員會主要是在討論針 對昇倚公司倒閉後的善後事宜，但有關系爭社區的章程， 她就沒有什麼概念等語（見本院卷第134 頁正面至第135 頁正面）；
⑶ 證人即系爭社區住戶張正郎於本院言詞辯論時結證稱：他 是向昇倚公司購買土地，至今仍是素地尚未建屋，在昇倚 公司倒閉後，大家就組成管委會自救，管委會先討論工程 基金之數額後，就提到住戶大會決議一期繳付之款項，之 後管委會就會發繳費通知由各住戶去繳交，在住戶大會開 會前，他會收到開會通知，會後也會收到管委會所寄發之 會議紀錄等語（見本院卷第145 頁反面、第146 頁正面） 。
⑷ 證人江美惠證稱：她是於83、84年間購買系爭社區第二手
土地，目前仍為素地，尚未建屋，系爭社區內公共設施的 經費都是購地的人大家合力出資的，她參加的第一次住戶 大會有針對公共工程款的費用及繳付加以決議，並由管委 會通知各住戶繳納，她均有按期繳付，之後歷次住戶大會 她也都有參加，管委會也都有按時以掛號通知她，會中須 決議事項都有經過住戶表決，會後則會接獲管委會寄發的 會議紀錄等語（見本院卷第147 頁反面至149 頁反面）。 ⑸ 證人曾善脩證稱：他是於86年間購買系爭社區的土地，並 曾擔任過系爭社區的副主任委員，住戶大會中對於公共工 程基金、管理基金、管理費及滯納金等事項，均有經過住 戶的表決決議通過，系爭社區的工程管理辦法亦是依據84 年6 月25日住戶大會決議辦理，他本人亦有參與制定，住 戶大會會後會收到委員會寄發的會議紀錄等語（見本院卷 第151 頁反面、152 頁正面）。
３、是以據上開證人所為證述各節，足堪認系爭社區確實有制 定社區管理公約，成立管理委員會並召開住戶大會，且經 由住戶大會之決議後決定社區內公共設施及相關事務之組 織、規劃，並交由管委會加以推展及實現，本件被告否認 證人證言之可信性，並質疑證人多半均曾任管委會之職務 ，惟查上開證人等於本件具結作證時，均未任原告之委員 職務，且其就系爭社區管委會之成立及公共事務推展之歷 程加以證述，自係證人等就其見聞之事實所為之證述，難 謂有何偏頗不實之處，被告就此空言反駁，且並未提出足 資證明證人等虛妄證稱之證據以實其說，而證人等均經本 院諭知具結義務及偽證罪之刑事處罰後為之，復以證人等 與被告2 人並無怨隙，諒其當無為迴護任何一造而特意證 述不實，致自身罹於偽證罪責之必要，是其上開證言應堪 採信。
４、系爭社區既於系爭住戶公約訂定後，復進一步組織管理委 員會、選任主任委員、召開住戶會議，會議中未見有對該 住戶公管委會之組成提出質疑，且上開證人等所證述之內 容，亦有原告所提出之系爭社區於83年5 月31日委員會會 議紀錄、及90年6 月9 日、93年11月6 日系爭社區住戶大 會之會議紀錄附卷可參（見本院卷第105 、106 頁正面、 審前卷第75至78頁、本院卷第125 至127 頁），則系爭社 區於94年12月28日向新竹縣寶山鄉公所報備前既有管理委 員會之組織，該組織並於94年12月28日依公寓大廈管理條 例之規定向主管機關報備，應認系爭社區於94年12月28日 以前成立之管理委員會雖未向主管機關報備，惟就社區之 公共工程開發、建構等事宜，既係由承購戶成立系爭社區
管理委員會名義對外簽訂契約，並以系爭社區管理委員會 國泰世華銀行新竹分行帳戶為支付廠商各項款項之支票存 款帳戶，承購戶並將公共工程建構款項匯入比佛利大山莊 管理委員會在中國國際商業銀行科學園區分行帳戶內推動 公共工程開發事務，有原告提供之工程項目付款簽收簿暨 支票簽回聯附卷可參（詳本院另案101 年度訴字第393 號 事件「原告管委會工程項目支付簽收本」全卷），足徵原 告於94年12月28日備查前，甚至係公寓大廈管理條例實行 前，不論係以「自救會」抑「籌建會」為名，自應認系爭 社區內確實有委員會之組織，並由區分所有權人制定住戶 公約，且於公寓大廈管理條例施行後，其原有具備管理委 員會性質之組織，自得繼續執行職務。又公寓大廈集合式 住宅住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務 之進而影響住戶群居生活之安全及品質，應認管理條例施 行前制定之住戶規約，未經議決議修改之前，尚不因該條 例施行而失其效力，附此敘明。
（二）被告2 人均為系爭社區之區分所有權人，並應受系爭社區 管理公約之拘束：
１、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組 織準用公寓大廈管理條例之規定，同條例第53條定有明文 。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定 其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區， 指下列情形之一：一、…二、依非都市土地使用管制規則 及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理 辦法申請開發許可範圍內之地區。三、…」，則依上規定 ，依非都市土地使用管制規則及92年3 月26日修正施行前 山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之集居地區 ，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之性質者，其 管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，而不以公寓大 廈管理條例第3 條第1 款所規定之「構造上或使用上或在 建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築 物及其基地」之公寓大廈為限。
２、經查：系爭社區於80年間經內政部許可變更用地，復於81 年12月28日間經新竹縣政府建設局核發雜項使用執照，有 內政部及建設局函文影本在卷可稽（見本院卷第168 、16 9 頁）。又其各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立， 然有共同使用之社區警衛室、道路、路燈、污水排放設施 、污水處理、活動中心、公園、籃球場、社區駁坎及綠化 景觀等公共設施及社區水土養護工程等，有公共設施建設
照片影本可按（見本院卷第108-1 至111 頁）。且被告2 人進出系爭社區時，勢必使用系爭社區之公有道路、路燈 、污水排水系統等，據此足證系爭社區在使用上及管理上 具有相互關連之整體不可分性，屬於公寓大廈管理條例第 53條所稱集居地區，就社區管理及組織，自應準用公寓大 廈管理條例之規定。是原告此部分主張，應屬有據。被告 辯稱其就系爭社區內並無建築物因而無專有部分，僅為系 爭土地之所有權人，且系爭土地與系爭社區內之土地並無 共有關係，並無公寓大廈管理條例之適用云云，並不足採 。
３、被告2 人雖辯稱原告係於94年12月28日始經新竹縣寶山鄉 公所同意備查，而系爭土地在備查前為素地，並無公寓大 廈管理條例之適用乙節，惟查，被告所管理系爭社區既曾 於83年5 月29日公佈制訂社區管理公約，成立管理委員會 為該社區之最高管理機構，且明訂該公約所稱住戶，不限 於該社區建築物所有權人，尚包括建築基地即所謂素地所 有權人在內，並分別於84年6 月25日第2 次修訂及84年12 月10日第3 次修訂該社區管理公約，此據原告提出系爭社 區管理公約為憑，復依被告所提出之原承購人與訴外人昇 倚公司簽訂之土地開發合約書第11條所示：「本約簽訂後