臺灣新北地方法院行政訴訟判決
102年度簡字第15號
102年3月14日辯論終結
原 告 施秀鳳
被 告 新北市政府地政局
代 表 人 康秋桂（局長）
訴訟代理人 黃美娟
歐彥熙
高文斌
上列當事人間因違反不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北
市政府中華民國101 年11月7 日第0000000000號訴願決定，提起
行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
緣被告接獲訴外人洪韻庭申訴因購買新北市○○區○○街00 巷00弄0 號5 樓致衍生購屋糾紛，並檢附前開購屋之斡旋金 保管書，經被告調查系爭購屋糾紛係經由原告所仲介，並認 定原告曾於民國（下同）91年4 月15日取得不動經紀營業員 資格，惟於95年4 月16日逾期未換發，不動產經紀營業員證 明已失效，目前亦無受僱於經紀業，卻提供不動產出售訊息 ，使承購者需透過原告居間聯繫始獲知物件相關訊息，進而 促成交易事實；又原告與訴外人洪韻庭簽署斡旋金暫保管書 ，其內容已載明物件地址、斡旋金額及斡旋日期，並有代收 斡旋款項之事實，原告顯有執行仲介業務之行為，故已違反 不動產經紀業管理條例第5 條、第7 條等規定，遂依同條例 第32條第1 項規定，以101 年6 月19日北地價字第00000000 00號函併附同文號處分書處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰 ，並應立即停止營業。原告不服，提起訴願遭決定駁回後， 遂提起行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）原告雖曾經營仲介，但今已離開行業多年，本案之檢舉人 （買方）是原告女兒之大學同學，賣方是與伊認識22 年 之老朋友，此為不爭之事實。本案之買方結婚之後曾向原 告女兒提起想尋找中永和之房屋，原告女兒正巧知悉原告 之老友有意出售在中和之公寓，故原告女兒便請原告幫助 以滿足心願。因此買方在無任何廣告媒體資訊下，透過原 告女兒請託原告幫忙此事，由此可知，原告並非檢舉人所
稱「經營仲介」。
（二）原告並無民法第565 條規定：「稱居間者，為當事人約定 ，為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約。」之所謂媒合業務稱為「居間」契約情事。基 於純屬幫助年輕人購屋成家之善意，本案之買方當時表示 願意事成之後捐獻公益善款「做功德」，此也為不爭之事 實。因此事後，轉託原告立即將8 萬元匯入「社團法人中 華國際大悲咒水功德會」。買方並未「給付報酬」及利益 。
（三）斡旋金是一種談判技巧，斡旋金方式是民間自創，並無明 確法律定義專為不動產經紀所能用。原告純屬基於幫助年 輕人購屋成家之善意方便使用之。
（四）訴願決定書謂原告違反不動產經紀業管理條例第32條，非 經紀業而「經營仲介」者，處10萬元罰鍰。其未能審視本 人年屆70，已處於退休狀態，並未「經營」牟利收受報酬 之事實，忽略「倘該仲介行為屬其特定業務項目」，而將 本人視為「經營仲介業務者」而處罰。
（五）26年舊屋有漏水是正常之現象，賣方表示已按正常程序修 妥且附保固書等，只是買方一再過份要求70幾萬的修漏費 用，包含屋頂貼磁磚等不當要求，又不願解約退屋，故雙 方衍生買賣糾紛。本案訴諸民事法庭，當庭審判長更曾向 買方說：「你們當時沒簽訂仲介買賣契約，既無合約，如 何能要求退還8 萬元。」，可見檢舉人挾怨報復本人。（六）基於上述5 點，本人非仲介，亦無收取他方之報酬，也無 簽訂仲介買賣契約。且真正嚴格來說，介紹人應是原告女 兒，是他請我幫助他同學買房子。如此必須承擔罰款，本 人不服裁處。
（七）原告並聲明：訴願決定及原處分關於罰鍰部分均撤銷，訴 訟費用由被告負擔。
三、被告則抗辯：
（一）按「本條例用辭定義如下：... 四、經紀業：指依本條例 規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務： 指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。... 」、「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦 理公司或商業登記；... 」、「經紀業經主管機關之許可 ，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公 會後方得營業，... 第一項經紀業於辦妥公司登記或商業 登記後，應依中央主管機關規定繳存營業保證金。…」、 「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其 營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬
元以上30萬元以下罰鍰。... 」、「違反第三十二條：非 經紀業而經營仲介或代銷業務者。…一、經查獲者處十萬 元罰鍰，並禁止其營業( 修正前為並即停止營業) ；仍繼 續營業者，依本條例第32條第2 項規定移送司法機關。… 」分別為不動產經紀業管理條例第4 、5 、7 、32條及新 北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及 第三十二條事件統一裁罰基準第2 點項次陸（修正前為項 次伍）所明定。
（二）另按內政部90年5 月10日台內中地字第0000000 號函：「 ... 稱居間者，依民法第565 條規定，謂當事人約定，一 方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告 訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居 間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以 為他方報告訂約之機會為已足... 」、內政部90年8 月31 日台（90）內中地字第0000000 號函規定：「... 惟本條 例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件.. . 」、內政部94年5 月4 日內授中辦地字第0000000000號 函規定：「... 有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或 代銷業務者之行為認定...6. 收受斡旋保證金...8. 收取 不動產仲介服務報酬... 」併予陳明。
（三）本案係訴外人申訴經由原告仲介購屋因故衍生糾紛，經被 告於101 年5 月10日函請妥處並檢送案關文件供稽，惟未 獲原告回覆，經被告多次電話聯繫，原告僅表示已循法律 途徑解決。復依訴外人檢附本案斡旋金保管書，載明購買 標的、斡旋價格及已繳款金額等交易資訊，且於保管人欄 位亦為原告具名，原告所為已有違反上開規定之虞，被告 遂依行政程序法第102 條之規定，於101 年6 月5 日以北 地價字第00000000000 號函請原告提出說明，嗣原告於10 1 年6 月10日回覆略以：「... 二、買方事前已知道我要 捐獻，所以付給我8 萬元車馬費... 四、買方多次要求賣 方付70幾萬修漏費用，賣方要找人修漏，買方均不同意， 故衍生此買賣糾紛，實非本人責任。」，原告復於行政訴 訟補正狀提出係女兒的朋友想買房子，知悉伊老友有意售 屋，便請伊幫忙、檢舉人表示願意事成後捐8 萬元做為公 益善款「做功德」、斡旋金並無明確定義專為不動產經紀 業所使用及並無簽訂仲介買賣契約書，係檢舉人挾怨無理 報復之舉，故原告主張並無仲介行為、無收取報酬及無簽 訂仲介契約等云云。
（四）雖原告提出上述主張，惟依原告提供房屋出售訊息，使承
購者須透過原告居間聯繫始獲知物件相關訊息，進而居間 促成交易事實，已有違反內政部函釋所稱居間事實。且原 告與本件訴外人簽署斡旋金暫保管書，其內容已載明物件 地址、斡旋金額及斡旋日期，並有代收斡旋款項之事實， 原告顯有執行仲介業務之行為，然依上開函釋意旨，收取 斡旋金於客觀形式上足以讓一般人判斷係代替買方與賣方 議價，進而居間促成成交機會。另據訴外人陳稱此8 萬元 為仲介費用，而原告稱此8 萬元為善款做功德，惟不論實 際情形如何，因依內政部函釋規定，其本不以收取服務報 酬為要件，故無法以此論點主張其並非執行仲介業務，故 原告所陳實屬推諉之詞。
（五）查不動產經紀業管理條例第32條之立法意旨，係明定未取 得仲介證照而擅自營業，或經撤銷許可而仍經營仲介業者 ，處以較重罰鍰並禁止營業。有關處罰對象，未為公司或 商業登記者為行為人，其立法目的在於保障合法經紀業， 並期望經由合法業者所具有之專業知能，善盡對於交易過 程應負擔之注意義務，以減少消費糾紛並保障民眾財產權 益。另原告曾於91年4 月15日取得不動產經紀營業員資格 ，惟於95年4 月16日逾期未換發，不動產經紀營業員證明 已失效，原告亦無受僱於經紀業，卻以個人名義為他人執 行仲介業務，復因未善盡調查及注意責任，進而產生糾紛 ，已未能保障消費者權益，又原告既曾取得不動產經紀營 業員資格，於不動產專業自具備相當知識，本應了解未經 許可之不動產經紀業不得執行仲介業務之規定，更應負擔 較一般人為重之注意義務，俾保障消費者權益，並促進不 動產交易市場健全發展。
（六）被告並聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。四、本件原告並非經主管機關之許可得從事不動產經紀業者，因 訴外人洪韻庭欲購買房屋，乃透過本件原告介紹，並曾交付 5 萬元之「斡旋金」予原告保管，並由原告簽立「斡旋金暫 保管書」予洪韻庭，並由原告出面與賣方洽談價格後，成交 價格為810 萬元，嗣洪韻庭並因此事而支付8 萬元予原告等 情，業為原告所坦承（見本院102 年3 月14日言詞辯論筆錄 ），且有斡旋金暫保管書1 紙（見本院卷第39頁）附卷可稽 ，是此一事實自堪認定；則二造之爭點厥係：原告之本件行 為是否屬「非經紀業而經營仲介業務」？
五、本院之判斷：
（一）按不動產經紀業管理條例第4 條規定：「本條例用辭定義 如下：四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務 之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易
、租賃之居間或代理業務。」，同條例第5 條第1 項規定 ：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理 公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者， 應以公司型態組織依法辦理登記為限。」，同條例第32條 第1 項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管 機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為 人十萬元以上三十萬元以下罰鍰。」，另按新北市政府地 政局辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條 事件統一裁罰基準第2 點之附表項次5 規定：「違反第三 十二條：非經紀業而經營仲介或代銷業務者。一、經查獲 者處十萬元罰鍰，並即停止營業；仍繼續營業者，依本條 例第32條第2 項規定移送司法機關。」。
（二）經查：
1 、原告並非經主管機關之許可得從事不動產經紀業者，詎其 竟介紹訴外人洪韻庭向賣方購屋，且收取、保管5 萬元之 「斡旋金」，並原告簽立「斡旋金暫保管書」予洪韻庭， 且係由原告出面與賣方洽談價格後而成交，嗣洪韻庭並因 此事而支付8 萬元予原告，業經認定如上述，則被告據之 認定原告為「非經紀業而經營仲介業務」，乃依不動產經 紀業管理條例第32條及新北市政府地政局辦理不動產經紀 業管理條例第二十九條及第三十二條事件統一裁罰基準第 2 點之附表項次5 等規定，裁處罰鍰10萬元，於法洵屬有 據。
2 、雖原告猶執前揭情詞為主張，然查：
⑴原告所為上開行為，顯係從事不動產買賣之之居間業務， 自屬經營仲介業務，是原告空言伊僅係幫助別人而非從事 仲介業務云云，核無足採。
⑵又房地產仲介業的營業內容，營業方式影響房地產交易市 場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關。 基於管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易 者權益，促進不動產交易市場健全發展之目的，乃制定不 動產經紀業管理條例，其規範內容諸多係著眼於經紀業及 經紀人員之管理。而『居間』二字之本意係指居於兩造簽 約當事人間，為之報告或媒介契約之行為，即居間行為之 標的可能係單純之報告訂約機會，亦可能係斡旋契約使之 訂立，至於居間行為有償與否，並不致影響居間行為之本 質。有償之居間行為，固因民法將居間契約列為獨立契約 類型，使相關之權利義務關係應適用民法關於居間乙節之 規定，但其報告或媒介契約的客觀行為，相較與民法居間 契約定義有別之無償居間行為，二者並無差異。復觀之不
動產經紀業管理條例第4 條關於仲介業務的用辭定義為「 仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業 務」，參以不動產經紀業管理條例係管理不動產經紀業之 法規及其立法目的，顯然條文中之「居間」係指居間行為 ，並未區別該居間行為究係有償與否。從而，只要是從事 仲介業務，不問有無收取報酬，即應受不動產經紀業管理 條例所規範，故本件原告縱使未收受報酬亦本無解於其違 法經營仲介業務之事實。
⑶況且，依原告於101 年6 月10日函覆被告之函件（見本院 卷第51頁）內容以觀，其亦載明：「買方事前已知道我要 捐獻，所以『付給我八萬元車馬費』，並說她這樣也能共 享功德。」，是該8 萬元足認即係本件仲介之報酬無訛； 雖原告就此曾提出匯款單及中華國際大悲咒水功德會出具 之收據影本各1 紙（見本院卷第24之1 頁、第24之2 頁） 為證；惟原告亦自承匯款時之匯款人名義係伊自己（見本 院102 年3 月14日言詞辯論筆錄），雖其後之收據上載明 感謝「施秀鳳」、「洪韻庭」，然原告既因仲介洪韻庭購 屋而收受洪韻庭所交付之8 萬元，即屬取得「報酬」，至 於原告收受該8 萬元後究係如何使用要屬另事，均不影響 其取得報酬之客觀事實。
六、綜上所述，原告所訴核無足採，被告依不動產經紀業管理條 例第32條及新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第 二十九條及第三十二條事件統一裁罰基準第2 點之附表項次 5 等規定，就罰鍰部分裁處原告最低度之罰鍰10萬元，認事 用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前 詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。七、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，均與本件判 決結果不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236 條、第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 28 日
行政訴訟庭 法 官 陳鴻清
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本），並應繳上訴裁判費新臺幣3,000 元。 書記官 傅淑芳
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日