臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第748號
原 告
即反訴被告 高國明
訴訟代理人 陳振東律師
複訴訟代理 張晏菁律師
人
被 告
即反訴原告 廖展宸
被 告 陳立穎
前二人共同
訴訟代理人 楊明廣律師
被 告 蔡尚穎
訴訟代理人 楊承運
張雅惠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國102 年1 月29
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚妨礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。經查，本件原 告起訴時主張被告廖展宸自坐落於新北市○○區○○○路00 號0 樓之房屋遷讓，並應房屋返還予原告；被告應連帶給付 原告新臺幣（下同）382,000 元，及自起訴狀繕本送達之日 起至清償日止，按周年利率百分之五計算利息（見本院101 年度補字第894 號卷第3 頁）。惟因臺灣板橋地方法院檢察 署於100 年度偵字第31946 號、100 年度偵字第33265 號、 101 年度偵字第18089 號偵查庭中始知拆除原告所有之左側 水泥牆之人為被告蔡尚穎，乃追加蔡尚穎為被告，並於民國 101 年12月27日提出民事追加被告暨理由（三）狀將訴之聲 明追加被告蔡尚穎並更正訴之聲明為：①被告廖展宸自坐落 於新北市○○區○○○路00號0 樓之房屋遷讓，並應房屋返 還予原告。②被告廖展宸及陳立穎應連帶給付原告21,2000 元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按周年利率百
分之五計算利息。③被告廖展宸、陳立穎及蔡尚穎應連帶給 付原告17萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按 周年利率百分之五計算利息。④訴訟費用由被告負擔。⑤本 件請職權宣告假執行（見本院卷第100 頁）。經核原告上開 追加被告之聲明及擴張之聲明，其請求之基礎事實應屬同一 ，且亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規 定，應予准許，先予敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有 明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連 關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩 者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所 主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標 的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標 的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法 律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標 的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間 有牽連關係。經查本件原告以被告違反兩造所簽訂之租賃契 約，爰依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、租賃契約 及不當得利之法律關係請求遷讓房屋及給付損害賠償之訴訟 ，而被告廖展宸則以原告違反租賃契約請求其返還租金、及 給付裝潢費用之損害而提起反訴，經核本件反訴標的與本訴 標的及其防禦方法，在法律上或事實上均關係密切，審判資 料有共通性或牽連性，自屬相牽連，揆諸首揭規定，與法並 無不合，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴兩造主張及抗辯部分
一、原告主張：
（一）緣被告廖展宸承租原告所有坐落新北市○○區○○○路00 號0 樓房地（下稱系爭租賃物），租期自100 年9 月1 日 起計兩年、每月租金3 萬5 千元、被告陳立穎為連帶保證 人。詎料，移交房屋後，被告廖展宸於未事先告知原告並 徵得其同意之情形下，擅自於同年9 月間恣意拆除天花板 及木造牆，除拆除原有裝潢外，亦損壞原有建築，此舉已 違反系爭租賃契約書第九條之約定，原告發現上開情形後 ，立即於同年11月9 日11時向新北市政府警察局三重分局 大同派出所報案，並分別於同年9 月20日及10月13日發函 請求被告廖展宸回復原狀，原告並已委由律師依系爭租賃
契約書第14條規定，於同年11月22日發出終止租賃契約存 證信函在案，該函則於同年月23日送達被告。此外被告蔡 尚穎則於刑事偵查中坦承拆除原告之左側水泥牆，於此合 先敘明。
（二）關於被告廖展宸及蔡尚穎之刑事毀損罪，雖經臺灣板橋地 方法院檢察署為不起訴處分，臺灣高等法院檢察署亦駁回 其再議，惟於處分書中均清楚表明，此屬民事糾葛範疇， 宜循民事途徑救濟。是以縱被告廖展宸及蔡尚穎不構成刑 法上之毀損罪，亦不影響民事上應負之責任。
（三）再按「依照民法第811 條規定，動產因附合而為不動產之 重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，其中所稱 之重要成分，應以兩物發生結合事實後，其分離需經毀損 或變更其物之性質始得為之者，亦即須具備有固定性及繼 續性之程度，並使動產喪失其獨立性，而使社會經濟觀念 上均認其兩者已合為一物。」（台灣宜蘭地方法院98年易 字第463 號判決要旨參照）。經查系爭建築物左側水泥牆 以及後方木造牆所有權，依民法第811 規定，因附合而成 為系爭房屋之重要成分，蓋左側水泥牆均全面附著於原告 之系爭房屋之柱子與橫樑，原告既為系爭房地所有人，自 取得其左側水泥牆及後方木造牆所有權，究與何人搭建或 是否違建無關。且就左側水泥牆於20幾年前，原告父親拍 得系爭建物時，乃委託吳瑞華代書代為點交，吳瑞華代書 於101 年04月27日於板橋地方法院檢察署之詢問筆錄中即 表示，為點交當時，即為一個封閉的空間，可獨立使用， 牆應是屬00號建物。是以原告父親於買得且點交之建物範 圍，即包含左側水泥牆，故原告為左側水泥牆之所有權人 ，亦為無誤。
（四）被告蔡尚穎於偵查中表示正禾公司要求拆除水泥牆，伊當 時不知該水泥牆係誰建造，不知如何是好，伊認為該水泥 牆係在公共走道上，故請工人拆除左側水泥牆。本件建築 物左側水泥牆，依民法第811 條規定因附合而成為本件建 築物之重要成分，原告既為本件房地所有人，自取得其左 側水泥牆之所有權，究與何人搭建無關，亦與搭建部分是 否坐落公共走道無關。況勘驗期日現場新北市三重地政事 務所人員已指稱本件遭拆除部分因已不存在以致難以判斷 遭拆除水泥牆面坐落位置是否位於公共走道上，何以原署 不起訴處分書得據此論斷遭拆除牆面係位於公共走道上？ 實有可議。且該牆面係附合於原告所有本件房地、樑柱達 25年以上，一般合理第三人無不認屬原告所有本件建物之 一部分，亦非置於公共走道上，是以左側水泥牆確為原告
所有無誤。
（五）被告蔡尚穎明知其非左側水泥牆之所有權人，且偵查中良 機實業股份有限公司僅表示清除堆積貨物、雜物，均未要 求拆除左側水泥牆，且該左側水泥牆於外觀看來，一般人 均會認為其為系爭建物之牆面，絕非為貨物或雜物。被告 蔡尚穎未得所有權人原告之同意，逕自拆除水泥牆面，即 可認為侵害原告之財產權。蓋被告蔡尚穎既不知該水泥牆 是誰建造，即不應拆除水泥牆面，且若欲知水泥牆為誰建 造，所有權人為何人，亦可詢問附近店家以及相關建物所 有權人即可輕易得知、確認，且若知其為非燦坤公司所有 ，則被告蔡尚穎即無拆除之權利，然而被告蔡尚穎在無盡 任何查詢義務之情況下，即拆除原告之水泥牆，且原告得 知他人正拆除左側水泥牆並已遭鑽洞時，即於100 年9 月 29日即有前往查看並阻止動工，被告蔡尚穎即可得知該水 泥牆面為原告所有，然而原告於100 年11月03日再次前往 查看時，被告蔡尚穎竟仍將水泥牆全面拆除，此顯然故意 不法侵害原告之財產權，是以被告蔡尚穎應依民法第184 條第1 項前段規定，負損害賠償之責。另按民法第216 條 之規定，被告蔡尚穎應賠償原告所受之水泥牆財產上之損 害，經估價回復所需必要費用，共17萬元。
（六）被告廖展宸明知蔡尚穎在拆除左側水泥牆，卻無即時制止 或通知原告，即違反民法第432 條第1 條承租人之保管義 務、系爭契約第11條之規定，以及民法第184 條第1 項故 意或過失之不作為，不法侵害他人權利：
1、按民法第432 條之規定承租人應以善良管理人之注意，保 管租賃物，違反此義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害 賠償之責；另按系爭契約第11條規定：「……，因乙方之 過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。」。是以，被告廖 展宸對於承租系爭房屋，應以善良管理人之注意，保管租 賃物，否則即應負損害賠償之責。
2、經查被告廖展宸於承租原告系爭房屋時，多次前往系爭房 屋查看，其水泥牆面與系爭房屋緊黏，一般客觀之第三人 無不認為該水泥牆面為原告所有，而被告廖展宸明知蔡尚 穎或他人正在拆除水泥牆，竟無制止，亦無通知原告。縱 被告廖展宸於刑事偵查中辯稱不知該水泥牆面為原告所有 ，然而100 年9 月20日原告之存證信函中即告知被告廖展 宸不得拆除「本方與鄰戶間暨後方承重隔間牆…。」，10 0 年9 月29日原告前往查看時，亦一再的告知現場人員不 得拆除，同年10月13日亦再次發函告知被告廖展宸，故被 告廖展宸必然知悉水泥牆面為原告所有，並包含於租賃範
圍內，實不得諉為不知，然而被告廖展宸眼看蔡尚穎拆除 水泥牆面，卻無動於衷且無任何異議，亦無馬上通知原告 ，此經被告廖展宸於偵查中承認，其行為實為可議。 3、雖被告廖展宸於偵查時表示左側水泥牆非有在建築圖上， 然縱該左側水泥牆未包含於建築圖面上，然而既屬被告廖 展宸所租賃範圍，且被告廖展宸於明知水泥牆為原告所有 之情況下，卻任由被告蔡尚穎拆除牆面，該水泥牆面並於 100 年11月03日全面拆除，被告廖展宸顯違反承租人保管 義務。再者，被告廖展宸負有承租人之保管義務，惟卻違 背其義務，於被告蔡尚穎拆除系爭房屋時，未加以制止及 告知原告，即為應作為而不作為，縱無故意，亦有其過失 ，是以被告廖展宸亦應按民法第184 條第1 項之規定，應 負毀損水泥牆17萬元之損害賠償責任。
（七）再按民法第185 條第1 項之規定二人應連帶負損害賠償責 任。縱被告二人間無意思之聯絡，然民事上之共同侵權行 為與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同 侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法侵 害他人之權利，苟各行為人之過失行為，均為其所生損害 共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為 （參照最高法院67年台上1737號判例）。故被告廖展宸與 蔡尚穎之行為，同時造成系爭房屋水泥牆之毀損，應共同 負連帶賠償責任。
（八）被告廖展宸未經原告之同意，逕自拆除天花板、後方木造 牆，違反系爭契約第9 條之規定：
1、按系爭契約第9 條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙 方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築， 乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」。本件被告廖展 宸於偵查中，坦承拆除天花板以及後方木造牆，且未經原 告之同意，即違反契約之規定，縱原告於偵查中自陳原則 上會同意房客重新裝潢，然被告廖展宸從未告知原告欲為 裝潢，亦從未取得原告之同意，即自行開始改裝設施，實 為違反契約第9條之規定，自應負擔民事損害賠償之責。 2、再者，100 年12月21日原告委託鄰居顏紅玉拆除違建部分 ，僅是拆除剩餘殘骸，而非整面之木造牆，因當時後方之 木造牆早已由被告廖展宸拆除之；證人高國聖於101 年06 月27日於板橋檢察署之詢問筆錄中亦證稱：「原本木造門 是在鐵捲門平行的，我後來去看木造門已經不在了，被告 雖說有恢復原狀，但我們沒看過。而第65頁照片用原子筆 畫的部分是隔壁的。我有寫一張委託書請顏洪玉女士拆除 違建是只請他拆除鐵捲門。」，是以原告委由鄰居拆除之
部分僅是將被告先前拆除後之剩餘殘骸（即鐵門及天花板 部分）清除。
3、原告雖於100 年9 月20日即發函要求被告廖展宸回復原狀 ，然於100 年9 月29日原告前往查看時，其後方木造牆以 及天花板仍未回復，是以原告於100 年10月13日即再次發 函要求回復原狀，惟因被告廖展宸始終未將拆除部分回復 原狀，原告即於100 年11月22日終止雙方之租賃契約。原 告委由鄰居拆除乃是在100 年12月21日，故在原告委由鄰 居前，被告早已拆除木造牆面，原告僅就剩餘殘骸為清除 ，故被告所辯皆為卸責之詞，更為甚明。被告廖展宸雖無 構成刑事上毀損之故意，然而對於違反契約規定及過失侵 害原告之財產權，仍應負損害賠償之責。
4、綜上，依民法第216 條第1 項之規定，被告廖展宸應賠償 因拆除天花板、木所造成之原告損失，經估價回復所需必 要費用，共21萬2000元。
（九）另被告陳立穎為被告廖展宸租賃契約之連帶保證人，按系 爭契約第13條之規定被告陳立穎對於被告廖展宸因故意過 失造成原告水泥牆、天花板及木造牆損失共38萬2000元， 應與被告廖展宸同負連帶給付責任。
（十）並聲明：①被告廖展宸自坐落於新北市○○區○○○路00 號0 樓之房屋遷讓，並應房屋返還予原告。②被告廖展宸 及陳立穎應連帶給付原告21,2000 元，及自起訴狀繕本送 達之日起至清償日止，按周年利率百分之五計算利息。③ 被告廖展宸、陳立穎及蔡尚穎應連帶給付原告17萬元，及 自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按周年利率百分之 五計算利息。④訴訟費用由被告負擔。⑤本件請職權宣告 假執行。
二、被告廖展宸、陳立穎之抗辯：
（一）租賃標的物原由第三人開設國術館使用，因被告廖展宸與 其他合夥人於系爭建物所在地之其他樓層另有使用規劃， 因此被告廖展宸一方面與原告洽談承租，一方面也與原承 租人之國術館洽由該國術館提早退租，爾後雙方都談好後 ，被告給原承租之國術館一筆遷移補償金。又國術館之原 裝潢都是簡單、陳舊之木板材質，故被告廖展宸接受交屋 後，即開始拆除原國術館之舊有木板，且屋內進行裝潢之 部分完全沒有碰到樑柱。況原告已知悉被告廖展宸有將系 爭一樓建物併同其他樓層建物使用之規劃，未料，原告卻 仍藉故對被告提出各項阻撓，甚至派出所申告被告廖展宸 涉嫌毀損，被告廖展宸雖深感莫名其妙，但仍不敢再動工 。
（二）原告申告被告廖展宸拆除左側之水泥牆（下稱Ａ圍牆）部 分：
1 、依臺灣板橋地方法院檢察署囑咐新北市政府工務局至系 爭租賃物現場履勘，確認「使用執照上無此面圍牆」、 「依拆除 遺留痕跡，該圍牆非位於建物內，係位於公 共區域之通道上」。該署檢察事務官當場要求工務局應 將以上勘驗結果以書函陳送。即A 牆根本位於公共走道 上，原告起訴書將A 牆所在位置「畫在建物之內」實屬 錯誤。
2、系爭建物係原告於76年間經由「拍賣」。依原告於偵查中 所陳：「A 牆係於76年間標買之時即已存在」。則該「使 用執照上原來不存在之A 牆」並非原告自行構建，原告自 無從因此「原始取得」A 牆之所有權；A 牆位於公共區域 並非系爭建物之一部份，亦無可能成為強執拍賣範圍，原 告亦無可能因強執拍賣而取得該圍牆所有權。因此，原告 將位於公共區域之A 牆認為係原告所有，應屬錯誤。該A 牆既非原告所有，則原告據以主張被告廖展宸違約，已無 從附麗。
3、依台灣板橋地方法院檢察署100 年度偵字第31946 、332 65、101 年度偵字第18089 號不起訴處分書可知，被告蔡 尚穎並非無故亦非受被告廖展宸指示而拆除上開牆面，係 因受良機公司要求清除「占用公共走道上之物」，始「代 表燦坤公司」指示工班拆除。
4、系爭A 牆係燦坤公司職員被告蔡尚穎受燦坤公司指示而拆 除，與被告廖展宸無關。且A 牆不知於何時即構建於公共 走道上。原告之父係於76年間因拍賣而取得建物，A 牆既 非原告之父親所構築，且「建在公共走道上之水泥牆面」 又非建物之一部分，非屬拍賣範圍（執行法院當不會就非 屬於債務人之物為拍賣），系爭A 牆本非原告之財產。則 即使被告蔡尚穎拆除該A 牆，本與原告與被告都無關。退 萬步言，設若蔡尚穎拆除屬於原告之牆，則被告廖展宸既 未與蔡尚穎共同實施，又非屬「造意人」，亦無「幫助行 為」，當無與蔡尚穎成立共同侵權行為可言。
（三）就木造牆而言：
1、此部分牆只是「木頭材質」，根本非建物之一部分，應為 前手「國術館」之舊有裝潢。況依台灣板橋地方法院檢察 署不起訴處分書」第4 頁第13行所載：「上開房屋於告訴 人出租與被告廖展宸前，係出租予他人開設接骨所達16年 之久，上開木造承重隔間牆可能係原房客所建造」即明。 2、又此部分係由原告委託毗鄰之鄰居顏紅玉女士拆除。根本
與被告廖展宸無關。且依「再議駁回之處分書」清楚記載 ：「經查，證人顏紅玉於原署已證稱「（問：高國明他們 有無委託你把照片上木造牆拆除？）當初縣府發函給我們 ，叫我們所有違建拆除，我受高國明委託拆了……鐵捲門 外的木造牆」。顯見原告所主張之「木造牆」本即為違建 ，遭主管機關勒令拆除，由原告委託第三人顏紅玉拆除。 因此，原告就此主張被告廖展宸違反租賃契約云云，顯無 理由。
（四）被告就舊有裝潢之拆除，並未破壞建物。且原承租人國術 館原使用狀態如卷附照片所示，顯見原裝潢都是簡單、陳 舊之木板材質。建物依使用人使用目的與使用規劃之不同 ，甲之裝潢通常為乙之垃圾，後手不但不能直接接收使用 ，還得為清除舊有室內裝潢材料而花費不貲之費用。任何 租賃「原有前手承租人使用多年建物」之新承租人，如謂 不能拆除原舊有裝潢材質而依自己使用目的另為裝潢，實 不知要如何對租賃標的物為使用收益？原告主張被告廖展 宸違反契約第九條：「店房屋有改裝設施之必要時，乙方 取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙 方於交還店房屋時自應回復原狀」，然倘若拆除原承租人 之舊有裝潢材質也算是「改裝設施」的話，則依契約第九 條：將來退租時被告豈非必須回復如卷附照片之國術館舊 有裝潢之原狀，顯非合理。
（五）依台灣板橋地方法院檢察署100 年度偵字第31946、33265 、101 年度偵字第18089 號「不起訴處分書」第4 頁第15 行以下：「……被告廖展宸承租目的係作為辦公室等情， 為告訴人所是認。是前後用途迥異，則被告廖展宸辯稱： 為符合其承租該屋之目的，始拆除上開房屋之天花板、後 方木造牆等語，要非無據……告訴人於偵查中亦自陳：若 房客有要求重新裝潢房屋，其原則上會同意等語。酌以拆 除天花板及木造牆等舊裝潢並未影響房屋結構乙節，勘認 被告廖展宸係於未損及原建物情況下，自行拆除天花板及 木造牆後重新裝修，尚難認其具有毀損之犯意，況被告廖 展宸係為重新裝修而拆除原有裝潢，則其行為有否生損害 於告訴人之財產，亦非無疑。再者被告廖展宸進行拆除當 日為告訴人制止後，即停止拆除，為告訴人所不否認，益 徵被告廖展宸無毀損之不法意圖」，足見「拆除舊有裝潢 」本屬承租人對於租賃標的物為使用之必要行為，根本非 為「改裝建物既有設施」之行為，且檢察官經偵查後亦認 定被告廖展宸於本件具體個案中並無任何「損害建物」之 行為，因此，原告主張被告廖展宸「損害建物、違反契約
第九條」云云，應無理由。
（六）綜上，被告廖展宸並無違約，則原告主張「終止租賃契約 」應無理由。原再據而主張「租約終止後，出租人本於租 賃物返還請求權，請求返還租賃物」，應無所附麗。原告 另依民法767 條為請求返還。惟查，被告主張原告違反「 出租人義務」，被告廖展宸已主張解除租賃契約，經催告 原告「被告已作好返還租賃物之準備，請原告應返還已收 之租金與押租保證金」，經原告拒絕。於原告返還已收之 租金與押租保證金前，被告廖展宸對建物之返還主張「同 時履行抗辯」。況且被告廖展宸對於租賃標的物並無任何 「毀損破壞行為」，已如前述。因此原告請求「因受毀損 之回復費用」，亦屬無據，應予駁回。
（七）並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，請准被告提 供擔保免為假執行。③訴訟費用由原告負擔。
三、被告蔡尚穎主張：
依民事訴訟法第277 條之規定，原告僅依民法第881 條添附 之規定主張其為系爭房屋左側之水泥牆之所有權人，然該牆 面既非建於系爭房屋上，且系爭房屋與公共走道尚有鐵捲門 及木造牆以區隔，原告概難因附合而取得Ａ牆面水泥牆之所 有權。縱認原告取得Ａ牆面之所有權，然水泥牆既占用公共 走道上，該牆面顯然係違建，被告拆除系爭牆面得免除原告 遭公家機關裁罰之費用等語。並聲明：①原告之訴駁回。② 如受不利判決，請准被告提供擔保免為假執行。③訴訟費用 由原告負擔。
乙、反訴兩造主張及抗辯部分：
一、反訴原告即被告反訴主張：
（一）「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係期間存續中保持其合於約定使用、收 益之狀態」，民法第423 條定有明文。此等「合於使用、 收益狀態」應包含事實狀態與法律狀態。本件租賃於100 年8 月26日訂約，租期自100 年9 月1 日開始。而甫起租 ，反訴被告就反訴原告「必要且合理之裝潢行為」即捏造 「拆除圍牆、破壞建物」等不實情事，從100 年9 月起即 肆行報警、提出刑事告訴、發出存證信函等行為。依一般 通念：出租人對於承租人之報警、提出刑事告訴、發出存 證信函等行為，應足讓承租人於事實上及法律上均難以對 租賃標的物為正常使用收益。幾乎從租賃之始，被告就無 法就租賃標的物進行裝修與使用迄今，且因此必須花費額 外之成本應付「數起訴訟程序」。反訴被告違反出租人應 於租賃關係期間存續中保持其合於約定使用、收益之狀態
之義務，甚為明確。
（二）反訴原告除已清楚告知並主張：「反訴被告之行為已造成 反訴原告無法使用租賃標的物，有違出租人義務」外，並 於101 年5 月8 日委律師限期催告反訴被告「應履行於租 賃關係期間存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之 義務，該信函已於101 年5 月9 日送達。惟反訴被告於受 催告期間仍怠於行義務，反訴原告亦以同一信函主張解除 契約，並於101 年6 月18日再函催告反訴被告「已完成返 還租賃物之準備，反訴被告應返還租金與押租保證金」， 該信函已於101 年6 月19日送達，然反訴被告迄未置理。（三）按契約解除時由他方受領之給付物，應返還之，民法第26 0 條第一款定有明文。反訴原告自租賃之始，即一次給付 第一年度租金支票12張（面額均3 萬5000元整）與押租保 證金5 萬元整（租賃契約第五條）。反訴被告違約在先， 卻仍如期將租金支票提示，反訴原告為維護票信，不得已 讓之兌現。反訴被告已經取得從100 年9 月份至101 年8 月份之支票共12張合計42萬元，加上押租保證金5 萬元整 ，合計共47萬元。且反訴被告未保持「建築物之合於使用 之狀態」，猶收取租金，應屬於「不當得利」，爰依民法 第179 條為請求，為反訴訴之聲明第一項之請求。（四）解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定 有明文。反訴原告為進行必要之裝修，已委託裝潢工程承 攬，報價新台幣97萬8169元。反訴原告已支付第一款款9 萬7000元，甫開始裝潢之始即因反訴被告來函催告與進行 刑事告訴等情事，裝潢即為停止，其餘工程款項因此未再 支付。反訴原告即請求因此所受之損害，爰為訴之聲明第 二項之請求。
（五）反訴聲明：①反訴被告應給付反訴原告47萬元及自反訴書 狀送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算利息。② 反訴被告應給付反訴原告9 萬7 千元及反訴起訴書狀送達 翌日起至清償日止年利率百分之5 計算利息。③反訴訴之 聲明第一、二項如受勝訴判決，請准供擔保宣告假執行。 ④訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告即原告抗辯：
（一）按雙方之房屋租賃契約書第9 條、第11條及第14條規定， 房屋有改裝施設之必要時，被告廖展宸須取得原告之同意 後才得自行裝設，且承租人應以善良管理人之注意使用房 屋，若未遵守規定，原告得隨時解約收回房屋。故不論是 重新裝潢、拆除或設計均應取得反訴被告之同意始得為之 ，惟反訴原告廖展宸於拆除天花板及木造牆前均無告知反
訴被告並得其同意，且反訴原告於知悉他人正拆除反訴被 告系爭建物時，亦無即時通知反訴被告，故反訴被告依系 爭契約第14條規定，於101 年11月22日即發函通知終止契 約。
（二）反訴原告雖否認有拆除公共通道間之隔間牆，惟隔間牆被 拆除之時間與反訴原告進行整理裝潢的時間相符，反訴原 告亦承認他人拆除當時伊知悉，反訴原告理應立即通知反 訴被告或阻止他人拆除，蓋已影響反訴原告對於租賃物之 使用收益，然反訴原告對此竟毫無異議。再者依民法第43 2 條之規定以及租賃契約第11條約定，承租人應以善良管 理人之注意，保管租賃物，承租人違反前項義務者，致租 賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。反訴原告明知他人 正拆除反訴被告左側水泥牆，卻不通知亦不阻止，已如上 述，嚴然已違反民法第432 條以及租賃契約第11條之規定 ，反訴被告除可請求反訴原告負損害賠償責任外，亦可依 租賃契約第14條之規定，終止契約。
（三）反訴被告並無違反民法第423 條出租人對於租賃物之交付 及合用之保持義務：
1、反訴被告與反訴原告簽立契約後，即將○○區○○○路00 號0 樓房地之原狀交付反訴原告，反訴原告亦無任何異議 收受系爭房屋，縱反訴被告之系爭房屋有任何違建之處， 於未經新北市政府工務局勒令拆除前，反訴被告對該違建 之處均有所有權以及事實上之使用權，是以反訴被告既已 將其系爭房屋原狀交由反訴原告使用，於未經政府機關拆 除前，反訴原告雖得於契約範圍內自由使用收益，但仍須 負有保管義務。然而反訴原告於政府機關未查核認定是否 為違建前，即自行拆除，反訴被告亦僅是依契約約定表示 禁止反訴原告拆除牆面，並要求回復原狀，惟反訴原告屢 勸不聽，而於他人拆除左側水泥牆時，既又不告知反訴被 告，故反訴原告於100 年11月09日才報警處理，現竟又指 責反訴被告未交付合於所約定使用、收益租賃物，反訴被 告實為不解。
2、再者，反訴被告已於100 年11月23日按契約約定第14條之 規定終止契約，反訴被告與反訴原告於100 年11月23日起 已無任何契約關係，反訴被告亦不可能違反任何契約義務 。又反訴被告既已合法於100 年11月23日終止契約，則反 訴原告事後要求反訴被告履約或解除契約均為無理。 3、其次，反訴被告於契約終止後，雖仍將支票提示兌現，則 此僅為反訴原告無權占有使用應給付於反訴被告之不當得 利之價額，所為之抵銷，且至今反訴原告仍未與反訴被告
為系爭房屋之點交，亦未交付系爭房屋之鑰匙。此外，按 民法第263 條準用第260 條之規定終止權之行使，不妨礙 損害賠償之請求，本件反訴原告因故違反契約之約定，使 得反訴被告須終止契約，喪失其所得預期之租金之利益， 按民法第216 條規定，反訴原告應填補反訴被告之所受損 害及所失利益，故反訴被告將支票提示兌現，僅是取回反 訴原告應不當得利所應給付之價額以及反訴原告之所失利 益。
4、況反訴原告請求給付所謂之裝潢費用9 萬7 千元整，其反 證上並無該公司之大小章用印、業主名稱、工程地點等均 無填載，且報價日期為2012年，然所開立之收據為100 年 8 月30日顯非該裝修公司之正式收據，實無法證明反訴原 告所給付之9 萬7 千萬元為系爭房屋之裝修費用。再者反 訴原告違約在先，本不得對系爭房屋為任何裝修之行為， 其所為之支出及損失本應自行負擔，不得向反訴被告請求 。
（四）反訴答辯聲明：①反訴原告之訴駁回。②如受不利之判決 ，請准反訴被告提供擔保免為假執行。③訴訟費用由反訴 原告負擔。
丙、兩造不爭執事項：
（一）原告與被告廖展宸於100 年8 月26日就系爭新北市○○區 ○○○路00號0 樓之房屋簽立租賃契約，並由被告陳立穎 擔任連帶保證人。租期為100 年9 月1 日至102 年8 月 31 日 ，租金為每月35,000元，押租金為50,000元。被 告並開立1 年期支票共12紙交付原告。原告已兌領100 年9 月至101 年8 月支票共計12張，金額總計420,000 元。
（二）原告因被告廖展宸毀棄損害系爭房屋，曾向本院地檢署提 告，經本院檢察署於101 年9 月14日以100 年偵字31946 號、33265號、18089號以不起訴處分確定在案。（三）原告於100 年11月22日以台北中正堂存證號碼000141號函 終止系爭租賃契約，被告廖展宸並於100 年11月23日收受 上開存證信函。
丁、本件爭點與本院判斷（本訴部分）：
一、原告主張被告廖展宸承租系爭房屋，租期自100 年9 月1 日 起計兩年、每月租金3 萬5 千元，並由被告陳立穎為連帶保 證人。詎料，移交房屋後，被告廖展宸於未事先告知原告並 徵得其同意之情形下，擅自於同年9 月間恣意拆除天花板及 木造牆，除拆除原有裝潢外，亦損壞原有建築，此舉已違反 系爭租賃契約書第9 條之約定。另被告蔡尚穎則於刑事偵查
中坦承拆除原告之左側水泥牆，爰依民法第184 條第1 項、 第185 條第1 項、民法第432 條、民法第767 條及系爭租賃 契約第9 條及11條，請求如訴之聲明。然被告等人則予以否 認，並以前開情詞置辯，是本件本訴部分應審究之爭點厥為 ：（一）原告是否為左側水泥牆之所有權人？原告請求被告 蔡尚穎應回復系爭左側水泥牆之費用是否有理由？又原告主 張左側水泥牆因遭被告蔡尚穎拆除，而被告廖展宸未出面阻 止即應與被告蔡尚穎負連帶賠償責任是否有理由？原告請求 被告廖展宸、陳立穎、蔡尚穎應連帶賠償回復系爭水泥牆之 費用17萬元，是否有理由？（二）被告廖展宸是否有恣意拆 除天花板、木造牆而違反兩造間租賃契約義務？原告因而請 求被告廖展宸及陳立穎應連帶賠償回復系爭木造牆、天花板 之費用212,000 萬元是否有理由？（三）原告因而請求依租 賃契約第14條之規定終止租賃契約，並依民法第767 條之規 定，請求被告廖展宸遷讓返還系爭租賃物是否有理由？茲就 本院之判斷論述如下。
二、原告是否為左側水泥牆之所有權人？原告請求被告蔡尚穎應 回復系爭左側水泥牆之費用是否有理由？又原告主張左側水 泥牆因遭被告蔡尚穎拆除，而被告廖展宸未出面阻止即應與 被告蔡尚穎負連帶賠償責任是否有理由？原告請求被告廖展
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