臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第423號
原 告 李文瑛
訴訟代理人 錢裕國律師
複代理人 黃文玲
被 告 陳麗梅
訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師
王嘉斌律師
上列當事人間請求減少價金事件，於中華民國102年2月26日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾柒萬柒仟肆佰壹拾壹元，及自中華民國一百零一年二月十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣捌拾柒萬柒仟肆佰壹拾壹元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）125萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。並陳 明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告於民國98年9月21日，經由信義房屋仲介股份有限公 司（下稱信義房屋）居間介紹，以500萬元價格購買原由 被告所有坐落於新北市○○區○○路000巷0弄0號3樓之房 地不動產1戶（下稱系爭房地），並簽有不動產買賣契約 書1紙（參原證1，下稱系爭不動產買賣契約書），原告已 依約付清購屋價金500萬元予被告，並完成不動產移轉登 記於原告名下，此有系爭房地建物登記謄本及異動索引可 稽（參原證2）。詎料，於100年10月16日原告欲出售系爭 房地予訴外人程奕超時，因當時程奕超要求就系爭房屋氯 離子含量是否超標作檢測，雙方同意委由台灣省土木技師 公會實施檢測，測試結果分別顯示系爭房地客廳處樑氯離 子含量1.757kg/立方公尺、房間處樑亦高達1.323kg/立方
公尺、1.536kg/立方公尺，平均1.539kg/立方公尺，此有 該公會於100年11月29日作成試驗報告書可參（參原證3） ，訴外人程奕超因而解除買賣契約，迄今原告仍為系爭房 地所有權人。綜觀上情，系爭房地確為高氯離子含量之不 動產（即俗稱海砂屋）無疑，原告乃於100年12月29日以 存證信函通知被告出面解決（參原證4），惟被告竟狡詞 辯稱依約原告已拋棄瑕疵擔保請求權云云，而置之不理（ 參原證5）。
（二）請求權基礎及理由：
１、原告得依系爭不動產買賣契約書第17條第2項第7款約定及 民法第359條規定請求減少價金：
(1)按系爭不動產買賣契約書(參原證1)第17條第2項第7款約 定：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測，賣方均 應依民法負瑕疵擔保責任。」，次按物之出賣人對於買受 人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。此於民法第354條前段、第359條分別訂有明 文。
(2)經濟部標準檢驗局業另已於83年訂定建築物氯離子含量標 準為0.6kg/m3，復於87年間修正為0.3㎏/m3（參原證6） ，然之所以將其列入國家標準項目規範系統內，實係氯離 子含量倘有過高情形時，將導致包覆在混凝土內的鋼筋遭 氯離子加快腐蝕，而發生混凝土剝落、混凝土中性化（石 灰化）、建築物滲、漏水，嚴重者鋼筋外露、生鏽、鋼筋 直徑減少、樑柱龜裂等嚴重影響建築物使用壽命及人身安 全之危險，故如按本件系爭不動產之檢測數值高達1.757 ㎏/m3、1.323kg/m3及1.536kg/m3等，均已逾上開標準上 限（83年之0.6kg/m3，及87年之0.3kg/m3標準更是有超出 3倍有餘），故系爭房地自顯已有買賣標的減少其價值、 減少通常或契約效用之瑕疵之情形，是以原告自得主張減 少價金。
(3)原告98年9月21日簽立系爭不動產買賣契約時，僅只同意 暫不於簽約時進行檢測，並非即表示原告拋棄民法物之瑕 疵擔保請求權。況且系爭不動產買賣契約第17條第2項第7 款明示約定，無論買方有否進行檢測，賣方均應依民法負 瑕疵擔保責任，且該條項約定乃係買方『得』逕行解除買 賣契約，而非「應」解除契約。故原告即買受人依據契約 行使物之瑕疵擔保請求權，原告自得選擇主張解除契約或
減少價金；被告主張本件買賣標的物混凝土氯離子含量過 高之瑕疵時，原告僅得解除契約，不得主張減少價金，自 不足採。
(4)兩造系爭房地之買賣價金總價為500萬元，是經兩造同意 由鈞院指定之先由臺灣檢驗科技股份有限公司就系爭房屋 進行氯離子含量試驗，檢測結果客廳樑(一)達2.042kg/m3 、走廊樑(二)亦高達1.728 kg/m3、房間樑也高達1.655 k g/m3，平均1.808 kg/m3，此有該公司於101年6月13日作 成試驗報告書附本院卷可參。嗣再由鈞院囑託元大不動產 估價師事務所就98年10月間系爭房屋交易價格減損情形進 行鑑價，元大不動產估價師事務所旋於101年10月2日完成 本件鑑價報告（下稱元大估價報告），估價結果認系爭房 屋於98年10月間因氯離子含量超過標準情況下，而受有90 4,959元之交易價值減損，惟僅係以價格減損比例18%作為 因汙名化瑕疵所造成之比例，然規範新拌混凝土中鋼筋混 凝土最大水溶性氯離子含量之標準，係因倘建物預拌混凝 土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼 筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事 ，房屋之耐用年限，亦因此減短，此即社會一般民眾泛稱 之「海砂屋」，其意在於房屋混凝土之氯離子含量超過國 家標準之規範值；又按所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱 ，亦有稱為『海砂結構物』者，係指此種建築結構物使用 之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環 境條件下之我國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、 析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構 物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂 、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低成本，未經過 除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分 過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將 致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；亦 即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸 剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，將至導致房屋安全性 堪虞，此種俗稱之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚 至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通 常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋尚未發生混凝 土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況，因其房屋老化速度較快，耐用 年數較一般正常房屋為短，亦有減少其價值之瑕疵。故不 動產因混凝土氯離子過高對不動產價值之減損程度，估價 報告書內容係以房屋存在氯離子含量超過國家標準之瑕疵 ，除建物本身結構安全之物理性因素外，尚影響包括購屋
者消費者之心理因素，消費者基於懼怕心理，除減少對該 不動產之購買意願，交易價格必較正常房屋價格為低，即 所謂污名化瑕疵（海砂屋）對於不動產價值之減損，至於 減損之程度，則考量近年來法院裁定海砂屋之價金返還比 例亦有高達約正常市場價格房地總價之41％者(參前呈101 年2月15日陳報狀附件二)，及依不動產重建角度探討該不 動產中土地之剩餘價值，在建物氯離子含量過高的情況下 ，未來改建時仍存在不動產之土地剩餘價值，以此為依據 評定其價值減損率。承上，依前揭附件2所載一般法院實 務之見解，價金減損比例亦實已超過原告估價報告所評18 %以上，故原告以減少25%價金為主張，尚無不合。（三）對被告所為抗辯之意見：
１、被告於101年12月4日答辯(二)狀指稱元大不動產估價師事 務所所為之鑑價，未指明系爭不動產有何因氯離子含量導 致該不動產有減少其通常或契約預定效用之情事等云云， 容有誤會，不足採信。
(1)蓋系爭房屋交易價值減損本即係須由專業之不動產估價師 事務所進行交易價值減損之估價鑑定，鈞院選任之元大不 動產估價師事務所所為估價之估價師王冠元等團隊具有從 事不動產估價相關資歷18年，並有經歷北市捷運工程局捷 運蘆洲現徐匯中學站共構大樓價值評估等27件重大估價案 件，對於不動產交易價值減損之估價專業尚無庸置疑。被 告所指稱之元大估價報告未說明不動產有減少其通常或契 約預定效用等云云，乃係誤解本件估價主要內容即係系爭 房屋因氯離子含量過高而受外界汙名化近而影響交易價值 之意義，而元大估價報告以三筆判決案例說明因氯離子含 量過高（海砂屋）而分別造成房屋價值減損之金額，乃係 經客觀論正而得出之估價方式，被告並非不動產估價專業 人員，空言指稱元大估價報告有失客觀公平、率斷等云云 ，誠不足採信。
(2)再者，縱原告訴訟代理人曾於元大估價報告所舉三案例中 之二案內曾任訴訟代理人，然各該案例之判決者乃係是士 林地方法院、臺北地方法院及板橋地方法院各承審法官， 所為鑑價囑託及鑑價報告結果之援引判決者均非原告訴訟 代理人，更非原告訴訟代理人所能操作決定，茲被告竟引 以為元大估價報告有失客觀公平之理由，實益為無稽。甚 者，被告竟不加詳查臺灣高等法院96年度上易第330號判 決廢棄原判決之理由，胡亂指摘該高院判決乃係認定該氯 離子含量超過標準之情形不得逕認為應負瑕疵擔保責任等 云云，實則該高院判決係因認定買賣雙方約定以現況交屋
，而買受人即無物之瑕疵擔保情求權可資主張，並非即認 該房屋無交易價值減損之瑕疵，故不得逕予本件比擬援用 。
２、被告另主張兩造依買賣契約書第17條第2項第2款約定，原 告僅得請求解除契約，不得請求減少價金等云云，亦容對 該約定有誤認。該條項約定乃係買方「得」逕行解除買賣 契約，而非「應」解除契約。故原告即買受人依據契約行 使物之瑕疵擔保請求權，自得選擇主張解除契約或減少價 金甚明，尚非得由被告曲解文義。
（四）證據：提出不動產買賣契約書、建物登記謄本及異動索引 、台灣省土木技師公會硬固混土氯離子含量測試報告、至 遠法律事務所錢裕國律師100年12月29日至國律字0000000 00號函、和信法律事務所周福珊律師101年1月10日(101) 和信律字第011001號函、經濟部國家標準查詢資料等影本 為證據，並聲請囑託鑑定氯離子含量。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴。並陳明如受不利之判決，願供擔 保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執事項：
１、原告於98年9月21日經由信義房屋仲介股份有限公司居間 介紹，以500萬元價格向被告購買座落於新北市○○區○ ○路000巷0弄0號3樓房屋及其座落基地（下稱系爭房屋） ，有雙方簽立之原證1不動產買賣契約書為憑，原告已付 清買賣價金500萬元，被告亦已將系爭房屋移轉登記並交 付予原告。
２、原告委由錢裕國律師寄發之100年12月29日至國律字第000 000000號律師函業由被告收受。
３、被告委由周福珊律師寄發之101年1月10日(101)和信律字 第011001號律師函業由原告收受。
（二）系爭房屋係被告人生所購買之第一間房屋，被告在系爭房 屋結婚、生子，居住長達18年，對於系爭房屋有深厚之感 情，若非當初被告先生希望出售系爭房屋，因而由在信義 房屋上班之姪子介紹信義房屋蘆洲店林亦亨先生認識，被 告根本無出售系爭房屋之意願，此參照被告在出售系爭房 屋前，系爭房屋已空屋2年無人居住使用，亦未尋找買家 出售，足窺其情。被告當初以520萬元售價與信義房屋蘆 洲店簽立半個月之委託銷售期間，中間曾有多家仲介公司 欲前來與被告洽談系爭房屋出售事宜，均遭被告回絕，亦 可證被告本無出售系爭房屋之意願，嗣因信義房屋邀約原
告及原告父母與被告面談系爭房屋出售事宜，經原告父母 一再懇求被告給年輕人一個成家之機會，被告才又降價20 萬元，以低於市場行情之500萬元，將系爭房屋出售給原 告，系爭房屋交屋後不久原告曾反應系爭房屋馬桶不通， 被告亦曾再次表明如原告不滿意系爭房屋，被告願原價買 回，益證被告對於系爭房屋之深厚情感，唯原告嗣後並無 下文，堪認本件買賣雙方已履約完成，並無糾紛。詎料， 被告於系爭房屋出售後2年，忽然接獲原告來函，指稱系 爭房屋有氯離子含量過高之疑義，被告於100年12月14日 出面與原告協調時，亦再次當面表明如果原告對於系爭房 屋有任何疑問，被告願意原價買回系爭房屋，豈料原告當 場拒絕被告買回，卻一再要求被告減少價金，原告既不願 被告買回系爭房地，卻反而要求被告現金賠償，其心可議 。此再參諸原告於雙方協商時，曾偕同不相關之男性友人 2名到場，又對外宣稱有熟識之人可幫忙處理糾紛，似乎 意圖使被告於壓力下同意原告之要求，足見原告心態確有 可議。
（三）按「買方進行檢測時應通知賣方及信義房屋到場」、「第 二款之氯離子含量檢測廠商應為(TAF)認可之實驗室，且 有以測試件【硬固混凝土】通過【L113氯離子含量試驗】 認可項目為限」，兩造買賣契約書第17條第2項第(二) 及 第(五)款定有明文。系爭房屋於被告居住18年期間，從未 聽聞有任何混凝土脫落或鋼筋裸露之問題，原告購買系爭 房地時曾至現場查看屋況，亦未見系爭房地有上述瑕疵存 在，被告於本件訴訟中所提非TAF認證之尚昕材料實驗室 製作之硬固混凝土氯離子含量測試報告是否屬實，誠有疑 義，尚難遽採，被告否認其實質內容之真正。
（四）況按「其檢驗結果如全部檢驗樣本之平均值超過以下數據 （……）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買 賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及 回復原狀費用，均各自負擔」兩造買賣契約書第17條第2 項第(二)款定有明文。故本件兩造已於買賣契約中特別約 定，如果本件買賣發生買賣標的物混凝土氯離子含量過高 之瑕疵時，買方僅得解除契約，核原告捨兩造買賣契約之 約定，請求減少價金，自屬無據。
（五）又按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通 知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查 不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之 瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，
視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。次按標 的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固 應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任 。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應 視承認其所受領之物，不應使出賣人久負不可知之責任， 此觀民法第356條規定自明。是以買受人對於所受領之標 的物，應按物之性質依通常程序檢查之，若能檢查而不為 檢查，致未能發現物之瑕疵時，即應視為承認其所受領之 物，出賣人不再負物之瑕疵擔保責任，買受人即不得基於 物之瑕疵擔保請求權請求賠償，有最高法院90年度台上字 第378號判決可資參照。本件原告於買賣契約中非但已簽 認不於買賣契約後進行混凝土氯離子含量檢測，且於受領 買賣標的物之後亦未作檢測，即應視為已受領買賣標的物 ，揆諸民法第355條及第356條規定，被告亦不負瑕疵擔保 責任。
（六）退萬步言，本件縱認原告得請求減少價金，然而原告並未 提出系爭房屋因氯離子含量過高所減少價值之確實證明， 即逕請求被告賠償125萬元，自難認有理由。（七）按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而 陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定 人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定 其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為 裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與 鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背。有最高 法院79年台上字第540號判例可資參照。本件系爭房屋經 元大不動產估價師事務所鑑價後略謂：…海砂屋於一般人 心中背負著瑕疵之污名，於市場上更難以與一般正常標的 等同視之，換言之，瑕疵不動產與未受污名化之類似標的 在市場上使人得以接受之價格差距，可以解釋為不動產因 瑕疵所造成之價格減損，即為污名損失。…本報告蒐集台 北地區各法院（士林、台北、板橋等三院）對於污名化瑕 疵不動產（海砂屋）判決案例共三例，綜理分析、比較其 與勘估標的之個別因素及因污名化瑕疵（海砂屋）所造成 之毀損情狀等因素，並分別賦予價格減損比例加權係數34 %、33%、33%決定勘估僄的因污名化瑕疵（海砂屋）所造 成之價格減損比例為18%，價格減損金額為904,959元。唯 前揭鑑定報告所謂不動產因污名化即有價格之減損，與民 法上所謂價格減損應有其實質效用減損之意義不同，且「 系爭建築物氯離子含量雖然明顯超過標準，惟僅依該三數 據尚難客觀推估房屋價格增減之數額，應待專業鑑定單位
鑑定『建築物外觀有無異常變化影響安全』、『混凝土強 度是否尚為合格』、『混凝土中性化深度有無超過保護層 之厚度』、『混凝土氯離子含量超過標準是否因建築物完 成後所在大環境之影響造成』、『建築物如屬安全無虞， 其防鏽、修復、補強及塗佈防水劑等修繕總費用之估算』 等項目後，始得據以評估其有無減損價格及減損之金額」 ，有崇德不動產估價師事務所101年6月27日101年崇板估 字第028號函所出具之鑑定意見可參，前揭鑑定報告均未 指明系爭不動產有何因氯離子含量導致該不動產有減少其 通常或契約預定效用之情事，即率謂系爭不動產因「污名 化」而有價值減損之情事，顯屬率斷，而不足採。況前揭 鑑定報告所援引作為鑑定減損價格依據之台灣士林地方法 院98年度訴字第137號判決（被證一）、台灣台北地方法 院95年度訴字第2351號判決（被證二）及台灣板橋地方法 院94年度訴字第817號判決（被證三），其中有二件判決 均係由原告訴訟代理人錢裕國律師擔任訴訟代理人，前揭 鑑定報告以原告訴訟代理人擔任訴訟代理人案件之判決援 為鑑定之依據，非但易令人聯想鑑定機關與原告訴訟代理 人之關係，更顯然有失客觀公平，難令人信服。再者，鑑 定報告援引之三件判決中，該案件中之房屋現況除有氯離 子含量超過標準之情事外，另有「混凝土高氯離子含量占 全部結構83.3%，全混凝土強度嚴重不足」、「鋼筋嚴重 鏽蝕」、「鋼筋祼露，水泥塊整片掉落」等具體瑕疵（參 鑑定報告第33頁），本件系爭房屋除取樣之處所氯離子含 量超過標準外，系爭房屋外觀並無任何鋼筋鏽蝕、鋼筋祼 露或水泥塊掉落之情形（參鑑定報告所附系爭房屋現況照 片21張），前揭鑑定報告逕為比附援引，顯有不當，而無 足採。甚且，前揭台灣板橋地方法院94年度訴字第817 號 判決（參被證三），經上訴於台灣高等法院後，業由台灣 高等法院以96年度上易字第330號判決廢棄原判決並駁回 原告之訴確定（被證四），該確定判決既已認定該氯離子 含量超過標準之情形不得逕認為應負瑕疵擔保責任，本件 鑑定報告仍予援引，顯有違誤，而不足採。況「其檢驗結 果如全部檢驗樣本之平均值超過以下數據（…）時，除買 賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退 還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀費用，均 各自負擔」兩造買賣契約書第17條第2項第(二)款定有明 文。故本件兩造已於買賣契約中特別約定，如果本件買賣 發生買賣標的物混凝土氯離子含量過高之瑕疵時，即發生 契約解除之法律效果，原告僅得請求回復原狀，不得請求
減少價金，此亦有最高法院99年度台上字第1532號及台灣 高等法院98年度上字第583號判決意旨可參（被證五）， 在在足證本件原告主張減少價金云云，顯屬無據。貳、本院依聲請囑託台灣檢驗科技股份有限公司、元大不動產估 價師事務所鑑定。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於98年9月21日與被告就原屬被告所有之坐落新 北市○○區○○路000巷0弄0號3樓之房屋及坐落之基地成立 買賣契約，約定總價金為500萬元，原告已經付清價款，並 完成所有權移轉登記等節，為被告所不爭執，並有原告提出 之不動產買賣契約書、建物登記謄本及異動索引等影本在卷 可參（見本院卷第5至16頁），則原告此部分主張自堪信為 真實。
二、原告又主張其於100年10月16日原欲出售系爭房地與訴外人 程奕超時，因程奕超要求就系爭房屋之氯離子含量是否超標 作檢測，經雙方同意委由台灣省土木技師公會實施檢測，測 試結果分別顯示系爭房地客廳處樑氯離子含量1.757公斤/立 方公尺、房間處樑亦高達1.323公斤/立方公尺、1.536公斤/ 立方公尺，平均1.539公斤/立方公尺，訴外人程奕超因而解 除買賣契約，原告乃於100年12月29日以存證信函通知被告 出面解決等情，並提出台灣省土木技師公會100年11月28日 硬固混凝土氯離子含量測試報告、至遠法律事務所錢裕國律 師100年12月29日至國律字第000000000號書函、和信法律事 務所周福珊律師101年1月10日(101)和信律字第011001號書 函等影本為證據（見本院卷第17至19頁）；然被告以原告進 行上開房屋氯離子檢測時，並未依雙方間契約約定會同檢測 ，且並非委由雙方約定之合格實驗室進行檢測，而否認上開 檢測結果。經查，前述原告提出之台灣省土木技師公會100 年11月28日硬固混凝土氯離子含量測試報告乃由台灣省土木 技師公會審定之尚昕材料實驗室進行檢測，有上開測試報告 影本可參，而依雙方所簽訂之不動產買賣契約書第17條「其 他約定事項」約定之：「二、檢測約定：（一）放射性污染 檢測約定：……。（二）氯離子含量檢測約定（僅適用建築 完成日期在民國70年1月1日以後之建物）買方得自費並指定 檢測廠商，請求賣方配合依通例（由主建物之樑、柱、樓板 或剪力牆等共取三個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，買 方進行檢測時應通知賣方及信義房屋到場，且為避免檢測樣 本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測 時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域 。其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建
築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0 .6公斤/立方公尺以上，在87年6月25日以後者，約定為0.3 公斤/立方公尺以上）時，除買賣雙方另有約定外，買方得 逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生 之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方故意不告 知者，應負擔全部之費用。如建築完成日期無從查知時，概 以建物謄本第一次登記日期為準。※買方是否請求於簽訂本 契約後進行檢測？□是■否，買方簽認ˍˍˍ。……。（五 ）第二款之氯離子含量檢測廠商應為(TAF)Taiwan Accredit ation Foundation認可之實驗室，且有以測試件【硬固混凝 土】通過【L113氯離子含量試驗】認可項目為限。……。」 （見本院卷第7頁反面）；因上開原告提出之硬固混凝土氯 離子含量測試報告並非雙方上開約定之合格實驗室，原告乃 又聲請本院囑託其他合於雙方約定之實驗室進行檢測，經本 院囑託台灣檢驗科技股份有限公司進行上開房屋之硬固混凝 土氯離子含量檢測結果，經檢測機構於上開房屋之客廳樑、 走廊樑、房間樑等三處取樣進行檢測，其結果分別為2.042 、1.728、1.655公斤/立方公尺，此有台灣檢驗科技股份有 限公司-材料及工程實驗室101年6月15日TW(MEA)-Z000000000號函所附之101年6月13日LB-00-00000Y-C-00-00000號試驗 報告在卷可參（見本院卷第78至83頁），而系爭房屋為78年 7月17日建築完成（見本院卷第11頁所附之建物登記謄本） ，而關於混凝土中水溶性氯離子含量限制依CNS3090於83年 訂定新拌鋼筋混凝土（一般）應在0.6公斤/立方公尺以下（ 見本院卷第81頁所附試驗報告註2），此標準為兩造援用而 訂定於系爭房屋之買賣契約中，已如上述，則原告主張被告 出售與原告之系爭房屋之混凝土中有超過約定標準之情形一 節，即屬可採。惟被告又另抗辯原告於受領買賣標的物房屋 後未作檢測，即應視為已受領買賣標的物，依民法第355條 、第356條規定，被告不負瑕疵擔保責任一節，按「買受人 應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見 有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」、 「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之 瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、「不能即知之瑕疵， 至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認 其所受領之物。」，民法第356條第1項至第3項分別定有明 文，是以，如依通常程序檢查所得發見之瑕疵，如買受人怠 於檢查或通知者，視為承認其所受領之物，如不能依通常程 序檢查即知之瑕疵，則應於日後發見時依同條第1項規定通 知出賣人，自屬當然，然而上開民法第356條第3項所定之日 後發見未能即知之瑕疵並無明定其期限，則當於民法第365
條第1項規定之自物之交付時起5年內均得行使之。而關於房 屋之鋼筋混凝土所含氯離子是否超過標準，並非依通常程序 檢查即能發見者，必須由專業實驗室檢測始能得知，應屬於 前開民法第356條第3項所定之不能即知之瑕疵範圍，故被告 抗辯原告於買賣契約中已簽認不於簽訂買賣契約後進行混凝 土氯離子含量檢測，且於受領買賣標的物之後亦未作檢測， 而應視為原告已承認其所受領之買賣標的物，被告不負瑕疵 擔保責任等語，乃無可採。
三、原告又主張依雙方間訂定之系爭不動產買賣契約書第17條第 2項第7款約定及民法第359條規定請求減少價金一節；為被 告所否認，並抗辯稱若系爭房屋有原告所稱之瑕疵，原告僅 得解除契約等語。經查，依兩造所訂定之上開不動產買賣契 約書第17條第2項第7款約定：「無論買方有無辦理本條第二 項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」；又依 上述同條項第2款約定，關於混凝土氯離子檢測如超過約定 之標準時，「…除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買 賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，…。」，有上開買 賣契約書影本可參；又按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金。」，為民法第359條所明定，是以，於出賣 人應負瑕疵擔保責任時，買受人得就解除契約或請求減少價 金二者，選擇其所欲行使之權利，且本件系爭不動產買賣契 約當事人雙方僅約定買方即原告得逕行解除買賣契約，但無 其他特別約定，則原告主張其得自行選擇行使解除契約或請 求減少價金之權利，而非僅有解除契約一途等語，即屬可採 ，被告抗辯倘若原告主張之瑕疵存在，原告應僅得解除買賣 契約等語，亦無可採。且系爭買賣契約既約定得由買受人即 原告選擇是否解除契約，自亦無於發生氯離子經檢測超過標 準時，即發生解除契約之效果，而當至買受人即原告決定行 使解除權並向出賣人即被告為解除之表示後，方發生解除契 約之效果，故本件亦無當然發生解除契約之效果之情形存在 ，亦堪予認定。
四、本件兩造間之買賣標的物房屋經本院依聲請囑託元大不動產 估價師事務所鑑定兩造間訂定系爭不動產買賣契約時之價格 ，依據元大不動產估價師事務所回復本院之不動產估價報告 書（案號：101YD1011）之鑑定結果，推估系爭買賣標的於9 8年10月建物氯離子含量未超過標準情況下房地價格為5,027 ,548元（元以下四捨五入，以下同），推估系爭買賣標的於 98年10月建物氯離子含量超過標準情況下，考量不動產因污
名化瑕疵（海砂屋）而減損其價值904,959元，其房地價格 為4,122,589元，差額乃為減損之價值904,959元（參見上開 不動產估價報告第29至34頁）。然系爭買賣標的物不動產， 其土地部分並無因混凝土含氯離子過高致減損價值之情形， 其因混凝土含氯離子過高而成為海砂屋致價值減損部分乃在 房屋，而使系爭買賣標的物房屋及所坐落之土地於兩造成立 買賣契約時推估之應有價格為4,122,589元，但因兩造合意 之買賣價金為500萬元，二者之差額為877,411元，原告之損 害即為其因買受混凝土含氯離子過高而成為海砂屋之房屋與 實際付出之價金間之差額，故原告所得請求減少之價金亦應 以填補其所付出之價金與買受之標的物實際應有價值間之差 額，因上開估價報告業已考量交易市場對於海砂屋觀感對於 交易價格之影響，不應再將該部分重複考量，因而原告主張 以交易價格25%計算其所得請求減少之價金數額一節，並無 可採。故原告所得請求減少價金之數額應為877,411元，原 告於此數額範圍內之請求方屬可採，其超過此數額之請求， 則非可採。
五、綜上所述，原告主張依據買賣之法律關係，請求減少價金， 並請求被告應將其業已受領而應減少之價金返還原告等節， 應屬可採，則原告之請求於877,411元及自起訴狀繕本送達 被告翌日即101年2月14日起至清償日止按法定利率年息5%計 算之遲延利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請 求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。
肆、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免 為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相 當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執 行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 3 月 12 日
民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 3 月 12 日
書記官 黃雅慧
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