臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度重訴字第15號
原 告 游禮信
訴訟代理人 簡坤山律師
被 告 林中孚
林中彥
林秀慧
上三人共同
訴訟代理人 黃憲男律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國102年2月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告林中孚應於原告將坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○段○○○○○○○○○○○地號土地所有權應有部分各二分之一辦理移轉登記予被告林中孚之同時，給付原告新臺幣肆佰陸拾柒萬參仟參佰陸拾柒元，及自民國一百零一年三月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告林中彥應於原告將第一項所示土地所有權應有部分各四分之一辦理移轉登記予被告林中彥之同時，給付原告新臺幣貳佰參拾參萬陸仟陸佰捌拾參元，及自民國一百零一年三月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告林秀慧應於原告將第一項所示土地所有權應有部分各四分之一辦理移轉登記予被告林秀慧之同時，給付原告新臺幣貳佰參拾參萬陸仟陸佰捌拾參元，及自民國一百零一年三月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣玖萬伍仟陸佰拾壹元由被告負擔。本判決第一、二、三項於原告為對待給付後，各以新臺幣壹佰伍拾陸萬元、新臺幣柒拾捌萬元、新臺幣柒拾捌萬元分別為被告林中孚、林中彥、林秀慧供擔保後，得假執行。而被告林中孚以新臺幣肆佰陸拾柒萬參仟參佰陸拾柒元、被告林中彥以新臺幣貳佰參拾參萬陸仟陸佰捌拾參元、被告林秀慧以新臺幣貳佰參拾參萬陸仟陸佰捌拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但被告同意者、請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1 、2、7條有明文規定。又不變更訴訟標的，而補充或更正事 實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。同第256條 亦有明文。經查，本件原告原起訴聲明請求：（一）被告應 返還原告新臺幣（下同）9,346,733元，及自本訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）前
項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於101年5月4日 以民事準備一狀更正聲明為：（一）被告林中孚應返還原告 4,673,367元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息百分之5％計算之利息。（二）被告林中彥應返還原 告2,336,683元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息百分之5％計算之利息。（三）被告林秀慧應返還 原告2,336,683元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之5％計算之利息。（四）第一、二、三項 聲明原告願供擔保，請准宣告假執行等情；又原告復於101 年10月16日以準備四狀追加民法第246條、第179條；於102 年2月8日以準備六狀追加民法第226條、第256條及第259條 為請求權依據等情。經核前述聲明之變更，並未變更訴訟標 的，而僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述；而原告追加 民法第246條、第179條為請求權基礎，亦經被告表示同意在 卷（見本院卷第179頁）；另原告追加民法第226條、第256 條及第259條為請求權基礎，雖經被告表示不同意，然原告 此部分請求與起訴部分基礎原因事實均相同，且不甚礙被告 防禦與訴訟終結，故依上揭法條規定，前述聲明變更與請求 權基礎之追加，於法尚無不合，均應准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告於100年6月24日、同年9月7日與被告簽訂不動產買賣 契約書及協議書（以下簡稱100年6月24日之契約書或100 年9月7日之協議書，或合併簡稱系爭買賣契約），約定由 原告以價金9,346,733元購買被告所有坐落宜蘭縣宜蘭市 ○○○段○○○段00○00地號土地（分割自同段61-18 地 號土地，與同段69-3地號土地合併後分割出61-29地號土 地）及同段61之29地號土地（上開同段61-28、61-29地號 土地以下均簡稱系爭土地）。原告並於付清前開買賣價金 後，被告於同年10月6日將系爭土地移轉登記予原告所指 定之訴外人陳玉萍。因原告係從事建築業，購買系爭土地 之目的係為建築房屋，故土地必須得以申領建築執照供建 築使用，此為兩造交易之重要內容，且為被告所明知。詎 原告就系爭土地向主管機關提出建造執照申請時，卻經宜 蘭縣政府以100年12月28日府授建管字第0000000000號函 通知「系爭土地係屬67年10月9日建都字第7222號使用執 照（以下簡稱系爭使用執照）之法定空地」，致使原告所 買受之系爭土地無法興建房屋。
（二）系爭土地既然於訂約前屬法定空地，而依建築法第11條第 3項之規定，系爭土地即不得移轉，亦不得重複使用，足 見系爭土地之買賣顯係以不能之給付為契約標的，依民法
第246條第1項前段規定，應認系爭買賣契約無效，原告自 得依不當得利之法則，請求被告返還已付之買賣價金。再 者，原告於買受系爭土地時曾表示係為興建房屋，此不但 為被告所明知，並有證人孔語潔、陳振旭及楊智榮到院證 述甚詳，而不論被告就系爭土地為法定空地一事是否知情 ，因原告若知悉系爭土地不得供作建築之用，自不可能投 下鉅資購買系爭土地，且系爭土地得否作為建築之用係屬 物之重要性質，而原告就此產生之誤認亦屬交易上物之性 質之誤認，故原告亦得依民法第88條第1項、第2項規定撤 銷該意思表示，並依同法第179條請求返還已付之買賣價 金。再者，依卷附宜蘭縣政府101年9月11日府建管字第00 00000000函、系爭使用執照之資料及證人即宜蘭縣政府建 設科承辦人何晟孜之證言可知系爭土地確實為系爭使用執 照所示建築基地之法定空地，而原告雖已受領系爭土地， 但事後發現系爭土地為法定空地，自屬物存有瑕疵。是依 民法第373條規定，系爭土地因為法定空地而不得再行為 建築申請屬通常效用有減少且減低經濟上之價值，故原告 亦得主張物有瑕疵而為解除契約並請求返還買賣價金。雖 依系爭買賣契約約定，原告有完成領取建築指示之義務， 然建築線指定與否，與系爭土地是否為法定空地及得否作 為建築基地之用，為不同之內容。而原告受領有瑕疵之物 ，並非造成損害發生擴大損害之原因，真正的損害在於物 之本身存有瑕疵，而就該瑕疵與是否受領無關，職是，被 告抗辯本件原告與有過失云云，尚無可採。此外，縱認系 爭土地於連同原本建築基地與建物檢討後，猶有可能獲得 主管機關核准建造執照之可能，然原告於102年1月18日以 宜蘭渭水路郵局第35號存證信函通知被告提供系爭使用執 照所屬建築基地全體所有權人之同意書等情，然被告卻函 覆拒絕提供以讓原告向主管機關申請建造執照，是原告自 無可能取得系爭土地之建築開發許可。故兩造間亦有因可 歸責於被告而致給付不能之事由存在，故原告自亦得依民 法第226條第1項、第256條及第259條規定於解除契約後請 求被告返還價金。最末，依100年6月24日之契約書第2條 及第7條之約定可知，兩造買賣之價金並未包括應納之地 價稅、田賦或土地增值稅等費用在內，故原告支付約定之 買賣價金後，被告依約本應負擔前述費用之繳納，要不得 以扣除前揭費用後之金額，作為買賣系爭土地之價金。且 被告之父即訴外人林昭炯僅為受委任以被告名義處理系爭 土地買賣事宜，林昭炯所為或所受之意思表示均對被告發 生效力，故買賣價金自屬被告所受利益。被告辯稱並未獲
得買賣價金之利益云云或若被告應負返還價金之責任，應 扣除被告因系爭土地買賣所支付之仲介費、稅費、代書費 、規費云云，均無可採。
（三）綜上，原告依民法第246條主張系爭買賣契約無效或依民 法第88條請求撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第 179條請求返還價金；或依民法第354條物之瑕疵擔保規定 或被告有民法第226條第1項可歸責於被告之給付不能事由 ，而主張解除契約並請求依民法第259條規定返還價金等 為請求權依據，而請求法院擇一為原告勝訴之判決，並聲 明如前述。
三、被告之答辯：
（一）按民法第246條第1項前段固規定以不能之給付為契約標的 者，其契約無效，然民法第246條之給付不能專指自始客 觀不能。然依證人何晟孜於鈞院審理時所證內容，原告指 稱系爭土地不能供建築房屋之用云云，並不實在，因此原 告率引民法第246條第1項前段規定，主張系爭買賣契約無 效，自失所附麗，故原告請求被告應返還不當得利亦無理 由。再按，民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表 示行為有錯誤者而言，自與意思表示之動機有錯誤之情形 有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。是原告 引民法第88條請求撤銷買受系爭土地之意思表示，尚難謂 為有理。且系爭土地乃被告於99年11月間繼承自母親，而 被告之母又係於生前向他人購得，故就系爭土地屬他人建 物之法定空地乙事，被告並不知情，更無原告所指蓄意隱 瞞之情事。再依系爭買賣契約第12條第6項、第7項、第8 項約定與證人陳振旭、楊智榮於鈞院之證言可知，原告意 思表示之內容不僅無任何錯誤之處，且系爭土地可否用以 建築，原告需自行於一定期限內為查證。而原告既已付清 買賣價金，縱原告未經查證或逾期不查證，此亦屬原告一 己之失，依民法第88條第1項但書規定，原告亦不得主張 撤銷承買系爭土地之意思表示。
（二）其次，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之 規定移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約效用之瑕疵。民法第354條第1 項前段雖有明文。然如前所述，依100年6月24日之契約書 第12條第6項、第7項及第8項約定，系爭土地可否用以建 築，原告需自行應於一定期限內為查證，且系爭土地於10 0年10月6日移轉登記予原告所指定之陳玉萍名下時，原告 當係已先確認得供建築使用，縱事後才發現不能指定建築 線而不得建築房屋，依100年6月24日之契約書第12條第7
項之約定，仍視為已得指定建築線，自無瑕疵可言，原告 除不得依100年6月24日之契約書第12條第6項規定解除系 爭買賣契約外，原告主張依民法第359條規定解除系爭買 賣契約亦無理由。其次，依證人何晟孜所言並核對系爭使 用執照卷宗關於法定空地面積為零之註記，顯見法定空地 之管制，乃係為建全建築管理，避免法定空地之重複使用 ，既然上開使用執照之法定空地面積為零，即無法定空地 重複使用之虞，是系爭土地當可供建築使用無疑，故本件 應由原告循行政程序再向宜蘭縣政府重新提出申請。是原 告並不能依民法第359條、第354條規定解除契約甚明。此 外，依系爭買賣契約，被告並不負有需使系爭使用執照所 載建築基地全體所有權人均出具同意書之義務，是被告否 認有民法第226條第1項所指因可歸責於被告而給付不能之 事由，是原告援引民法第226條第1項、第256條及第259條 為請求亦無理由。
（三）退步言之，縱使原告主張有理由，然原告因系爭買賣契約 所交付之價金，除用以支付仲介費、稅費、代書費、規費 外，其餘價金均由被告之父林昭炯取走，被告並未受有任 何之利益。是依民法第182條第1項規定，被告並不負返還 價額之責任。若鈞院認為被告應負返還價額之責任，亦應 扣除被告因系爭買賣契約所支付之仲介費、稅費、代書費 、規費共100萬元。且倘被告應依民法第179條規定負返還 買賣價金時，即認雙方就系爭買賣契約法律關係不存在， 則原告受領系爭土地所有權之法律上原因亦不存在，原告 自應將系爭土地之所有權返還並移轉登記予被告，而為同 時履行抗辯。為此爰聲明請求駁回原告之訴。
四、原告上開主張兩造簽訂有系爭買賣契約，原告已依系爭買賣 契約付清買賣價金9,346,733元，而被告亦已將系爭土地移 轉登記予原告指定之陳玉萍。詎原告就系爭土地向主管機關 提出建築執照申請時，卻接獲主管機關即宜蘭縣政府通知系 爭土地係屬系爭使用執照之法定空地等情，業據原告提出系 爭買賣契約、協議書、宜蘭縣政府100年12月28日府授建管 字第0000000000號函為憑，並為被告不爭執，堪信原告此部 分主張可採。原告進而主張，系爭土地既為法定空地，故原 告已無從取得建築許可，是基於前述請求權，原告自得向被 告為聲明所示之請求等情，被告則否認之，並以前詞為辯。 是經本院整理後，確認本件應審酌之爭點為：（一）原告依 民法第246條第1項前段主張契約無效是否有理由？若有理由 原告依不當得利法律關係為聲明所示之請求有無理由？（二 ）原告簽訂系爭契約有無意思表示錯誤之情事？原告依民法
第88條第1項前段行使撤銷權有無理由？若有理由，則原告 依不當得利法律關係為聲明所示之請求有無理由？（三）原 告所買受之系爭土地有無物之瑕疵存在？原告依民法第354 條、第359條解除契約，另依同法第259條為聲明所示之請求 有無理由？有無民法第217條過失相抵之適用？（四）原告 依民法第226條、第256條為解除契約並依同法第259條為聲 明所示之請求有無理由？茲審酌如下：
五、爭點一：原告依民法第246條第1項前段主張契約無效是否有 理由？若有理由原告依不當得利法律關係為聲明請所示之請 求有無理由？
（一）按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所 應留設之法定空地。應留設之法定空地，非依規定不得分 割、移轉，並不得重複使用，建築法第11條第1項、第3項 定有明文；又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效 ，民法第246條第1項前段亦規定甚明。是法定空地為建築 基地之一部分，而建築基地為建築使用時，應留設一定比 例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及 防火等，以增進整體建築物使用人之舒適、安全、衛生為 目的，如任意分割、移轉或重複使用即有礙於整體建築物 之使用目的，是乃立法加以禁止為上開行為。故當事人未 依規定，以法定空地為買賣標的，其買賣契約當然無效。（二）經查，系爭買賣契約之標的即系爭土地為系爭使用執照之 法定空地等情，此有宜蘭縣政府100年12月28日府授建管 字第0000000000號函存卷可參（見本院卷第12頁），復經 宜蘭縣政府以101年9月11日府建管字第0000000000號函認 「經查旨揭案之建造執照卷宗（64年1月24日建局都字第4 64號），該建築基地申請當時為未編定使用分區，建築基 地有效面積510.23平方公尺3面臨接道路，故依上開規定 其基地500平方公尺部份得全部作為建築面積（即該部分 法定空地為０），宜蘭市○○○段○○○段00000○00000 地號土地為旨揭執照法定空地與申請法定空地為零之記載 並無違背」重申其旨（見本院卷第125頁、第126頁），且 證人何晟孜亦於本院審理時就系爭土地已為系爭使用執照 之法定空地，縱使建築基地實際建築時仍留有空地，所留 之空地亦為法定空地，故已不得單獨就系爭土地作為建築 基地而提出建築申請等語闡述甚詳（見本院卷第157頁） ，並經本院調閱系爭使用執照卷宗核閱屬實。雖依建築法 第11條第3項規定並非絕對禁止法定空地為分割、移轉或 重複使用，亦即於法令許可之下，仍得為分割、移轉或重 複使用，但仍不能據此認定當事人就法定空地未依規定為
移轉等行為，仍然有效。且證人何晟孜雖復證稱系爭土地 日後雖得與系爭使用執照所屬之建築基地與建築物一併納 入建築法規之檢討後，仍有可能取得建築許可等語，然此 並不影響系爭土地在系爭買賣契約訂立時仍屬建築法上法 定空地之性質，故被告以系爭土地並非絕對不能供建築房 屋使用而否定系爭土地為法定空地之抗辯，尚無可採。是 系爭土地依建築法第11條第3項規定，在非依規定之情形 下，既不得為移轉或重複使用，則兩造間顯係以不能之給 付為契約標的，揆諸前揭法文意旨，系爭買賣契約即因標 的不能而無效，已無疑義。
（三）按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返 還其利益；又不當得利受領人於受領時，知無法律上之原 因或其後知之者，應將受領時所得利益，或知無法律上之 原因時所現存之利益，附加利息一併償還，如有損害，並 應賠償，民法第179條前段、第182條第2項分別定有明文 。查系爭買賣契約因標的不能而為無效，已如前述，則被 告受領該買賣價金即無法律上原因而受有利益，致原告受 有損害，其受利益與受損害間復有相當因果關係，自構成 不當得利。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告 返還買賣價金，自屬有據。且民法第182條第1項所謂「所 受之利益已不存在」，非指所受利益之原形不存在者而言 ，原形雖不存在，而實際上受領人所獲財產總額之增加現 尚存在，不得謂利益不存在。如不當得利之受領人所受利 益為金錢時，因金錢具有高度可代替性及普遍使用性，祇 須移入受領人之財產中，即難以識別。是原則上無法判斷 其存在與否，除非受領人能明確證明確以該金錢贈與他人 ，始可主張該利益不存在。最高法院93年度台上字第1980 號民事判決可為參考。是本件被告所受領之利益既為買賣 價金，則在無證據足證買賣價金全為林昭炯取走而有利益 不存在之情事，是被告辯稱因所受之利益已不存在而不負 返還利益之義務云云，即非可採。其次，「本買賣標的物 應納之地價稅、田賦及其他應繳之費用（如貸款利息、違 約金等）在點交前由賣方（按指被告）負責繳清。本買賣 土地增值稅依法由賣方負擔，…但辦理產權移轉登記應納 之印花稅、相關規費等由買方（按指原告）負擔。代辦費 由雙方各自負擔」100年6月24日之契約書第7條第1、2項 已明文約定。是兩造就系爭土地買賣既已約定相關稅金、 規費之負擔者，則自不影響被告所受領買賣價金與因而獲 有金錢上之利益。且系爭土地買賣縱使有仲介費之費用， 此亦屬兩造各自與居間人間之居間或委託銷售契約之約定
，亦與被告受領買賣價金所獲金錢上之利益無涉，是被告 辯稱若被告應負返還價額之責任，亦應扣除被告因系爭買 賣契約所支付之仲介費、稅費、代書費、規費共100萬元 云云，亦無從採為對其有利認定。是原告請求依被告於系 爭土地本來所有之所有權應有部分（即被告林中孚為所有 權應有部分2分之1、被告林中彥、林秀慧各為所有權應有 部分4分之1，均見本院卷第58頁、第59頁之土地建物異動 清冊可憑）負不當得利之返還義務即被告林中孚應返還原 告4,673,367元、被告林中彥、林秀慧各返還原告2,336, 683元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日即101年3月23 日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，即有理由。（四）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付者，得 拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。雙務 契約因無效或撤銷，當事人就其所受領之給付，係無法律 上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定負 返還義務，即令一方又主張回復原狀，惟雙方因而互負返 還之債務，亦係基於同一因無效或經撤銷之契約而發生， 互有對待給付之關係，自得類推適用民法第264條規定， 認雙方就此得為同時履行之抗辯。經查，本件被告已就價 金負返還義務，並就原告應返還系爭土地為同時履行抗辯 。則依前所述，被告抗辯原告於將系爭土地所有權應有部 分各移轉登記予被告前，被告得拒絕返還所受領之買賣價 金等語，自屬有據。
六、其他爭點部分：本件原告就數項訴訟標的之法律關係，以選 擇合併方式為而為單一聲明之請求，而原告主張系爭買賣契 約因自始無效而依不當得利法律規定為請求部分，既獲全部 勝訴判決，則其餘爭點本院即無再行審酌必要，一併敘明。七、綜合上述，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告林中 孚應給付原告4,673,367元、被告林中彥應給付原告2,336,6 83元、被告林秀慧應給付原告2,336,683元，及均自起訴狀 繕本送達之翌日即101年3月23日起至清償日止按年息百分之 5 計算之利息，於法有據，自應准許；而被告行使同時履行 抗辯權，於法亦屬有據，自應為同時履行之對待給付判決。 又兩造分別陳明願供擔保請准為假執行之宣告或免為假執行 宣告，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又本件 訴訟費用95,611元（含第一審裁判費93565元、證人日旅費2 046元）則由敗訴之被告負擔之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭
以上正本與原本無異。
如不服本判決，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
書 記 官 鄭蕉杏