臺灣士林地方法院民事判決 一○一年度訴字第四四六號
原 告 鄭曉真
李錦玲
共 同
訴訟代理人 趙興偉律師
複 代理 人 趙懷琪律師
被 告 根林建設股份有限公司
法定代理人 李陳秀嬌
訴訟代理人 林麗華
陳適庸律師
複代理人 陳欽熙
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國一百零二年三月
八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告乙○○、甲○○新臺幣柒拾柒萬肆仟壹佰元、新臺幣柒拾陸萬零捌佰元，及均自民國一百零一年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告乙○○、甲○○分別以新臺幣貳拾伍萬捌仟元、新臺幣貳拾伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣柒拾柒萬肆仟壹佰元、新臺幣柒拾陸萬零捌佰元分別為原告乙○○、甲○○預供擔保，各得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按當事人就一定法律關係而生之訴訟得以文書合意定第一審 管轄法院，民事訴訟法第二十四條定有明文。查本件兩造就 本件法律關係所生之訴訟，合意由本院管轄，有卷附房屋預 定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第二十三條約定可稽， 揆諸前開規定，本院自有管轄權。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於坐落基隆市○○區○○段○○○段○ ○○○○○○地號土地興建「優泉小鎮」溫泉住宅，並於廣 告文宣標榜「買別墅？給我溫泉其餘免談」，並於文宣中指 出「‧‧‧所以買別墅‧‧‧指定生態保育森林，才能享受 鮮氧、芬多精、負離子，同樣前庭後院，還要別人沒有的頂 樓露天風呂，才夠酷」、「‧‧‧確保度假飯店國際級休閒 享樂獨立溫泉養生會館‧‧‧湯屋、SPA 冷泉池、泥漿溫泉 池、兒童溫泉池‧‧‧生態、溫泉、森林浴八十坪優泉特區
」，且於廣告中註記被告已獲得溫泉開發許可字號：基府工 水貳字第○○○○○○○○○○號，主打優泉小鎮建案具有 「豐富生態環境」、「別墅生活品質」、「優質溫泉住宅」 三大特色，原告乙○○、甲○○因信賴被告保證提供溫泉設 施，而分於民國九十五年十二月十九日、同年月二十六日簽 立系爭買賣契約，各以新臺幣（下同）三百二十九萬元、三 百五十九萬元，向被告購買「優泉小鎮」之A39 棟（門牌號 碼基隆市○○區○○街○○○巷○號，下稱系爭一號房屋） 、A37 棟（門牌號碼基隆市○○區○○街○○○巷○號，下 稱系爭五號房屋），且系爭買賣契約附件九第五條亦有溫泉 管理使用之約定，足見系爭買賣契約係包含溫泉給付。詎系 爭一號與五號房屋交屋並辦理所有權移轉登記後，並無溫泉 水之供應，經原告詢問被告，被告僅以：「正在申請溫泉使 用執照」等語搪塞，嗣原告於一百年十二月二日委由律師寄 發律師函（下稱系爭律師函）通知原告於十五日內改善該瑕 疵，然迄未見被告將任何溫泉活水接至系爭系爭一號與五號 房屋供原告使用，被告既交付屬不具溫泉功能而有瑕疵之房 屋，依民法第三百五十四條、第三百五十九條或第二百二十 七條規定，自應返還或賠償賠償原告系爭一號與五號房屋之 價值減損各一百三十六萬元。又系爭買賣契約附件九第二條 約定，被告應於各承購戶所有權移轉登記及交屋後六個月內 ，召集第一次區分所有權人大會訂定管理委員會組織章程， 設立管理委員會；第三條約定，承購人於交屋時應先預繳三 個月管理費，上開約款主要目的係為使管理委員會成立後即 有公基金可用，被告並已於交屋時，分別向原告乙○○、甲 ○○預收社區管理費二萬四千元，卻遲未召開第一次區分所 有權人大會訂定社區管理委員會組織章程，成立社區管理委 員會，處理社區衛生、安全、財務等事務，致原告須自行加 裝監視器等，以維護自家之居住安寧，造成生活上極大不便 ，原告同以系爭律師函催告被告於十五日內設立管理委員會 ，然被告對此重大瑕疵亦置之不理，前開約款與系爭買賣契 約非屬不可分，爰依系爭律師函行使解除權，解除預繳三個 月管理費之約定，並依民法第一百七十九條後段規定，訴請 被告應將預收之管理費返還。為此，提起本件訴訟等語。並 聲明：㈠被告應各給付原告乙○○、甲○○一百三十六萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。㈡被告應各給付原告乙○○、甲○○二萬 四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：依系爭買賣契約附件九優泉小鎮管理公約之溫泉
管理使用約定，溫泉水井之所有權、水權、建物及基地均為 被告所有，原告若使用溫泉，須另支付溫泉水費及管理費， 被告並有調配溫泉水量之權利，可見被告提供溫泉應屬系爭 買賣契約之附隨契約。被告既業已取得溫泉水權狀、溫泉開 發許可及開發完成證明，亦早已完成溫泉之相關管路及設備 ，俟主管機關基隆市政府核准即可供水使用，被告現未提供 溫泉供原告使用，應僅違反附隨契約之給付遲延，非系爭房 屋未達契約預定之效用，自非屬系爭一號與五號房屋之瑕疵 。況系爭一號與五號房屋尚未提供溫泉水供原告使用，為原 告乙○○、甲○○分於九十八年三月五日、同年月十五日交 屋時即已明知，原告並未於通知被告後之六個月內對被告行 使減少價金請求權，依民法第三百六十五條第一項規定，原 告之減少價金請求權已罹於除斥期間而消滅，又民法第二百 二十七條第一項規定並非請求權基礎，是原告請求減少及賠 償系爭一號與五號房屋各一百三十六萬元要屬無據。另系爭 買賣契約附件九優泉小鎮管理公約之管理委員會組成及職權 之約定，與管理經費分擔之約定，各自獨立，管理經費分擔 約定並非管理委員會組成及職權約定之法律效果，原告自無 權解除管理經費分擔之約定，被告依該約定向原告預收管理 費，顯不構成不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告推出「優泉小鎮」建案時，於廣告文宣中記載：「買別 墅？給我溫泉其餘免談」、「頂樓露天風呂」、「確保度假 飯店國際級休閒享樂獨立溫泉養生會館‧‧‧湯屋、SPA 冷 泉池、泥漿溫泉池、兒童溫泉池」等語，並註記：「溫泉開 發核可字號：基府工水貳字第○○○○○○○○○○」。 ㈡原告乙○○、甲○○分於九十五年十二月十九日、同年月二 十六日簽立系爭買賣契約，各以三百二十九萬元、三百五十 九萬元，向被告購買系爭一號房屋、系爭五號房屋，並先後 於九十八年三月三日、同年月二日辦理移轉所有權移轉登記 ，及於同年月五日、同年月十五日完成交屋。
㈢被告於交屋時，已向原告預收三個月之社區管理費。 ㈣被告於交屋時，並未提供溫泉水予原告使用。 ㈤系爭買賣契約書之附件九「優泉小鎮管理公約」第貳條管理 委員會之組成及職權約定：「管理委員會之組織章程由建 設公司（按：指被告，下同）於各承購戶產權過戶完成及交 屋完成後六個月內舉辦第一次區分所有權人大會訂定之。 管理委員會之設立係依本約之精神及相關法令組成。」；第
叁條管理經費之分擔約定：「公共管理費暫訂四十五元／ 坪。本公司（按：指被告，下同）依法提撥公共基金，各 住戶亦應先行繳交每坪三百元整之管理基金，俟管理委員會 組成後移交予管理委員會。」；依第伍條溫泉管理使用之約 定，優泉小鎮溫泉水井之所有權、水權和建物及基地為被告 所有，使用該溫泉水井之用戶，需按使用量支付溫泉水費及 管理費，被告就該溫泉水井並有調配溫泉水量之權利。 ㈥被告就優泉小鎮取得第一次溫泉開發許可核准文件為基隆市 政府九十五年十二月十四日基府工水貳字第○九五○一四八 三○三號函、九十八年六月二十六日基府工水壹字第○九八 ○一四八七七七號函，並於九十九年七月五日取得溫泉水權 狀，嗣被告於一百零一年四月九日再完成變更及取得溫泉廢 污水排放許可（基府環排許字第○○一六四—○三號），惟 迄今尚未取得溫泉經營許可，故無法將其取用之溫泉水供應 住戶使用。
㈦原告於一百年十二月二日委由律師寄發系爭律師函，催告原 告於系爭律師函送達翌日起十五日內，提供溫泉設施供原告 使用及設立社區管理委員會，逾期原告將依法請求損害賠償 、減少價金及返還預收之管理費，系爭律師函業於同月初送 達被告。
㈧上開事實，並有優泉小鎮建案廣告文宣、系爭系爭買賣契約 、系爭一號與五號房屋之建物所有權狀、優泉小鎮交屋各項 費用明細表、基隆市政府九十五年十二月十四日基府工水貳 字第○○○○○○○○○○號函、九十八年六月二十六日基 府工水壹字第○○○○○○○○○○號函、一百零一年四月 二十三日基府工水貳字第○○○○○○○○○○號函、同年 七月五日基府工水貳字第○○○○○○○○○○號函、系爭 律師函及回執在卷可稽（見本院卷第十三頁至第十四頁、第 十五頁至第六十六頁、第六十九頁、第七十一頁、第一○八 頁、第一○九頁、第一七三頁、第六十七頁至第六十八頁、 第一四二頁、本院一○一年度消字第一號民事卷影印卷第一 一○頁至第一一一頁、第一一四頁至第一一五頁、第一五三 頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告所交付之系爭一號與五號房屋有未具備溫泉功 能及未設立管理委員會之瑕疵，被告就未具溫泉功能之瑕疵 部分，依民法第三百五十四條、第三百五十九條或第二百二 十七條規定，應返還或賠償原告系爭一號與五號房屋減損之 價值各一百三十六萬元，另原告就未設立管理委員會之瑕疵 ，業已解除此部分契約，依民法第一百七十九條後段規定，
被告應各返還原告已預繳之管理費二萬四千元等語，為被告 所否認，並以前揭情詞置辯。是本件本院應審酌之兩造爭點 厥為：㈠系爭一號與五號房屋未供應溫泉水，是否屬民法第 三百五十四條所規定物之瑕疵？㈡原告以系爭一號與五號房 屋不具兩造約定可供使用溫泉之效用之瑕疵為由，主張減少 價金，是否已逾六個月之除斥期間？㈢原告以系爭一號與五 號房屋不具兩造約定可供使用溫泉之效用之瑕疵，得請求減 少之價金若干？㈣被告未設立優泉小鎮管理委員會，是否屬 物之瑕疵？原告主張解除此部分契約，請求返還預付之管理 費，是否有據？茲論述如后：
㈠系爭一號與五號房屋未供應溫泉水，是否屬民法第三百五十 四條所規定物之瑕疵？
⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之 義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條定有 明文。
⒉被告推出「優泉小鎮」建案時，於廣告文宣中記載：「買 別墅？給我溫泉其餘免談」、「頂樓露天風呂」、「確保 度假飯店國際級休閒享樂獨立溫泉養生會館‧‧‧湯屋、 SPA 冷泉池、泥漿溫泉池、兒童溫泉池」等語，並註記： 「溫泉開發核可字號：基府工水貳字第○九五○一四八三 ○三」，系爭買賣契約書之附件九優泉小鎮管理公約第伍 條復有溫泉管理使用之約定，此為兩造所不爭執，已如前 述，堪認供應溫泉水係被告依約應履行系爭買賣契約之給 付義務。
⒊次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備 者為限（最高法院七十三年臺上字第一一七三號判決參照 ）。
⒋被告就優泉小鎮取得第一次溫泉開發許可核准文件為基隆 市政府九十五年十二月十四日基府工水貳字第○九五○一 四八三○三號函、九十八年六月二十六日基府工水壹字第 ○○○○○○○○○○號函，並於九十九年七月五日取得 溫泉水權狀，嗣被告於一百零一年四月九日再完成變更及 取得溫泉廢污水排放許可（基府環排許字第○○一六四— ○三號），惟迄未取得溫泉經營許可，故無法將其取用之 溫泉水供應住戶使用，亦為兩造所不爭執，業如前述，足 見系爭一號與五號建物不具兩造約定可供使用溫泉之效用 ，揆諸前揭說明，應屬物有瑕疵。
㈡原告以系爭一號與五號房屋不具兩造約定可供使用溫泉之效
用之瑕疵為由，主張減少價金，是否已逾六個月之除斥期間 ？
⒈系爭一號與五號建物不具兩造約定可供使用溫泉之效用， 應屬物有瑕疵，已如上述，被告就此自應負物之瑕疵擔保 責任，是原告依民法第三百五十九條規定，請求減少價金 ，即屬有據。
⒉被告雖辯稱：系爭一號與五號房屋無法提供溫泉水供原告 使用，為原告於九十八年三月間交屋時即已明知，原告並 未於六個月內對被告行使減少價金請求權，依民法第三百 六十五條第一項規定，已罹於除斥期間云云。
⒊惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通 知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出 賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第三 百五十六條第一項、第三項規定甚明。被告既自承其於交 屋時即告知原告已經取得水權，但使用執照（按：指溫泉 經營許可證）還在申請中等語（見本院卷第二二二頁反面 ），且於本件訴訟時，被告迭辯稱其業已取得溫泉水權狀 、溫泉開發許可及開發完成證明，亦早已完成溫泉之相關 管路及設備，俟主管機關基隆市政府核准即可供水使用， 而否認系爭一號與五號房屋不具兩造約定可供使用溫泉之 效用，則被告於交屋後多久可取得溫泉廢污水排放及溫泉 經營許可，而可供應溫泉水，自屬原告於交屋時所不能即 知，且原告於一百年十二月二日委由律師寄發系爭律師函 通知原告於收受送達後十五日內改善該瑕疵，被告逾期仍 無法改善時，原告旋於同年月二十九日提起本件訴訟，此 有系爭律師函及回執、本院收狀戳附於民事起訴狀可佐（ 見本院卷第六十七頁至第六十八頁、第一四二頁、第八頁 ），並未逾六個月之除斥期間，自難謂原告未善盡買受人 之檢查通知義務，而應視為承認其所受領之物，或原告提 起本件訴訟主張減少價金，已逾民法第三百六十五條規定 之六個月除斥期間。是被告上開所辯，不足採信。 ㈢原告以系爭一號與五號房屋不具兩造約定可供使用溫泉之效 用之瑕疵，得請求減少之價金若干？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受 人依民法第三百五十九條規定固得請求減少價金，惟減少 之價金額數，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與 無瑕疵時之應有價格之比例算定。倘買賣當時之價金與市 價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人 所得主張減損價值之數額。倘買賣價金較市價為低或高時
，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數 額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價 金數額時，自應調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當 ，方能為適當之裁量（最高法院八十八年度臺上字第六四 二號判決參照）。
⒉經本院協議並簡化爭點，兩造同意系爭一號與五號房屋有 無溫泉之價差以房屋登記總面積每坪一萬元計算（見本院 卷第二二二頁）。而系爭一號與五號房屋之登記總面積（ 含附屬建物）分為二五五點九一平方公尺、二五一點五一 平方公尺，有系爭一號與五號房屋之建物所有權狀存卷可 考（見本院卷第六十九頁、第七十一頁），換算坪數（一 平方公尺＝○‧三○二五坪）各為七十七點四一坪、七十 六點零八坪，依此計算，原告乙○○、甲○○因系爭一號 、五號房屋不具兩造約定可供使用溫泉之效用之瑕疵，得 請求減少之價金分別為七十七萬四千一百元、七十六萬零 八百元。
⒊至原告關於系爭一號與五號不具兩造約定可供使用溫泉之 效用之瑕疵，另依民法第二百二十七條第一項請求部分， 於上開應准許範圍內，本院毋庸再予審究，逾上揭不應准 許部分，因非屬瑕疵給付所生之損害，亦不應准許。 ⒋次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第二 項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條分別定有 明文。原告乙○○、甲○○就前開各得請求返還減少之價 金七十七萬四千一百元、七十六萬零八百元，均請求自起 訴狀繕本送達翌日即一百零一年三月二十八日（見本院卷 第七十九頁送達回證）起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息，亦屬有據。
㈣被告未設立優泉小鎮管理委員會，是否屬物之瑕疵？原告主 張解除此部分契約，請求返還預繳之管理費，是否有據？ ⒈按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：起造人就公 寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造 價一定比例或金額提列。區分所有權人依區分所有權人 會議決議繳納。本基金之孳息。其他收入。依前項第 一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照
申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代 收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人 ，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分 及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備， 由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關 定之。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委 員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之 ；公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上 及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月 內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委 員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關 報備。起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議 成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理 負責人，公寓大廈管理條例第十八條第一項、第二項、第 二十八條第一項、第三項分別定有明文。次按區分所有權 人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第 二十八條所定之召集義務者，由直轄市、縣（市）主管機 關處三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善 或履行義務，同條例第四十七條第一款亦規定甚明。 ⒉揆之系爭買賣契約書附件九「優泉小鎮管理公約」固於第 貳條管理委員會之組成及職權約定：「管理委員會之組 織章程由建設公司於各承購戶產權過戶完成及交屋完成後 六個月內舉辦第一次區分所有權人大會訂定之。管理委 員會之設立係依本約之精神及相關法令組成。」；第叁條 管理經費之分擔約定：「公共管理費暫訂四十五元／坪 。本公司依法提撥公共基金，各住戶亦應先行繳交每坪 三百元整之管理基金，俟管理委員會組成後移交予管理委 員會。」，惟上開約定僅係被告所負公寓大廈管理條例第 十八條第一項、第二項、第二十八條第一項、第三項規定 法定義務之重申，二者並無對待給付關係。縱被告未履行 公寓大廈管理條例第二十八條所定之召集義務，亦僅生是 否由主管機關連續裁處罰鍰之問題，難謂屬物之瑕疵。況 遍查系爭買賣契約，亦無被告違反附件九「優泉小鎮管理 公約」第貳條規定，原告得單獨解除該部分約款，或請求 返還預付管理費之約定，是原告主張其已合法解除此部分 契約，而依不當得利之法律關係，請求返還預繳之管理費 ，自屬於法無據。
五、綜上所述，原告乙○○、甲○○本於前揭原因事實，依兩造 間系爭買賣契約之法律關係，主張物之瑕疵擔保責任，於請 求被告各返還減少之價金七十七萬四千一百元、七十六萬零
八百元，及均自起訴狀繕本送達翌日即一百零一年三月二十 八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍 為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，即為無理由，應 予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第 二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
書 記 官 劉晏瑄
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