臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
102年度基簡字第133號
原 告 陳榮樟
訴訟代理人 洪宇均律師
被 告 簡信義
訴訟代理人 簡淑貞
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國102年3月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上，如附圖所示編號1180Ａ部分，面積一一四‧三三平方公尺之門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋拆除，並將上開所占用之如附圖所示編號1180Ａ所示土地返還原告及共有人全體。
被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰壹拾玖元，及自民國一百零一年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本判決第一項關於拆除房屋及返還土地之履行期間為參個月。訴訟費用新台幣伍仟元由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本 件原告訴之聲明原為：1.被告應將坐落新北市○○區○○段 0000 地號土地（下稱系爭土地）上，面積約125平方公尺之 建物即門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房 屋）拆除，將上開占用之土地返還全體共有人。2.被告應給 付原告新臺幣(下同)1,570元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。嗣於訴 訟中變更訴之聲明為：1.被告應將坐落系爭土地上如附圖所 示編號1180A部分之系爭房屋拆除，並將上開所占用之如附 圖所示編號1180A部分所示土地（占用面積為114.33平方公 尺）返還全體共有人。2.被告應給付原告1,437元，及自起 訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之五 計算之利息。就拆屋還地部分，乃係依實測結果而為更正； 金錢給付部分，核屬減縮應受判決事項之聲明。且其請求之 基礎事實同一，是依前揭規定，其所為訴之變更應予准許。二、原告起訴主張：
(一)原告為系爭土地之共有人之ㄧ，系爭土地未經共有人決議提 供予任何人使用，亦未出租他人為基地使用，詎被告未經同
意，擅自在系爭土地之上搭建系爭房屋，而無權占有系爭土 地如附圖編號1180A所示部分、面積114.33 平方公尺之土地 。經原告請求被告拆除系爭房屋並返還上開占用之土地，被 告均藉詞拖延，為此，依據民法第767條第1項前段、第821 條規定，請求被告應將系爭房屋，並將上開所占用土地返還 全體共有人。
(二)又被告所有系爭房屋無權占有原告所有系爭土地如附圖編號 1180A所示部分，致原告無法使用此部分遭占用之土地，獲 有相當於租金之利益。原告自得依民法第179條規定，向被 告請求返還起訴前5年內相當於租金之不當得利金額1,437元 【計算式：2,800元(申報地價)×114．33平方公尺(占用面 積×10%×5×67/7464(原告應有部分)≒1,437元，以下元以 下均4捨5入】，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息
(三)併聲明：
1.被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號1180A部分之系爭 房屋拆除，並將上開所占用之如附圖所示編號1180A部分所 示土地（占用面積為114.33平方公尺）返還全體共有人。 2.被告應給付原告1,437元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日 起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。三、被告則聲明請求駁回原告之訴，並答辯略以：系爭土地之前 地主王良法之繼承人王楊美花及白異盛於民國57年5月間， 將系爭土地出租予訴外人詹添興建木造房屋，租期自57年5 月起至72年4月止，訴外人詹添嗣於61年間將其所興建之木 造房屋出賣予被告(嗣該木造房屋因遭颱風毀損，被告於68 年至71年間將之重建為磚造之系爭房屋)。被告因僅知系爭 土地之共有人有王寶珠、王楊美花，乃於66年11月4日向王 寶珠承諾，如地主一方辦理繼承完畢，被告願照時價購買該 木造房屋所占用之約30坪土地，然而被告於系爭土地租期將 屆至時，屢向王楊美花及王寶珠請求延長租約或買賣系爭土 地，渠等均以地主內部繼承權問題無法解決為由而拖延至今 ，但王楊美花、王寶珠於當時確實同意出賣，被告並非無權 占有。現被告仍願以最近5年平均公告地價購買系爭土地， 以求能有一遮風避雨之處。
四、得心證之理由：
(一)原告主張被告所有之系爭房屋占用原告共有之系爭土地等情 ，業據原告提出地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、系爭房 屋現場照片等件為證，且經本院於101年12月20日會同新北 市瑞芳地政事務所前往現場勘驗，並請新北市瑞芳地政事務 所測量人員按兩造所共認之系爭房屋範圍，測量占用面積並
繪製複丈成果圖送院，經測量結果確係占用原告共有之系爭 土地如附圖編號1180A所示之位置及面積，有本院101年12月 20日勘驗測量筆錄、現場照片及新北市瑞芳地政事務所102 年1月9日新北瑞地測字第0000000000號函附之土地複丈成果 圖等件在卷可稽，復為被告所不爭執，是原告此部分之主張 ，自堪信實。
(二)被告雖以上開情詞置辯而否認其係無權占有，並提出同意書 （租約）、賣渡證、承諾書等件為證。惟共有土地之出租， 為共有物管理行為，依修正前民法第820條第1項規定，除契 約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一 人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力（最 高法院92年台上字第17 34號判決參照）。又買賣固非處分 行為，惟共有人中之一人或數人；或繼承人中之一人或數人 ，未得其他共有人或繼承人之同意，出賣共有財產或遺產者 ，其所訂立之買賣契約雖非無效，惟對他共有人或他繼承人 仍不生效力（最高法院86年台上字第1498號判決參照），觀 諸系爭土地登記第一類謄本，系爭土地之繼承人王憲宗、王 顯榮、余王麗花、王麗鶯、王麗月、吳王麗嬌、郭彩雲、顏 王圓、魏碩祺、魏碩宏、魏文芳等人以51年1月21日開始繼 承之原因事實於88年4月9日辦理分割繼承登記，但無礙上開 繼承人於51年1月21日已因繼承而取得系爭土地之所有權之 事實，然觀諸被告提出之57年5月同意書(即被告所稱之租賃 契約)、66年11月4日承諾書(即被告所稱之買賣契約)，訂約 之相對人則為王楊美花、白異盛、王寶珠，王楊美花、白異 盛、王寶珠是否確為系爭土地之真正權利人之一，已非無疑 ，被告復未能舉證證明王楊美花、白異盛、王寶珠確係系爭 土地真正權利人之一且已得其他繼承人全體之同意並代表與 之訂約，訴外人詹添、被告先後57年間、66年間顯非與系爭 土地之繼承人全體或推舉之代表訂立租賃或買賣契約，揆諸 前開說明，對其他繼承人自不生效力。被告自不得以訴外人 詹添與王楊美花及白異盛間之租賃契約、被告與王楊美花及 王寶珠間之買賣契約，而執為其對系爭土地係屬有權占有之 正當事由，是被告上開抗辯自無可採。
(三)按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」「各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得 為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821條 定有明文。原告為系爭土地之共有人之一，而被告搭建系爭 房屋，原始取得系爭房屋之所有權，占用如附圖所示編號11
80A之土地及面積，並未能舉證證明有何占有使用之正當權 源，即屬無權占有，原告本於共有人之地位，本於民法第76 7條第1項所有物返還請求權及所有物排除請求權之規定，請 求被告將系爭房屋占用系爭土地如附圖編號1180A所示部分 拆除，並將上開所占用之土地返還予原告及全體共有人，於 法即屬有據。
(四)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文；又無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占有原告共有系 爭土地如附圖所示編號1180A 之部分，已如前述，是原告所 受之損害為無法按其應有部分占有使用系爭土地如附圖所示 編號1180A 部分之土地，被告所受利益為得就系爭土地如附 圖所示編號1180A 部分之土地為使用收益，兩者均基於被告 無權占有原告所有如附圖所示編號1180A 部分之土地之同一 事實，故原告所受損害與被告所得利益間具有直接因果關係 ，應堪認定，從而原告依不當得利之法律關係請求被告償還 相當於租金之利益，為有理由。至計算相當於土地及建築物 租金之不當得利金額，按城市地方房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價年息百分之10為限，前開規定，於租 用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別 定有明文，而土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指 法定地價，所謂法定地價者，依土地法第148 條規定，係土 地所有權人依土地法所申報之地價。被告未徵得原告及全體 共有人之同意，占用系爭土地如附圖所示編號1180A部分， 搭建系爭房屋所使用之基地面積為114.33平方公尺，又系爭 1180地號土地自99年1月之前及之後之申報地價每平方公尺 分別為2,640元、2,800元，有原告所提系爭土地第一類登記 謄本、地價第二類謄本在卷為憑。本院復衡以系爭土地坐落 之位置，雖非處於經濟繁榮之地段，但鄰近四腳亭火車站， 交通便利，認應以申報地價年息百分之8計算損害金為適當 ，依此計算被告在起訴前5年內受有相當於租金之不當得利 金額為124,689元【計算式：2,640×114．33×8%÷12＝2,0 12、2,012×27＋2,012×14/30＝55,263；2,800×114．33 ×8%÷12＝2,134、2,134×32＋2,134×16/30＝69,426；55 ,263＋69,426＝124,689】。復按請求返還不當得利，並無 民法第821條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可 分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88 年度台上字第1341號判決意旨參照）。本件原告請求被告給 付相當於租金之不當得利，並無給付不可分之情形，是核諸
前開說明，原告自得按其應有部分，請求被告給付相當於租 金之不當得利。從而原告請求被告給付起訴前5年內之不當 得利金額1,119元（計算式：124,689×67/7464＝1,119）， 及自起訴狀繕本送達之翌日即101年10月13日起至清償日止 ，按年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、另判決所命之給付，其性質非長期間不能履行或斟酌被告之 境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間 ，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本判決關於拆屋還地 部分，依其性質並非立時可成，本院審酌被告一家居住於系 爭房屋30多年，且現仍有居住之事實，遷移他去需相當時日 ，其性質非長時間不能履行，爰依上揭規定，酌定本件履行 期間為3個月。
六、本件原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，依 據民事訴訟法第389條第1項第3款規定，本院自應依職權宣 告假執行。
七、訴訟費用5,000元（包括第一審裁判費1,000元及測量費用4, 000元）由被告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第 1 項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 19 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中 華 民 國 102 年 3 月 19 日
書記官 俞妙樺