臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 106年度新簡字第131號
原 告 陳力中
被 告 黄進財
黄陳美麗
上列當事人間請求給付仲介服務費事件，經本院於民國106年7月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告黄進財經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依到場原告 之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如有擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告應給付 原告新臺幣（下同）21萬元及自支付命令送達翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於民國106年6月13日 以書狀變更聲明為被告應「連帶」給付21萬元及自支付命令 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，惟請 求之原因事實並無變動，是核為訴之聲明之擴張，參照首揭 法條規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：原告經訴外人林益有介紹認識被告黄陳美麗 ，因林益有不具不動產經紀營業員資格始由原告居間仲介本 件土地買賣。被告始於104年8月3日與原告簽訂委託書，委 託原告居間仲介出售被告黄進財所有坐落在臺南市○○區○ ○段000000地號土地、被告黄陳美麗所有坐落同段6417地號 土地（下合稱系爭土地），委託銷售總價為1500萬元，委託 銷售期間自104年8月3日起至同年月15日止，被告允諾支付 仲介服務費為60萬元。嗣原告介紹訴外人即買方張馨月承購 系爭土地，並於同年月6日交付定金即票面金額10萬元之支 票1紙與被告黄陳美麗收受（已於嗣後簽約時歸還與買方） ，已完成仲介程序，並於同年10月2日簽訂買賣契約。惟被 告僅給付仲介費39萬元，尚欠21萬元未付，原告曾於106年1 月17日寄發存證信函催討上開費用，未獲置理，為此提起本 件訴訟等語。並聲明：被告應連帶給付21萬元及自支付命令 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告黄進財未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何
聲明或陳述。另被告黄陳美麗則辯稱：其等並不認識原告， 系爭土地出售事宜係委託林益有處理，仲介服務費60萬元亦 已給付予林益有，兩造間並未成立委託契約，其不記得有簽 收系爭支票；原告所提之委託書並非其所簽，委託書上記載 之文字係原告未經其等同意所填寫，是其等否認該委託書之 真實性。縱該委託書為真正，該委託書所載之銷售期間係自 104年8月3日至同年月15日止，原告遲至於104年10月2日始 介紹買方張馨月承購系爭土地並完成簽約手續，已逾約定之 委託銷售期間，原告亦不得請求仲介服務費。並聲明：原告 之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)被告與原告間確有於104年8月3日簽訂委託書委託原告仲介 買賣系爭土地事宜。
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同 自認；又按私文書經由本人或其代理人簽名、蓋章或按指印 或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第27 7條前段、第280條第1項前段、第358條第1項定有明文。查 原告所提之委託書1份及簽收支票單據1紙（見本院106年度 司促字第2346號卷〈下稱司促字卷〉及本院106年度新簡字 第131號卷〈下稱本院卷〉第22頁），被告黄陳美麗並不爭 執系爭委託書及系爭支票簽收單據上簽名之真正（見本院卷 第15、20頁），則系爭委託書依前揭民事訴訟法第358條第1 項規定，即應推定為真正。況且，本條例公布施行前已經營 仲介或代銷業務者，應於本條例施行後，三年內依本條例規 定領得經紀業證照後始得繼續營業，88年2月3日公布施行之 不動產經紀業管理條例第36條第1項規定甚明，而原告領有 不動產經紀營業員證明，有原告提出之證明書及訓練證明書 各1紙在卷可憑（見本院卷第45至46頁），而林益有雖具有 營造業、不動產開發商之背景（見本院卷第63至68頁所附戶 口名簿、公司變更登記表、會員證書等），惟其所提出之證 件均非上述條例所列不動產經紀業證照。佐以被告對於其委 託林益有仲介出售系爭土地，並給付仲介費用60萬元與林益 有乙節並不爭執，且參以證人林益有亦坦認與原告認識等語 （見本院卷第37頁），是原告主張系爭委託書係因與被告熟 識之林益有不具不動產經紀業證照，始轉委託原告辦理系爭 土地仲介出售事宜，即非全然無據。而被告黄陳美麗辯稱系 爭委託書之內容均為事後填載，其沒有委任原告仲介買賣系 爭土地，而係委託林益有處理仲介乙節，業據原告所否認， 則對系爭委託書內容有嗣後填載之情事，為積極且有利於被
告事實，依上述說明，自應由被告負舉證責任，惟被告就此 部分辯詞並未提出任何證據供本院審酌，已難信為真實。 2.再者，參以證人林益有於本院審理中證稱：系爭土地之仲介 費用其有拿19萬元給原告等語（見本院卷第37頁），而一般 得領取土地仲介費，必然是對於土地交易、尋找交易對象有 為協助者，倘若原告對於被告出售系爭土地並未辦理仲介乙 事，則證人林益有何有交付被告應給付之仲介費與原告之可 能。至證人林益有證稱：原告係買家之仲介，上揭10萬元之 支票係原告代買家交付，並透過其轉交與被告，仲介費應由 買家支付云云（見本院卷第37頁），不僅與其上揭所述交付 被告給付之仲介費一部與原告之情事未符，亦核與證人即辦 理系爭土地買賣事宜之地政士戴宏基證稱：買方是由張小姐 親自出面，並無代理人等語（見本院卷第38頁）不合。另佐 以被告辯稱60萬元仲介費用已然交付林益有，是原告是否有 權取得仲介費用與證人林益有實具有利害關係，自不能單以 證人林益有之上述有疑義之證詞，遽認被告之抗辯為可採。 3.再斟酌證人戴宏基證稱：原告在簽約時就強調說價金1500萬 元，賣方一定要拿到1440萬元，價差60萬元就是仲介費用， 賣方收到價金後一定要退60萬元；被告出售土地之仲介有林 益有及原告二人；原告在105年度農曆年前就有透過林益有 要求賣方先行支付仲介報酬，以度年關，賣方經其一再要求 ，先支付半數30萬元之仲介費，並透過林益有轉交原告等語 （見本院卷第38、49頁），顯見原告於交易過程中即有積極 向被告索討60萬元之仲介費之行為，被告、林益有亦無以原 告並無權索討仲介費乙事拒絕，則被告此舉顯與一般遭無債 權人催討債務均會否認、拒絕，即時釐清權利義務，以為己 身權益之常情亦不相符。佐以被告黄陳美麗為中年人，智識 程度正常，應知悉簽名於契約書上即有按契約約定履行之義 務，而系爭委託書（見本院106年度司促字第2346號卷）並 非全部手寫之契約書，大部分內容仍為打字列印，雖有空白 處待填銷售之標的、期間等約定細節，然其上本約定銷售服 務費為總價百分之四（此部分文字遭刪除）、為委託某人處 理房地仲介銷售事宜，是該契約縱使空白處未填載，亦可知 悉為係約定委託他人處理仲介不動產買賣之相關契約，且負 有應給付報酬之義務，被告應無於此類內容均不確定之契約 書下方委託人欄逕行簽名之可能，是被告黄陳美麗事後稱其 不知道有這份委託書，從來沒簽過云云，實與常情有違。況 且，被告在原告提出被告黄陳美麗簽收收受10萬元斡旋金之 支票1張影本之情況下，雖不否認該簽名之真正，卻仍否認 有收受該張支票云云（見本院卷第24頁），亦與其所聲請傳
訊之證人林益有所述原告有託其轉交10萬元支票等語（見本 院卷第37頁）不符，是被告辯詞之真實性，顯有諸多疑義。 是以，被告所辯系爭委託書係經變造，其未委任原告處理出 售系爭土地仲介事宜云云，在無相當客觀事證足可佐證之情 況下，並不可信。
4.承上所述，原告主張被告有同意由其仲介系爭土地出售事宜 ，並約定仲介服務費60萬元乙節，應可認定。被告辯稱其未 委託原告仲介出售系爭土地云云，並不可採。又原告主張曾 交與被告之斡旋金10萬元，係以交付張福榮所簽發、付款銀 行為元大銀行開元分行、面票金額10萬元、發票日104年8月 8日、支票號碼AF0000000號、帳號000000000號之支票1紙為 之給付（見本院卷第22頁，與系爭委託書上所載資訊相符） ，且已於被告與訴外人張馨月簽訂正式買賣契約時返還（見 本院卷第44頁），則上述銀行帳戶並未支出該筆款項，顯無 爭執，被告聲請調查該銀行帳戶並未支出該筆款項，本院認 並無調查之必要，併此指明。
(二)原告請求被告給付仲介服務費，並無理由。 1.查系爭委託書上兩造約定之銷售系爭土地期間為104年8月3 日起至104年8月15日，固已認定如前。另被告出售系爭土地 與張馨月，於104年10月2日始簽訂買賣契約，惟被告黄陳美 麗已於同年8月6日收受張馨月經由原告轉交之10萬元斡旋金 支票，有上述支票及簽收單據影本1紙、買賣契約1份在卷可 稽，並經證人林益有證述明確（見本院第22、37、50至51頁 ），足認係為原告所媒介之買受系爭土地之人，應可認定。 又佐以證人戴宏基所陳：介紹被告去賣土地之仲介來的有原 告及林益有二人，原告一直強調賣方要拿到1440萬元，價差 要補仲介費用；原告曾於105年農曆年前透過林益有要求賣 方支付仲介費，且賣方亦先行給付30萬元仲介費等情（見本 院卷第38、49頁）。顯見原告在林益有及地政士前均強調自 被告處應領取仲介費，如非原告確實得向被告請求此筆款項 ，則當場為被告處理事務之林益有自會反駁或向地政士表明 仲介費應給付之對象不包括原告，但林益有卻均未如此為之 ，且至戴宏基處簽約時為104年10月，已逾上述約定之銷售 期間，若被告已不願原告再行提供仲介訂約之服務，則豈有 於簽約階段委請證人戴宏基時林益有仍會同原告一同與地政 士接洽，且在原告請求給付仲介費時，仍支付30萬元之理， 因此可認兩造時有默示延長上述由原告仲介將系爭土地出售 予張馨月之期間，於此段期間繼續接受原告仲介銷售服務。 被告辯稱其與張馨月簽約當時已逾系爭委託書上所載銷售期 間，故被告可不付仲介費云云，應屬無據。
2.按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其 代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任 。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法 第169條定有明文。依上所述，被告固有依系爭委託書給付 60萬元仲介費與原告之義務，惟被告辯稱仲介費用60萬元， 已全數給付與林益有乙節，核與證人林益有、戴宏基所述一 致（見本院卷第38、49頁），此部分事實應可認定。再者， 原告自承曾其所收受之60萬元仲介費用應與林益有及訴外人 楊先生均分，係應先共同收回來再拆帳，且林益有曾交付其 19萬元，其已轉交給楊先生，加上林益有所陳已收了20萬元 ，故認被告已支付39萬元仲介費等語（見本院卷第37頁背面 、第61頁）。參以證人戴宏基所陳原告向被告索討、領取仲 介費亦均透過林益有為之（見本院卷第49頁）。顯見在被告 交付部分仲介費與林益有時，原告知悉林益有有代其向被告 收取仲介費之情事，卻並未為反對之表示，且仍於支付命令 狀及寄予被告之存證信函中坦認被告已支付部分之仲介費（ 見司促字卷所附聲請狀及存證信函）。則依原告行為之外觀 ，其對於林益有代理其向被告收取仲介服務款項之行為知情 ，且均未加以反對。且就原告自陳之法律關係，其與林益有 間就為被告仲介出售系爭土地係應共同受領報酬，且原告就 該筆仲介服務款之索討、領取均係透過林益有向被告為之， 是在原告不能證明被告於兩造、林益有此部分交付仲介服務 款模式前均無爭議之情況下，仍知悉或可得知悉實際上林益 有並無為原告收取仲介服務款之情況下，依上述規定，原告 對被告自應負授權人之責任即當被告將仲介服務報酬已給付 與林益有時，應等同已將仲介服務報酬交給原告之代理人， 已發生清償之效力。而被告既然已經將60萬元之仲介服務報 酬，均交給林益有，業已認定如前，是被告黄陳美麗辯稱其 實際上均未積欠出售系爭土地之仲介費乙節，應屬有據，原 告自不得再向被告請求給付仲介服務費。
四、綜上所述，原告依兩造間之委託仲介銷售契約，請求被告連 帶給付，及自支付命令送達翌日即106年2月24日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 李音儀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
書記官 蘇豐展