臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 101年度南簡字第967號
原 告 陳美桂
原 告 許倉祥
原 告 許芳敏
上 三 人
訴訟代理人 陳啟舜律師
被 告 施璋昇
訴訟代理人 宋金比律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國102年2月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落臺南市○○區○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋 ）原係原告三人之被繼承人許國在所有。原告陳美桂為許 國在之配偶、原告許倉祥、許芳敏為許國在之子女，許國 在於民國100年5月2日死亡後，系爭房屋由原告三人繼承 。許國在生前曾告知原告，被告（許國在姑表弟）因無房 屋居住，故無條件將系爭房屋讓被告暫時居住。嗣許國在 死亡後，原告要求被告遷讓系爭房屋時，被告始提出許國 在生前與被告訂立之不動產買賣合約書、公證書，告知原 告該房屋於84年10月13日已出賣予被告多年，致使原告甚 感莫名。
（二）按系爭房屋其保登記為一、二層建物，面積80.53平方公 尺，然該未保存登記部分之增建部分，面積約201平方公 尺，總面積共計約281.53平方尺。依被告於本件訴訟中提 出原告之被繼承人許國在於84年10月13日與被告所訂私契 買賣契約書、本院公證處公證書及買賣契約書（公契）內 容，所載系爭房屋均僅一、二層建物，面積80.53平方公 尺。被告稱買賣時已知為四層樓房無訛，但於買賣契約書 卻未載明係四層樓，僅記載為二層樓房而加以公證，實耐 人尋味。按照房屋買賣，需先向臺南市稅務局辦理繳納契 稅，設若被告申請時，必定將遭受稅務機關駁回：「請買 賣雙方當事人補正該未保存登記（增建）建物部份另行補 充公證云云」，至此被告與許國在之間之買賣契約僅止於 公證而已，並非實質之買賣，故此該買賣契約書有所瑕疵 實無庸置疑，其真正用意係抵制土地所有權人陳明正提告 後，作為房屋之拆遷補償之用，可見斑斑。
（三）查系爭房屋在出賣日前已是四層樓房之建物，一至四層樓 均有增建，此有臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書，證實 該四層樓房課稅之年月均在83年7月，亦表示該四層樓房 建造早已在83年7月前建造完成，被告如若係承買人，於 84年10月13日購買房屋時，理應內、外均詳看後始加以承 買之，為何被告既知係四層樓房之建築，私人之買賣契約 書、公契均未詳加記載未保存登記之建物面積，此舉顯係 買賣有所瑕疵無庸置疑。反觀，設若被告能逐一提出交付 價款證明交代清楚。那麼實際上該建物之買賣亦僅80平方 公尺。其餘部份建物不在買賣範圍內。
（四）次按，被告與許國在買賣總價格係新台幣（下同）300萬 元，為何被告在價金給付時，僅以一紙面額50萬元、84年 10月24日到期支票給予許國在提示兌現而已，其餘價金給 付：包括定金50萬元、84年10月13日交付190萬元（含84 年10月6日暫收據150萬元在內）及其尾款10萬元之支付， 每次均以現金支付？按常理，被告（承買人）有支票使用 之情形，分期之價金本可開立支票支付，被告為何甘受被 搶劫之危險，身帶巨額現金給付許國在（出賣人）實令人 甚感莫明。況且該私立之買賣契約書並無介紹人（或見證 人）簽名作證，更加沒有專業之土地代書人見證書立買賣 契約書，此舉在在有違常情。況且鈞院於102年2月19日辯 論庭訊時，有關該其面額150萬元之暫收據，由審判長提 示經由原告陳美桂（許國在之妻）確認該暫收據並非許國 在親筆簽名書立之筆跡，足證該價金之給付確有疑點。（五）又被告辯稱17年來未辦理系爭不動產之產權登記，係因系 爭建物，遭受原土地所有權人陳明正經由法院諭令禁止處 分，故不得辦理移轉過戶且係被告承買後方始知悉云云。 按一般正常之買賣所訂立（私約）買賣契約書中均有載明 如若出賣人反悔不履行買賣者，除將退還所收之價金外， 另需交付壹倍之違約金補償承買人。觀之，本案出賣人許 國在必需退還600萬元之款項給予被告方能解除買賣契約 ，加之，被告稱係買賣完成後始知該建物遭受禁止處分不 得移轉云云，此舉出賣人許國在亦可能涉及詐欺之刑事責 任，案情顯示重大。然被告知悉不能過戶後17年來，為何 未曾踏入出賣人許國在家中言及解決之道，更為何被告均 未採取任何民、刑事之法律行動保護被告自己之權益，實 有違常理，足證被告在訂立買賣契約前即知悉前情，故本 案買賣契約書確實造假無訛，實無庸至疑。
（六）被告雖提出近17年來所代為繳納之房屋稅捐收據，總金額 僅約12萬元左右，原告之被繼承人許國在並無向被告收取
分文之租金，反觀之，被告近17年來另行轉租他人，按月 收取租金至少12,000元（根據鄰居所述），被告租金總收 入達245萬元，然被告僅繳12萬元之房屋捐稅實不為過， 被告亦不當得利甚多。
（七）綜上所述，被告抗辯其與原告之被繼承人許國在間，就系 爭建物有買賣契約存在並非事實，被告占有系爭房屋無正 當理由。原告為系爭房屋之所有權人，爰依所有物返還請 求權，請求被告返還系爭房屋，並依據不當得利返還請求 權請求相當租金的補償。
（八）並聲明：
⒈被告應將坐落臺南市○○區○○街00巷00號房屋一棟全部 返還原告。
⒉被告應自收受起訴狀繕本翌日起至遷讓房屋為止，按月給 付原告12,000元。
二、被告抗辯：
（一）系爭房屋於84年10月13日業經原所有權人即出賣人許國在 出售與承買人即被告，並經當時本院公證人吳明烈公證， 此有公證卷宗在卷足憑。依經公證之建築改良物買賣所有 權移轉契約書上所載，買賣標的之地址即係系爭房屋所在 地址「臺南市○○區○○街00巷00號」，另雙方所訂之不 動產買賣合約書，其買賣標的之地址亦即係系爭房屋所在 地址「臺南市○○區○○街00巷00號」。本院前於101年 10月22日以南院勤民趙101年度南簡字第967號函向臺南市 政府稅務局安南分局函查「貴局是否曾於84年間清查臺南 市○○區○○街00巷00號房屋有未保存登記之增建部分？ 如有，清查之確實日期、增建之範圍為何？貴局如何認定 該增建建物之建籍時間？何時開始就增建部分課予稅捐？ 」經臺南市政府稅務局安南分局101年10月29日以南市稅 安房字第0000000000號函復「旨揭房屋係本分局於84年度 清查時，查獲1至4樓增建，面積分別為31.9平方公尺、 33.8平方公尺、64.1平方公尺及69平方公尺，並自83年7 月起併入原稅籍面積課徵房屋稅。」因此，被告於101年 10月18日在本院庭訊時陳稱：「（問：不動產有無增建？ ）買的時候就是現在這樣，我買了後也沒有增建。」、「 （問：房屋使用面積是否比權狀上記載為大？）可能是許 國在有增建，他當時賣我就是這一棟。我不知道哪裡是增 建的部分。房子是四層樓，買的時候就是這樣。」（見本 院101年10月18日言詞辯論筆錄）即非無據。再者： ⒈被告與許國在之買賣時間為84年10月13日。 ⒉臺南市政府稅務局安南分局函係於84年度清查時，查獲1
至4樓增建，面積分別為31.9平方公尺、33.8平方公尺、 64.1平方公尺及69平方公尺。
⒊如係被告於84年10月13日買賣後，始為增建1至4樓部分， 恐亦無法在84年底完成所有增建工程，則臺南市政府稅務 局安南分局於84年度清查時，即不可能會有查獲1至4樓的 增建部分。或也因於84年度清查時，即已查獲1至4樓已完 成的增建部分，故臺南市政府稅務局安南分局乃將該系爭 房屋自83年7月起併入原稅籍面積課徵房屋稅。 ⒋另許國在於84年10月6日簽名蓋章交付與被告之「暫收據 」上亦記載「承買人施璋昇先生買受臺南市○○街00巷00 號房屋」等字樣。
⒌按「所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與 原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體 使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為 物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建 築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造 上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原 有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而 為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性， 但未具使用上之獨立性而常助原有建物之效用者，則為附 屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸 於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押 權之範圍亦同。」最高法院88年度臺上字第485號著有判 決可稽。
⒍又按「況增建房屋附屬於原有房屋，使用上既與原有房屋 成為一體，其所有權應歸於消滅，原有房屋之所有權範圍 因而擴張」最高法院91年度臺上字第1868號亦著有判決足 稽。另本院101年12月3日至現場實施勘驗，勘驗筆錄亦詳 載「3、4樓材質與1、2樓均相同，3、4樓無獨立之通道， 須經由1、2樓始能到達外界」（見本院101年12月3日勘驗 筆錄，第1頁及附圖）是以本件系爭房屋增建部分附屬於 原有房屋，使用上既與原有房屋成為一體，其所有權應歸 於消滅，原有房屋之所有權範圍因而擴張。
⒎承上，被告向許國在買受系爭房屋時，系爭房屋已有1至4 樓的增建部分，是被告所買受者係整棟系爭房屋。至於買 賣契約所填載之面積僅係為配合建物權狀所登記之總面積 80.53平方公尺之故，俾以嗣後辦理系爭房屋之移轉登記 等過戶事宜。
（二）又系爭房屋之建築改良物所有權狀正本目前亦由被告保有 中，此權狀正本即係由原所有權人許國在於買賣經公證後
交付予被告，並已檢附該權狀影本1紙以明事實。（三）關於買賣價金部分：
⒈於84年10月13日所簽訂之不動產買賣合約書記載：「買賣 價格雙方議定為新臺幣參佰萬元正。訂約同時乙方先付定 金新臺幣伍拾萬元正給與甲方作為定金，而甲方照數收訖 無訛（已收訖並由甲方簽章、不另製收據）」等語、「第 一次於民國84年10月24日乙方付甲方新臺幣伍拾萬元正六 信支票帳號00000-00 NO0000000餘額壹佰玖拾萬元正於民 國84年10月13日一次付清、尾款壹拾萬元正於85年7月5日 付清」等語。
⒉承上，定金50萬元部分，依該不動產買賣合約書所載，已 由許國在「照數收訖無訛」；另第一次50萬元部分，係以 支票支付，本院業向元大商業銀行股份有限公司函查，且 元大商業銀行股份有限公司就此部分除於101年11月5日以 元作服字第0000000000號函檢附「元大銀行客戶往來交易 明細」10頁資料外（第4頁即有票號0000000之記載資料） ，並於101年12月22日以元開元字第0000000000號函復： 「二、旨揭支票係由本行安和分行客戶許國在提示兌領， 帳號00000000000000。三、檢附該支票正反面影本供參（ 詳附件）」；另190萬元部分，被告84年10月6日已支付 150萬元與許國在，此有許國在簽名蓋章之暫收據足稽， 嗣後幾日又支付許國在40萬元，惟因10月13日即要至本院 公證處公證買賣，故許國在即告知被告經公證即可，不須 再另簽收據；之後，10萬元部分，許國在亦未再簽收據交 付被告。
（五）本件系爭房屋買賣後，欲辦理移轉登記時，始知系爭房屋 被禁止所有權移轉登記之申請。此即被告於本院庭訊時所 陳：「（問：為何在84年，買賣公證後卻未辦理？）因許 國在沒有告訴我地不能過戶，還說一切沒問題，但錢拿去 了就說土地有問題。而房子沒先過戶是因土地被設定不能 過戶。」（見本院101年10月18日言詞辯論筆錄）五、依 84年10月13日所簽訂之「不動產買賣合約書」之記載「另 地價稅、房屋稅由84年10月13日後由乙方負擔。」是於此 後系爭房屋之房屋稅自85年迄今均是由被告繳納，此有房 屋稅繳款書17紙可稽。是此十餘年來之房屋稅，均係由被 告繳納，顯見系爭房屋確業由被告買受。再者，許國在係 於100年5月2日死亡，是於84年買賣後至其死亡前，此十 餘年之期間，許國在未曾向被告請求遷讓房屋，反而將系 爭房屋交付予被告，何以故？因其已將系爭房屋出賣予被 告，且被告亦已將價金全部支付。
（六）本件系爭房屋坐落之土地，係被告於101年3月27日向訴外 人陳明正所買受，並於101年4月5日登記。而此部分之緣 由，係因陳明正對許國在提起訴訟，嗣被告施璋昇為保障 自己之權益，乃於該事件聲請訴訟參加，而後由被告施璋 昇於該事件中與陳明正達成價購土地之協議。被告施璋昇 向訴外人陳明正買受系爭房屋坐落之土地，與本件事實有 重要相關，為明瞭相關事實，可調取本院100年度重訴字 第198號卷宗，以查明事實。
（七）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
（一）本件原告主張被告無權占用系爭房屋，被告則以非無權占 有，因被告與原告之被繼承人許國在就系爭房屋訂有不動 產的買賣契約等語置辯。經查：
⒈被告辯稱其占有系爭房屋，係因向許國在購買系爭房屋， 由許國在交付使用等情，業據其提出本院84年度公字第 16052 號公證書、不動產買賣合約書、許國在收受被告交 付150 萬元之「暫收據」、建築改良物所以權狀、房屋稅 繳款書等件（見本院卷第65-92頁）為憑。雖原告否認上 開買賣契約書之真正云云，然查：
⑴原告之被繼承人許國在與被告於84年10月16日就系爭房 屋之買賣所有權移轉契約書，經本院公證處84年度公字 第16052號辦理公證等情，業經本院調取上開公證卷宗 核閱無誤。按文書依其程式及意旨得認作公文書者，推 定為真正，為民事訴訟法第355條第1項所明定，堪認被 告與許國在就系爭房屋已訂立買賣契約為真正。 ⑵雖公文書如有反證，足以證明其記載為失實者，就其所 記載之事項，自難認有證據力，應為當然之解釋。原告 主張本院上開建築改良物買賣所有權移轉契約書之公證 書，及被告提出之不動產買賣合約書，關於「臺南市○ ○區○○街00巷00號房屋」僅記載保存登記之建物面積 80.53平公尺，足見該契約書均屬虛偽云云。然查： ①被告提出其與許國在就系爭房屋於84年10月13日簽訂 之不動產買賣契約書在卷（見本院卷第73頁）。雖該 買賣契約書與提出請求本院公證之建築改良物買賣所 有權移轉契約書內容略有不同，公證買賣契約之價金 為378,900元，被告提出之買賣契約書，價金為為300 萬元。惟查我國民間買賣不動產時，多立有公契、私
契，而據公契所載價額，以核定稅金，並辦裡所有權 移轉登記，且公契就土地、房屋之價金則多公告地價 、房屋現值計算，用以節省稅賦；私契方買賣雙方確 實遵守之買賣契約。此作法雖有不妥，然為民間常態 存在之事實。由被告提出之不動產買賣契約書出賣人 許國在所留存之印文，與其在本院公證書所留存之印 文互核一致，足證被告提出之不動產買賣合約書為真 正，為被告與許國在就系爭房屋買賣所訂立之私契， 係買賣雙方確實遵守之買賣契約。其二人提出本院公 證之買賣所有權移轉契約書則為公契應可認定。 ②又被告向許國在購買系爭房屋，曾以臺南市第六信用 合作社為付款人，發票日84年10月24日、支票帳號 00000-00 、票號NO0000000、面額50萬元之支票支付 第一期價金，此已記明於被告提出之不動產買賣合約 書中（見本院卷第73頁）。經元大商業銀行股份有限 公司（按該銀行概括承受臺南市第六信用合作社資產 與負債）函覆本院以：「…二、旨揭支票係由本行安 和分行客戶許國在提示兌領，帳號00000000000000」 ；有該行101年12月22日元開元字第0000000000號及 該支票正反面影本在卷（見本院卷第112-113頁）， 並有被告在元大商業銀行客戶往來交易明細在卷（見 本院卷第51頁反面）足憑。足見被告為履行該買賣合 約而交付價金許國在，該買賣合約顯非虛偽。
③雖被告與許國在間就系爭房屋所訂立之公契及私契， 均記載系爭房屋為坐落於臺南市○○區○○街00巷00 號，面積80.53平方公尺。然本院會同兩造及臺南市 安南地政事務所測量員勘驗系爭房屋結果為：「…系 爭房屋一樓有後門，開門即為水溝，據地政人員稱， 地界在水溝中線，三、四樓材質與一、二樓均相同， 三、四樓無獨立之通道，須經由一、二樓始能到達外 界。…」此有勘驗測量筆錄（見本院卷第95-96頁） 及被告陳報系爭房屋外觀照片一張（見本院卷第103 頁）在卷足稽。系爭房屋經測量結果一樓為72.6 平 方公尺（增建為33.99平方公尺）、二樓74.6平方公 尺（增建為34.76平方公尺）、三樓74.6平方公尺（ 增建為69.2平方公尺）、四樓74.6平方公尺（增建為 76.6平方公尺），此有臺南市安南地政事務所101 年 12月11日安南地所二字第0000000000號函所附複丈成 果圖可憑（見本院卷第104-110頁）。
④查本院依職權向臺南市政府稅務局安南分局調取系爭
房屋歷任房屋納稅義務人及函詢有無於84年間清查系 爭房屋有未保存登記之增建部分，經該局函覆略以： 「旨揭房屋係本分局於84年度清查時，查獲1至4樓增 建，面積分別為31.9平方公尺、33.8平方公尺、64.1 平方公尺及69平方公尺，並自83年7月起併入原稅籍 面積課徵房屋稅」等語，有臺南市政府稅務局安南分 局101年9月13日南市稅安字第0000000000號函、101 年10月29日南市稅安房字第0000000000號函在卷（見 本院卷第18-19頁、第48頁）。按被告與許國在係在 84年10月13日買賣房屋，縱被告在買屋後始為增建1 至4樓部分，恐亦無法在84年底完成所有增建工程， 則臺南市政府稅務局安南分局於84年度清查時，即不 可能會有查獲1至4樓的增建部分，而臺南市政府稅務 局安南分局乃將該增建房屋自83年7月起併入原稅籍 面積課徵房屋稅，足證該增建部分係在被告買受系爭 房屋之前即已完成。兩造對該增建係在84年10月13日 前完成均不爭執，應可認定。
⑤按「所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部 分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之 作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性， 自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因 而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴 張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為 獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易 上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及 。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之 獨立性而常助原有建物之效用者，則為附屬物。其使 用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅 ；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權 之範圍亦同。」最高法院88年度臺上字第485號著有 判決可稽。系爭房屋經本院勘驗結果「3、4樓材質與 1 、2樓均相同，3、4樓無獨立之通道，須經由1、2 樓始能到達外界」該增建部分之建物，與原有建築物 無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者 ，且無構造上及使用上之獨立性，並非獨立之物權之 客體，是以本件系爭房屋增建部分附屬於原有房屋， 其所有權應歸於消滅，原有房屋之所有權範圍因而擴 張。許國在於84年間出賣系爭房屋予被告，應包含1 至4樓增建部分，雖契約書僅記載有保存登記建物之 面積，然該增建部分既已包含在「臺南市○○區○○
街00巷00號」建物所有權中，自為買賣效力所及。再 由被告買受系爭建物之後，許國在已將系爭建物之所 有權狀交由被告持有，另自85年以後之房屋稅也由被 告繳納，此有被告提出之所有權狀、房屋稅繳款書可 憑（見本院卷第75-92頁），足證許國在確實已將系 爭房屋一至四樓含增建部分出賣予被告，並將系爭建 物交由被告占有應可認定。否則許國在豈會在訂約之 後，迄過世之前十多年時間，對系爭房屋未加聞問， 任由被告占有使用收益？而許國在與被告間，在私契 中未將增建房屋記載為買賣標的物，或許因其二人對 此點認為理所當然，並無疑議，故僅依謄本記載已保 存登記之面積亦未可知。故原告主張因買賣契約未記 載出賣增建部分，足證該買賣契約為虛偽，縱使契約 真正，出賣之範圍亦不包含增建部分為無可採。 ⑥此外，原告主張被告部分價金以現金支付、買賣契約 書並無介紹人（或見證人）簽名作證、沒有專業之土 地代書人見證書立買賣契約書為不合理，買受系爭房 屋等17年來沒有過戶，卻未曾踏入出賣人許國在家中 言及解決之道，也未採取任何民、刑事之法律行動保 護被告自己之權益，有違常理，及被告是否已清償全 部買賣價金云云，此均不足以反證證明該買賣契約為 虛偽，被告抗辯其與許國在間就系爭房屋有買賣契約 存在應可採信。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承 人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承 人本身者，不在此限，民法第767條前段、第1148條分別 定有明文。被告與原告之被繼承人許國在就系爭房屋訂有 買賣契約，許國在並因買賣契約將系爭房屋交由被告占有 使用，原告為許國在之繼承人，應繼承該買賣契約，被告 占有系爭房屋有正當理由，從而，原告依民法第767條前 段規定，請求被告遷讓系爭房屋為無理由。
（二）又被告因與原告之被繼承人許國在訂有系爭房屋買賣契約 ，係有權占有系爭房屋，已如前述，則原告主張被告無權 占用系爭房屋，乃無法律上原因受有利益，致原告受所損 害，依不當得利之法律關係，請求被告應自收受起訴狀繕 本翌日起至遷讓房屋為止，按月給付原告12,000元之相當 租金之補償云云，即無理由，不應准許。
（三）綜上所述，原告主張依所有物返還請求權、不當得利返還 請求權，請求被告返還無權占用之系爭房屋，並請求相當
租金的補償等情，並不足取。被告抗辯其因與原告之被繼 承人許國在訂有系爭房屋買賣契約，係有權占有系爭房屋 等情，應可採信。從而，原告三人起訴請求被告應將系爭 房屋全部返還原告，並應自收受起訴狀繕本翌日起至遷讓 房屋為止，按月給付原告12,000元，為無理由，不應准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核於判決結 果並無影響，無一論述之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
臺南簡易庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
書記官 楊宗倫