臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第2749號
原 告 畢吳翊
原 告 范茗凱
前列二人共同
訴訟代理人 黃肇萍律師
被 告 張素娟
被 告 林秋芬
被 告 方文祥
前列三人共同
訴訟代理人 方振偉
邱美惠
方振宏
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國一○二年三月五日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告張素娟、林秋芬應給付原告畢吳翊新臺幣肆萬捌仟元，及自民國一○一年七月九日起至交付臺中市○區○○○○段○○○○地號土地（持分十萬分之一０一０），暨其上同段二八一八建號建物（持分全部，門牌號碼：臺中市○區○○街○○○號五樓）及共有部分同段二七八五建號建物（持分一萬分之一○二）所屬「立德冠邸」地下二樓編號二０三號平面式車位之日止，按月給付原告畢吳翊新臺幣貳仟元。
被告方文祥應給付原告范茗凱新臺幣叁萬壹仟陸佰零捌元及自起民國一０一年八月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告范茗凱其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張素娟、林秋芬負擔百分之五十，被告方文祥負擔百分四十八，原告范茗凱負擔百分之二。
本判決原告畢吳翊部分及原告范茗凱勝訴部分得假執行。 事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告畢吳翊主張略以：
（一）原告畢吳翊於民國九十九年五月十六日，與被告張素娟、 林秋芬簽訂不動產買賣契約書，購買渠等所有坐落臺中市 ○區○○○○段○○○○地號土地（持分十萬分之一０一 ０），暨其上同段二八一八建號建物（持分全部，門牌號 碼：臺中市○區○○街○○○號五樓）及共有部分同段二 七八五建號建物（持分一萬分之一○二）。契約內容註明 買賣標的包含地下第二層編號二○三號之平面停車位一個 （下稱系爭甲車位），並於契約第七條第一項約定「乙方
（即被告張素娟、林秋芬）保證產權清楚，無他人主張所 有權、優先購買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛 或一物數賣之情形。」、第十一條第三項約定「本約簽訂 後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事 …除應負擔甲方（即原告畢吳翊）所受損害之賠償外…」 。
（二）原告畢吳翊支付價金後，於九十九年七月八日辦畢上開房 地之所有移轉登記，請求被告張素娟、林秋芬點交系爭甲 車位時，竟有第三人即訴外人許慧珠向原告畢吳翊表示系 爭甲車位為其所有，現由其所占有、使用，原告畢吳翊無 權停車及使用。原告畢吳翊乃向被告張素娟、林秋芬及訴 外人立德冠邸社區管理委員會（下稱管委會）反應請求協 助解決，惟管委會只願出具「停車位爭議聲明書」，表示 結果待法院判決為準，不願插手管理。經原告畢吳翊催促 下，雙方遂於九十九年七月二十九日簽訂協議書，約定原 告畢吳翊同意若停車期間仍有管理員或其他人阻撓或干擾 情事，應立即通知並授權被告張素娟、林秋芬處理、排除 ；若有訴訟之必要，原告畢吳翊同意授權渠等共同委任律 師全權處理。
（三）原告畢吳翊向被告張素娟、林秋芬合法購得房地及公共設 施之持分，自可行使繼受而來之分管停車位使用。況許慧 珠在立德冠邸社區已無任何所有權或持分，其占用系爭甲 車位顯然無據，被告張素娟、林秋芬依買賣契約自應負責 排除占用並交付予原告畢吳翊使用，始符合契約應盡之義 務。系爭甲車位自原告畢吳翊購買上開房地以來，皆為許 慧珠占有使用，至今仍為如此，被告張素娟、林秋芬經催 告後亦簽有協議書，承諾處理及排除，原告畢吳翊乃委請 律師及親自發函，促請被告張素娟、林秋芬履行協議，惟 仍無結果。被告張素娟、林秋芬顯已違反買賣契約及協議 書之約定，致原告畢吳翊受有未能使用收益停車位之損害 （即相當於停車位租金之損害）。而原告畢吳翊所居住之 立德冠邸社區，其管委會之停車位，不論樓層車位出租每 月每一個停車位為新臺幣（下同）二千元，故原告畢吳翊 自取得所有權之日（九十九年七月八日）起，無法使用系 爭甲車位，即受有相當於每月二千元租金之損害，計算至 一○一年七月八日止共二年期間，受有四萬八千元之損害 （計算式：2000×24＝48000）。為此依民法第二百二十 七條第一項、第二百二十九條及第二百三十一條第一項規 定，提起本件訴訟，並聲明：被告張素娟、林秋芬應給付 原告畢吳翊四萬八千元，及自一○一年七月九日起至交付
系爭甲車位止，按月給付原告畢吳翊二千元。願供擔保請 准宣告假執行。
（四）對被告所為抗辯之陳述：
1.被告所提免用統一發票收據為私文書。依民事訴訟法第三百 五十七條之規定，應由被告證明其真正。在被告明確舉證證 明其真正前，原告否認其真正，法院亦應不得據以為判斷之 基礎。退步而言，縱該收據為真正，至多僅能證明於一○○ 年一月五日在立德冠邸社區內之停車位有堆高機作業，金額 為三千元，並無法證明被告於一○○年一月五日有將系爭甲 、乙車位「淨空」並「點交」給原告（按關於系爭乙車位部 分詳後述）。倘被告所稱於一○○年一月五日交付車位之事 為真，原告畢吳翊何以於一○一年四月六日再寄發存證信函 要求被告張素娟、林秋芬交付，而渠等當時未主張已交付？ 為何一○○年十一月二十二日管委會還會開立「停車位爭議 聲明書」給原告？又為何一○二年一月八日庭訊時，法官問 ：「何以與原告畢吳翊成立買賣時，該車位為第三人許慧珠 占有使用中？」，答稱：「那是交屋之後，原告跟我們說我 們才知道。」？顯然被告交屋時並未點交車位給原告，連系 爭甲、乙車位（按乙停車位部分詳後述）由第三人占有使用 都不知道，更足證被告交付房屋時（原告畢吳翊為九十九年 七月八日、原告范茗凱為九十九年七月七日），並無點交系 爭甲、乙車位給原告。系爭甲車位現仍為許慧珠占有使用中 ，更可證明被告所謂「已交付原告」之說，不足採信。 2.管委會並非法人，僅是受全體住戶委託管理社區之非法人團 體，雖依公寓大廈管理條例之規定，享有部分權利，然有關 住戶間之私權利義務，則非其所能過問。被告未盡契約上交 付車位之義務，反卻責難管委會怠忽職責，顯係推卸逃避責 任。
3.原告所有之系爭甲、乙車位，於買受時即遭第三人占用，被 告並未盡買賣契約上點交之責任，縱有交付「車位證明書」 ，惟該證明書並不能取代「點交」之責任，事實上原告亦無 法占有使用。至於第三人為何人，是原告在車位無法使用後 ，透過管委會及向社區住戶詢問後，始知占有之人為許慧珠 ，管委會宣稱就私人產權無認定之權限，乃出具「停車位爭 議聲明書」，要求原告循法律程序向法院主張權利，原告不 得已乃提起本件訴訟。至於管委會之主任委員為何人，與本 件訴訟無關，被告任意攀牽，委不足採。
4.立德冠邸社區之停車位每月租金為二千元，此有管委會出具 之車位租賃證明為證。且二千元為該社區之一般行情價格， 附近之停車位出租價格，更有高於此者。原告以平均價格之
每月二千元請求賠償未能使用期間之損害，實屬允當，並無 過高。被告空言抗辯租金過高，又未能舉證說明，顯不可採 。
二、原告范茗凱主張略以：
（一）原告范茗凱於九十九年六月二十二日與被告方文祥簽訂不 動產買賣契約書，購買被告方文祥所有坐落臺中市○區○ ○○○段○○○○地號土地（持分一萬分之七二），暨其 上同段二八四一建號建物（持分全部，門牌號碼：臺中市 ○區○○街○○○號八樓）及共有部分同段二七八五建號 建物（持分一萬分之九三）。契約內容註明，買賣標的包 含地下三層編號三○九之平面停車位一個（下稱系爭乙車 位），並於契約第七條第一項約定「乙方（即被告方文祥 ）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先購買權、使用 權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情形。」、 第十一條第三項約定「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、 不為給付、給付不能或違約情事…除應負擔甲方（即原告 范茗凱）所受損害之賠償外…」。
（二）原告范茗凱支付價金後，於九十九年七月七日辦畢前揭房 地之所有權移轉登記，請求被告方文祥交付系爭乙車位時 ，發現遭人停放車輛，經向被告方文祥反應，其起初佯稱 係其停放之車輛，不久就會離開，再經詳問才知許慧珠表 示系爭乙車位為其所有，占有停車使用，不准原告范茗凱 使用。原告范茗凱亦曾向管委會反應請求協調解決，管委 會只願出具「停車位爭議聲明書」，表示結果待法院判決 為準，不願插手管理。經原告范茗凱催促下，雙方乃於九 十九年八月五日簽定協議書，約定原告范茗凱同意若停車 期間仍有管理員或其他人阻撓或干擾情事，應立即通知並 授權被告方文祥處理、排除；若有訴訟之必要，原告范茗 凱同意授權被告方文祥委任律師全權處理。
（三）系爭乙車位自原告范茗凱購買前揭房地以來，皆由許慧珠 占有使用，被告方文祥雖與原告范茗凱簽有協議書，承諾 代為處理及排除，亦經原告范茗凱多次催促，並委請律師 寄發存證信函，直至一００年十月三十一日，始由原告范 茗凱自行排除他人之占用後取回使用，被告方文祥顯已違 約，給付遲延，造成原告范茗凱受有不能使用收益停車位 之損害（即相當於停車位租金之損害）。而原告范茗凱所 居住之立德冠邸社區，其管委會之停車位，每月每一個停 車位租金為二千元，故原告范茗凱自取得所有權之日（九 十九年七月七日）起，至可使用系爭乙車位之日（一００ 年十月三十一日）止，共計十六個月，以每月每一停車位
租金二千元計算，受有三萬二千元之損害（計算式：2000 ×16＝32000）。為此依民法第二百二十七條第一項、第 二百二十九條及第二百三十一條第一項規定，提起本件訴 訟，並聲明：被告方文祥應給付原告范茗凱三萬二千元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
（四）對被告所為抗辯之陳述：
同原告畢吳翊上開所述。
三、被告抗辯略以：（被告三人均同）
（一）被告於買賣完成後，即已交付車位證明書予原告，並於一 ○○年一月五日委由訴外人陳煥平即一平起重行（下稱一 平起重行）將車位淨空，但沒有當場將車位點交給原告， 被告係以電話告知原告車位已淨空，惟沒有證據可以證明 ，而依原告所提證四照片及證五停車位爭議聲明書，顯見 系爭甲車位係於被告將車位淨空後，再遭第三人（車牌號 碼0000-00之車主）占有使用。又管委會之主任委員即訴 外人顧庭瑜為原告范茗凱之配偶，而原告畢吳翎亦為管委 會之委員，原告自承明知占有使用系爭甲、乙車位之許慧 珠在社區已無任何所有權或持分，卻放任許慧珠占有車位 停放車輛，實非被告給付不能，而是管委會怠忽職守，擁 有車位證明書及車位，卻無法管理違法占有之車主，而管 委會向住戶收取管理費，卻未善盡管理之責，一味消極對 待社區事務，若此事件一再重複發生，只要原告無法使用 ，即向被告請求，被告豈非永遠承擔此一責任，對被告實 屬不公。
（二）被告並未占用系爭甲、乙車位，基於債之相對性，原告應 向不法占用車位之人（系爭甲車位：車牌號碼0000-00 之 車主；系爭乙車位：車牌號碼00-0000之車主）請求租金 ，而非向被告請求。倘原告可向被告請求車位租金，那不 法之占有人，豈非可以繼續占有且不必支付任何費用，且 原告是否會因此默認不法占有人繼續占有，故原告實應向 實際占有車位之人請求車位租金，始為公允。
（三）被告早於一○○年一月五日將系爭乙車位淨空交予原告范 茗凱使用，而原告所提證十三之照片，並不足以證明車輛 停放之位置就是系爭乙車位。就算該照片中之車位是系爭 乙車位，也可能只是住戶臨時停放，並無法證明是被持續 占用至一○一年十月三十一日。且原告所提證明書，其上 日期為一○二年三月四日，為臨訟所製，且管委會之主任 委員顧庭瑜為原告范茗凱之配偶，管委會之印章皆由其保 管，不得據為有利原告之認定。原告所提證十八照片中車
輛並為無車牌，不知為誰所有，亦有可能為原告畢吳翎所 有。
（四）原告請求之車位租金過高，且其所提車位租賃證明，是否 具有其證明力，令人存疑？蓋原告范茗凱之配偶顧庭瑜為 管委會之主任委員，管委會大小章由其保管持有。又管委 會非區分所有權人，怎可持有車位，並出租予住戶，收取 車位租金？等語，資為抗辯，聲明：原告之訴駁回，訴訟 費用由原告負擔。
貳、兩造不爭執事項：
一、原告畢吳翊於九十九年五月十六日，與被告張素娟、林秋芬 簽訂不動產買賣契約書，購買渠等所有門牌號碼：臺中市○ 區○○街○○○號五樓之房地，契約內容註明買賣標的包含 系爭甲車位。嗣於九十九年七月八日辦畢前揭房地之所有權 移轉登記。
二、原告范茗凱於九十九年六月二十二日與被告方文祥簽訂不動 產買賣契約書，購買被告方文祥所有門牌號碼：臺中市○區 ○○街○○○號八樓之房地，契約內容註明買賣標的包含系 爭乙車位。嗣於九十九年七月七日辦畢前揭房地之所有權移 轉登記。
三、原告畢吳翊與被告張素娟、林秋芬於九十九年七月二十九日 簽訂協議書，約定原告畢吳翊同意若停車期間仍有管理員或 其他人阻撓或干擾情事，應立即通知並授權被告張素娟、林 秋芬處理、排除；若有訴訟之必要，原告畢吳翊同意授權渠 等共同委任律師全權處理。原告范茗凱與被告方文祥於九十 九年八月五日簽訂同一意旨之協議書。
參、兩造之爭點：
一、原告之請求有無理由？如有理由，其金額為何？（一）被告張素娟、林秋芬有無將系爭甲車位交付予原告畢吳翊 之義務？如有，何時點交？
（二）被告方文祥有無將系爭乙車位交付予原告范茗凱之義務？ 如有，何時點交？
（三）系爭甲、乙車位每月租金同為二千元，是否過高？肆、得心證之理由
一、原告畢吳翊與被告張素娟、林秋芬部分
（一）被告張素娟、林秋芬有無將系爭甲車位點交予原告畢吳翊 ？如有，何時點交？
①按出賣人有交付買賣標的物予買受人之義務，此觀之民 法第三百四十八條第一項規定即明。經查，被告張素娟 、林秋芬出賣前開房地予原告畢吳翊，包括系爭甲車位 ，有載明「車位編號：有車位編號，目前編車位編號：
２０３號」之不動動產買賣契約書在卷可稽，復為兩造 所不爭執，堪認為真實。依買賣契約第七條第一項約定 「乙方（即被告張素娟、林秋芬）保證產權清楚，無他 人主張所有權、優先購買權、使用權、界址糾紛、占有 等權利糾紛或一物數賣之情形。」，是出賣人即被告張 素娟、林秋芬除有交付前開房地予原告即買受畢吳翊之 外，尚負有交付買賣標的物之一即系爭甲車位之義務， 已為灼然。再者，依兩造所不爭執之九十九年七月二十 九日兩造協議書所載，原告於前開買賣契約時發現有他 人即大同資訊代理人許慧珠主張系爭甲車位權利，兩造 乃約定原告畢吳翊同意若停車期間仍有管理員或其他人 阻撓或干擾情事，應立即通知並授權被告張素娟、林秋 芬處理、排除；若有訴訟之必要，原告畢吳翊同意授權 渠等共同委任律師全權處理等語，益徵被告張素娟、林 秋芬負有交付系爭甲車位之義務。從而，被告張素娟、 林秋芬辯稱「渠等有交付權狀及車位證明書，原告應該 要找管委會處理」等語，尚屬無據，顯難採認。 ②被告張素娟、林秋芬有無交付系爭甲車位予原告畢吳翊 ？
承前述，被告張素娟、林秋芬既負有交付系爭甲車位予 原告畢吳翊之義務，是系爭甲車位有無交付予原告畢吳 翊？於何時交付？自應由被告張素娟、林秋芬負舉證責 任。經查，依前述兩造不爭議之九十九年七月二十九日 協議書所載，兩造買賣契約成立時，已有前述第三人許 慧珠對系爭甲車位主張權利，且出賣人即被告張素娟、 林秋芬當時並未交付系爭甲車位予買受人即原告畢吳翊 。被告張素娟、林秋芬固提出渠等早於一００年一月五 日將系爭乙車位淨空交予原告畢吳翊，並提出免用統一 發票收據一紙為證，惟觀之該收據，僅載明「一００年 元月五日，品名：堆高機作業（立德冠邸車位），一平 起重機行」等字樣，該收據所載縱屬真實，亦僅證明當 日有堆高機於該社區就車位部分為作業，惟未能證明該 堆高係將停放於系爭甲車位上之車輛予以排除，縱或有 將系爭甲車位之車輛排除，亦未證明該車位已交付予買 受人即原告畢吳翊。是被告張素娟、林秋芬對於已交付 系爭甲車位予原告畢吳翊之事實，並未能舉證以實其說 。從而，原告畢吳翊主張被告張素娟、林秋芬迄今尚未 交付系爭甲車位之事實，自堪以採信。
③系爭甲車位每月租金為二千元，是否過高？
經查，系爭甲車位係屬立德冠邸社區地下二樓之停車位
，其使用之費用如何，該立德冠邸管理委員會自知之甚 詳，而立德冠邸停車位之費用為每月二千元，有立德冠 邸管理委員會出具之「車位租賃證明」一紙在卷可稽（ 參原證九），是原告主張系爭甲車位，每月租金二千元 ，尚堪採信。被告張素娟、林秋芬主張系爭甲車位租金 每月二千元過高，自無可採。
④綜上所述，原告畢吳翊自取得所有權之日（九十九年七 月八日）起，無法使用系爭甲車位，即受有相當於每月 二千元租金之損害，計算至一○一年七月八日止共二年 期間，受有四萬八千元之損害（計算式：2000×24＝48 000）。則原告畢吳翊依民法第二百二十七條第一項、 第二百二十九條及第二百三十一條第一項規定，請求被 告張素娟、林秋芬給付原告畢吳翊四萬八千元，及自一 ○一年七月九日起至交付系爭甲車位止，按月給付原告 畢吳翊二千元。為有理由，應予准許。
二、原告范茗凱與被告方文祥部分
經查，原告范茗凱與被告方文祥間之不動產賣賣契約，就買 賣停車位部分，除停車位編號不同外，其餘與原告原告畢吳 翊及被告張素娟、林秋芬之約定相同，且原告與被告方文祥 於九十九年八月五日所成立之協議書，其內容與原告原告畢 吳翊、被告張素娟、林秋芬前述之協議書內容亦相同。原告 范茗凱之主張除自承其於一００年十月三十一日已自行取回 系爭乙車位外，其餘主張均與原告畢吳翊相同，而被告方文 祥就有無交付系爭乙車位予原告范茗凱之抗辯，亦與被告張 素娟、林秋芬之抗辯相同。是本院承前論述，認被告方文祥 於一００年十月三十日（含當日）之前，並未履行其交付系 爭乙車位予原告范茗凱之義務，參以系爭乙車位，每月租金 亦為二千元（每日以六十七元計算，元以下四捨五入），而 原告范茗凱自九十九年七月七日取得買賣之房地所有權之日 起至一００年十月三十日止，其有十五個月又二十四日未使 用系爭乙車位，依此計算結果，被告方文祥應給付原告范茗 凱相當租金之不當得利為三萬一千六百零八元（計算式： 2000 ×15＋67×24＝31608）是原告范茗凱請求被告方文祥 給付原告范茗凱三萬一千六百零八元及自起訴狀繕本送達翌 日即一０一年八月十日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理 由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。四、本件訴訟費，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條規定，
由被告張素娟、林秋芬負擔百分之五十，被告方文祥負擔百 分四十八，原告范茗凱負擔百分之二。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 三百八十九條第一項第三款規定，原告畢吳翊部分及原告范 茗凱勝訴部分，應依職權宣告假執行，原告聲請願供擔保請 準宣告假執行，僅係促請法院注意依職權宣告假執行，不生 准駁問題，附此敘明。
中 華 民 國 102 年 3 月 26 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費用。
中 華 民 國 102 年 3 月 26 日
書記官 黃英寬