臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第2365號
原 告 李秀英
被 告 賴瑞祝
上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國102年2月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾參萬元，及自民國一百年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國99年9月14日與原告簽訂不動產買賣 契約書，向原告購買座落臺中市○○區○○段000地號土地 ，及其上同段931建號，門牌號碼臺中市○○區○○○○街 00巷0○0號房屋乙間（下稱系稱房地），約定價金新臺幣（ 下同）150萬元，被告先給付30萬元，另47萬元則清償原所 有權人詹秀香向中國信託商業銀行之貸款，再清償訴外人林 俊明設定之抵押債權及利息共40萬元，以上合計支付117萬 元，並於同日由代書王大政辦理過戶手續，將系爭房地之所 有權移轉登記至被告名下。而代書係由被告指定，為被告之 使用人，被告於鈞院100年度訴字第2778號清償買賣房屋尾 款事件，亦自承將買賣價金全部交付予代書，授權代書處理 ，嗣因代書之過失，致上開中國信託之清償證明遭抵押人詹 秀香取走，無法辦理抵押權塗銷登記，故代書之過失應視為 被告之過失，不得將上開不利益轉嫁原告，另被告對王大政 向鈞院檢察署提起背信告訴，亦因被告與王大政和解，檢察 官始為不起訴處分，益徵代書為被告單獨委任，而非由兩造 共同委任。再系爭房地雖仍有抵押權尚未塗銷，但事實上已 清償，抵押權人自不可能再對系爭房地主張抵押權，不能謂 系爭房地權利有欠缺，原告並未違約。況被告為系爭房地之 所有權人，得自行向中國信託銀行詢問抵押權是否存在，或 提起確認抵押權不存在之訴俾辦理抵押權塗銷登記。而依買 賣契約約定，被告應於所有權移轉完成日（99年10月24日） ，將尾款33萬元給付予原告，惟被告屢經催討，皆不置理， 竟與訴外人王安毓製造假債權，將系爭房地拍賣（鈞院100 年度司執三字第45503號），拍得價金為1,622,200元，倘依 被告所述該買賣契約未完成，則拍賣價金應由原告分得，而 非由被告分配取得，顯見系爭房地之買賣契約已完成，為此 爰依買賣契約之法律關係，請求被告如數給付尾款，並聲明
：被告應給付原告33萬元，及自99年10月24日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：原告固有將系爭房地移轉登記予被告，但並未完 成點交。系爭房地所有權人原為訴外人詹秀香，嗣原告向詹 秀香購買，簽約當時原告僅給付簽約金3萬元即置之不理， 故被告於99年10月7日代位清償第一、二順位抵押權之債權 87萬元，詎原告事後仍未與詹秀香辦理塗銷及交屋手續，亦 未將中國信託銀行清償證明交付被告，經被告於99年10月26 日以臺中民權路郵局第2694號存證信函，通知原告儘速完成 與詹秀香間之抵押權塗銷事宜，而詹秀香因原告遲未與其辦 理買賣手續，故於100年12月間對原告提起返還買賣價金尾 款之訴（鈞院100年度訴字第2778號），現系爭房地已遭朋 友拍賣，因被告向朋友王安毓借錢無法償還，拍定之價金1, 622,200元由王安毓分配150萬元，扣除銀行利息後，被告僅 分配回1萬多元，中國信託銀行之抵押權已由法院塗銷。按 尾款交付時，賣方即原告應依買賣契約第九條點交標的物予 買方即被告；賣方應於買方給付尾款前辦畢塗銷登記，買賣 契約書第3條、第4條第1款第1目有明文約定。而被告已給付 117萬元，因原告違約，被告依契約書第10條第3款約定得向 原告請求按每日以買賣價金千分之一支付遲延違約金予被告 ，尾款扣除違約金已不足清償，原告提起給付買賣價金之訴 ，為無理由等語。與並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張被告於99年9月14日以150萬元，向原告購買系爭房 地，並由被告委由代書王大政辦理過戶手續，於99年10月6 日系爭房地所有權移轉登記於被告名下，被告已支付30萬元 頭期款，並支付47萬元清償原所有權人詹秀香向中國信託商 業銀行之貸款，再清償訴外人林俊明設定之抵押債權共40萬 元，合計已支付117萬元，尚餘尾款33萬元未付之事實，業 據其提出買賣契約書為證，並有系爭房地異動索引、所有權 移轉登記及抵押權設定登記申請書等件附卷可稽，復為被告 所不爭執，堪信為真實。
(二)原告主張被告應依買賣契約給付尾款33萬元，被告則以：原 告並未依約塗銷中國信託商業銀行之抵押權，亦未點交系爭 房地而違約，系爭房地嗣後遭到法院拍賣，上開尾款扣除違 約金已不足清償等語置辯。經查，依系爭契約第3條關於尾 款之約定：於99年10月24日所有權移轉完竣後，賣方依第9 條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或 第4條規定履行給付之。第4條第1款第1目約定：賣方原有抵 押權設定之未償債務50萬元，賣方應於買方給付尾款前清償
，並辦竣塗銷登記。第9條第1款約定：本約標的物除另有約 定外，賣方應於買方給付尾款之同時，騰遷完畢點交予買方 使用管業。則本件兩造約定之原告應負移轉買賣標的物所有 權之清償期不超過99年10月24日，並於交付尾款前辦竣原有 抵押權塗銷登記，而交付買賣標的物之清償期則約定在所有 權移轉登記完畢後，與尾款之支付同時為之。然查，系爭房 地前手即訴外人詹秀香於99年9月14日將系爭不動產賣予原 告，原告於同日將該不動產轉賣與被告，同月24日詹秀香與 原告間完成所有權移轉登記，99年10月6日原告將所有權移 轉登記予被告，有系爭房地異動索引、所有權移轉登記登記 申請書可稽。證人即經辦代書王大政於另案本院100年度訴 字2778號原告與訴外人即前手詹秀香請求給付買賣房屋尾款 事件中證稱：「...因為系爭不動產有中國信託第一順位抵 押權，及林俊明第二順位抵押權，所以我要求見到詹秀香本 人以便確認，賴建豪約定99年10月6日於中國信託旁飲料店 商談，當場詹秀香及其女兒謝瑩瀅及其大兒子都有到場，到 場之後我向他們說過戶給李秀英之後會再過戶給賴瑞祝，然 後由賴瑞祝代償第一、第二順位抵押權，是否同意此方式， 並且委託賴建豪處理抵押權塗銷事宜，當時詹秀香表示同意 ...。林俊明部分是於99年10月7日約於中正地政事務所，由 賴瑞祝清償400,000元。」、「因為詹秀香授權賴建豪處理 ，他們跟我說他們已經談好了，且賴建豪也同意給林俊明40 0,000元，且林俊明拿了400,000元後也當場辦理塗銷抵押權 」等語甚明（見本院100年度訴字2778號卷第120頁反面、第 121頁），是認原告業已依約完成移轉系爭房地所有權之義 務，並有進行塗銷抵押權事宜，被告雖以前詞置辯拒付尾款 ，然查，系爭房地經移轉予被告後，因被告另欠訴外人王安 毓債務，遭法院拍賣，於100年8月31日由訴外人陳鴻振拍定 ，中國信託商業銀行之抵押權亦經法院囑託塗銷，訴外人陳 鴻振並於100年9月13日領得權利移轉證書，此有系爭房地異 動索引、本院100年9月6日中院彥民執100司執三字第45503 號囑託塗銷查封、抵押權登記及准予辦理所有權移轉登記函 、權利移轉證書、送達證書可稽，並經調閱本院100年度司 執字第45503號、100年度訴字第2778號卷宗核閱無訛，系爭 房地業因被告個人積欠他人債務遭拍賣受償，並發還被告剩 餘分配金額經本院提存，有執行金額計算書分配表、提存書 可稽，則兩造間關於系爭房屋點交與否、中國信託商業銀行 抵押權塗銷與否，就被告價金給付義務之履行已不生影響， 被告自不得再以原告未依約塗銷中國信託商業銀行之抵押權 、未點交系爭房地為由，拒絕給付尾款。
(三)被告雖再辯稱：被告依契約書第10條第3項約定得向原告請 求按每日以買賣價金千分之一支付遲延違約金予被告，尾款 扣除違約金已不足清償等語，惟查，系爭契約第10條第2款 、第3款約定：「二、賣方如不履行契約所定各項義務時， 即為賣方違約，買方得限期催告履行，『逾期仍不履行』即 予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠 償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。三、有第1款、 第2款之情形，經他方催告而『於催告期間履行』者，應按 每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金。」，上開兩款 違約罰則分別就「逾催告期間仍不履行」及「於催告期間履 行」之情形異其法律效果，尚不得互換適用之。查本件被告 固於99年10月26日寄發存證信函定期催告原告塗銷抵押權及 辦理點交房地，然原告逾期並未履行催告履行事項，並無第 10條第3款約定「於催告期間履行」之情事，被告雖未依系 爭契約第10條第2款約定解除契約，然被告亦不得以第10條 第2款之前提要件事實主張依契約書第10條第3款請求原告按 每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金之法律效果，是 被告辯稱以該遲延違約金抵扣未付尾款一節，亦非有據。(四)綜上所述，被告迄未給付之買賣價金尾款為330,000元，而 訴外人陳鴻振於100年9月13日領得權利移轉證書，業如前述 ，依強制執行法第98條第1項規定，訴外人陳鴻振自是日起 即取得系爭房地所有權，被告至遲自此即喪失其前因買賣取 得系爭房地之所有權，兩造間無從辦理點交、抵押權設定亦 已塗銷，已不存在同時履行抗辯之適狀，則原告依買賣價金 請求權，請求被告給付33萬元及自100年9月13日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，為有理由；逾此部分之請 求，則無理由，應駁回之。
四、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適 用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第 389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 3 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳崇道
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 28 日
書記官