臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 102年度員簡字第14號
原 告 劉聰堆
訴訟代理人 趙惠如律師
被 告 王響鈴
王敬賀
王敬文
王富美
王 勤
李王淑美
邱進富
邱龍益
邱龍賜
邱龍浩
邱龍約
高邱玉雲
邱玉葉
邱月琴
蘇秋月祝
王鴻圖
王鴻謀
王仕聯
王詩涵
王月燕
王仕平
王仕搖
高王佐
王 吉
王許惠
王盛和
王盛芳
王盛揚
王浴建
王怡芳
王妙芬
王盛聰
邱王賞
張王金櫻
王金鳳
劉聿捷
王萬得
王萬來
王麗君
王素琴
王麗媚
劉王玉霞
邱王珠
劉王鈞語
王傳仁
温和妹
王明忠
王明輝
王淑偵
王義騰
王傳信
蕭素美
王貴香
王桂英
王文君
凃宏緯
凃錫肱
凃淑幸
凃 認
凃淑靖
凃陳碧娥
凃國均
凃國棟
凃國鐙
凃家獎
凃晨鐘
黃文嶽
黃耀輝
黃銘維
黃 銀
張凃換
謝凃純
陳菊英
胡承東
胡素華
胡美香
胡宗堡
胡 黎
胡有誌
胡有道
胡碧琴
胡燕淑
胡寿鑰
胡寿梗
胡寿相
胡寿和
陳貴峯
陳金鐸
陳淑輝
陳世明
陳 優
陳喜久
陳美蓮
王仕賢
王翰榜
王友培
王榮裕
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國102年2月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告於原告所有坐落彰化縣埔心鄉○○段○○○地號土地上，設定如附表所示之地上權租金，應自民國一百零二年一月一日起，調整為每年一月一日及七月一日各新臺幣貳萬玖仟叁佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰元，由被告連帶負擔新臺幣玖佰陸拾元，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告王響鈴、王敬賀、王敬文、王富美、王勤、李王淑美、 邱進富、邱龍益、邱龍賜、邱龍浩、邱龍約、高邱玉雲、邱 玉葉、邱月琴、蘇邱月祝、王鴻圖、王鴻謀、王仕聯、王詩 涵、王月燕、王仕平、王仕搖、高王佐、王吉、王許惠、王 盛和、王盛芳、王盛揚、王浴建、王怡芳、王妙芬、王盛聰 、邱王賞、張王金櫻、王金鳳、劉聿捷、王萬得、王萬來、 王麗君、王素琴、王麗媚、劉王玉霞、邱王珠、劉王鈞語、 王傳仁、温和妹、王明忠、王明輝、王淑偵、王義騰、王傳 信、蕭素美、王貴香、王桂英、王文君、凃宏緯、凃錫肱、
凃淑幸、凃認、凃淑靖、凃陳碧娥、凃國均、徐國棟、凃國 鐙、凃家獎、徐晨鐘、黃文嶽、黃耀輝、黃銘維、黃銀、張 凃換、謝凃純、陳菊英、胡承東、胡素華、胡美香、胡宗堡 、胡黎、胡有誌、胡有道、胡碧琴、胡燕淑、胡寿錀、胡寿 梗、胡寿相、胡寿和、陳貴峯、陳金鐸、陳淑輝、陳世明、 陳優、陳喜久、陳美蓮、王仕賢、王友培、王榮裕經合法通 知，無正當理由均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
二、原告起訴主張：
(一)查原告所有坐落彰化縣埔心鄉○○段000地號土地（下稱系 爭土地），於民國39年間，由原告之前手即當時所有權人以 劉金 為設定義務人，並以地租1個年數957台斤為據，設定 如附表所示之地上權予被告等人之被繼承人王田，存續期間 原登記為「無定」，嗣誤載為「無限期」。因王田已於49 年11月19日死亡，上開地上權即為被告等人繼承取得。原告 依法向本院起訴請求塗銷上開地上權登記，惟經本院以99 年度簡上字第123號判決酌定上開地上權存續期間應至116 年12月25日止，該判決並已確定。
(二)查系爭土地面積為1,761.9平方公尺，於39年間全部設定地 上權予被繼承人王田，當時地租為1年957台斤稻米，嗣被告 即分別於1月1日及7月1日各給付原告新臺幣（下同）7,000 元，作為地上權之租金，惟系爭土地於99年1月之申報地價 為每平方公尺416元，10l年1月之公告土地現值為每平方公 尺3,200元，土地公告現值總價為5,635,200元，足見系爭土 地地價自39年起已持續上漲，且系爭土地之地價稅均係原告 繳納，若以被告所繳納之地租扣除地價稅後所剩無幾，原告 之土地負擔增加，非地上權設定當時所得預料，故實有調整 租金之必要。
(三)再查，系爭土地坐落門牌號碼為彰化縣埔心鄉○○路0段00 巷00號，位於埔心鄉及永靖鄉行政交界附近，區域內交通以 南北向之中山路為主要聯外道路，往北可達76號快速道路員 林交流道，交通便利，往南行至永靖鄉境內之永靖高工、永 靖鄉公所、衛生所、果菜市場、農會及消防分隊，市況繁榮 ，生活機能豐富，故系爭土地經濟價值不斐，原告爰依系爭 土地申報地價年息百分之十計算，請求調整地租為每年73, 295元（計算式：416×1761.9×10%=73,295），該地租係每 半年繳納1次，故應調整為每半年36,648元（73,295×1/2=3 6 ,648）。
(四)按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失
公平者，當事人得請求法院增減之；地上權之地租與租賃契 約之租金，固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價 之點言之，二者實相類似；城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此於租用基地 建築房屋之租金準用之，民法第835條之1、司法院院字第98 6號解釋（即類推適用民法第442條之規定）及土地法第97條 第1項、第105條可資參照。原告爰依上開規定及解釋提起本 件訴訟，請求調整租金等語。並聲明：原告所有坐落彰化縣 埔心鄉○○段000地號土地，登記權利範圍全部，登記收件 日期民國39年，登記字號埔字第63號，登記權利人王田，設 定範圍全部、存續期間至116年12月25日止之地上權，其地 租應自102年1月1日起，每年1月1日及7月1日均增加為 36,648元。
三、被告方面
(一)被告王翰榜抗辯：系爭土地附近的田地，一分地每年的租金 也才10,000元，並沒有原告所稱的價值；且出入系爭土地需 繞很遠的路，交通並不方便等語。其餘答辯內容詳如下述10 2年1月29日民事答辯狀所載。並聲明：原告之訴駁回。(二)被告王敬賀、王仕平、王許惠、王浴建、劉聿捷、王仕賢、 王友培、王榮裕未於言詞辯論期日到場，惟其等於102年1月 29日以書狀另行答辯，答辯內容略以：
1、民法第835條之1係99年8月3日新增施行之條文，而本件地上 權設定係在上開條文修正施行前發生，依民法物權編施行法 第1條之規定：「物權在民法物權編施行前發生者，除本施 行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施 行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行 後之規定。」，該新增施行之條文，於本件自無從適用，原 告自不得依此請求調整租金。
2、次按土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土 地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價 每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公 告者（平均地權條例第46條參照）。本件系爭土地之公告現 值有何昇高？昇高多少？原告並舉證以實其說，自非可採。 3、退萬步言之，縱認本件原告得請求調整租金，然按城市地方 建築房屋基地之租金，以不超過土地申報總價額百分之十為 限，土地法第105條準用同法第97條定有明文，此乃指基地 租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額，年息百分之 十計算，尚仍應就基地之位置、工商繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定（最高法院46年臺上字第855號判例、68年臺上字
第3071號判例參照）。查系爭土地座落於鄉間小道，出入僅 有約2米餘之小路對外聯絡，且出入該小路後對外之聯絡道 路亦均狹窄，交通尚非便利，實乃鄉下羊腸小徑內之土地， 生活機能差，非如原告所稱交通便利、生活機能佳云云。況 且，被告等人坐落其上之建物均屬數十年之平房，價值已不 高，衡諸上開情形，原告以系爭土地申報地價額年息百分之 十計算調整租金，誠屬過高。
4、另原告提出之地價稅繳款書並非僅系爭土地所繳地價稅之繳 款書，此參該繳款書上係記載○○段000地號「等2筆土地」 即明，系爭土地每年繳納之地價稅應僅為7,329.5元，參核 被告每年給付15,000元之地租，此非如原告所稱係14,000元 ，原告於繳納地價稅後仍約有7、8千元之租金收益，並無原 告所稱所剩無幾之情形等語。
5、爰聲明：原告之訴駁回。
(三)被告王響鈴、王敬文、王富美、王勤、李王淑美、邱進富、 邱龍益、邱龍賜、邱龍浩、邱龍約、高邱玉雲、邱玉葉、邱 月琴、蘇邱月祝、王鴻圖、王鴻謀、王仕聯、王詩涵、王月 燕、王仕搖、高王佐、王吉、王盛和、王盛芳、王盛揚、王 怡芳、王妙芬、王盛聰、邱王賞、張王金櫻、王金鳳、王萬 得、王萬來、王麗君、王素琴、王麗媚、劉王玉霞、邱王珠 、劉王鈞語、王傳仁、温和妹、王明忠、王明輝、王淑偵、 王義騰、王傳信、蕭素美、王貴香、王桂英、王文君、凃宏 緯、凃錫肱、凃淑幸、凃認、凃淑靖、凃陳碧娥、凃國均、 凃國棟、凃國鐙、凃家獎、徐晨鐘、黃文嶽、黃耀輝、黃銘 維、黃銀、張凃換、謝凃純、陳菊英、胡承東、胡素華、胡 美香、胡宗堡、胡黎、胡有誌、胡有道、胡碧琴、胡燕淑、 胡寿錀、胡寿梗、胡寿相、胡寿和、陳貴峯、陳金鐸、陳淑 輝、陳世明、陳優、陳喜久、陳美蓮經合法通知，無正當理 由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、原告主張其所有之系爭土地於39年間，由原告之前手即當時 所有權人以劉金 為設定義務人，並以地租1個年數957台斤 為據，設定如附表所示之地上權予被告等人之被繼承人王田 ，因王田已於49年11月19日死亡，上開地上權即為被告等人 繼承取得。當時原地租為1年957台斤稻米，經兩造合意後， 改由被告分別於每年1月1日及7月1日各給付原告7,000元。 嗣原告依法向本院起訴請求塗銷上開地上權登記，惟經本院 以99年度簡上字第123號判決酌定上開地上權存續期間應至 116年12月25日止，該判決並已確定等情，有原告提出之土 地登記第二類謄本、地籍圖謄本、本院99年度簡上字第123 號民事判決等件為證。被告王翰榜、王敬賀、王仕平、王許
惠、王浴建、劉聿捷、王仕賢、王友培、王榮裕就此均未予 爭執；其餘被告則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述，原告此部分主張應堪認為真實。五、被告王敬賀、王仕平、王許惠、王浴建、劉聿捷、王仕賢、 王友培、王榮裕及王翰榜雖不爭執上揭事實，惟渠等拒絕原 告調整租金之請求，並以前詞置辯。是本件兩造爭執要點厥 為：㈠原告得否類推適用民法第442條規定，請求被告給付 地上權租金並調整租金數額？㈡原告得請求調整給付之年租 金為何？本院得心證理由如下：
(一)原告得否類推適用民法第442條規定，請求被告給付地上權 租金並調整租金數額？
1、按地上權人與土地所有人合意而設定有償地上權者，地上權 之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因使用土地而 支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似。而民法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得 聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」。 其立法理由為：「按不動產之價值，在經濟流通之社會，常 多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期 限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降 如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為 不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增 加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇 降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金， 所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」，從而在不定 期限地上權之情形，亦應類推該項規定之適用，以就不動產 之使用收益為合理分配，並符合效率之要求。惟99年2月3日 修正前民法第835條並無相同於民法第442條之規定，即屬於 法律漏洞，應予以填補。故關於民法第442條之規定，於地 上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第986號解釋 意旨參照）。是被告王翰榜等人抗辯稱，本件地上權早於39 年間即已設定，而民法第835條之1係99年8月3日新增施行之 條文，且物權編施行法並無溯及既往之規定，本件自無從適 用該條文等語，縱屬有理，惟揆諸前揭說明，地上權租金請 求權人仍得類推適用民法第442條之規定，請求法院增減其 租金。
2、查系爭土地於39年設定地上權時，其存續期間係記載為「無 限期」，有土地登記第二類謄本（見本院卷第11頁）附卷可 參，嗣經本院以99年度簡上字第123號民事判決認定該地上 權未定有期限，而依99年2月3日修正之民法第833條之1之規 定定其存續期間至116年12月25日，此由卷附之上開民事判
決可知，是本件地上權之存續雖經法院判定其終止日期，然 該地上權自始原為未定期限之權利，與定有期限之地上權究 係有別，難謂有民法第442條但書之情形，原告自仍得依民 法第442條本文之規定請求調整租金。再查，本院審酌地上 權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有權人則 需忍受地上權人之用益，並參酌系爭地上權於39年間設定後 ，系爭土地周圍環境發展日益繁榮、交通便捷，且系爭土地 申報地價於69年1月為每平方公尺130元，迄99年1月已達416 元，翻漲超過3倍，有前揭土地登記第二類謄本在卷可稽， 則系爭土地用益之情事已有變更，顯非約定為有償地上權之 當時所得預料，從而原告主張類推適用民法第442條規定， 調整系爭地上權地租，即屬有據。被告王翰榜等人雖辯稱原 告於繳納地價稅後每年仍約有7、8千元之租金收益云云，惟 考量系爭土地使用地類別為甲種建築用地，其面積達1761.9 平方公尺，原告須忍受被告占有系爭土地，而不能就系爭土 地另作其他經濟效益更高之利用，每年若僅有數千元之收益 ，尚有不合情理之處，是被告所辯，並不足採。(二)原告得請求調整給付之年租金為何？
1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施 行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地 價而言；又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法 所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法 第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建 築基地之租金亦應以土地申報地價年息10%為上限。惟基地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申 報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判 例參照）。
2、經查，系爭土地坐落於鄉村聚落，附近多為農地，地勢平坦 ，其使用地類別為甲種建築用地，面積為1761.9平方公尺， 被告等人在系爭土地上建有5棟未辦理保存登記之建物，門 牌號碼位在彰化縣埔心鄉永坡路1段65巷。而系爭土地鄰接 道路為仁一路，寬度為4公尺，鄰近主要幹道為永坡路，然 需透過仁一路始得連接，距離永靖鄉公所、學校等公共設施 約1至1.6公里等情，有原告所提供之區域圖、航照圖（本院 卷一第151、152頁)、駿豐不動產估價師事務所估價報告書 （本院卷一第155～189頁）及被告王敬賀等人所提照片（本 院卷二第13～14頁）可參，顯見系爭土地，交通往來及商業
繁榮情形均屬一般。本院審酌系爭土地之位置、四周環境、 繁榮情形、土地利用之情形、經濟價值、被告所受利益等一 切情狀，認為系爭地上權之地租應依系爭土地申報地價年息 8% 為標準而為調整為適當。而依原告所呈報系爭土地101年 度申報地價為416元，業經陳述如前，故本件地上權每年租 金應為58,636元（計算式：416×1761.9×8%≒58,636，小 數點以下四捨五入），即每半年租金為29,318元（計算式： 58 ,636÷2＝29,318），逾此部分之請求顯屬過高，應予駁 回。
六、綜上所述，系爭土地之地上權設定迄今已逾60年，隨該土地 本身價值漲升，其約定之租金確屬過低，應准自102年1月1 日起，每年1月1日及7月1日均增加為29,318元，方始公允； 逾此範圍部分，為無理由，應駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 張佳燉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路00號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
書記官 陳佳宏
附表：
┌────┬──────────┬───────┬─────┬─────┬────────┐
│地上權人│設定土地地號 │土地總面積 │地上權權利│地上權設定│地上權登記日期及│
│ │ │ │範圍 │權利範圍 │收件字號 │
├────┼──────────┼───────┼─────┼─────┼────────┤
│王田 │彰化縣埔心鄉仁華段 │1761.9平方公尺│ 全部 │ 全部 │39年 │
│ │920地號 │ │ │ │埔字第000063號 │
└────┴──────────┴───────┴─────┴─────┴────────┘
本件得上訴