最 高 行 政 法 院 判 決 九十年度判字第一七一一號
原 告 甲○○
被 告 財政部臺北市國稅局
代 表 人 張盛和
右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服行政院中華民國八十七年十月六日台八十八
訴字第三六八五一號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
緣原告八十一年度綜合所得稅結算申報，列報其所有臺北市○○○路一七○號十樓房屋出租予華康科技開發股份有限公司，租賃收入新臺幣（以下同）二、四○四、四七一元，租賃費用二、九八六、二二八元，租賃所得為○元。被告初查，按財政部訂定之財產租賃收入、必要損耗及費用標準百分之四十三認列租賃費用為一、○三三、九二三元，核定租賃所得為一、三七○、五四八元。申經復查結果，准予認列租賃費用一、八四四、五九三元，變更核定租賃所得為五五九、八七八元，原告不服，訴經財政部台財訴第000000000號訴願決定，將原處分撤銷，由被告另為處分。被告重核決定，准予追認管理費二四、○七一元，仲介費二三八、八七五元，折舊費二七、○八○元，購屋貸款利息八六、○四三元，計三七六、○六九元，變更核定租賃所得為一八三、八○九元。原告仍未甘服，就系爭房屋折舊費及購屋貸款利息部分，提起一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨於次：甲、原告起訴意旨略謂：
一、按凡以財產出租之租金所得為租賃所得，應併計個人綜合所得總額課徵個人綜合 所得稅，其計算係以全年租賃收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額，為行 為時所得稅法第十三條及第十四條第一項第五類第一款所規定。又「本法第十四 條第一項第五類第一款所稱必要損耗及費用，係指固定資產之折舊、遞耗資產之 耗竭、無形資產之攤折、修理費、保險費，以及為使租出之財產能供出租取得收 益所支付之合理必要費用。折舊、耗竭及攤折之減除，準用本法第三章第四節有 關條文之規定。．．．」同法施行細則第十五條定有明文。二、原告就房屋折舊費用主張其於七十八年底向林寬平所購買房屋，為此可供出租房 屋應有部分之百分之五十，購價為二四、四四三、二○○元，故當時可供出租之 房屋總價，就市價論應為四八、八八六、四○○元，以此作為供出租取得租金的 來源，此系爭房屋之折舊費用，若以被告算得之一七五、九二七元，五十年後亦 不足一千萬元，而已屆二十年之房屋再加五十年，以臺灣之環境應已不堪使用， 需得重蓋，投資人收取租金不夠繳納銀行貸款利息，而原投入的本金不但沒獲得 任何好處，又有各種稅捐問題，房屋所有人的投資豈非血本無歸。投資辦公大樓 收取租金，是投資行為的一種，折舊、利息支出、房屋稅、地價稅等，應屬投資 行為的營業支出。個人投資理應能比照公司、法人組織的模式，能有平等權利的 對待。
三、購屋貸款利息部份，原告於七十九年元月買入系爭房屋後，即與中國信託投資股
份有限公司（以下簡稱中國信託公司，已改制為中國信託商業銀行股份有限公司 ）簽訂抵押權設定契約書，貸款限額為三三、六○○、○○○元，權利存續期限 自民國七十九年一月十一日起至一○九年一月十日止，共三十年，一切符合購屋 貸款之程序，後因原告取得世華聯合商業銀行股份有限公司（下稱世華銀行）較 優惠利率，於八十三年間轉向世華銀行貸款，申貸契約沿續七十九年一月十一日 與中國信託公司所簽之金額。原告自購入出租房屋至轉向世華銀行貸款，期間未 曾更改貸款契約或重新追加申貸，僅隨市場機制調整申貸金額；至於七十八年底 向林寬平購入之房屋價款為二四、四四三、二○○元，除了承繼與林寬平共同在 中國信託公司之貸款一六、八三九、四五七元外，並同時與中國信託公司簽訂抵 押設定三三、六○○、○○○元之契約書，貸款期限三十年，自民國七十九年一 月十一日起至民國一○九年一月十日止。至於原告支付銀行之利息，因利率之高 低、租金之收入多寡而做調整，此期間原告未重貸，只是配合市場及個人資金之 運作，實行當初之契約權利而已。
四、綜上所述，原處分及一再訴願決定，實有違誤，請求併予撤銷等語。乙、被告答辯意旨略謂︰
一、本件原告申報系爭房屋之租賃收入為二、四○四、四七一元，並列報相關之租賃 費用二、九八六、二二八元，申報租賃所得○元，原核定依財政部八十二年二月 二日台財稅第八二一四七六四八八號函釋之財產租賃收入、必要損耗及費用標準 百分之四十三認列租賃費用為一、○三三、九二三元，核定租賃所得一、三七○ 、五四八元。嗣後經被告前次復查決定查核結果，准予核認租賃費用一、八四四 、五九三元，變更核定系爭房屋之租賃所得為五五九、八七八元（2,404,471- 1,844,593= 559,878）；本次重核復查決定，再依財政部訴願決定書撤銷意旨、 租賃契約書及臺北市稅捐稽徵處松山分處傳真函影本等相關資料，准予追認管理 費二四、○七一元、仲介費二三八、七八五元、折舊費用二七、○八○元、購屋 貸款利息八六、○四三元，計租賃費用三七六、○六九元（24,071＋238,875＋ 27,080＋86,043=376,069），即重核後復查決定核定系爭房屋租賃所得為一八三 、八○九元（559,878-376,069=183,809）。二、折舊費用部分：
（一）原告申報之金額為三九一、○八二元，前次復查決定以系爭房屋租賃期間為八 十一年一月一日至十二月十日，經依原告提示之與林寬平間之買賣契約書，計 算系爭房屋百分之五○之折舊為八一、八七九元[24,443,200× 1,871,732/8,768,828＋1,871,732×1/（48.5＋1）×345/366=81,879]；又有 關七十七年原告與他人合夥購置系爭房屋部分折舊，因原告無法提供合夥買進 之契約書，自難按買價做為計算折舊之基礎，是僅依查得之貸款六八、二七四 、○○○元來計算，屬系爭房屋部分百分之五十之折舊為六六、九六八元｛ 68,274,000×[2,952,600×4]/[57,200×1,688×(1,675/10,000)＋ (2,952,600×4)]×1/(49.7＋1)×1/8× (345/366)=66,968｝，前次復查決定 認列折舊費用為一四八、八四七元（81,879＋66,968=148,847）。（二）八十一年十二月十一日至八十一年十二月卅一日之期間，系爭房屋雖未出租， 仍有折舊事實發生；有關系爭房屋應有部分二分之一於七十七年取得部分，原
計算折舊費用時，房屋現值占土地公告現值及房屋現值總額百分比，漏未列地 下室之房屋現值，系爭折舊費用，經重行計算為一七五、九二七元｛ [24,443,200×1,871,732/(8,768,828＋1,871,732)×1/(48.5＋1)]＋ [68,274,000×(2,952,600×4)＋6,362,311/(57,200×1,688 × 1,675/10,000]＋[(2,952,600×4)＋6,362,311×1/(49.7＋1) ×1/8)] =175,927｝。本次重核後復查決定准予再追認折舊費用二七、○八○元 (175,927- 148,847=27,080)（三）原告主張系爭房屋總價應按四八、八八六、四○○元認定，並據以計算折舊費 用乙節，查本件系爭房屋應有部分二分之一取自林寬平部分，原告已提示房屋 買賣契約書，固可認定該部分購價為二四、四四三、二○○元，惟另與他人於 七十七年度取得應有部分之二分之一部分，原告無法提示合夥買進房屋契約書 ，是其主張房屋總價以四八、八八六、四○○元核計，自難採據；又本件如按 原告主張房屋總價四八、八八六、四○○元核算系爭房屋折舊費用，最多可扣 除一七三、七二四元[計算式：48,886,400×1,871,732/(8,768,828＋ 1,871,732)×1/(48.5＋1)=173,724]，顯較被告重核復查決定核定折舊費用一 七五、九二七元為低，是被告核定已較原告主張內容更為有利。三、購屋貸款利息部分：
（一）原告申報金額為二、三一三、九八八元，其中四一○、六○五元，係七十九年 二月五日向中國信託公司借款一六、八三九、四五七元之利息，經查核符，前 次復查決定准予全數追認。至八十一年三月十二日向中國信託公司借款二五、 ○○○、○○○元之利息一、九○三、三八三元，前次復查決定則以原告雖主 張該貸款除償還七十九年二月五日借款之餘額一五、八七五、六二六元外，餘 亦支付其向林寬平購買系爭房屋林寬平應有部分之房價款，惟原告無法提示確 係支付房屋價款之證明資料，是該部分前次復查決定僅追認前次借款餘額一五 、八七五、六二六元部分之利息一、一二二、六五三元 ( 1,903,383×(15,875,626/25,000,000) × 274/295=1,122,653)。（二）被告本次復查決定，則以系爭房屋於八十一年十二月十一日至八十一年十二月 三十一日間，雖未出租，惟審酌情節該期間利息支出仍具租賃必要費用之性質 ，經重行計算購屋借款利息為一、二○八、六九六元（1,903,383× 15,875,626/25,000,000=1,208,696），即准予追認購屋借款利息八六、○四 三元（1,208,696-1,122,653=86,043）。（三）原告主張該貸款二五、○○○、○○○元全供購屋所用乙節，查原告仍無法就 貸款九、一二四、三七四元 (25,000,000-15,875,626=9,124,374)確屬其向林 寬平購屋之價款一部分，提示相關證明文件供查，主張核無足採。四、綜上論述，原告之訴顯無理由，請求駁回其訴等語。 理 由
一、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：．．．第五類： 租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得 或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權 利金所得：一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收
入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。」「本法第十四條第一項第五類第 一款所稱必要損耗及費用，係指固定資產之折舊、遞耗資產之耗竭、無形資產之 攤折、修理費、保險費，以及為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必 要費用。折舊、耗竭及攤折之減除，準用本法第三章第四節有關條文之規定。必 要損耗及費用之減除，納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數，其未能提具 確實證據或證據不實者，稽徵機關得依省區（直轄市）主管稽徵機關核定之減除 標準調整之。」行為時所得稅法第十四條第一項第五類第一款、同法施行細則第 十五條分別定有明文。
二、本件原告八十一年度綜合所得稅結算申報，列報其所有臺北市○○○路一七○號 十樓房屋出租予華康科技開發股份有限公司，租賃收入二、四○四、四七一元， 租賃費用二、九八六、二二八元，租賃所得為○元。被告初查，認列租賃費用為 一、○三三、九二三元，核定租賃所得為一、三七○、五四八元，申經復查結果 ，准予認列租賃費用一、八四四、五九三元，變更核定租賃所得為五五九、八七 八元，原告不服，訴經財政部決定，將原處分撤銷，由被告另為處分。被告重核 結果，准予追認管理費二四、○七一元，仲介費二三八、八七五元，折舊費二七 、○八○元，購屋貸款利息八六、○四三元，計三七六、○六九元，變更核定租 賃所得為一八三、八○九元。原告就房屋折舊費及購屋貸款利息部分不服，循序 提起行政訴訟，並以如事實欄所示各節，據為爭執。經查：（一）折舊費部分：
１、系爭房屋應有部分二分之一向林寬平購買部分，依原告提示之房屋買賣契約所 載價金二四、四四三、二○○元為基礎，按房屋現值占土地公告現值及房屋現 值總額百分比計算。另原告於七十七年間與他人合夥買進應有部分二分之一部 分，因原告未提示買賣契約書，以所提出之借據所載貸款金額六八、二七四、 ○○○元為基礎，按四戶房屋及地下室現值占四戶房屋及地下室現值與土地現 值總額百分比計算，為一七五、九二七元。｛[ 24,443,200× 1,871,732/(8,768,828＋1,871,732)×1/(48.5＋1) ]＋[68,274,000× (2,952,600×4)＋6,362,311/(57,200×1,688×1,675/10,000]＋[(2,952,600 ×4)＋6,362,311×1/(49.7＋1)×1/8)] =175,927｝×1/8)] =175,927｝。 經與前次復查決定核定之折舊費一四八、八四七元比較結果，准予再追認之折 舊費為二七、○八○元 (175,927- 148,847=27,080) ２、原告主張系爭房屋總價應按四八、八八六、四○○元認定，並據以計算折舊費 用乙節，查本件系爭房屋應有部分二分之一取自林寬平部分，原告已提示房屋 買賣契約書，固可認定該部分購價為二四、四四三、二○○元，惟另與他人於 七十七年度取得應有部分之二分之一部分，原告無法提示合夥買進房屋契約書 ，是其主張房屋總價以四八、八八六、四○○元核計，自難採據；又本件如按 原告主張房屋總價四八、八八六、四○○元核算系爭房屋折舊費用，最多可扣 除一七三、七二四元[48,886,400×1,871,732/(8,768,828＋1,871,732)× 1/(48.5＋1)=173,724]，顯較被告重核復查決定核定折舊費用一七五、九二七 元為低，是被告所為核定較原告之主張更有利於原告。 ３、原告又謂系爭房屋之折舊費用，如以被告算得之一七五、九二七元為準，五十
年後亦不足一千萬元，顯無法將房屋價額悉數折舊一節，惟因原告購買系爭房 屋時，亦一併購買其基地，是買賣契約所載價款四八、八八六、四○○元中， 亦包含土地價款，而土地並無須折舊，於計算房屋之折舊時，自應先計算出房 屋之價值，亦即買賣契約所載價額（或貸款金額）乘以房屋現值占土地公告現 值及房屋現值總額百分比，作為房屋折舊前之原價，而不得逕以房屋及土地之 買賣總價額作為未折舊前之價值。被告之計算方法，於前述無違，計算得之折 舊費即無違誤。
（二）購屋貸款利息部分：
１、原告申報金額為二、三一三、九八八元，原告主張其中四一○、六○五元，為 支付其於七十九年二月五日向中國信託公司借款一六、八三九、四五七元所生 之利息，被告就此亦認並無不合，於前次復查時，就此部分利息金額即予認列 。
２、原告主張其餘之一、九○三、三八三元，乃其於八十一年三月十二日向中國信 託公司借款二五、○○○、○○○元所生之利息，因其貸款係用於購買本件出 租之房屋，此項利息應予認列云云，查原告借得前開款項後，一部係用以清償 七十九年二月五日借款之餘額一五、八七五、六二六元，此為原告所自陳，則 支付此部分貸款所生利息之款項，自應予認列。另原告貸得款項之其餘部分九 、一二四、三七四元，原告無法提示向林寬平購買本件房屋應有部分價款之證 明，是原告此部分主張應非可取。此部分款項既非用於購買本件出租之房屋， 則為支付此部分貸款所生利息之款項，自不得予以認列。依前開說明計算得認 列之貸款利息為一、二○八、六九六元(1,903,383×15,875,626/25,000,000 =1,208,696) ，經與前次復查決定核定之此部分貸款利息一、一二二、六五三 元比較結果，應再追認之金額為八六、○四三元(1,208,696-1,122,653=86043 ) 。
三、綜上所述，本件被告重為復查決定，准予追認租賃費用三七六、○六九元，變更 核定租賃所得為一八三、八○九元，揆之首開說明，並無違誤，一再訴願決定， 遞予維持，亦無不合，原告起訴意旨，求併予撤銷，為無理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法施行法第二條、行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十四 日 最 高 行 政 法 院 第 四 庭
審 判 長 法 官 葉 振 權
法 官 黃 璽 君 法 官 吳 錦 龍 法 官 劉 鑫 楨 法 官 吳 明 鴻右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 阮 桂 芬中 華 民 國 九十 年 九 月 二十五 日
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