臺灣高雄地方法院民事判決 101年度重訴字第393號
原 告 黃道夫
訴訟代理人 王進勝律師
黃淑芬律師
陳慧錚律師
被 告 莊訓榮
訴訟代理人 郭家駿律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國102 年2 月
6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○地號（面積四百七十五平方公尺、權利範圍全部）之土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國101 年7 月17日就被告所有坐落高雄 市○○區○○段○○段○000 地號土地（面積475平方公尺 、被告之權利範圍為全部，下稱系爭土地）簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），第2 條約定總價新台幣（下 同）1,450 萬元，以原告於101 年7 月16日交付被告之400 萬元充作定金外，並約定應於同年月20日給付第二期款300 萬元、同年9 月30日給付第三期款400 萬元，被告應於受領 第三期款同日將系爭土地有關所有權移轉登記所需證件備妥 交予原告，及協同辦理移轉登記後，原告再付清尾款350 萬 元，兩造並口頭約定付款地點在訴外人黃○○代書之事務所 。原告依約於101 年7 月20日給付第二期款300 萬元後，被 告竟於101 年9 月13日以系爭買賣契約係出於錯誤及遭詐欺 為由，發函予原告表示撤銷出賣系爭土地之意思表示，惟系 爭買賣契約係在被告自由意識下作成，並無何陷於錯誤情事 ，原告乃於101 年9 月15日函請被告依約履行，被告避不聯 絡，亦未於101 年9 月30日前往黃○○代書之事務所，致原 告未能如期給付第三期款400 萬元。經原告委託之仲介即訴 外人黃○○於101 年10月1 日與被告聯絡上，約定改定清償 時間、地點為翌日在被告位在高雄市○○區○○路000 號之 「○○行」農藥行，嗣原告如期赴約前往該處，當場提出所 簽發付款人為高雄市第三信用合作社、發票日為101 年9 月 30日、面額400 萬元之支票1 紙（下稱系爭101 年9 月30日 支票），同時並攜帶經同一付款人載有保付字樣、發票日為 101 年10月1 日、面額400 萬元之支票（下稱系爭101 年10 月1 日支票）1 紙備用，卻遭被告以系爭買賣契約價金過低
為由拒絕受領。是以，被告反悔出售而違約在先，於101 年 10月2 日又拒絕受領價金，其以原告未如期給付第三期款40 0 萬元為藉，於101 年10月2 日發函表示解除系爭買賣契約 ，於法不合，故兩造間系爭買賣契約仍合法有效，而原告已 於101 年10月4 日發函予被告表示已備妥第三期款400 萬元 及尾款350 萬元，並於101 年10月22日將第三期款400 萬元 向本院提存所辦理提存，而履行給付買賣價金第三期款之義 務，被告自應協同原告辦理所有權移轉登記，為此爰依系爭 買賣契約第2 條之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告 應將系爭土地移轉登記予原告。
二、被告則以：兩造未曾約定以黃○○代書之事務所為清償地， 被告於101 年9 月30日亦未收到原告任何通知，原告係於10 1 年10月1 日下午3 、4 時許，才委由訴外人即仲介黃○○ 代理原告至上開「○○行」農藥行找被告，與被告約定翌日 上午10時討論系爭買賣契約之問題，嗣兩造於101 年10月2 日見面時，原告復未提出現金或支票欲交予被告，又未能於 101 年9 月30日（當日為假日）之前或翌日101 年10月1 日 或101 年10月2 日提存價金，卻遲至101 年10月22日始提存 價金，顯見原告未依約於101 年9 月30日清償第三期期款， 依系爭契約第13條之約定，被告得不經催告而解除系爭契約 ，故被告於101 年10月2 日發函表示解除系爭買賣契約，於 法有據，被告已無移轉系爭土地所有權之義務，原告所為提 存亦不生清償債務之效力等語置辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造就系爭土地於101 年7 月17日簽訂系爭買賣契約，約定 總價金1,450 萬元。
㈡依系爭買賣契約第2 條第3項約定，原告須於101 年9 月30 日付第三期款400 萬元；第2 條第4 項約定，尾款350 萬元 應於所有權移轉後3 日內付清，系爭買賣契約於101 年10月 15日以前辦理完成付清；及第13條約定，原告違反契約者， 被告得沒收已付之金額，並不經催告解除契約。 ㈢原告已於101 年7 月16日交付定金400 萬元，並於同年月20 日給付第二期款300 萬元。
㈣原告未於101 年9 月30日給付第三期款400 萬元。 ㈤兩造於101 年10月2 日在被告位在高雄市○○區○○路000 號之「○○行」農藥行內洽談買賣價金事宜未果。 ㈥被告於101 年10月2 日以原告未依約於101 年9 月30日給付 第三期款已構成違約為由，發函解除系爭買賣契約。 ㈦原告於101 年10月4 日，委請律師發函予被告表示已準備第
三期期款400萬元及尾款350萬元。
㈧原告於101 年10月22日，將第三期款400 萬元向本院提存所 辦理清償提存。
四、兩造協議之爭點為：系爭買賣契約是否經被告合法解除？（ 見本院卷第95頁）經查：
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的 物之義務，民法第348 條第1 項、第367 條分別定有明文。 次按清償期、清償地，如契約已有訂定，或得依債之性質或 其他情形決定者，應優先適用，此觀同法第314 條、第315 條自明。且當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默 示，契約即為成立，同法第153 條第1 項有所明定，故清償 期、清償地之約定，不以明訂於書面為必要。如債權人預示 拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以 準備給付之事情，通知債權人，以代提出，同法第235 條定 有明文；又如債權人受領遲延，清償人得將其給付物，為債 權人提存之，同法第326 條亦有明文。是以債權人受領遲延 時，清償人得依提存方法以免除其債務（最高法院20年上字 第670 號判例要旨參照）。另按依契約之性質或當事人之意 思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約 當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之 催告，解除其契約，同法第255 條亦有明文。準此，買賣契 約之出賣人負有使買受人取得所有權之義務、買受人有交付 價金之義務，雙方應清償之時間、地點應優先依兩造合意或 債之性質或其他情形決定，如出賣人預示拒絕受領價金，或 拒不配合受領，買受人得以準備給付價金之事情，通知債權 人，以代提出，即不負遲延責任，如出賣人受領價金遲延， 買受人得將其欲給付之價金辦理提存，而生清償債務之效力 ，此時難謂買受人不按期給付，出賣人自無從解除契約，仍 應依約履行。
㈡證人黃○○結證：伊於97年間開始從事土地房屋仲介工作， 知悉被告欲出售系爭土地一事，係因原告欲買農地，伊將此 訊息告知另名仲介李○○，李○○於101 年7 月間告知伊被 告欲出賣系爭土地，兩造因而於101 年7 月17日，在黃○○ 代書事務所簽訂系爭買賣契約，並約定101 年9 月30日須在 同一事務所，再給付第三期款400 萬元，嗣伊於101 年9 月 27日上午打電話給被告，說明要交付第三期款，被告表示要 約在他的店即○○行，叫伊跟原告約好後再告訴他時間，伊 於翌日101 年9 月28日打電話給被告時，電話卻無人接聽， 伊還親自到○○行看，但鐵門拉下來，無人應門，伊於101
年9 月29日、101 年9 月30日都有持續打電話過去，仍無人 接聽，且親自過去○○行，無人應門，隔壁穎春五金行之老 闆娘表示被告已經出門，伊復於101 年10月1 日早上打電話 過去，電話佔線中，伊又親自到○○行，此時被告及其子莊 ○○都在，伊表示前幾日有到○○行找被告，被告說隔壁鄰 居有告訴他，伊便當場與被告約定交第三期款之時間為101 年10月2 日早上，地點在○○行，101 年10月2 日早上，原 告有帶系爭101 年9 月30日支票到場，當著被告之面拿出時 ，被告表示價金要提高一倍，不收原告之支票，雙方討價還 價，最後談不攏、不歡而散等語明確（見本院卷第65至72頁 ）；核與證人李○○結證：伊自95年間起從事土地仲介買賣 ，於101 年7 月間受被告委託出賣系爭土地，伊後來找到買 方即原告，原告於101 年7 月16日付定金，被告並將土地權 狀交予伊，雙方復於101 年7 月17日在黃○○代書事務所簽 約，約定101 年9 月30日要在黃○○代書事務所付第三期期 款，時間快到時，伊一再聯絡被告，被告卻表示他兒子莊○ ○認為土地賣太便宜，要重新議價，伊表示訂金、頭期款都 收了，才要重新議價，說不過去，可否到黃○○事務所再談 談看，被告也表示想要好好處理，後來伊一再聯絡被告，被 告卻堅持一定要到他家去履約付款等語明確（見本院卷第77 至83頁）；及證人黃○○結證：伊自87年間起執行代書、地 政士業務迄今，原告住在伊事務所隔壁，被告係地政事務所 股長退休，故伊認識兩造，兩造於101 年7 月17日到伊事務 所簽訂系爭買賣契約，約定101 年9 月30日要付第三期款40 0 萬元，李○○並將系爭土地之權狀交予伊，嗣於101 年9 月30日之前，被告卻表示不願意賣系爭土地，原告就住在隔 壁，向伊表示如果被告到場再聯絡他過去付款，但被告當日 未到場，伊有請黃○○與李○○去找被告，黃○○表示因為 被告認為土地賣得太便宜，所以不要過來，被告之子莊○○ 曾向伊要求返還權狀，但伊基於係系爭買賣契約之代書，負 有保管之義務，且莊○○並非土地所有人，故伊不能交出權 狀等語明確（見本院卷第72至77頁），均相符無訛，一致結 證兩造於101 年7 月17日原約定第三期期款400 萬元之清償 期為「101 年9 月30日」、清償地為「黃○○之事務所」， 並將系爭土地之權狀交由黃○○保管，以待履約，嗣被告卻 未遵期前往履約，反而一再要求重新議價及改在鳳山「○○ 行」見面等情，本院審酌證人均係執行業務，與兩造間無特 殊利害關係或怨隙，當無甘冒偽證罪責而捏詞偏頗一造之動 機，且證人李○○甚至係被告委託之仲介，亦結證被告拒絕 履約之情，核與被告曾於101 年9 月13日委請律師寄發存證
信函表示價金過低、不願履約之語相符，有存證信函1 份可 考（見本院卷第20至23頁），是渠等證述殊堪採信，足見係 被告預示拒絕受領價金，並拒不配合於101 年9 月30日前往 黃○○事務所履約，反而要求再與原告協商，堪以認定。被 告辯稱兩造未曾約定以黃○○代書之事務所為清償地，及其 於101 年9 月30日未收到原告任何通知云云（見本院卷第50 、104 頁），委無可採。
㈢而原告委任之仲介即證人黃○○於101 年9 月27日上午與被 告電話聯絡，被告表示要約在鳳山「○○行」見面，並叫黃 ○○與原告約好後再告知被告時間，嗣原告於101 年10月2 日前往赴約，並拿出系爭101 年9 月30日支票，卻遭被告拒 絕受領乙節，業據證人黃○○結證明確，已如前述，足見兩 造於101 年9 月27日已合意另定101 年10月2 日，在被告之 鳳山「○○行」協商是否變更價金等履約事宜，自難認原告 未於101 年9 月30日給付或提存第三期款400 萬元有何遲延 情事，嗣協商不成，買賣價金並未變更，雙方即應依系爭買 賣契約所載第三期期款400 萬元加以履行，原告已準備給付 並通知被告，仍遭被告拒絕等情，亦據證人黃○○結證如前 ，復有系爭101 年9 月30日支票、系爭101 年10月1 日支票 各1 紙可憑（見本院卷第25頁），堪以採信，亦難認原告有 何不按期給付之違約情事。被告辯稱原告於101 年10月2 日 未曾提出系爭101 年9 月30日支票準備給付云云（見本院卷 第105 頁），與事實不符，無可憑取，是其以已於101 年10 月2 日合法解除系爭買賣契約云云置辯，委無可採。 ㈣從而，被告未合法解除系爭買賣契約，其既拒絕受領，則原 告於101 年10月4 日，委請律師發函予被告表示已準備第三 期期款400 萬元及尾款350 萬元，並於101 年10月22日，將 第三期款400 萬元向本院提存所辦理清償提存，揆諸前揭法 條意旨之說明，已生清償效力，被告辯稱原告之提存不生清 償效力云云（見本院卷第51頁），自無可採。被告未能合法 解除系爭買賣契約，仍應依系爭買賣契約，負出賣系爭土地 之義務，及依第2 條之約定，於原告給付第三期款400 萬元 後，辦理所有權移轉登記，已堪認定。
五、綜上所述，本件被告未能合法解除系爭買賣契約，仍應依系 爭買賣契約負出賣系爭土地之義務，而原告將第三期款400 萬元提存已生清償效力，則原告依系爭買賣契約第2 條之約 定，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，洵屬有 據，被告抗辯已合法解除系爭買賣契約云云，委無可採，被 告自應將系爭土地所有權移轉登記予原告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響， 毋庸再予逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
民事第四庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本製成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 3 月 1 日
書記官 邱上一