臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第939號
原 告 岡山勵志新城乙區管理委員會
法定代理人 王建民
訴訟代理人 許卓元
被 告 李明芳
訴訟代理人 李鬧長
郭清寶律師
鍾靚凌律師
受告知訴訟人 國防部
法定代理人 高華柱
上列當事人間請求返還房地事件，經本院於民國102 年1 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地上同段第五零四三建號建物即門牌號碼「高雄市○○區○○路0 號等992 戶之公共設施」建物中如附圖所示B 部分面積四十六點三七平方公尺之「垃圾收集場」騰空返還與原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟元，及自民國一百零一年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百零一年二月二十三日起至返還上揭垃圾收集場之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用新臺幣叁萬貳仟伍佰肆拾叁元由被告負擔。本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹佰伍拾陸萬叁仟伍佰玖拾陸元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國96年9 月13日投標「國防部委託 標售國軍老舊眷村改建96年第5 批國有不動產標售案」（下 稱系爭標案）第7 號標，得標買受坐落高雄市○○區○○段 000 地號土地及其上同段4342建號即門牌號碼高雄市○○區 ○○路0 號房屋（下稱系爭不動產，含附屬建物面積合計33 2.72平方公尺），惟系爭不動產於同年10月15日點交時，因 點交人員誤將屬於全體區分所有權人共有之坐落同段第486 地號土地上同段第5043建號建物即門牌號碼「高雄市○○區 ○○路0 號等992 戶之公共設施」建物中如附圖所示B 部分 面積46.37 平方公尺之「垃圾收集場」（下稱系爭垃圾收集 場）點交與被告使用，嗣國防部發現有誤，乃於97年6 月18 日通知被告收回系爭垃圾收集場，惟被告不僅拒絕返還，甚 至將場地出租予他人經營冰店，原告自97年8 月20日起多次 與被告協商無果，原告不得已於99年間向高雄市岡山地政事
務所取得建物測量成果圖，並向財政部國有財產局南區辦事 處請求提供系爭標案招標公告內容，確認系爭垃圾收集場之 產權確非被告專有部分，被告占用系爭垃圾集散場即屬無權 占用，原告自得請求被告歸還系爭垃圾收集場。又被告將系 爭不動產以及系爭垃圾收集場面積共379.09平方公尺出租與 訴外人薛○○經營阿旺冰店，每月租金55,000元，以此計算 每平方公尺租金為145 元，系爭垃圾收集場部分之租金應為 6,690 元，原告至少已於99年8 月31日以存證信函通知被告 返還系爭垃圾收集場，是原告應得向被告請求占用期間自99 年9 月23日起至10 1年2 月22日止合計17個月，以每月5 千 元計算之相當租金之不當得利共計8 萬5 千元，及自101 年 2 月23日起至返還系爭垃圾收集場之日止按月以5 千元計算 之使用補償金。為此，爰依民法第179 、184 條及第767 條 之規定提起本訴，並聲明求為判令：㈠被告應將系爭垃圾收 集場全部回復原狀後交還原告；㈡被告應給付原告8 萬5 千 元及按年息5 ％計算之利息，並自101 年2 月23日起至交屋 日止按月給付原告5 千元，並陳明願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：系爭垃圾收集場確實經空軍官校承辦人員點交予 被告，且垃圾收集場與系爭不動產權狀所示範圍頭尾相通、 外牆相連，且均為同樣建築材質，欲進入系爭垃圾收集場， 勢必須經過系爭不動產，系爭不動產亦需經過系爭垃圾收集 場方能至後方之防火巷，且系爭垃圾收集場為系爭不動產之 二樓所坐落，結構上互相支撐，水電共接，故系爭垃圾收集 場並不具構造上及使用上之獨立性，難認係獨立之物權客體 ，應視為系爭不動產之一部，被告對系爭垃圾收集場自有正 當占有權源。縱認系爭垃圾收集場具構造上獨立性，亦應認 屬附屬物，而仍為系爭不動產所有權範圍所及。退步言之， 倘系爭垃圾收集場非系爭不動產所及，惟因被告當時僅能依 據投標現場張貼之標購平面圖認定投標範圍，而認系爭垃圾 收集場包含其內，況所有投標人亦皆可由該平面圖知悉系爭 不動產得標人之使用範圍包含系爭垃圾收集場，故應認系爭 垃圾收集場為買賣雙方約定之專用部分，亦或係共有人間所 成立之分管契約，故被告應有使用系爭垃圾收集場之正當權 源。再者，系爭不動產之竣工圖經不明人士於系爭不動產與 系爭垃圾收集場間多繪上了一個門，且國防部總政治作戰局 亦坦承該系爭垃圾收集場僅有被告有鑰匙可進出，可見與現 場公告相符。又本件訴訟係因國防部軍備總局處理出售過程 有瑕疵，原告並無可歸責事由，且被告出租系爭不動產所得 租金係基於被告與第三人之租賃契約而來，非不當得利，縱
認係不當得利，亦不得逾土地法第97條第1 項、第105 條即 以土地申報地價年息10％乘以系爭垃圾收集場面積之上限， 爰聲明求為判令：原告之訴駁回；並陳明願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠被告於96年9 月13日投標系爭標案，得標買受系爭不動產， 現為系爭不動產之所有權人。
㈡系爭垃圾收集場現為被告占有使用。
四、本件爭點為：
㈠系爭垃圾收集場是否為系爭不動產之一部分或為系爭不動產 之附屬建物而屬系爭不動產所有權之範圍？
㈡被告與區分所有權人間就系爭垃圾收集場有無分管契約或約 定專用存在？
㈢原告向被告請求相當於租金之不當得利，有無理由？其金額 以若干為適當？
五、本院得心證之理由：
㈠系爭垃圾收集場是否為系爭不動產之一部分或為系爭不動產 之附屬建物而屬系爭不動產所有權之範圍？
⒈經查，系爭不動產第一層之登記面積為141.87平方公尺、 第二層登記為181.52平方公尺，此有系爭不動產之建物登 記公務用謄本可參（本院卷一第13頁），核與附圖所示A 部分（即系爭不動產第一層，不含有爭議部分）之複丈成 果相符，而系爭垃圾收集場之上方為系爭不動產二樓之部 分，亦為兩造所不爭，以系爭不動產之一、二層登記面積 不同及系爭不動產與系爭垃圾收集場之相對位置以觀，附 圖所示B 部分之系爭垃圾收集場不在系爭不動產登記之範 圍內乙節，堪可認定。被告雖以欲進入系爭垃圾收集場， 勢必須經過系爭不動產，系爭不動產亦需經過系爭垃圾收 集場方能至後方之防火巷，且系爭垃圾收集場為系爭不動 產之二樓所坐落，結構上互相支撐，水電共接，故系爭垃 圾收集場並不具構造上及使用上之獨立性等語為辯，惟查 ，系爭垃圾收集場有另一對外出入口，此有本院現場勘驗 之照片可稽（本院卷二第14頁），且系爭垃圾收集場之水 管係接自系爭不動產，但可另外向台灣自來水股份有限公 司申請新水表或經原告同意改為公用供水，亦經台灣自來 水股份有限公司之人員與本院共同會勘時說明綦詳（本院 卷二第202 頁）。至於供電部分，台灣電力股份有限公司 人員與本院共同會勘後，以102 年1 月30日回函（於102 年1 月29日已先傳真意見並經本院於言詞辯論時提示與兩 造）表示：系爭垃圾收集場依照102 年1 月24日會勘結果
，係由系爭不動產轉供電流使用，明顯與申請新設用電申 報內線竣工所附之電氣配置圖所載由第八棟（公共梯廳） 小公電供電不符等情明確（本院卷二第209 、233 頁）， 足見系爭垃圾收集場與系爭不動產並無水電共用之必然性 ，且有獨立之出口。
⒉關於系爭垃圾收集場原始設計圖以及有無防火巷部分，此 亦經共同會勘之高雄市政府工務局、消防局人員表示：「 （問：依工務局函覆，系爭有爭議建物當時規劃即為垃圾 收集場？）答：是，從一開始設計到變更設計竣工圖，都 是規劃為垃圾收集場，且設計圖、變更設計圖上與店舖都 沒有門相通，但國防部後來的竣工圖後來卻有門，而且那 個門是用手畫上去的，當時我們8 個人來這裡，驗收，但 他們臨時把門畫上去，我們也沒有辦法。（當場核對圖面 無誤）（問：如果把有爭議之建物與店舖的門封起來，是 否會導致店舖不符合消防法規？）答：原本設計圖核准的 是垃圾收集場，如依原本核准之設計圖，就不會有違反消 防法規的問題，如與原本之設計圖不同，要先向工務局申 請，消防局是跟著工務局接續處理消防安全設備。（問： 如依原本之設計，會否導致店舖沒有防火巷的問題？）答 ：依照圖說不需有防火巷。‧‧‧（問：系爭有爭議建物 與店舖間的門，如果封起來，將系爭有爭議建物歸還原告 ，會否影響店舖所有人或使用人之逃生權益？）答：如符 合原本設計圖，就表示符合當時之法令，不會有影響逃生 權益的問題。」等語綦詳（本院卷二第202 、203 頁）， 且有高雄市政府工務局陪同會勘人員所提供之建照圖、變 更設計圖、竣工圖等件附卷可稽（外放於證物袋），另被 告所指之儲藏室B 原屬（95）高縣建使字第00697 號使用 執照核准為「垃圾收集場B 」，如有與原核定使用不合之 變更者，應申請變更使用執照等情，亦有高雄市政府工務 局102 年1 月16日高市工務建字第00000000000 號函文在 卷可稽（本院卷二第197-1 頁），足見系爭垃圾收集場於 使用執照核准時即屬公共設施，非為系爭不動產之儲藏室 ，將系爭垃圾收集場收回乃符合原先設計以及工務局核准 之內容，並無違反建築、消防法規，反係被告繼續使用系 爭垃圾收集場可能會有違反使用執照核准目的之情形，是 被告辯稱系爭垃圾收集場若收回會違反建築、消防法規， 不具使用上之獨立性云云，均非可採。
⒊按「本條例用辭定義如下：‧‧‧三專有部分：指公寓大 廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的 者。四共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及
不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」，公寓大廈 管理條例第3 條第3 、4 款定有明文。被告雖以系爭垃圾 收集場上方即為系爭不動產之二樓，結構上互相支撐，故 系爭垃圾收集場並不具結構上之獨立性云云。惟查，公寓 大廈本質上各部分彼此間即均具有結構相互支撐之特性（ 尤其地下室、一樓更為其上各樓層之支撐），且公寓大廈 管理條例第3 條第3 款就專有部分僅以使用上之獨立性為 判斷，本不以結構上之獨立性作為判斷是否為公共設施之 依據。再者，系爭不動產之二樓必須仰賴系爭垃圾收集場 為支撐，但系爭垃圾收集場結構上並不以系爭不動產之二 樓存在為必要，故系爭垃圾收集場結構上並無依附系爭不 動產之必要，是被告此部份所辯顯無可採。又依照同條例 第3 條第4 款，縱為附屬建物，若不屬專有而供共同使用 ，即為共用部分，系爭垃圾收集場之使用目的為垃圾收集 場已如前述，是系爭垃圾收集場縱為附屬建物亦非被告所 專有。
⒋綜上所述，系爭垃圾收集場自始即不在系爭不動產登記之 範圍內，且依使用執照其目的即非供被告使用之儲藏室， 與系爭不動產無水電共用之必然性，亦有獨立出入口，結 構上亦不依附於系爭不動產，其非系爭不動產所有權之範 圍甚明。
㈡被告與區分所有權人間就系爭垃圾收集場有無分管契約或約 定專用存在？
⒈按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為 下列各款者，並不得為約定專用部分：五其他有固定使用 方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分 。」，公寓大廈管理條例第7條第5款定有明文。 ⒉被告雖以：其當時僅能依據投標現場張貼之標購平面圖認 定投標範圍，而認系爭垃圾收集場包含其內，況所有投標 人亦皆可由該平面圖知悉系爭不動產得標人之使用範圍包 含系爭垃圾收集場，故應認系爭垃圾收集場為買賣雙方約 定之專用部分，亦或係共有人間所成立之分管契約，且系 爭不動產之竣工圖經不明人士於系爭不動產與系爭垃圾收 集場間多繪上一個門，國防部總政治作戰局亦坦承該系爭 垃圾收集場僅有被告有鑰匙可進出，可見投標當時現場公 告確實係標示為儲藏室云云為辯。惟查，系爭垃圾收集場 之目的既然係供住戶使用之垃圾收集場，以垃圾之收集、 清運本為住戶幾乎每日必須處理之事項，依其使用目的即 為區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，依照上 揭公寓大廈管理條例第7 條第5 款之規定，即無約定專用
或成立分管契約之餘地，縱有亦因違反上揭強制規定而無 效。
⒊次查，系爭標案之投標須知第15條明白規定：「標售之不 動產面積，應以地政機關之土地或建物登記簿所載者為準 。但於點交後得標人或國防部如發現面積不符，除因地政 機關測量登記錯誤者外，得於6 個月內自行負擔費用，雙 方會同辦理複丈，並就更正後增減面積計算差額地價辦理 多退少補」（本院卷一第65頁），足見被告於投標時即應 知悉標售之範圍係以地政機關之登記為準，且此既然已於 投標須知詳載，並為投標之眾人所知悉，且被告亦無舉證 證明事後另有其他公告或約定，則縱使國防部點交有誤， 依該投標須知之記載，該點交與登記不符部分被告不因點 交而取得權利。何況上揭投標須知既無關於約定專用或分 管之記載，故被告就不在系爭不動產登記範圍內之系爭垃 圾收集場主張與所有區分所有權人有分管契約或約定專用 云云，並無所據。又被告雖主張有照片及標購平面圖足以 使前往投標之人均知悉被告投標買受之範圍云云，惟查， 被告所主張之照片、標購平面圖（本院卷一第70頁），經 本院函詢當時有無張貼或公告照片或標購平面圖，經財政 部國有財產局台灣南區辦事處、國防部空軍司令部、國防 部總政治作戰局函覆本院並無張貼或公告被告所指之照片 或平面圖，此有上揭機關之函文附卷可稽（本院卷二第28 、29、55頁），是被告此部份主張亦無據可憑。況縱使當 時有被告所指之照片或平面圖，亦無證據可資證明上揭照 片、平面圖係國防部用以約定專用或與其他投標者為分管 契約之意思，更遑論無證據顯示所有區分所有權人均有看 過上揭照片、平面圖且得以知悉照片、平面圖係用以表示 約定專用或分管契約之意思，是被告主張系爭垃圾收集場 為約定專用或有分管契約存在云云，均無可採。 ㈢原告向被告請求相當於租金之不當得利，有無理由？其金額 以若干為適當？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。又按無正當權源而使 用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社 會通念，最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照 。則被告無權占有系爭垃圾收集場，其無法律上原因受有 相當於租金之利益，致原告受有損害，自應返還所受之利 益。被告雖主張係因國防部軍備總局處理出售過程有瑕疵 ，原告並無可歸責事由，且被告出租系爭不動產所得租金 係基於被告與第三人之租賃契約而來，非不當得利云云，
惟系爭不動產之點交縱有瑕疵，依照上揭投標須知所載， 被告亦應知悉其權利範圍仍應以登記為準，故被告自原告 以存證信函通知返還系爭垃圾收集場時起，即可得知其無 合法占用系爭垃圾收集場之權源，其仍執意占用之，難謂 有合法之法律上原因。又被告無權占用系爭垃圾收集場且 享受將系爭垃圾收集場出租之租金收益，對原告而言亦無 法律上之原因（租約係對承租人之法律上原因，非屬得對 抗原告之法律上原因）。
⒉次按「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受 商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定 之租金，自不受土地法第97條規定之限制。」，此有最高 法院94年3 月1 日最高法院94年度第2 次民事庭會議決議 意旨可參。經查，被告將系爭垃圾收集場連同系爭不動產 （面積共379.09平方公尺）出租與訴外人薛清良經營阿旺 冰店，每月租金55,000元等情既有被告所提出經公證之租 賃契約書在卷可參（本院卷二第50 至52 頁），是被告並 非將系爭垃圾收集場作為住宅而係供商業營利使用甚明， 依上揭最高法院決議之說明，本件自無土地法所規定房屋 、基地租金限制之適用。
⒊本院審酌被告所簽訂之租賃契約約定每月租金55,000元， 而出租之面積共379.09平方公尺，經換算每平方公尺租金 為145 元，系爭垃圾收集場之面積為46.37 平方公尺，是 此部分每月之租金應為6,723 元（計算式：145*46.37 ＝ 6,723 ，小數點以下四捨五入），原告僅以每月5 千元計 算相當於租金之不當得利尚無過當，應予准許。又被告自 陳已於99年9 月18日函覆原告99年8 月31日催討系爭垃圾 收集場之函文（本院卷二第226 反面），足見被告於99年 9 月18日前已收受原告催討之函文而得知無權占用之情事 ，故原告請求自99年9 月23日起至101 年2 月22日止合計 17個月，以每月5 千元計算之相當租金之不當得利共計8 萬5 千元（計算式：5,000*17＝85,000）暨遲延利息，及 自101 年2 月23日起至返還系爭垃圾收集場之日止按月以 5 千元計算之使用補償金，為有理由。
六、系爭垃圾收集場既為區分所有權人之共用部分，原告對於系 爭垃圾收集場即有管理權，其請求被告應將系爭垃圾收集場 返還與全體區分所有權人並由原告受領（本院卷二第109 頁 ），應有理由。是原告基於所有物返還請求權及不當得利之 法律關係，訴請被告將坐落高雄市○○區○○段○000 地號 土地上同段第5043建號建物即門牌號碼「高雄市○○區○○ 路0 號等992 戶之公共設施」建物中如附圖所示B 部分面積
46.37 平方公尺之「垃圾收集場」回復原狀返還與原告，並 給付原告85,000元，暨自起訴狀繕本送達之翌日即101 年4 月21日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並自101 年 2 月23日起至返還系爭垃圾收集場之日止，按月給付原告5 千元，為有理由，應予准許。又原告之聲明雖請求將系爭垃 圾收集場回復原狀後交還原告，惟系爭垃圾收集場之原狀為 何原告並無詳述，且原告於本院審理中亦表示願意負擔變更 水電之費用（本院卷二第107 頁），履勘時工務局人員亦表 示驗收時竣工圖中系爭垃圾收集場與系爭不動產相通之門係 臨時以手繪上，既無證據顯示該門係被告自行開設，是本院 爰本於原告聲明之真意為被告騰空返還之判決（最高法院38 年穗上字第103 號判例意旨參照），附此敘明。七、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行及免為假執行，經核與 法相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。又原告起訴業 已支出裁判費16,543元及測量費用16,000元（共32,543元） ，有本院自行收納款項統一收據、規費繳款單以及地政規費 徵收聯單在卷可稽（本院卷二第154 、232 、156 頁），並 依民事訴訟法第87條第1 項，確定本件訴訟費用32,543元應 由被告負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，本院審 酌後認對於判決結果均無影響，不再一一贅述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
民事第三庭 法 官 黃宣撫
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
書記官 王美玲