臺灣高雄地方法院民事判決 101年度簡上字第183號
上 訴 人 雪麗舞廳有限公司
兼上法定代
理人 趙藍士倫
共 同
訴訟代理人 許雅芬律師
被上訴人 陳國基 住高雄市○○區○○街00號
許永芳
鐘文彬
共 同
訴訟代理人 洪彙嫺
當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101 年4 月12日
本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第2739號第一審判決提起上訴，
本院於102 年1 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人雪麗舞廳有限公司（下稱雪麗舞 廳）於民國97年5 月1 日起，向被上訴人承租高雄市○○區 ○○路000 號房屋（下稱系爭房屋），約定租金每月新臺幣 （下同）70萬元，租期自97年5 月1 日起迄102 年4 月30日 止（下稱系爭租約），而上訴人趙藍士倫則於98年3 月23日 登記為雪麗舞廳之法定代理人，並約定其為雪麗舞廳之連帶 保證人。詎雪麗舞廳自99年5 月間起，即未按時繳納租金， 其中99年5 月、99年9 月及99年11月至100 年4 月，分文未 付，而99年10月亦僅繳納30萬元，累計積欠租金已達600 萬 元，被上訴人曾於100 年1 月26日寄發存證信函向上訴人2 人催討租金，均未獲置理。上訴人旋於100 年4 月15日再次 寄發存證信函，催告上訴人2 人應於函到於5 日內繳清欠租 ，逾期即解除（應為終止之意）系爭租約，並以該存證信函 之送達為解除契約（應為終止契約之意）之意思表示，而上 開存證信函已於100 年4 月16日送達雪麗舞廳，詎雪麗舞廳 逾5 日仍未繳清欠租，則系爭租約自100 年4 月21日即發生 合法終止之效力，上訴人雪麗舞廳自應將系爭房屋遷讓交還 被上訴人。又上訴人雪麗舞廳積欠伊租金600 萬元，已如前 述，而趙藍士倫為系爭租約之連帶保證人，應負連帶清償責 任等情。爰依租賃契約及連帶保證之法律關係提起本訴，並 於原審聲明：㈠雪麗舞廳應將系爭房屋遷讓交還被上訴人。 ㈡上訴人應連帶給付被上訴人600 萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、上訴人則以：趙藍士倫為雪麗舞廳之負責人，而雪麗舞廳確 實未繳納99年5 月及99年9 月、99年11月至100 年4 月之租 金，並短付99年10月之租金40萬元，復曾收受催繳租金及終 止系爭租約之存證信函，然須待雪麗舞廳盤讓予他人經營， 始能解決問題等語。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。三、本件經原審審理結果，判令雪麗舞廳應將系爭房屋遷讓交還 被上訴人，並應與趙藍士倫連帶給付460 萬元及法定利息， 且為假執行之宣告，復駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其 敗訴部分不服，提起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補 充：系爭租約之承租範圍應為系爭房屋之一樓及地下室，承 租目的係供「經營舞廳」之用，然地下室不合法令規定，故 雪麗舞廳之營業場所僅限於地面建築物之1 樓，被上訴人未 提供合於約定使用收益狀態之租賃物予上訴人，上訴人即得 行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，故被上訴人以上訴 人未給付租金為由終止系爭租約，即不合法，自不得請求上 訴人返還系爭房屋等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人在第一審之訴駁回。被上訴人則援引原審之主張與陳述， 並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第54至55頁） ㈠雪麗舞廳自97年5 月1 日起向被上訴人承租系爭房屋，約定 每月租金70萬元，其餘約定之內容如原審卷第6 頁至第7 頁 房屋租賃補充條款所示。
㈡雪麗舞廳自99年5 月起未全額給付每月租金，迄100 年4 月 止積欠租金600 萬元。
㈢被上訴人於100 年1 月26日寄發存證信函向上訴人2 人催討 租金、於100 年4 月15日再次寄發存證信函催告於函到5 日 內繳清欠租，逾期解除（應為終止之意）租約，並以該存證 信函為解除（應為終止之意）租約之意思表示。100 年4 月 15日之存證信函於100 年4 月16日送達雪麗舞廳。 ㈣雪麗舞廳現仍繼續占用系爭房屋。
五、本件之爭點（本院卷第55頁）
㈠被上訴人訴請雪麗舞廳遷讓交還系爭房屋遷，有無理由？ ㈡被上訴人請求上訴人二人連帶給付460 萬元，有無理由？六、本院得心證之理由如下：
㈠被上訴人訴請雪麗舞廳遷讓交還系爭房屋遷，有無理由？ ⒈上訴人辯稱：系爭租約之承租範圍係系爭房屋之一樓及地下 室，承租目的係為供「經營舞廳」之用，然地下室部分未合 於法令之規定，應認被上訴人未提供合於約定使用收益狀態 之租賃物予上訴人，是上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒
絕租金之給付，故被上訴人以上訴人未給付租金為由終止系 爭租約，即不合法等語。然此為被上訴人所否認，陳稱：上 訴人從未以系爭房屋之地下室不能作為舞廳使用，作為拒絕 給付租金之同時履行抗辯事由，況上訴人亦實際使用地下室 ，並隔為包廂營業，上訴人之抗辯實不可採等情。經查，雪 麗舞廳營業所在地址為「高雄市○○區○○路000 號1 樓」 之事實，有雪麗舞廳之營利事業登記證1 紙在卷可憑（見本 院卷卷49頁），可見系爭房屋之1 樓足供雪麗舞廳合法經營 舞廳之用。再觀諸兩造不爭執為真正之系爭租約，僅記載： 「出租人：陳國基、許永芳、鐘文彬（下稱甲方）。承租人 ：雪麗舞廳有限公司。（下稱乙方）一、雙方就『高雄市○ ○區○○路000 號』之租賃物，已於97年5 月1 日簽訂租賃 契約書，租賃期間約定自97年5 月1 日起至102 年4 月30日 止，每月租金為新台幣70萬元，雙方同意照原約定內容履約 。二、雙方茲再訂立以下補充條款，以茲遵循：㈠乙方原負 責人藍麗雲已於97年12月23日死亡，乙方負責人依法變更為 趙藍士倫，與甲方簽訂本補充條款。…㈥由於乙方原負責人 藍麗雲已經死亡，故關於乙方依原訂房屋租賃契約書及本補 充條款對甲方所應負擔之義務，均由乙方另覓之保證人趙藍 士倫負連帶履行之責任，並放棄先訴抗辯權。…中華民國98 年3 月23日」等語（見本院卷第6 頁至第7 頁），全然未提 及系爭房屋之地下室亦須合法登記為舞廳營業場所。此外， 佐以趙藍士倫亦自承其自98年3 月23日簽訂系爭租約時起， 迄兩造發生爭執時止，並未以向被上訴人質疑系爭房屋之地 下室，亦應合法登記為舞廳營業場所等語（見本院卷第47頁 ），益徵兩造並未約定系爭房屋之地下室，須合法登記為舞 廳營業場所。是以，系爭房屋之1 樓既足供雪麗舞廳合法經 營舞廳之用，且系爭房屋之地下室，復未特別約定亦須合法 登記為舞廳營業場所，堪認被上訴人提供之系爭房屋之1 樓 及地下室，已屬合於使用收益狀態之租賃物，上訴人以被上 訴人未提供合於使用收益狀態之租賃物，進而主張其得為同 時履時抗辯，拒絕租金之給付云云，核非可採。 ⒉按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。民法第440 條第1 項及第2 項定有明文。查，被上訴人主 張上訴人雪麗舞廳自99年5 月起未全額給付每月租金，迄10 0 年4 月止積欠租金600 萬元，而被上訴人於100 年1 月26
日寄發存證信函向上訴人催討租金、於100 年4 月15日再次 寄發存證信函催告於函到5 日內繳清欠租，逾期終止租約， 並以該存證信函為終止租約之意思表示。而100 年4 月15日 之存證信函並於100 年4 月16日送達雪麗舞廳等情，為上訴 人所不爭執，堪認雪麗舞廳積欠租金已超逾2 個月之租額， 且已遲延給付逾2 個月，則上訴人以100 年1 月26日存證信 函向上訴人催討租金未果後，再以100 年4 月15日存證信函 終止系爭租約（該存證信函之用語雖為解除契約，然應係終 止契約之意），自屬合法。準此，系爭租約既已合法終止， 則被上訴人請求並請求雪麗舞廳遷讓返還系爭房屋，即屬有 據。
⒊次按，判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌 被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履 行期間或命分期給付，民事訴訟法第396 條第1 項前段固有 明定。惟考量定履行期間勢必減損原告速受給付之訴訟利益 ，法院於判定應否定履行期間時，就所謂有無具備「非長期 間不能履行」或「斟酌被告之境況」等要件，即應妥適審查 ，如被告於判決前已有適當時間可資因應，卻未採適當措施 先為預備，自不得單以判決時之情形，認定被告有非長期間 不能履行或應定履行期間之境況。本件上訴人辯稱其利用系 爭房屋多年，且屋內用以經營舞廳之舞池、設備、器具等物 品，搬移處理耗時，非立時可就，需較長之時間始能履行， 請依前揭規定，賜予相當之履行期間云云。然查，雪麗舞廳 前於99年5 月起即未依約給付租金，嗣於100 年4 月16日收 受被上訴人寄發終止租約之存證信函，已知悉被上訴人不願 繼續出租系爭房屋，自斯時起即得謀求因應對策，何況本件 自100 年4 月16日起迄100 年11月30日起訴之日止，已歷時 7 個月餘，加計起訴後迄第二審言詞辯論終結時止之期間約 14個月，已逾1 年9 個月，應認已有相當期間足供上訴人另 覓他處遷移，佐以雪麗舞廳占用系爭房屋，致被上訴人遲未 能取回自行開發利用等情以觀，應認本件尚無另定履行期間 之必要。
㈡被上訴人請求上訴人二人連帶給付460 萬元，有無理由？ ⒈按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。（最高法院87年台上 字第1631號裁判要旨可參）。
⒉查，兩造均不爭執雪麗舞廳於訂約時已支付押租金140 萬元 ，又系爭租約已合法終止而消滅，亦如前述，則雪麗舞廳所 交付之押租金，依上開說明，即發生當然抵充之效力，故雪
麗舞廳原積欠上訴人租金600 萬元，經抵充140 萬元押租金 後，尚積欠租金460 萬元【計算式：600 萬－140 萬＝460 萬】。另趙藍士倫依系爭租約第2 條第6 項之約定，為雪麗 舞廳之連帶保證人，為其所不爭執；且上訴人2 人就被上訴 人請求460 萬元如有理由，自101 年2 月16日起算利息，亦 不爭執（見本院卷第65頁），則被上訴人請求上訴人2 人連 帶給付系爭租約終止前積欠之租金460 萬元，及自101 年2 月16日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之遲延 利息，洵屬有據。
七、從而，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求雪麗舞廳遷讓 返還系爭房屋，並請求上訴人2 人連帶給付460 萬元，及自 101 年2 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利 息，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之 判決，核無違誤，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 秦慧君
法 官 李育信
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
書記官 王珮樺
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