臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度訴字第40號
原 告 葉松男
訴訟代理人 籃健銘律師
被 告 葉旭陽
葉旭華
上列當事人間確認三七五租賃關係存在事件，本院於中華民國
102年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告與被告等人之父葉金柱於民國56年起就花蓮縣花蓮市○ ○段000○000○00000地號土地（下稱系爭土地）訂立私有 耕地三七五租賃契約，此有台灣省花蓮縣花蓮市耕地租約登 記簿之登記記載可稽。嗣後原告並與系爭土地之繼承人邱阿 曰及葉旭陽、葉旭華就前揭土地訂立台灣省花蓮縣花蓮市私 有耕地租約，訂立系爭耕地之租賃契約後，始終持續自任耕 種，是系爭耕地租賃契約自仍有效存在。被告等否認系爭租 賃契約存在，兩造間為解決上開租佃爭議進行調處未果，致 原告就系爭土地是否存有耕地三七五租賃契約法律關係立於 不安之危險，爰提起本件訴訟請求確認兩造間之三七五租賃 關係存在。
(二)花蓮市公所以花市民字第00000000號函註銷系爭三七五耕地 租約，是以系爭耕地之地主為重複締約為由，然觀諸台灣省 花蓮縣花蓮市耕地租約登記簿原告係於56年間承租之前承租 人皆已死亡，可知本件並無所謂重複締約之問題，並衡以花 蓮縣政府佃租委員會調處決議內容，並無論及重複締約之情 事，益知前揭重複締約之問題恐為花蓮市公所承辦人員誤認 所致。是以，花蓮市公所為系爭租約登記之註銷自有違誤， 亦不影響兩造私有耕地三七五租約之契約關係仍存在之事實 。原告與被告二人之祖父葉金柱、被告二人之父親葉阿進、 被告二人之母親邱阿曰間確實就系爭土地成立私有耕地三七 五租賃契約，分述理由如下：
1、首先，依74年台灣省花蓮縣私有耕地租約花民字第808-2號 （本院卷一第193頁），書面契約上出租人欄載明出租人原為 葉阿進，且出租人葉阿進亦在該契約上用印，並經當時花蓮 市市長用印而為見證，足證該文書之真正性。另由葉阿進於 該書面契約上用印，益徵原告與被告二人之父親葉阿進間成 立私有耕地三七五租賃契約，否則倘若葉金柱與原告間並無
私有耕地三七五租賃契約關係，葉阿進豈會於繼承系爭租賃 契約關係後，再與原告達成租賃契約之合意，又於該書面契 約上用印。再由該書面契約右下方所載函准變更出租人名義 換訂新約、函准變更出租人為邱阿曰及標示變為慈雲段136 、137、344號等語，可以推論系爭土地土地確實已與被告二 人之母親邱阿曰等人訂有私有耕地三七五租賃契約，亦得由 此推知原告應與被告二人之祖父葉金柱成立私有耕地三七五 租賃契約。其次，民國83年花民字第808-2號台灣省花蓮縣 私有耕地租約（卷一第165頁，第79、91頁）亦係花蓮市公 所之公務員依三七五減租條例與台灣省耕地租約登記辦法等 法令而辦理者，並經承辦人員、當時花蓮市市長陳清水用印 ，該書面資料亦為公文書，其所記載之內容應經推定為真正 ，由此亦可得知原告就系爭土地確實已與被告二人之母親邱 阿曰與被告二人、訴外人葉旭賓間訂有私有耕地三七五租賃 契約，亦得由此推知原告應與被告二人之祖父葉金柱與父親 葉阿進間確有成立私有耕地三七五租賃契約。再者，由葉阿 進、邱阿曰收受原告給付租金之收據，亦足資證明原告與被 告二人之父親葉阿進及被告二人之母親邱阿曰間確有成立私 有耕地三七五租賃契約關係存在，原告確有給付租金予葉阿 進，並經葉阿進所收訖，此有葉阿進於71年間所簽名用印之 單據可稽（卷一第198頁）其上所載之佐倉即為花蓮市德興 段，亦即現今的慈雲段；參諸台灣省花蓮縣花蓮耕地租約登 記簿（卷一第27頁、第111頁）可知該單據上所載578-2 ， 563，563應為現今的慈雲段344、136、137與137-1等地號。 是以，原告確有給付租金予邱阿曰，並經邱阿曰所收訖，此 有邱阿曰於81年間所簽名用印之單據可稽（卷一第202至204 頁）。
2、被告雖以花蓮市公所98年6月15日函文（卷一第92頁）為據， 主張有重複締約之情形，然查，被告二人之抗辯顯與卷內「 花蓮縣花蓮市91年底有出租耕地租約期滿案件清冊」不符， 且被告二人在前揭函文以前未曾爭執過系爭三七五耕地租賃 關係存在，亦可佐證渠等確實知悉、承認系爭私有耕地三七 五租賃契約關係：揆諸「花蓮縣花蓮市91年底私有出租耕地 租約期滿案件清冊」（卷一第121頁）足證花蓮市公所之相 關承辦人員已於91年間辦理耕地三七五租約登記清查時，業 已將租約編號551、570之租約（即羅錦發與陳旺之租約）予 以註銷登記，惟嗣後花蓮市公所承辦人員更替，以致現承辦 人員不察上情，誤將系爭耕地三七五租約註銷登記，此乃為 行政作業上之疏失。
3、另查，被告均在90年間即取得系爭土地所有權，然自90年迄
至98年間未曾爭執系爭耕地三七五租賃關係不存在，亦未曾 使用系爭土地，並容任原告在系爭土地上耕作，乃至知悉花 蓮市公所98年6月15日之函文後，才提出渠等未收受租金之 主張，又於審理時否認系爭耕地三七五租賃關係自始即不存 在於原告與葉金柱、葉阿進、邱阿曰等人間之主張。然由上 開歷程足證被告二人乃藉前揭花蓮市公所之行政作業錯誤而 為與事實不符之主張，故渠等之主張顯不足採。(三)原告就系爭土地與葉金柱訂有私有耕地三七五租賃契約，原 於花蓮市耕地租約登記簿登記在案，且原告迄今均自任耕作 ，是系爭耕地租賃契約仍為有效存在，理由如下： 1、按「耕地租約於租期屆滿時，出租人除具有法定原因得收回 自耕外，如承租人願繼續承租者，應即繼訂租約，耕地三七 五減租條例第十九條、第二十條規定甚明。出租人之簽訂書 面租約，並非耕地租賃之必要條件。原審以被上訴人未在主 管機關核定續約之書面簽章而認定兩造租佃關係不存在，自 屬未合。」、「租賃為諾成契約，耕地租賃由當事人約定一 方以田地租與他方使用，他方支付租金而生效力，至耕地三 七五減租條例第六條第一項規定，係為保護佃農及為舉證上 之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或續訂，須經 登記始生效力。茲系爭土地，既仍由被上訴人繼續耕作，並 按期繳清應繳之租額，即與上訴人之間，已有租賃關係之存 在。被上訴人請求訂立書面契約，即非無據。」、「被上訴 人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表 示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四 百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期 間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年，兩 造租賃關係既在存續中，則上訴人縱能自任耕作，要不能謂 有收回耕地之原因。」最高法院76年度台上字第2731號、70 年度台上字第1217號、47年台上字第1568號民事判例要旨參 照。
2、另按最高法院93年台上字第2017號判決意旨：「耕地三七五 租約清理要點第七條所定(條文內容略)，乃係依耕地三七五 減租條例第20條:『耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本 條例收回自耕外，如承租人願意繼續承租者，應續訂租約。 』之規定而來。此項逕為註銷登記之規定，不過為主管機關 行政上管理、清查等措施之依據，尚不能執以認系爭耕地租 約消滅。」；內政部93年9月1日台內地字第0000000000號函 採同一見解，其函文內容說明第三點即指出耕地三七五減租 條例第20條規定，其旨在保障佃權、避免出租人任意收回自 耕，由承租人決定是否繼續承租。倘租期屆滿時，承租人及
出租人均無明確意思表示時，基於行政管理之需要，依清理 要點第7點第2項規定辦理租約註銷登記，將登記結果公告30 日，並以書面通知出租人、承租人。惟縱經鄉(鎮、市、區) 公所逕為辨理租約註銷登記，但租賃關係之有無，並非以書 面登記為準據，而應以事實認定。若承租人於區公所逕為辦 理租約註銷登記經公告期滿確定後，始提出續訂登記，如經 區公所查明租約土地確有繼續耕作之事實，並經該所再依照 耕地三七五租約清理要點第3點規定通知出租人，未於接到 通知後10日內提出相反意見者，擬由區公所本於行政權逕為 更正，准其續訂租約，依資便民；如出租人提出相反意見， 則依耕地三七五減租條例第26條規定辦理。至於經區公所查 明已無耕作事實者，應不予受理。（卷一第25至26頁）。 3、觀諸上述實務見解，可知耕地租賃不以出租人簽訂書面契約 為必要，該租賃為諾成契約，僅需耕地租賃由當事人約定一 方以田地租與他方使用，他方支付租金即生效力。而耕地三 七五減租條例係為保護承租人而設，此觀諸同條例第19條規 定甚明，故縱使耕地租約登記已經註銷，然若有耕作事實， 則租賃關係仍然存在，尚須由行政機關以行政權更正而回復 登記。舉重以明輕，本件耕地租約登記並未於89年至92年遭 註銷，縱使系爭耕地租約未於89年時為續約登記或申請，然 原告既有耕作事實，而花蓮市公所亦於92年6月7日核定續訂 租約，故可認為系爭契約並未中斷，迄今仍有效存在；再者 ，耕地租賃並不排除民法及土地法之規定，依土地法第109 條、民法第451條規定之適用，即依定有期限之契約租用耕 地者，於契約屆滿時，除出租人有得收回自耕而終止契約之 事由外，如承租人繼續耕作，應視為不定期限繼續租約。 4、綜上所述，原告於訂立系爭耕地之租賃契約後，始終持續自 任耕種迄今，故原告有耕作之事實此於原告於花蓮市公所調 處程序中所提之照片（卷一第29至30頁、第263至264頁）， 即可證明，並有前述原告有自任耕作之事實揆諸花蓮縣政府 佃租委員會調處程序筆錄內容載明承租人證明本人確實自任 耕作至今（卷一第21頁），且被告等人於調解程序中亦不否 認此情，足以證明原告有自任耕作之事實縱於系爭契約背面 （卷一第79頁所示契約）未於89年加註續約，然如前所述原 告既有自任耕作事實且花蓮市公所亦於92年核定續定租約， 依耕地三七五減租條例保障佃農意旨及相關實務見解，應認 系爭租賃契約關係並無中斷，迄今仍然有效存在。(四)並聲明：1、確認原告與被告葉旭陽間就花蓮縣花蓮市○○ 段000地號土地之私有耕地三七五租賃契約存在。2、確認原 告與被告華旭華間就花蓮縣花蓮市○○段000○00000地號土
地之私有耕地三七五租賃契約存在。
(五)提出花蓮縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、最高法院93 年台上字第2017號判決、內政部93年9月1日台內地字第0000 000000號函、台灣省花蓮縣花蓮市耕地租約登記薄、台灣省 花蓮縣花蓮市私有耕地租約、自任耕作照片數幀、花蓮市公 所98年6 月15日花市民字第0000000000號函、土地謄本（卷 一第15至34頁）、原告致被告葉旭陽之存證信函暨匯票（卷 一第176至183頁）、74年台灣省花蓮縣私有耕地租約花民字 第808-2 號、異動索引、葉阿進於71年間收受租金之單據、 邱阿曰於81年間收受租金之單據、花蓮縣花蓮市91年底私有 出租耕地租約期滿案件清冊（卷一第193至205頁）、照片2 張、耕地三七五條例相關函示資料（卷一第263至273頁）等 件影本為證。
二、被告葉旭陽、葉旭華則以：系爭土地由原告葉松男、訴外人 羅錦發二人承租，原告雖有申請承租，但是沒有伊母親簽名 蓋章，租約沒有成立。就原告前曾提出所謂之「租約」既沒 有祖父葉金柱、父母葉阿進、邱阿曰等人之任何簽名蓋章。 被告等從未有與被告訂約、續約等情事，原告起訴難認有理 。此外原告亦未曾有給付租金情事，原告稱有持續耕作事實 ，然被告係於90年取得土地，土地登記取得後伊有看過，當 時土地沒有人在使用。若係繼續耕作，何以本件已生爭執之 後，始突然對被告寄出其所謂之租金，如是突如其來之舉， 固為被告所拒收，益證明原告此期間從無耕作、更無租金支 付之事實，縱或舊時有之，亦無以為續，已然放棄，兩造無 租約關係之情節至明，顯難以原告無耕作甚或放棄耕作、以 及無連續之事證，即僅以事後拍攝照片或會勘時依原告之指 認情景，即遽指為其繼續耕作之證明等語，資為抗辯。均聲 明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷及得心證之理由：
(一)依卷內證據及當事人全辯論意旨認定本件事實如下： 1、系爭花蓮縣花蓮市○○段000地號土地為被告葉旭陽所有（ 卷一第32頁）、同段137、137-1地號土地為被告葉旭華所有 （卷一第33至34頁），均於90年12月4日由其母邱阿曰以贈 與原因登記移轉所有權。邱阿曰則於77年10月14日因繼承自 被告之父葉阿進取得上述系爭土地所有權，而葉阿進亦係因 繼承而自其父葉金柱取得系爭土地所有權，上述慈雲段137- 1地號土地係於97年12月2日自同段137地號土地逕為分割而 出（卷一第194至197頁）。
2、葉金柱於38年7月18日與羅錦發就上述慈雲段137地號土地成 立私有耕地租約，有書面契約（租約字號花民字第551 號）
並由花蓮市公所辦理登記（卷一第90頁、108頁），葉金柱 於38年1月1日與陳旺就上述○○段000地號土地成立私有耕 地租約，亦有書面契約（租約字號花民字第570號）並由花 蓮市公所辦理登記（卷一第89、109頁）。葉金柱復於56年2 月28日將上述慈雲段136、137地號土地辦理登記出租予原告 ，租期自56年1月1日起至61年12月31日止（租約字號花民字 第808號，惟書面契約已佚失，僅有後來重新製作而無該管 公務員簽章或機關印章之登記簿之記載，卷一第111頁）， 並於葉金柱過世後於74年1月1日與系爭土地繼受人葉阿進辦 理「換約」（租約字號花民字第808-2號，卷一第193頁）， 租賃期間為74年1月1日至79年12月31日。葉阿進過世後花蓮 市公所人員於83年3月19日在原契約書副本上加註變更出租 人為邱阿曰，原告復於83年1月1日片面單獨申請「續訂」租 約，而於邱阿曰缺席下由花蓮市公所人員黃口珈逕行辦理「 續訂」租約，租賃期間為83年1月1日至88年12月31日（租約 字號花民字第808-2號，卷一第91頁）。92年6月27日復由花 蓮市公所於前揭租約書背面自行加蓋戳記，逕予「續約」（ 文號府地用字第960480號，卷一第75-1頁），租賃期間載為 92年1月1日至97年12月31日。
3、91年間政府依耕地三七五租約清理要點辦理耕地租約之清查 ，花蓮市公所人員發現陳旺於44年3月11日因肝癌死亡（卷 一第124頁）、羅錦發於63年10月31日死亡（卷一第115頁） ，均遺有繼承人，乃於92年9月17日辦理公告（卷第83至85 頁），就租約已於91年底期滿，而出租人、承租人均未提出 申請收回或續訂租約者，依上開耕地三七五租約清理要點第 7點第2項規定：「出租人、承租人依本要點第四、五、六點 規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起 四十五日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出 申請時，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記， 將登記結果公告三十日，並以書面通知出租人、承租人。」 ，逕為辦理租約註銷登記之公告。
4、花蓮市公所承辦人員黃永德於98年間因認葉金柱與陳旺、羅 錦發間之耕地租約，因未依法辦理終止，而係於92年9月17 日該公所辦理公告期滿後始予註銷，因此期存續期間即和原 告與葉金柱之租約期間有所重覆，乃認為係屬重覆辦理租約 登記之情形，而逕自將該公所存留之上述83年1月1日黃口珈 辦理原告單獨申請續訂租之租約副本上之出租人邱阿曰、葉 旭陽、葉旭華姓名、租賃土地系爭慈雲段136、137地號等文 字刪除，且於原告98年間申請續租時，不准予單獨續約（卷 一第92頁、96頁）。原告不服花蓮市公所上述處置，於99年
1 月15日向花蓮市公所耕地租佃委員會申請調解，請求就系 爭土地恢復耕地三七五租約或由被告賠償新台幣150萬元後 收回，但因被告拒絕而未能達成調解協議。嗣於99年8月9日 再由花蓮縣政府召開耕地租佃委員會調處會議，惟兩造乃未 達成協議，原告遂提起本件訴訟。
(二)原告主張承辦人員不察上情，誤將系爭耕地三七五租約註銷 登記，此乃為行政作業上之疏失，其就系爭土地與被告間仍 有耕地三七五租約存在；被告則為相反之主張，並拒絕續租 而認無耕地三七五租約存在。故本件爭點經協商簡化如下： 1、原告與被告所有系爭土地之前手即葉金柱或葉阿進、邱阿曰 間所訂立之耕地租約是否因與陳旺、羅錦發之租約有重疊而 不生效力？
2、若原告與葉阿進、邱阿曰間之耕地租約有效，是否於92或98 年後有再行續租？
3、原告是否有於92年至98年間在系爭土地耕作之事實？(三)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。基於契約自由原則 ，當事人有決定是否成立契約、契約內容、契約之對象及成 立方式等自由。耕地三七五租約係屬民法上之租賃契約關係 ，而契約之成立，應由契約當事人透過要約與承諾之意思表 示為之，而就契約之必要事項達成意思表示合致時成立，僅 因耕地三七五減租條例為保護佃農，就租金、租期及租約終 止等事項之締約自由予以限制，仍不失其為契約之性質。易 言之，苟當事人間無租賃之意思表示，並不能自動發生耕地 租賃之契約，租賃契約定有期限，其期限屆期後，如承租人 欲行續約亦應透過意思表示向出租人表示，非謂契約效力即 可自動延續。耕地三七五減租條例第6條第1項之規定，係為 保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、 終止或換訂，須經登記，始能生效。耕地租約於租期屆滿時 ，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願 繼續承租者，應續訂租約，此觀同條例第20條之規定自明。 故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所 拒絕，租賃關係自非因租期屆滿而當然消滅，此乃一種強制 締約之規定。又承租人於租期屆滿後祗須仍為租賃耕地之耕 作收益，依耕地三七五減租條例第1條，適用民法第451條之 規定，即應視為以不定期繼續耕地租賃契約。惟租賃定有期 限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期屆滿後，承租 人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者 ，始視為以不定期限繼續租約；又耕地租約於租期屆滿時， 除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂
租約，是以耕地租約於租期屆滿時，須有承租人請求繼續承 租或仍為租賃物使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期 屆滿而消滅。
(四)經查：
1、租賃契約乃一種債之關係，並不發生如同物權之對世效力， 亦無排他效力，故雖已有租賃契約成立在先，並不使後成立 之租賃契約無效或不生效力。是以系爭土地前所有人葉金柱 先與陳旺、羅錦發於38年起成立耕地租約，後又於56年起與 原告成立租約，縱有租賃期間有所重疊，僅生履行上何者實 際自出租人取得耕地之占有及使用，其實際耕作者有占有使 用之權源，出租人對未能實際耕作者則應負債務不履行之責 任，並無因已有前者之租賃關係存在，而使後成立之契約無 效或不生效力之問題。惟因耕地三七五減租條例之強制規定 ，具有限制當事人契約自由之效力，尤其是該條例第20條關 於租約之續訂，賦予承租人單獨申請續約之權限，而具有強 制締約之性質，剝奪出租人對其財產權使用、收益、處分及 決定繼續出租與否之契約自由。倘耕地出租人為排除耕地三 七五減租條例之上述終止租約之限制，與知情之後承租人（ 例如親戚）重覆成立耕地租約，趁前承租人管領力薄弱之空 隙而逕自占有耕地使用者，藉以排除先成立之耕地租約之延 續，則此時耕地三七五減租條例第6條第1項所規定之登記制 度，應有推定後成立之耕地承租人為惡意之效果，得由先成 立之承租人依故意以背於善良風俗之方法加損害於他人為由 ，請求廢止之，其後成立之契約苟非基於通謀虛偽意思表示 作成，亦不當然無效。
2、按89年8月22日廢止前之臺灣省耕地租約登記辦法第2條規定 ：「耕地租約之訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租人 會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉(鎮、 市、區)公所申請...前項租約登記，出租人或承租人不會同 申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請 登記，除有左列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區 ）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見 ，逾期未提出者，由該管鄉(鎮、市、區)公所逕行登記：一 、經判決確定者。二、經訴訟上和解或調解成立者。三、經 耕地租佃委員會調解或調處成立者。四、出租人死亡，其繼 承人辦竣繼承登記者。五、耕地經逕為標示變更登記者。六 、耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者。前項 受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本 條例第二十六條規定處理。」。並依前揭臺灣省耕地租約登 記辦法，耕地租約之登記種類共有：租約訂立或換訂登記（
第3條）、租約變更登記（第4條）、租約終止之登記（第6 條）、租約續訂登記（第7條）等。同辦法第10條並規定： 「鄉(鎮、市、區)公所辦理耕地租約登記之申請，應受理日 起十日內審查完竣，將審查結果報請縣(市)政府核定後登記 之，並將登記結果通知雙方當事人。前項登記應登載於登記 簿，並依左列規定辦理後，將租約發還申請人：一、租約訂 立或換訂登記，應在租約加蓋鄉（鎮、市、區）公所印信。 二、租約變更登記，應在原租約後加貼附表，將變更內容予 以註記。三、租約終止登記，應在租約加蓋終止之戳記。四 、租約續訂登記，應在租約加蓋續訂之戳記。」，本件原告 與葉金柱間之耕地租約，在葉金柱死亡後於74年間由系爭土 地繼受人葉阿進與原告辦理換約而簽訂耕地租約書，租賃期 間自74年1月1日起至79年12月31日止，有原告提出之租約書 副本（影本）在卷，已如前述。該書面契約蓋有葉阿進之印 章，故此註記「換訂」之租約書，應係由出租人與承租人雙 方會同所辦理者。然據土地登記謄本之記載，系爭土地係由 邱阿曰於77年10月14日因繼承分割登記而取得所有權，已如 前述，則上揭耕地租約之出租人葉阿進應於79年12月31日租 期屆滿前已死亡，至為灼然。雖耕地租約之出租人死亡不影 響租約之存續效力，而應由其共同繼承人（於繼承分割之公 同共有期間）或繼受人（繼承分割後），承繼原契約之法律 關係，得依租約變更登記將出租人予以變更即可。惟上揭耕 地租約既於79年12月31日租期屆滿，除非由承租人即原告願 繼續承租，且有繼續耕作之事實，而依耕地三七五減租條例 第20條、廢止前臺灣省耕地租約登記辦法第7條、第8條之規 定，續訂租約及填具申請書、並檢具原租約申請「租約續訂 登記」外，不當然發生租賃契約效期展延之法律效果。且若 非經由租賃當事人辦理續訂租約之法律行為，或經由承租人 單獨申請辦理租約續訂登記而以行政機關核准登記之行政處 分行為來取代出租人續約之承諾意思表示以成立續訂租賃之 法律行為外，租賃當事人之消極不作為或沉默，應無使已屆 期之租約展延或成立續訂之新契約。而所謂「續訂租約」應 指接續原租賃契約關係而成立新的契約關係而言，固臺灣省 耕地租約登記辦法第2條第1項所謂應於登記原因發生日起三 十日內為租約續訂登記之規定，非法定不變期間性質，然續 訂之租約仍應自原契約期滿之翌日起開始接續，才不會中斷 。倘原租約已因期滿而效力中斷達一定期間，則縱使承租人 於嗣後申請辦理租約變更登記或申請租約續訂登記，若非接 續舊約之期間，而自中斷若干時日後才開始起算新的契約期 間，則應無從填補上開中斷期間欠缺契約關係之缺口，應與
法律上所謂續訂租約之情形不合。又行政機關之登記僅具有 行政管理之作用，非耕地租賃之成立、變更、終止等均應登 記始生效力，已如前述，尤其，耕地三七五減租條例第17條 第1項規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有法定情形 之一者不得終止，故所謂「租約終止登記」，係指租佃期限 未屆滿前依同條例第17條第1項各款終止租約者，應為租約 終止之登記而言，而耕地租約因租期屆滿未續約而失其效力 者，乃當然失效，無庸登記或為任何終止之意思表示。 3、原告於83年3月間始單獨申請「租約續訂登記」，租期乃83 年1月1日至88年12月31日，故原告若於期滿後欲繼續承租系 爭土地耕作，應自89年1月1日起續訂租約。惟據上述所認事 實，花蓮市公所係於92年6月27日始在由前揭租約書背面自 行加蓋戳記，逕予「續約」，租賃期間載為92年1月1日至97 年12月31日。因此足見原告並未於89年1月1日起至91年12 月31日止之期間就系爭土地續訂租約，而發生了3年期間契 約存續之中斷情事。此空窗期間既無當事人間以法律行為成 立續訂之契約，亦無行政機關依耕地三七五減租條例所賦公 權力介入強制締約所為之行政處分代出租人為承諾之意思表 示而成立續訂之契約之情事，應無契約關係存在，原告嗣後 於92年間申請續訂租約，且租期自92年1月1日起算，已明白 排除了之前期間受續訂租約效力所及，原告若主張上述與租 約續訂登記不相符之不連續3年中斷期間仍存有耕地租約關 係，依舉證責任分配之原理，自應由原告負證明之責。另按 於89年1月26日修正之農業發展條例第20條第1項規定：「本 條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之耕地租 賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之 規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律 之規定。」、同條第2項規定：「本條例中華民國八十九年 一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地 法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約 定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依 該法律之規定。」，是以原告是否確實依照耕地三七五減租 條例及其附屬法規之相關規定，在上述89年1月1日起至91年 12月31日止之期間依法續訂耕地租約，至為關鍵。倘原告未 於上開期間與系爭土地原出租人或所有權人依法續訂租約， 則行政機關於92年3月間縱使因受理其單獨申請以「在租約 加蓋續訂之戳記」方式辦理「租約續訂登記」，此種行政管 理性質之登記，不足發生形成使已失效契約復活之法律效果 ，且不能補充上述3年期間之契約不連續情事，亦不生續約 之效力。參酌最高法院95年度台上第1911號民事判決所示：
「承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無 效，耕地三七五減租條例第16條第1、2項前段定有明文。所 謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事 時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人 依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已 無效之原訂租約回復其效力。」之意旨，若上述89年1月1日 起至91年12月31日止之期間原告就系爭土地未續訂租約，而 原本之耕地租約無待任何意思表示、收回土地或登記等法律 或事實行為，即屬當然消滅，則無從藉由嗣後於92年間之行 政機關之登記予以續訂新約。反之，由於花蓮市公所係於92 年6月27日始在由前揭租約書背面自行加蓋戳記，並註明租 賃期間為92年1月1日至97年12月31日，亦間接排除了上開3 年期間有續訂契約之情事，又契約期間之登記係依原告申請 所為，故原告向花蓮市公所申請租約續訂登記之始期為92年 1月1日，則其申請內容即具有訴訟外自認之性質，而不啻承 認沒有自89年1月1日起申請續租之意思，因此應由原告依舉 證責任分配之原理，就89年1月1日起至91年12月31日期間內 有耕地租約存在一節須負證明之責。至於98年間原告向花蓮 市公所單獨申請辦理續訂租約登記，因遭市公所拒絕，則其 是否已合法續訂，應視上開89年1月1日起至91年12月31日有 無續租關係之存在為斷。
4、又所謂續約，係指契約之更新，而發生期限變更之效果，其 餘內容（如租金及其他條件），若未由租賃當事人雙方另以 意思表示另為約定，即無變更。原告與葉阿進於74年間換訂 租約書，並未約定清償地點，是以縱使83年間原告申請單方 續租，則依法亦應延用之前的契約書加註記，其內容不應有 所變更，故由花蓮市公所人員黃口珈於83年間逕行製作租約 書中增加之應納租地點在「花蓮市國慶里3鄰」等文字，乃 片面新增之內容，對邱阿曰不生效力，亦不使租約發生原告 所主張之往取債務之性質。
5、至於原告是否於89年1月1日起至91年12月31日期間仍為租賃 物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，原告固提出 照片為證明，然其所提出之照片並無從證明拍攝之日期及地 點，難認其就系爭土地確有於上項期間使用收益之情事。復 證人黃永德之證述：「98年有查過，我發現有問題時，我問 葉松男，因為有一筆他有實際耕作，但在90年之後就沒有繳 過租金。」等語，但因系爭2筆土地外，原告尚向他人承租 另2筆土地耕作，且證人所述見聞係98年間之事，亦不足證 明原告有於上項期間在系爭土地耕作之事實。復據證人林進 通證述：「（法官問：本件兩造之前有就耕地三七五做糾紛
調解，你當時有在場，你有無說有調查過實地耕作情形？） 沒有，我只有說那個是種香蕉，人家問我是不是真的有種， 我說有，我常常從那邊經過。」、「（法官問：你說原告種 香蕉是從何時開始？）有三年了，現在還有香蕉，香蕉長得 很高，範圍很大，雖然我是種田的，但我不知道原告的地多 寬，不知道哪些屬於原告的，那邊有一片種香蕉的，但不清 楚屬於原告種的範圍多少。」、「（法官問：三年前有無香 蕉？）很久的事情了，以前有種竹子，是原告種的，因為我 有看到原告去採竹筍，所以我認為是原告種的，我不敢說地 是誰的，我從那邊經過看到他們在採竹筍跟拔草。但那塊地 是誰的我不知道。我從佐倉公墓旁邊經過看到原告種一點點 菜供自己食用，種的數量不多。」等語，即表示未曾實地調 查過原告耕作之情形，且因系爭土地上縱使有香蕉等短期作 物，亦難證明係何時開始種植，無從經由勘現予以確定原告 否有於89年1月1日起至91年12月31日期間繼續耕作之事實。 又據原告提出郵政信函之內容係說明自己於91年至100年期 間均未繳付租金而欲補繳等語（卷一第177至182頁），參酌 原告就89年1月1日起至91年12月31日期間亦未有繳納租金之 事證，則由其未繳系爭土地租金之間接事實，難認原告有何 占有使用系爭土地之情事。故依花蓮市公所登記留存之耕地 租約書副本之戳記所載，原告89年1月1日起至91年12月31日 期間沒有續訂租約關係，而係申請由92年1月間開始續訂， 則亦難認原告於上開期間有向出租人請求繼續承租自力耕作 之意思表示或有何具體延續租約之占有使用作為，其原本耕 地三七五租約既因屆期未續訂，自無租賃關係存在。(五)綜上所述，本件被告於90年12月間因贈與關係而取得系爭土 地，原告固於92年間就系爭土地向花蓮市公所單獨申請續訂 耕地三七五租約而經准許，惟依89年1月間修正施行之農業 發展條例第20條第1項規定，自89年1月4日修正施行後所訂 立之耕地租賃契約不適用耕地三七五減租條例，且若係在89 年1月4日農業發展條例修正施行前已成立之耕地租約，應依 法辦理續訂租約始能延續適用耕地三七五減租條例。然查， 原告與被告之母邱阿曰所訂之耕地三七五租約，於88年12月 31日期滿後，即未續訂租約，原告遲至92年間始申請續訂， 惟其所申請續訂租約之始期係92年1月1日，即已自認89年1 月1日起至91年12月31日期間沒有續約之情事，且原告未能 證明原租約滿期後有向出租人請求續租或有繼續自力耕作而 出租人未加反對之事實，因此其與邱阿曰間之耕地三七五租 約關係已告結束，上開行政機關管理性質之租約續訂登記亦 不能使業已不存在之租約對被告回復其效力。從而，原告請
求確認其與被告間就系爭土地之私有耕地三七五租賃契約存 在，洵屬無據，應予駁回。
四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負 判斷，爰不一一論列，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 19 日
臺灣花蓮地方法院民事第一庭
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 2 月 19 日
書記官 李宜蓉