減少價金等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,101年度,629號
TCDV,101,訴,629,20130206,1

臺灣臺中地方法院民事判決　101年度訴字第629號
原　　　告　黃文良
　　　　　　洪茂樹
　　　　　　李明財
上一人
訴訟代理人　楊祐慈
被　　　告　臺灣紙業股份有限公司
法定代理人　張淑媚
訴訟代理人　梁宵良律師
複代理人　　洪維洲
上當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國102年1月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法 律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。」，民 事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之房地預定買賣 契約書第26條合意以本院為第一審管轄法院，揆諸前開規定 ，本院自有管轄權。
乙、實體方面：
一、原告主張
㈠緣原告黃文良、李明財二人共同於民國100年8月26日向被告 購買坐落台中市○○區○○○街00巷0號透天三樓半之房間 一棟（下稱系爭B9戶房屋），總價款新臺幣（下同）4,880, 000元已全部付清；原告洪茂樹亦於100年7月29日向被告購 買坐落台中市○○區○○○街00巷0號透天三樓半之房屋一 棟（下稱系爭B8戶房屋），總價款同為4,880,000元亦已全 部付清，上開房屋並已完成交屋及辦妥過戶登記完畢，合先 陳明。
㈡查兩造所訂房屋買賣契約定有保固期限一年，詎原告於交屋 後二、三個月左右，不但遇雨屋頂嚴重漏水，從四樓房頂滲 漏到三樓房間內，連牆壁都發霉形同壁癌，甚至牆壁有龜裂 之現象。被告雖有來修繕，但壁癌部分無法根本解決，加上 原告等人均在上班，被告修繕之時間不但無法配合而且態度 惡劣，使房屋價值減低，致原告居住不安，精神痛苦萬分。 ㈢按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或毀損其價值之 瑕疵，亦無減少或滅失其通常效用，或契約預定效用之瑕疵



；買賣因物有瑕疵而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文 。查系爭房屋四樓漏水到三樓，牆壁濕度很高造成發霉、壁 癌之情形，顯然混凝土強度不足、排水系統嚴重瑕疵，致牆 壁龜裂，嚴重影響居住品質及房價，並造成原告等人精神上 承受之痛苦。謹依法請求被告應酌減價金每戶300,000元， 即應給付原告黃文良、李明財每人各150,000元；給付原告 洪茂樹300,000元。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告黃文良、李明財等二人每人各150,000元 ，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。
⒉被告應給付原告洪茂樹300,000元，及自本件起訴狀繕本 送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋第一、二項判決，原告願供擔保，請准予假執行 ㈤對於被告抗辯之陳述略以：
⒈查營造廠商於100年12月31日告知原告洪茂樹，要求自行 放水，嗣後進行放水測試僅高於磁磚上沿，非如被告答辯 所述，且在2至3小時內發現漏水嚴重，即退去水位高度。 ⒉關於被告辯稱頂樓滲水問題已完全修復，事實未然。查兩 造於101年4月10日一起配合進行會勘，發現已施作防水施 工地方和未施工上層地方，有多處空心代表未完成修復， 滲水問題仍列於會勘記錄中。另發現多處施工不良，甚至 結構出現空心及龜裂之情況，階梯與廚房上方之橫樑亦有 空心與龜裂之情形。房間內龜裂補了卻又產生裂痕，此情 況導致原告居住安全之虞慮及恐懼。相關頂樓滲水情況經 原告向被告報修，被告雖有派員前往處理，但仍未見確實 改善之成效，顯然建物之瑕疵甚為嚴重，已至無法確實改 善。又因101年4月27日及4月28日下雨，原告洪茂樹乃於 晚間8時12分發現系爭B8戶房屋房間原有滲水的地方又滲 水，隔日晚間8時30分又發現原來滲水的地方又再擴大。 後於101年7月19、20日系爭房屋四樓後露臺維修完成，但 在101年8月2日蘇拉颱風當天，原告發現2樓以上牆面、天 花板及窗戶有多處滲水情形，特別是原來3樓房間滲水的 位置又有滲水，當天已告知被告滲水之情形，並有開報修 單；後於101年8月11日華漾社區各住戶即和被告舉行住戶 大會討論上揭滲水問題。此外，於101年5月12日亦發現系 爭B8戶房屋橫樑以及牆壁有裂縫，後陸續發現新的裂縫及



龜裂處，房子維修時，發現屋內空心的牆面內有異物（如 ：吸管、木削…等等）；牆面內有油漆導致水泥無法和牆 面貼和，造成空心，3樓浴室也因此次滲水，也受到影響 （天花板和牆縫也滲水）。
⒊據了解被告所承建之同一批建物，均有相同情況發生，而 原告等人係因信任被告為知名企業，所販售之商品一定具 有可被信賴度。惟就以上證據所示，被告所承建販售之房 屋確實有瑕疵，系爭房屋既經修繕也無法改善，原告等人 確可依據法律要求被告減價做為補償。被告聲稱土地價值 與地上建物價值之價款應分別計價，但買賣皆以總體總價 論，故原告認為應以總價488萬元計算出原告請求減價之 金額30萬元，包含以下價金減價和原告家中成員之監工費 用，以及原告與居住在系爭房屋之其他成員之精神賠償費 用。又因系爭B8戶房屋內有多處天花板、橫樑、牆面龜裂 等重大瑕疵，原告被迫遷離住所，導致家庭支出大幅增加 ，造成生活上諸多不便，因而附帶求償如家具寄放於倉儲 之費用及運費、施工之水電費等；系爭B9戶房屋在維修期 間因要配合建商的維修時間，時時需請假監工，造成工作 上之不便。
⒋關於被告提出之「預拌混凝土保證書」並不具有法律效力 ，因檢驗樣本可能為被告自行養護之試體並非採樣原告住 宅之實體牆面，故片面採取之為證據，實為不妥。查系爭 房屋交屋後迄今多次滲水也施作多次補救工程，被告多次 宣稱試水期間未發生漏水情形，惟系爭B8戶房屋在101年5 月29日讓被告進行4樓後陽台試水動作，試水至晚上時， 即發現家中滲水之情況，而被告進行會勘時竟否認原告屋 內滲水之情形，之後卻又於6月6日進行修繕之動作，被告 所述不實。其餘室內牆面、橫樑及樓梯泥做空心部分，並 非原告不同意進行修繕，查原告曾多次填寫報修單請求被 告進行會勘及修繕，但遲遲未獲回應，此與被告所稱原告 拒絕被告修繕不符。
二、被告則略以：
㈠本件係因原告所購買房屋之四樓隔戶女兒牆，原留為施工通 道後完成補砌磚部分，其地坪與女兒牆交接處防水施作未臻 完善，致造成該處樓地板於100年11月間發生滲水，被告經 原告通知後，即要求承作之營造廠商將地磚打除40公分重作 不織布及防水層，女兒牆亦以防水漆重新披覆，並於100年 12月20日完成修繕。惟原告於放水測試時，因所放水位過高 約至4樓門檻上沿(依施工慣例門檻無須做防水處理)，復持 續試水多日，因而導致四樓梯間後門滲水，嗣營造廠商亦再



將該部分之地磚打除40公分，重作不織布及防水層，並於10 1年1月14日完成修繕後，再於同年月17日進行測試，原告洪 茂樹所有之系爭B8戶房屋，即未再發生滲水；惟原告黃文良 、李明財2人共有之系爭B9戶房屋，則因第二次修繕打除地 磚時，損及露台下緣牆塗轉角防水層及粉刷面造成滲水，發 現後營造廠商亦於101年1月30日完成修復，並重新粉刷及做 防水處理，前開事實均有修繕施工前後照片可稽。 ㈡被告另於101年4月10日與原告共同會勘後，已當場向原告說 明修繕方案，並要求進場修繕，但未獲回應，被告雖再於17 日提出修繕計畫說明書要求修繕，亦未獲得同意，而原告則 早於101年4月11日已向鈞院提出民事答辯狀要求辦理囑託鑑 定，並於同年月16日送達被告台北總公司。依現場會勘紀錄 及照片所示，原告所稱之瑕疵均非重大，被告亦同意配合原 告之時間進行修繕；至於原告101年4月24日送達被告之陳報 狀，所提101年4月18日下雨後發現原有滲水的地方又滲水， 則係因與原告洪茂樹B8戶相鄰第三人所有之B7戶，三樓頂相 鄰同一位置亦有漏水現象。被告前去處理時，將女兒牆下方 泥作空心部分打除，重新以奈米防水砂粉刷，並預定於同年 4月21日施作牆角防水工程，但未施作前，因4月16日至18日 連續下雨，致鄰接原告洪茂樹所有之B8戶牆面滲水，造成洪 茂樹B8戶三樓房間原位置滲水，並非被告未處理好B8戶之防 水。經被告於101年4月26日再提出「修繕工程時程（期限） 表」，與原告協商後，原告已由訴訟代理人楊祐慈送交經原 告修改之工程時程表，同意被告依該表進行修繕。另系爭B8 戶及B9戶房屋使用之混凝土，其強度均符合規定，並無原告 所稱混凝土強度不足一事。
㈢查被告均依原告同意之工法並配合原告時間進行修繕，原告 所稱之瑕疵（不論是否為瑕疵），被告已於101年12月20日 全部修繕完成，既已修補除去瑕疵，被告即無瑕疵擔保請求 權，遑論民法第359條所規定之價金減少請求權，僅生買受 人減縮給付義務之效果，不得作為買受人向出賣人請求給付 之依據（最高法院101年度台上字1916號判決參照）。故本 件原告依民法第354條、第359條規定請求被告酌減每戶價金 30 萬元，並給付原告黃文良、李明財每人各15萬元，以及 給付原告洪茂樹30萬元，並無理由。
㈣次查，買受人依民法第359條規定固得請求減少價金，惟減 少價金之數額，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與 無瑕疵時之應有價格之比例算定（最高法院88年度台上字第 642號判決參照），並不包括其他部分。原告主張減少價金 包括監工費用及原告與居住成員之精神賠償費用，以及日常



生活食衣住行之額外支出，或主張附帶求償房貸、搬運費、 倉庫、外宿、監工、和式地板等費用云云。被告除不同意原 告補償之追加請求外，其請求之項目亦屬無據。尤其於101 年9月4日再次經原告同意進行修繕前，原告即已多次拒絕被 告修繕或遲遲未安排時間通知被告修繕，且修繕中原告洪茂 樹亦一再追加施工內容，並要求配合其時間進行施工，即每 星期三、五、日不能施工，其餘則多需在每日上午9時30分 以後始能進入施工。甚至101年9月4日經原告洪茂樹同意開 始施工後，除施工時間仍如上所述外，原告洪茂樹亦兩度禁 止被告繼續施工，是其要求被告補償，更無理由。 ㈤綜上，本件原告之訴顯無理由。答辯聲明：原告之訴及其假 執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決， 被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之事實，固據其提出土地及建物登記謄本、房地預 定買賣契約書、台灣紙業股份有限公司報修單、防漏工程估 價單、曹聖科技建材有限公司報價單、照片、101年4月10日 華漾現場會勘紀錄、系爭房屋施工照片及瑕疵照片、現場會 勘照片、修繕計畫說明、101年8月報修單、B8修繕進出登記 簿、會勘紀錄及聯名資料、B8及B9戶房屋滲水照片、支出明 細一覽表及收據等件附卷為憑，然為被告所否認，並以前揭 情詞資為抗辯，復據其提出修繕施工照片及說明、修繕計劃 說明書、B7戶現場照片、被告提出之B8及B9修繕工程時程（ 期限）表、原告修改之B8及B9修繕工程時程（期限）表、預 拌混凝土品質保證書及混凝土圓柱試體強度試驗報告、B8及 B9修繕施工說明、現場修繕照片、B8戶房地預定買賣契約書 節本及交屋證明書、B9戶房地預定買賣契約書節本及交屋證 明書、曹聖公司工程備忘錄正本、B8戶3樓臥室牆面照片及 房屋保固書等件在卷可稽。是本件兩造之爭執厥為：⑴系爭 B8戶及B9戶房屋使用之混凝土強度是否不足？⑵原告依民法 第354條、第359條規定，就系爭B8戶及B9戶房屋瑕疵各請求 減少價金30萬元是否有理由？
㈡按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金。」，民法第354條、第359條分別定有明文



。復按實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或 請求權規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定 之權利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據 規範）；而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害 規範）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民 法第71條、第72條、第87條等）。②權利消滅規範（即指實 體法上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第30 9條 、第310條、第334條清償、免除等）。③權利排除規範（或 稱權利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使， 得由相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民 法第264條、第144條等）。所謂基本規範可理解為實體法上 之請求權基礎（如民法第767條、第184條等），主張權利存 在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於 基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證 之責任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分 類說（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台 上字第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照 ），民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解 釋。準此而論，本件原告洪茂樹於99年10月23日與被告簽訂 房地預定買賣契約書，購買坐落台中市○○區○○○段○○ ○○段00000地號土地及其上房屋，總價488萬元（土地價款 219萬4,000元、房屋價款268萬4,000元），於100年7月29日 辦理交屋，房屋門牌號碼為台中市○○區○○○街00巷0號 （下稱B8戶房屋）；原告黃文良、李明財於99年12月18日與 被告簽訂房屋預定買賣契約書，購買坐落台中市○○區○○ ○段○○○○段0000 0地號土地及其上房屋，總價488萬元 （土地價款219萬6,000元、房屋價款268萬4,000元），於10 0年8月27日辦理交屋，房屋門牌號碼為台中市○○區○○○ 街00巷0號（下稱B戶9房屋），此均為兩造所不爭。原告既 主張系爭B8戶及B9戶房屋具有使用之混凝土強度不足等瑕疵 ，，並依民法第354條、第359條規定，就系爭B8戶及B9 戶 房屋瑕疵各請求減少價金30萬元，即應就其主張系爭B8戶及 B9戶房屋具有使用之混凝土強度不足等瑕疵事實，負舉證責 任。
㈢經查，被告抗辯系爭B8戶及B9戶房屋使用之混凝土，其強度 均符合規定，並無原告所稱混凝土強度不足之事實，業據其 提出國產實業建設股份有限公司「預拌混凝土品質保證書」 及慶聯工程顧問股份有限公司台中港實驗室「混凝土圓柱試 體強度試驗報告」附卷可稽，互核相符，審諸上開保證書及 試驗報告均已經被告依法檢送台中市政府（原台中縣政府）



，並請領得建物使用執照在案，自無原告所主張系爭B8戶及 B9戶房屋具有使用之混凝土強度不足瑕疵事實可言，此外， 原告就此未再舉證以實其說，其舉證即有未足，此部分自應 以被告之抗辯，較可採信為真實，則原告猶空言主張，洵無 足採。又民法關於買賣契約瑕疵擔保制度，並未賦予買受人 請求出賣人修補瑕疵之權利，亦即，買賣標的物縱有瑕疵， 出賣人亦不負修補瑕疵之義務，惟一般人購買房屋係以供居 住為主要目的，出賣人就其交付之買賣標的物房屋有應負擔 保責任之瑕疵，依該瑕疵之情形且屬於尚可修補之瑕疵，倘 出賣人依買受人之請求將瑕疵修補完成，本諸誠實信用原則 ，自應解為出賣人已依債之本旨給付無瑕疵之物，斯時，買 受人既已請求出賣人將瑕疵修補完成，則買受人自不得再請 求出賣人減少價金，始符雙務契約兩造間之公平。經查本件 兩造曾於101年4月10日會勘，其中B8戶房屋具有部分3樓天 花板滲水、部分室內牆面、客廳及餐廳橫樑有裂紋、部分樓 梯泥作空心等瑕疵；至B9戶房屋，則存有部分3樓天花板滲 水、部分室內牆面及客廳橫樑有裂紋、4樓女兒牆及室內樓 梯側或階梯泥作部分空心等瑕疵，此固為兩造所不爭。惟被 告均已依原告請求之工法並配合原告時間進行修繕，而本件 上開所稱之瑕疵（不論是否為瑕疵），被告均已於101年12 月20日全部修繕完成乙節，有被告提出前揭卷附修繕施工說 明及現場修繕照片等件可資佐證，即原告於本院102年1月9 日言詞辯論期日，亦均當庭自承「確實都已經在101年12月 20日修復完畢」等情屬實，被告復依原告所請交付房屋保固 書與原告，此亦有房屋保固書在卷可稽。是依前開說明意旨 ，被告既已修補除去瑕疵，並出具房屋保固書承諾負保固責 任在案，是本諸誠實信用原則，自應解為被告已依債之本旨 給付無瑕疵之物，斯時，原告既已請求被告將瑕疵修補完成 ，則原告自不得再請求被告減少價金，始符雙務契約兩造間 之公平。詎原告猶主張依民法第354條、第359條規定請求被 告酌減每戶價金30萬元，並給付原告黃文良、李明財每人各 15萬元，以及給付原告洪茂樹30萬元，即均屬無據。四、綜上所述，原告之主張均無足採，是依本院調查證據之結果 ，本件仍應以被告之抗辯，較可採信為真實，則原告猶執前 詞主張，應不足採信。從而，原告本於民法第354條、第359 條等規定之法律關係，請求被告應給付原告黃文良、李明財 等二人每人各150,000元，及自本件起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告應給付原 告洪茂樹300,000元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予



駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論 斷無涉或無違，不予贅述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
民事第四庭 法 官 呂明坤
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
書記官 黃泰能