臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2813號
原 告 楊峻銘
訴訟代理人 胡達仁律師
被 告 周靜冠
訴訟代理人 陳惠玲律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年1月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺中市○○區○○段0000○號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00號地下層，權利範圍：135分之3）及同段1833建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00號5樓）之房屋騰空交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰柒拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰貳拾捌萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規 定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙；又被告於訴之 變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更 或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項定有明文。 本件原告起訴聲明求為：「㈠被告應將臺中市○○區○○段 0000○號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000 巷00號地下層）及同段1833建號建物（即門牌號碼：臺中市 ○○區○○路○段000巷00號5樓）之房屋騰空，並遷讓交予 原告占有。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開第 一項所示建物之日止，按月給付原告新台幣35,000元相當租 金之不當得利。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。」之判 決，嗣於本件審理中，更正其聲明之第㈠項求為「被告應將 臺中市○○區○○段0000○號建物（即門牌號碼：臺中市○ ○區○○路○段000巷00號地下層，權利範圍：135分之3） 及同段1833建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○ 段000巷00號5樓）之房屋騰空，並遷讓交予原告占有。」之 判決，核原告就其聲明第㈠項所為之更正，係屬減縮應受判 決事項之聲明；又原告起訴主張之訴訟標的為依民法第767 條及第179條規定為請求，嗣於本件審理中追加依買賣契約 之法律關係為訴訟標的，被告就原告所為訴訟標的之追加無
異議，而為本案之言詞辯論，應視為同意追加。是原告所為 上開訴之變更及追加，均與上開規定無違，應予准許，合先 敘明。
貳、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：
㈠如主文第一項所示。
㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項所示建物之日 止，按月給付原告新台幣（下同）35,000元相當租金之不 當得利。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述要旨：
㈠被告於民國（下同）101年6月30日將坐落臺中市○○區○ ○段000地號土地（應有部分萬分之94）暨其上同段1833 建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷 00 號5樓，權利範圍：全部）、同段1777建號建物（即門 牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00號地下層，權 利範圍：135分之3）（建物部分下稱系爭房屋）以528萬 元之價格出售予原告，被告雖於101年7月18日將系爭房屋 所有權移轉登記予原告，未料被告嗣後竟強占系爭房屋， 顯為無權占有，經原告屢次請求被告遷讓系爭房屋未果， 爰依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓系爭房屋。 又被告將系爭房屋出售原告後，拒不依約交付系爭房屋， 原告亦得依買賣契約之法律關係，請求被告交付系爭房屋 。再被告無權占有系爭房屋，受有占有使用系爭房屋之利 益，係無法律上原因受有相當租金之利益，並致原告受有 損害，被告並應依不當得利之法律關係，按月給付原告相 當租金之不當得利35,000元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：兩造洽談系爭房屋買賣過程中， 被告確曾要求原告以560萬元之價格買受系爭房屋，然原 告因自備款不足故未同意，加以被告家人反對被告售屋， 故兩造關於買賣房屋之協商即告終結，兩造間之買賣本已 破局，原告亦另洽他人購屋中。詎被告嗣後數次至原告工 作處所哭鬧，辦託原告協助還債，兩造方再度洽談買賣事 宜，因被告積欠系爭房屋貸款4,682,080元、地下錢莊50 萬元，賣方應負擔之土地增值稅則為35,543元，合計5,21 7,523元，雙方遂合意取尾數為8，亦即以528萬元為系爭 房屋之買賣價金，兩造並於101年6月30日簽訂不動產買賣 契約書，後原告依約給付被告買賣價金並協助被告清償貸 款、地下錢莊債務及繳納土地增值稅後，被告竟又數度至 原告工作處所哭鬧，要求原告提高買賣價金，並要求搬遷
費，否則不願搬離系爭房屋云云，然原告並未同意被告提 高買賣價金之要求。至被告提出之錄音光碟，無法證明係 何時所錄製，觀其內容恐係被告於買賣契約定約前、後數 度錄製、截取剪接而成，原告否認其真正。另原告應給付 被告之買賣價金，扣除前述代被告清償之房屋貸款、地下 錢莊債務、土地增值稅、並以被告積欠原告之債務45,400 元抵銷後，原告尚應給付被告之尾款金額為17,077元，爰 當庭以面額17,077元之即期支票給付之。參、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：
㈠兩造予101年6月30日簽訂買賣契約時，原告即口頭承諾系 爭房屋之買賣價金為560萬元，並於被告搬遷時另給付20 萬元搬遷費予被告，至原告所提出、上載買賣價金528萬 元之不動產買賣契約書（即原證一之契約書）乃兩造通謀 虛偽意思表示所為，僅係為供辦理移轉登記送件使用，此 由兩造於101年7月24日上午11時談話之錄音光碟內容所示 ，原告坦承買賣價金為560萬元，即知原證一之契約書係 屬虛偽。又兩造於簽署原證一不動產買賣契約書之同時， 另簽署一空白契約書，足見兩造於101年6月30日簽約時， 均認兩份契約書，一份係僅供辦理移轉登記送件用、一份 係供辦理貸款使用，均屬通謀虛偽意思表示所製作。 ㈡原告於102年1月30日前僅給付被告買賣價金5,262,923元 ，加計102年1月31日當庭交付之支票面額17,077元後，原 告僅支付被告買賣價金528萬元，尚欠被告買賣價金32萬 元，且尚未給付承諾之搬遷補償費，於原告付清系爭房屋 買賣價金前，被告依民法第264條第1項規定，自得拒絕交 付系爭房屋，則被告自無侵權行為或不當得利。肆、本件經兩造整理並簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項：（本院採為判決之基礎） ㈠兩造於101年6月30日簽訂不動產買賣契約書，由被告將坐 落臺中市○○區○○段000地號土地（應有部分萬分之94 ）暨其上同段1833建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區 ○○路○段000巷00號5樓，權利範圍：全部）、同段1777 建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷 00號地下層，權利範圍：135分之3）出售予原告。 ㈡被告已於101年7月18日將系爭房地所有權移轉登記予原告 。
㈢被告尚未將系爭房地交付原告，系爭房地仍由被告占有使 用中。
㈣原告在102年1月30日之前已給付被告系爭房地買賣價金之 金額為5,262,923元。
二、兩造爭執之焦點：
㈠兩造就系爭房地約定之買賣價金為何？
㈡原告請求被告交付系爭房地並給付相當租金不當得利，有 無理由？
伍、得心證之理由：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律行為係通謀 而為虛偽意思表示者，應負舉證責任（最高法院48年台上 第29號、27年上第2622號判例意旨參照）。原告主張兩造 約定系爭房屋之買賣價金為528萬元，業據提出不動產買 賣契約書（即原證一，下稱系爭買賣契約書）為證。被告 抗辯系爭買賣契約書係兩造通謀虛偽意思表示所為，兩造 就系爭房屋之買賣價金係約定為560萬元，自應由被告就 兩造有通謀虛偽意思表示、並兩造就系爭房屋買賣價金有 達成560萬元合意之事實，負舉證之責任。經查，被告抗 辯系爭買賣契約書係兩造通謀所為虛偽意思表示、及兩造 就系爭房屋之買賣價金係合意為560萬元等語，無非以兩 造談話錄音光碟及譯文為其佐證，然該錄音及譯文內容之 真正既為原告所否認，被告自應就其在未告知原告下私人 錄音行為所取得之錄音內容之真正、並該錄音內容係屬兩 造談話過程連續不間斷之全程錄音負舉證之責任，惟被告 並未舉證證明之，已無從以該錄因光碟及譯文作為有利被 告之證據。況依被告所提出之錄音光碟及譯文所示，錄音 內容中提及560萬元之數額者均為被告，原告就該金額從 無正面之回應，兩造主要談話內容為原告應否給付、及應 於何時以何方式給付被告搬遷補償費，更無從以該錄音光 碟及譯文為認定兩造就系爭房屋之買賣價金係約定為560 萬元、及系爭買賣契約係兩造通謀虛偽意思表示所為之證 據。且查，兩造簽訂系爭買賣契約書之過程，業經證人廖 新森到庭結證：「（原告訴訟代理人《提示原證一：不動 產賣賣契約書》問：101年6月30日是否有為兩造辦理不動 產買賣簽約事宜？）是的。」、「（原告訴訟代理人問： 當天除簽立本份契約外，是否有簽立其他契約？理由為何 ？）就只有簽訂這一份而已。沒有再簽訂其他契約了。」 、「（被告訴訟代理人問：你真的沒有印象當天沒有簽訂 第二份合約嗎？）當天有簽原證1的合約沒有錯，另外還
有一份全部都空白的合約，是為了方便買方向銀行辦理貸 款所用。」、「（被告訴訟代理人問：就買賣價金部分， 你有無印象雙方有無意見或爭執？）2胎抵押的債權有50 萬元加上貸款466萬元，所以賣方可能無法實際拿到價金 ，所以簽約過程買賣雙方有到外面去談。」等語甚明，顯 見系爭買賣契約書係在兩造磋商後方簽訂，兩造如有約定 買賣價金為560萬元之事實，在已有同時準備供貸款使用 之空白契約書之情形下，兩造當會逕在系爭買賣契約書上 載明買賣價金為560萬元，要無在系爭買賣契約書上通謀 虛偽記載買賣價金為528萬元之理，被告所辯顯悖經驗法 則。此外，被告復未另行舉證證明系爭買賣契約書為兩造 通謀虛偽意思表示所為、及兩造就系爭房地約定之買賣價 金為560萬元，則被告空言系爭買賣契約書係兩造通謀虛 偽意思表示所為、系爭房地買賣價金應為560萬元云云， 洵難逕信。
二、兩造就系爭房地之買賣價金係約定為528萬元，已詳如前 述，而原告在102 年1月30日之前已給付被告系爭房地買 賣價金5,262,923元，復為兩造所不爭執，加計原告於102 年1月31日本件言詞辯論時當庭給付被告之面額17,077元 即期支票後，原告於102年1月31日業已付清系爭房地之全 部買賣價金，則依兩造於系爭買賣契約書第三條付款約定 明細表關於尾款給付「民國101年7月31日，所有權移轉完 竣後，賣方依約第九條規定點交標的物予買方之同時，買 方以現金、即期票據或依本約第四條規定履行給付之。」 之約定、及第九條「本約標的物除另有約定外，賣方應 於買方給付尾款之同時，騰遷完畢點交予買方使用管業。 ...」之約定，被告自負交付系爭房屋予原告之義務，從 而，原告依兩造系爭買賣契約之前開約定，請求被告遷讓 交付系爭房屋，於法自屬有據。被告雖以於原告付清系爭 房屋買賣價金前，被告依民法第264條第1項規定，得主張 同時履行抗辯等語為辯。然查，原告於本件言詞辯論終結 前業已付清系爭房地之全數買賣價金，已如前述，被告所 為同時履行抗辯，自不足採。
三、再按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人 承受負擔，為民法第373條所明定。不動產物權依法律行 為而為變動者，雖依同法第758條之規定，非經登記不生 效力，但不動產買賣之危險負擔與利益享受，依上揭規定 ，並非以已否登記即所有權已否移轉登記為準，而係以交 付為準。本件原告以系爭房地所有權業於101年7月18日移 轉登記予原告，主張被告自斯時起繼續占有使用系爭房屋
，屬無權占有，而請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至 交付系爭房屋之日止給付相當租金之不當得利。惟查，兩 造簽訂系爭買賣契約後，被告雖已依約於101年7月18日將 系爭房地所有權移轉登記予原告，然被告迄尚未將系爭房 地交付原告，為兩造不爭執之事實，依前揭規定及說明， 原告自尚未因被告之交付而取得享有就系爭房屋為使用收 益之利益，則被告縱未依約於原告付清系爭房地買賣價金 之同時，履行將系爭房屋交付原告之義務，被告應負者乃 債務不履行（給付遲延）之責任，在系爭房屋危險負擔移 轉前，被告尚不構成無權占有。從而，原告依民法179條 之規定，訴請被告給付相當租金之不當得利，於法洵屬無 據，無從准許。
四、綜上所述，原告依買賣之法律關係訴請被告將系爭房屋騰 空交付原告，為有理由，應予准許。至原告依不當得利之 法律關係，請求被告給付相當租金之不當得利部分，於法 則屬無據，不應准許，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，分別為假執行及免為假執行之聲請 ，就原告勝訴部分，核均無不合，爰依民事訴訟法第390 條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許 之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審 酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 2 月 21 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 102 年 2 月 21 日
書記官 廖健雄