臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2307號
原 告 名流商業廣場管理委員會
法定代理人 蔡慶順
訴訟代理人 劉建成律師
被 告 胡惠妮
胡嘉豪
胡嘉華
共 同
訴訟代理人 許景鐿律師
上列當事人間請求返還建物事件，本院於民國102年1月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地上之同段九十建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號等公共設施之地下層如附圖所示Ｂ部分，面積一百三十三點三一平方公尺範圍之隔間牆、鐵鋁門窗等構造物拆除，並騰空返還全體共有人。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）名流商業廣場大廈（下稱名流大廈）為坐落台中市○○區 ○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼為台中 市○○區○○路00號之大樓，被告3人為名流大廈內同地 段89建號建物（下稱89建號建物）即門牌號碼台中市○○ 區○○路00號地下一樓（面積14.53平方公尺）之區分所 有權人，被告胡惠妮權利範圍：30/100、被告胡嘉豪權利 範圍：35/1 00、被告胡嘉華權利範圍：35/100。而坐落 系爭土地上之同地段90建號建物（下稱系爭90建號建物） ，為名流大廈之公共設施，所有權為名流大廈全體區分所 有權人所共有，其中地下層（即地下一樓）之面積為261. 01平方公尺，作為避難室、停車空間，與被告3人所有之 89建號建物均位於名流大廈地下一樓。被告3人未經系爭 90建號建物之其他共有人同意，且無其他正當權源，以隔 間牆、鐵鋁門窗等構造物，擅自占用如附圖所示Ｂ部分 133.31平方公尺之公共設施，堆放物品而作為其私人使用 空間（下稱系爭隔間），顯已違反名流大廈組織章程暨住 戶規約第6條第2項、公寓大廈管理條例第9條第2項前段之 規定。
（二）被告雖係以鈞院96年度執字第79057號執行案件，自訴外 人即該執行案件債務人陳張玉嬌拍賣買受89建號建物（含 該建物對系爭90建號建物之共同使用部分），惟被告確有
占用系爭隔間，而為系爭隔間之事實上處分權人。系爭隔 間並非名流大廈於民國83年10月建築完成後即搭蓋，而係 於九二一大地震前之87年間左右搭蓋，且無證據證明搭蓋 者當時對於系爭90建號於地下室之共用部分有使用權。再 依86年或87年間名流大廈最原始之組織章程暨住戶規約第 10條、第15條之記載，陳張玉嬌對於如附圖所示Ｂ部分之 空間並無分管使用或約定專用權。原告為名流大廈之管理 委員會，爰依公寓大廈管理條例第9條第4項、第10條第2 項前段、民法第767條及名流大廈組織章程暨住戶規約第6 條第4項之規定，請求被告3人拆除占用系爭90建號建物之 系爭隔間，並騰空返還全體共有人等語。並聲明：如主文 所示。
二、被告則以：陳張玉嬌於84年取得同段89建號建物所有權時， 其配偶即訴外人陳祖雲與建商已搭建隔間牆及鋁門窗，若原 告有訂立如同最原始組織章程暨住戶規約第10條之規定，則 應該早已被拆除，故陳祖雲在系爭空間為隔間區隔使用，應 已經過共有人之同意；且至96年度鈞院執行拍賣89建號建物 時止，10多年來均無人主張陳張玉嬌為無權占有，陳張玉嬌 之子陳明鍾於居住系爭地下室一樓期間，原告及住戶亦無意 見。被告3人買受89建號建物，承受前手即陳張玉嬌之使用 狀態，應係有權占有。至於系爭隔間，被告並未取得處分權 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告係受名流大廈區分所有權人之委託，管理名流大廈共 同使用部分，業據提出公寓大廈管理組織報備證明，及名 流大廈組織章程暨住戶規約等在卷可憑。依名流大廈組織 章程暨住戶規約第6條第4項及公寓大廈管理條例第9條第4 項之規定，原告就系爭90建號建物確有管理權。位於名流 大廈之系爭90建號建物既為名流大樓之公共設施而由全體 區分所有權人所共有，原告固非該訴訟標的法律關係之主 體，但對於系爭90建號建物既有管理權，則其本於管理該 建物所生之私法上爭議，自有訴訟實施權。原告主張系爭 90建號建物之公共設施遭被告以系爭隔間無權占有使用， 請求被告拆除系爭隔間並騰空返還系爭90建號建物之全體 共有人，自有當事人適格，合先敘明。
（二）原告主張名流大廈為坐落台中市○○區○○段000地號土 地即系爭土地上門牌號碼為台中市○○區○○路00號之大 樓，被告3人為名流大廈內同89建號建物（含共用部分系 爭90建號建物之應有部分83679分之17799）即門牌號碼台 中市○○區○○路00號地下一樓之區分所有權人，而系爭
90建號建物為名流大廈之公共設施，所有權為名流大廈全 體區分所有權人所共有，其中地下層（即地下一樓）之面 積為261.01平方公尺，並作為避難室、停車空間，與被告 3人所有之89建號建物均位於名流大廈地下一樓等情，有 原告提出系爭土地之土地登記簿謄本、89建號建物與系爭 90建號建物之建物登記簿謄本足資佐證。而名流大廈地下 一樓，確有以隔間牆、鐵鋁門窗等構造物依附於名流大樓 地下一樓之地板、天花板、牆壁等所搭建構成之系爭隔間 ，其中有部分占用系爭90建號建物如附圖所示Ｂ部分133. 31平方公尺等情，亦據本院至現場勘驗及囑託台中市東勢 地政事務所測量屬實，復有本院101年10月30日勘驗筆錄 及現場照片（參本院卷第82-92頁）、台中市東勢地政事 務所100年11月2日複丈成果圖（即附圖），及該事務所 102年1月9日中東地二字第0000000000號函在卷可憑，均 為被告所不爭執，堪信真實。
（三）系爭隔間於97年1月至本院96年度執字第79057號執行案件 通知該案之執行債務人陳張玉嬌遷讓前之約半年間，曾由 陳張玉嬌之子陳明鍾居住其內，當時即有鋁板隔間，但無 原告庭呈照片（參本院卷第17-18頁）所示之窗簾，系爭 隔間內部是空的，陳明鍾於收到本院的通知後就搬走了等 情，業據證人陳明鍾到庭結證屬實（參102年1月23日言詞 辯論筆錄第3-4頁）。又本院96年度執字第79057號執行案 件，於拍賣89建號建物（含共用部分系爭90建號建物之應 有部分83679分之17799）之公告備註欄第4、5點記載「建 物查封（按為96年12月11日）時，債務人不在場，現場大 門未鎖，屋內有部分垃圾，為空屋，…拍定後點交，但如 有依法不能點交之情事，本院得不點交。另共同使用部分 則不點交。本件係拍賣原供商場使用之地下室之特定位置 」等語，有該拍賣公告影本附卷可稽。而被告於經由該執 行案件買受上開執行標的物後，曾以系爭隔間經營跳蚤市 場，系爭隔間內所放置之衣物等係其為經營跳蚤市場而搬 入，因人潮不多，經營不久即結束營業，但物品仍留在系 爭隔間內等情，亦據被告於本院勘驗現場時陳述屬實（參 本院卷第83頁），系爭隔間內現仍有成排之衣服、皮包等 其他多項物品，與證人陳明鍾居住時所無之窗簾，有勘驗 筆錄及現場照片在卷可憑。可認被告於拍賣取得89建號建 物時，亦一併取得系爭隔間之事實上處分權，且為占有人 。是被告辯稱就系爭隔間無事實上處分權云云，委無足採 。
（四）被告復辯稱系爭隔間於名流大廈83年10月建築完成後即由
陳祖雲與建商搭建，陳張玉嬌有權使用，多年來原告及住 戶均無意見等語。證人陳明鍾雖證稱系爭隔間係其父陳祖 雲所搭蓋，惟其與證人陳張玉嬌到庭皆證稱不清楚隔間係 於何時搭蓋（參102年1月23日言詞辯論筆錄第4頁），而 依證人陳明鍾之前揭（三）之證言，僅能證明97年1月間 系爭隔間已存在，尚難認系爭隔間於名流大廈建築完成時 即已由建商與陳祖雲搭蓋，遑論建商與陳祖雲間就系爭隔 間有何約定由陳祖雲或其他特定之人專用之事。又證人陳 明鍾雖證稱：「（住在那邊時，有沒有任何住戶對於你住 在地下一樓有反對意見？）沒有」、「有問管委會主委臨 時居住可以嗎？大樓主委說可以，他說電費分擔可以嗎， 我說可以」、「（主委名字？）不記得，他親口答應我， 沒有書面，他說萬一被法拍我就必須搬走，我說可以」等 語，惟證人陳明鍾在系爭隔間居住約僅半年，時間不長， 尚難認原告或名流大廈其餘住戶有長期容忍其占用系爭隔 間而有默示分管契約存在之情。何況名流大廈86年或87 年間最原始之組織章程暨住戶規約第10條約定：「社區之 公共設施（包括公共場所及公共設備）權益屬全體區分所 有權人，任何住戶或個人不得對之有侵佔、損毀或妨礙其 使用效益之行為」，及第15條約定：「出入口走廊、樓梯 、社區內外公共場所及鄰戶所有權範圍內等處不得佔用或 堆放物品，一經發現，經勸告無效，管理人員得予以搬離 」等語（參本院卷第117頁正反面），有該規約附卷可證 ，亦為被告所不爭執。是被告辯稱其及前手對於系爭隔間 有合法占有之權源云云，自屬無據。
（五）按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方 法為之，但另有約定者從其約定」、「違反第2項規定， 管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各 該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求 損害賠償」，公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項定有 明文。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物 之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未 經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益， 他共有人得本於所有權請求除去其妨害。被告3人就系爭 隔間有事實上處分權，且有占用之事實，已如前述，系爭 隔間中如附圖所示Ｂ部分，屬於系爭90建號建物之範圍， 本應為系爭90建號建物全體所有權人所共同使用，被告未 證明其經全體區分所有權人同意而專用，或有其他合法使 用權源，其屬無權占用甚明。從而，原告依公寓大廈管理 條例第9條第4項、民法第767條等規定，請求被告將如附
圖Ｂ所示之隔間牆、鐵鋁門窗等構造物拆除，並騰空返還 予系爭90建號建物之全體共有人，為有理由，應予准許。四、兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法經本院審酌後，認與判決 結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
民事第三庭 法 官 陳宗賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 25 日
書記官 錢 燕