臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第293號
原 告 林道國
訴訟代理人 陳佳函律師
陳文雄
劉美雲
被 告 葉松霖
訴訟代理人 邱清銜律師
鍾詠聿律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102 年1 月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國一百０一年九月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣參拾參萬元供擔保後，得為假執行。但若被告以新台幣壹佰萬元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造前於民國101 年7 月6 日簽訂不動產買賣協議書（下稱 系爭協議書），約定由原告向被告購買坐落苗栗縣公館鄉福 基段403 、405 、406 、407 、681 、682 、683 地號土地 （下稱系爭土地），土地面積共9,481 坪，買賣價金為新台 幣（下同）700 萬元，原告並以交付支票之方式給付訂金50 萬元予被告簽名收執。被告係以土地仲介為業而從事土地居 間事業之專門職業人員，且於簽約時保證其雖僅有系爭土地 產權4 分之1 ，然將依約將系爭土地點交予原告，而原告事 後發現被告於取得訂金後，仍於土地買賣交易網站以高於兩 造約定之價額兜售系爭土地。嗣被告反悔不願履約，誆稱系 爭契約之買賣標的範圍僅系爭土地之產權4 分之1 ，而非系 爭土地全部，更於101 年7 月25日發函表示系爭土地之其餘 共有人反對出售，亦將主張優先購買權，致系爭協議書無法 繼續履行，並隨函返還作為訂金之支票，另曾透過仲介吳錫 齡要求提高土地價錢，經原告反對，則依系爭協議書第3 條 第3 項之約定「倘賣方（即被告）自簽訂本協議書之日起15 天內，拖延不願完成鑑界工作，或鑑界後因故不賣，或欲調 高價金，除應退還訂金之外，並需賠償買方（即原告）按該 訂金4 倍之違約金，賣方不得異議」，被告自應依上開約定 給付違約金200 萬元之義務。為此，爰依約提起本件訴訟。
㈡聲明：被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；原告願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告於系爭協議書簽訂時為求確認買賣之土地及面積無誤， 曾特別要求被告應完成鑑界，而被告為避免日後因鑑界所衍 生之糾紛及平衡兩造契約地位，乃以系爭協議書第7 條第2 項「如果著實無法測量，造成不能鑑界，買方（即原告）得 要求退還訂金，本協議書自動失效」作為自身權益之維護； 又依苗栗縣苗栗地政事務所101 年12月25日苗地二字第0000 00000 0 號函覆可知，系爭土地因本身之地勢、地貌，致地 政機關縱令親臨現場亦無法以現有儀器實測鑑界，是系爭協 議書依前揭約定即失其效力，則原告以失效之契約內容進而 向被告主張違約金之賠償，即屬無據。退步言，本件亦無原 告所稱系爭契約第3 條第3 項所定之情事，蓋被告前確曾申 請地政機關至現場進行鑑界，惟礙於地勢地貌，以致無法以 現有儀器實測鑑界，有上開函文可稽，實非被告特意拖延所 致，再者本件既因事實上無法辦理鑑界，更無所謂鑑界後因 故不賣之情事。再退步言，原告主張請求訂金4 倍之違約金 亦屬過高，蓋依系爭協議書第3 條第3 項約定可知，兩造間 並未就違約金性質另行約定，故依法即應視為不履行而生損 害之賠償總額，而原告於被告全數返還訂金50萬元後，就系 爭協議書之不成就已無生其他之損害，故被告爰依民法第25 2 條規定請求酌減違約金。
㈡聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於101 年7 月6 日簽署系爭協議書，記載兩造之買賣標 的物為系爭土地，合計約9481坪，成交價為700 萬元及其他 協議內容等情。
㈡系爭土地乃被告與訴外人黃宗基及葉松能所分別共有。 ㈢被告於101 年7 月5 日收受原告所開立發票日為101 年7 月 31日（票號為AA0000000）之50萬元支票ㄧ紙。 ㈣被告於101 年7 月25日委託律師寄發存證信函予原告，並隨 函將上開支票正本，返還予原告。
㈤苗栗縣苗栗地政事務所函覆本院表示：申請人葉松能曾於10 1 年8 月14日以書面向該所申請就系爭681 地號土地鑑界， 經該所派員於同年8 月20日至現場鑑界，惟現場座落於樹木 、竹林密佈之山坡地，必須大範圍砍除障礙物，否則無法以 現有儀器實測鑑界，經現場向申請人說明後，申請人同意放
棄鑑界，並改為指界方式完成本案申請。
四、本件爭點在於：
㈠系爭協議書是否因協議書第7條第2項之規定而失效？ ㈡被告是否有違反系爭協議書第3 條第3 項：「…倘賣方自簽 定本協議書之日起15天內，拖延不願完成鑑界工作，或鑑界 後因故不賣，或欲調高價金，除應退還定金之外，並需賠償 買方按該訂金4 倍之違約金，賣方不得異議」之規定？ ㈢若被告違反前項規定，其約定處訂金4 倍之違約金是否過高 ？
五、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條定有明文。次按解釋契約尤須斟酌交易 上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之 解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及 誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習 慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或 補足之（最高法院88年度台上字第1671號裁判意旨可資參照 ）。被告抗辯：訴外人葉松能向地政機關申請鑑界，經地政 人員到現場表示若非砍除障礙物，否則依現有儀器，無法鑑 界，則依系爭協議書第7 條第2 項之規定，系爭協議書已失 其效力等語，自應就此有利之事實負舉證責任。查系爭協議 書第7 條第2 項約定：如果著實無法測量，造成不能鑑界， 買方得要求退還訂金，本協議書自動失效（見本院卷第4 頁 ）。此項為兩造所合意之契約失效要件，然因兩造簽訂系爭 協議書之目的理應在於順利完成系爭土地之買賣，故就契約 無效之條件自應予以嚴格解釋，始符合契約當事人真意，況 本項約定尚有「著實」無法測量之用語，益見契約當事人間 對於「無法測量、不能鑑界」一節，應有「測量鑑界確屬客 觀不能，系爭協議書始屬無效」之合意。準此，苗栗縣苗栗 地政事務所固函覆本院表示：申請人葉松能曾於101 年8 月 14 日 以書面向該所申請就系爭681 地號土地鑑界，經該所 派員於同年8 月20日至現場鑑界，惟現場座落於樹木、竹林 密佈之山坡地，必須大範圍砍除障礙物，否則無法以現有儀 器實測鑑界，經現場向申請人說明後，申請人同意放棄鑑界 ，並改為指界方式完成本案申請（見本院卷第104 至114 頁 ），然此函文內容僅顯示系爭681 地號土地之情形為「非經 砍除障礙物，無法以現有儀器實測鑑界」，意即若砍除障礙 物，即可實測鑑界，故此地號土地並非毫無鑑界測量之可能 性，另關於其他土地部分，據證人吳錫齡於本院證稱：在被 告前手出售系爭土地予訴外人葉萬宗（即被告之父）時，因
土地範圍太大、且在山林之中不好鑑界，地政人員說後面兩 點測量有困難，雙方合意僅就馬路旁兩個點釘界樁等語（見 本院卷第56頁背面、第58頁正面），可見其餘土地與681 地 號土地之情形相仿，亦非絕對不能測量鑑界，此與系爭協議 書第7 條第2 項之約定已有未合。其次，據證人吳錫齡於本 院證稱：被告說其買地之後有去現場看過，可以鑑界後面兩 點，且101 年7 月10日被告告知已鑑界完成，是私人鑑界公 司，就於101 年9 月11日會同原告去現場指界，現場共有8 個界樁，有一一去看並錄影等語（見本院卷第57頁正反面） ，佐以兩造前往系爭土地指界時所照界標照片（見本院卷第 68至75頁），再參酌兩造於10 1年7 月19日會面確認本件土 地交易無法完成時，被告全未提及不能鑑界之問題（見本院 卷第77至88頁），可見被告若有心履約，並非不能完成鑑界 ，實係其他因素導致被告不願依約履行（詳見後述），復觀 諸被告於交易已確定破局後，始於101 年8 月間向地政機關 申請鑑界，又於鑑界發生困難時，輕易放棄鑑界改為指界， 並在訴訟中以此為抗辯，其目的無非希望藉由地政機關之說 明，獲致系爭協議書失效之結論，進而規避違約之相關賠償 ，其動機顯非純正，已有違履行契約之誠實信用原則。綜上 ，被告先以其他理由拒絕履約，卻於訴訟中改稱無法測量而 抗辯契約無效，誠信已值懷疑，又未充分舉證證明系爭土地 確有客觀無法鑑界之情形，其辯稱系爭協議書因第7 條第2 項之規定已失其效力，委無可採。
㈡系爭協議書第3 條第3 項約定：倘賣方自簽訂本協議書之日 起15天內，拖延不願完成鑑界工作，或鑑界後因故不賣，或 欲調高價金，除應退還訂金外，並需賠償買方按該訂金4 倍 之違約金，賣方亦不得異議。原告主張被告於系爭協議書簽 訂後欲調高價金，經原告反對，此經證人吳錫齡於本院證稱 ：101 年7 月18日葉萬宗要伊過去，提到700 萬元價格太低 ，要提高價格為800 萬，伊告訴他不能毀約，葉萬宗就將50 萬元支票給伊，要伊去向原告溝通，若原告不同意，就將支 票退還原告，並表示會賠償原告2 、3 萬元，伊有去原告那 ，但原告不同意，伊就將支票交還葉萬宗。7 月19日在潘榮 珠代書那裡，葉萬宗提出被告只有四分之一的權利，只有被 告簽約，所以只能辦理四分之一，全部土地要2800萬元。當 天晚上，葉萬宗打電話給伊，要伊去協調原告是否同意850 萬元，他說可以全權作主，10點多潘代書也打電話給伊說葉 萬宗也請她向原告協調850 萬元買全部持份的事，伊和潘代 書都有向原告協調，但原告不同意等語甚詳（見本院卷第57 至58頁），雖然表示調高價格之人為訴外人葉萬宗，並非被
告本人，然因本件土地交易原由證人吳錫齡向葉萬宗交涉， 事後被告出面簽署系爭協議書承認葉萬宗之交涉內容，業據 證人吳錫齡證述綦詳，且原告所交付之50萬元定金支票，嗣 後由葉萬宗持以交付吳錫齡委託向原告協調提高價格之事， 7 月19日於被告在場之情形下，又由葉萬宗全權發言，顯見 被告確有授權葉萬宗商議價格之事實，縱非被告本人請求調 高價格，亦不得推卸授權之責任，因此，原告主張被告於簽 署系爭協議書後欲調高價金，堪認屬實，其依上開約定請求 被告給付違約金，自非無據。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。又，約定之違約金是否過高，應就債務人 若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之 標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。次按法 院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院88年 度台上字第337 號判決意旨參照）。被告抗辯系爭協議書所 訂之違約金為訂金之4 倍（即200 萬元）過高。本院審酌系 爭土地向前手購得之價金為461 萬元（此為證人吳錫齡於本 院證述明確），系爭土地曾委託仲介出售價格約為1100萬元 （見本院卷第15至27頁網頁資料），又被告曾欲提高價格至 850 萬元，則系爭土地之實際價值堪可以上開461 萬元及11 00萬元之中價認定約為780 萬5000元，則倘被告依系爭協議 書履行，原告以700 萬元購得，其可獲利益即為80萬5000元 ，現被告違約致原告無法獲得該部分預期利益，即屬原告之 損害，再加計原告為此交易所花費之時間、勞力，及遭被告 故意違約所受之非財產上損害，認系爭協議書所定之違約金 200 萬元尚有過高，應酌減為100 萬元為合理。六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。綜上所述，原告依系爭協議書之約定 ，主張被告應給付違約金100 萬元，及自起訴書繕本送達之 翌日（即101 年9 月14日）起至清償之日止，按年息5 ％計 算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由 ，應予駁回。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請求准免 假執行，經核均無不合，爰酌定擔保准許之。原告敗訴部分
，原告假執行之聲請失所附麗，應併予駁回，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及舉證核與訴訟結果無影 響，爰不一一論駁，亦此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
民事第二庭 法 官 袁雪華
正本係照原本作成。
如對本判決不服應於送達後20日內向本院提出上訴狀並繳納上訴費用。
中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
書記官 吳仁心