臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第555號
原 告 匯豐不動產有限公司
法定代理人 林家禾
訴訟代理人 林雅靚
林信宏
被 告 林木富
林宗仁
共 同
訴訟代理人 路春鴻律師
上列當事人間給付承攬報酬事件，本院於民國102 年1 月24日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴請求被告應連帶給 付原告新臺幣（下同）629,200 元，及自民國100 年1 月31 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；嗣於100 年 10月28日具狀更正訴之聲明為：被告應給付原告629,200 元 ，及自起訴狀繕本（誤載為支付命令）送達被告之翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告所為上開訴之 變更，經核應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定， 並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠被告林木富、林宗仁2 人分別於99年11月19日及100 年1 月 4 日與原告簽定委託銷售契約書，以每坪70,000元之價格， 委託原告代為銷售其2 人共有坐落新竹縣新埔鎮○○段0000 地號土地（下稱系爭土地），委託期間分別為自99年11月19 日起至100 年3 月31日止及自100 年1 月4 日起至100 年4 月30日止。而被告2 人復分別於99年11月19日及100 年1 月 4 日與原告簽訂契約內容變更合意書，同意由原委託銷售契 約書約定之每坪銷售價格70,000元變更為每坪65,000元，兩 造並約定「地主願配蓋，上開變動後價格不含仲介服務費」 。嗣後，買主即訴外人陳珍滰於100 年1 月29日透過原告出 具要約書，表示願向被告承買系爭土地，被告2 人亦於當日 同意出售系爭土地，並於該要約書上簽名以示同意以原告所
要約之價格將系爭土地出售予訴外人陳珍滰。顯見，原告業 已完成與被告2 人間之居間契約義務，詎料，被告其後竟以 枝微末節等事宜，不願履行簽約之義務，導致其等與訴外人 陳珍滰之買賣糾紛案件。
㈡而查，原告前曾因與被告之本件居間買賣案件，向本院提起 給付報酬訴訟，案經法官諭勸兩造和解時，原告為顧及雙方 情誼，且被告亦承諾將另與原告新覓得之買主簽訂買賣契約 ，原告乃於100 年8 月23日當庭同意撤回該訴訟，雙方並約 定於100 年9 月1 日至被告要求之地政士處簽訂買賣契約， 原告復即通知新買主，因該買主斯時人在國外，無法出面， 惟隨即簽發定金支票交予原告，詎被告當日竟率將買賣總價 金提高至16,170,000元，遠逾被告於法院承諾原告履行買賣 之總價金15,800,000元，且辯稱「我們有跟法官說要履約， 可是沒有說要賣多少錢」等語，顯已違反誠信。為此，原告 不得已方再次提起本件訴訟，請求被告給付居間仲介服務報 酬。
㈢是按，系爭委託銷售契約書第5 條規定「一、買賣成立者， 乙方（即原告）向買賣雙方收取成交總價款百分之6 之服務 報酬。其中甲方（即被告）同意給付乙方成交總價百分之4 之服務報酬…。二、因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無 效、被撤銷或解除時，甲方不可拒絕服務報酬之給付義務」 ；第12條另約定「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完 成仲介之義務，甲方應全額1 次給付服務報酬予乙方：…二 、買賣契約因第8 條第2 項而成立後，甲方反悔不賣或因可 歸責甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者 ，甲方應給付委託總價額百分之4 與乙方」。查本件原告受 被告之委託後，主動積極聯絡客戶並製作大型廣告看板，針 對各買主費盡心力，對被告之要求亦全力配合，之後並為被 告覓得買主即訴外人陳珍滰，其二者亦於被告委託原告銷售 期間內即100 年1 月29日簽署要約書並同意出售及購買，原 告顯已完成居間之義務，其後縱被告未與訴外人陳珍滰簽訂 買賣契約，惟此乃係可歸責於被告，依上開約定，被告自應 給付原告違約金629,200 元（即15,730,000元4 ﹪＝62 9,200 元），為此，原告爰依兩造銷售契約書第12條第2 項 之規定，提起本件訴訟，並請求被告給付服務報酬。 ㈣對被告抗辯之陳述：
被告林木富辯稱其未於系爭要約書上簽名，該要約書對其不 生效力云云，惟查：本件被告與訴外人陳珍滰係透過原告之 仲介，而系爭要約書乃被告林宗仁簽名承諾同意訴外人陳珍 滰之承買價格而簽訂，原告亦將此事通知訴外人陳珍滰，是
被告本應有履行簽訂買賣契約之義務。嗣後，經原告通知訴 外人陳珍滰及被告2 人應於100 年1 月30日至原告處簽訂買 賣契約之際，被告2 人均準時到場參與討論配蓋過程所需之 各項證明文件、配蓋工程時程、與訴外人陳珍滰雙方權利義 務及付款方式等條件，訴外人陳珍滰與被告等均表同意，被 告等人並無任何異議，可見被告林木富同意訴外人陳珍滰之 承買條件，而為參與討論之行為。其後，被告林木富復於10 0 年2 月21日前往原告處洽談關於簽訂買賣契約之細節，雖 於洽談中提出枝微末節之事項作為拒絕不願履約之正當理由 ，惟被告林木富並未就其未於系爭要約書上簽名而主張該要 約書對其不生效力，反係討論配蓋及其他相關細節，之後被 告2 人另於100 年3 月3 日寄發存證信函予原告表明系爭買 賣相關問題，卻未曾主張其未於要約書上簽名，而否認訴外 人陳珍滰之承買條件等情，在在顯示，系爭要約書對被告林 木富與林宗仁生同等效力，被告2 人應受該要約書之拘束， 負簽約之義務至明。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告629,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則辯以：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，應負舉證責任，民事訴訟 法第277 條定有明文；且依舉證責任分配之通說均認主張法 律效果存在之當事人，就該法律效果發生之特別要件事實負 舉證責任；又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原 告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為 真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵 累，亦應駁回原告之請求。」最高法院17年上字第917 號判 例要旨參照。準此以觀，就本件而言，原告主張被告不履行 契約而仍應給付其相當於委託總價額百分之4 仲介報酬之違 約金或損害賠償，依前揭說明，自應就其得請求給付仲介報 酬之前提即買賣契約已成立，或因被告違約或債務不履行未 能成立，致其受有損害之法律事實負舉證之責，否則其請求 即無所據。
㈡查，被告並未違反兩造委託銷售契約，原告請求被告給付仲 介報酬，實無理由。蓋：
⒈「買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約 即為成立。」民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂 標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之 特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登
記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協 商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其 餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的 物交付、稅賦、費用及違約等重要事項，均未約定，且無 法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有 互相同意。且以現今社會交易常情論之，在不動產買賣過 程中，標的物與價金固為最重要之點，但不動產之價值較 一般物品為高，交易過程亦較為複雜，需買賣雙方達成合 意之要點亦較一般交易為多，往往因價金以外之其他事項 未達成合致而無法成立買賣契約。本件中被告林木富委託 原告銷售系爭土地，除就出售價格為約定外，並訂定有「 第一期簽約款百分之20，第二期備證款百分之30，第三期 完稅款0 ，第四期交尾款百分之50」等付款條件，惟觀諸 原告所提出之要約書，其付款方式為「第一期簽約款百分 之10，第二期備證款百分之20，第三期完稅款百分之20， 第四期尾款百分之50」等情已顯不相符。
⒉且一般不動產交易，簽約與備件均同時進行，換言之，被 告於與買方簽訂買賣契約與備件時，依被告付款條件，買 方即應給付總價百分之50價金予被告，而依照買方付款方 式則僅支付總價金百分之30，雙方差距甚大，更何況系爭 土地係屬農地，於被告林宗仁與原告所簽訂之專任委託書 上，尚有「地主配蓋」之問題，然而如何配合買方蓋、配 合至何種程度、其間衍生之稅金甚或罰款等不利益如何歸 屬分擔等條件，在均未達成共識之情況下，如何簽訂買賣 契約？是原告指摘被告拒絕出售系爭土地違反委託銷售契 約書云云，純屬無稽。
⒊又訴外人陳珍滰以另案對被告2 人訴請損害賠償事件，業 經臺灣高等法院以101 年度上易字第437 號判決駁回訴外 人陳珍滰之訴確定，該判決中認被告2 人與訴外人陳珍滰 間並未成立買賣契約，且非因可歸責於被告2 人而不能成 立，則被告並無違約或其他可歸責事由。
⒋綜上所述，被告並未違反系爭委託銷售契約，其之所以未 能簽訂買賣契約書並非可歸責於被告，且原告亦未就其得 請求給付仲介報酬之前提即買賣契約已成立，或因被告違 約或債務不履行未能成立，致其受有損害之法律事實負舉 證之責，而原告所稱代收之本票被告亦認為並非訂金，原 告亦未將該本票交付予被告，是本件系爭契約既未完成， 原告請求仲介報酬，顯無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠坐落新竹縣新埔鎮○○段0000地號土地係被告2 人所共有， 應有部分各2 分之1 。
㈡被告林木富於99年11月19日與原告簽訂「委託銷售契約書」 ，以每坪單價70,000元之價格，委託原告銷售前開土地，委 託期間為自99年11月19日起至100 年3 月31日止，並於同日 ，復與原告簽訂「契約內容變更合約書」，同意將原委託銷 售之價格由每坪單價70,000元變更為65,000元，但變動後價 格不含仲介服務費。
㈢被告林宗仁於100 年1 月4 日與原告簽訂「委託銷售契約書 」，以每坪單價70,000元之價格，委託原告銷售前開土地， 委託期間為自100 年1 月4 日起至100 年4 月30日止，並於 同日，又與原告簽訂「契約內容變更合約書」，同意將原委 託銷售之價格由每坪單價70,000元變更為65,000元，但變動 後價格不含仲介服務費。
㈣訴外人陳珍滰於100 年1 月29日與原告簽訂「要約書」，並 於100 年1 月間簽發面額1,500,000 元之本票交付原告。 ㈤訴外人陳珍滰於100 年2 月23日，分別寄發竹北光明郵局第 080 號及081 號存證信函給被告林宗仁及林木富，經被告收 執，嗣於100 年6 月8 日委請林思銘律師寄發發文字號為10 0 年度明典函字第000000000 號律師函予被告，亦經被告收 執。
四、兩造爭點：
㈠被告與訴外人陳珍滰就系爭土地之買賣契約是否已成立，被 告是否有反悔不賣或有可歸責事由致無法簽訂買賣契約？ ㈡原告依兩造所簽訂委託銷售契約書第12條第2 項約定請求被 告給付違約金629,200 元（即15,730,000×4%＝629,200 ） ，是否有理由？是否過高而應予酌減？
五、本院之判斷：
㈠被告2 人與訴外人陳珍滰就系爭土地之買賣契約尚未成立： ⒈按預約乃將來訂立一定契約之契約。本約則為履行該預約 而訂立之契約。是以契約有預約與本約之分，兩者異其性 質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務 ，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不 得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之 張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年 台上字第964 號判例意旨參照）。
⒉依被告2 人與原告所簽立系爭委託銷售契約書第8 條第2 項約定：「甲方（指被告2 人）承諾買方之要約和條件或 買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本 契約之委託條件者，買賣契約即為成立，此時若買方為履
行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方（指原告公司） 無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。」原告固主張 被告2 人同意以原告向訴外人陳珍滰要約之價格出售予訴 外人陳珍滰，符合被告2 人之委託條件云云。然依訴外人 陳珍滰簽立系爭要約書第2 條第1 項所載付款條件為：第 1 期簽約款（含定金）、第2 期（備證款）、第3 期（完 稅款）、第4 期（尾款）依序為總價百分之10、百分之20 、百分之20、百分之50，而被告林宗仁簽立系爭委銷契約 記載同意付款條件雖與訴外人陳珍滰同，但被告林木富簽 立系爭委銷契約第4 條第1 項記載同意付款方式為：第1 期簽約款（含定金）、第2 期（備證款）、第3 期（完稅 款）、第4 期（交屋款）依序為總價百分之20、百分之30 、未記載、百分之50，既與訴外人陳珍滰要約之付款條件 不同，參酌被告2 人就系爭土地配蓋而如何給付價金之成 數，兩造亦未達成合致（此部分詳後述），即未符合系爭 委銷契約第8 條第2 項記載雙方就購屋條件合致而成立契 約之情事，原告主張被告2 人與訴外人陳珍滰已成立買賣 契約之本約云云，要無足取。
⒊再依訴外人陳珍滰簽立之系爭要約書第3 條、第5 條分別 約定「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並通知到 達買方時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約之一切義務 。……」、「本要約書依第3 條承諾送達他方之日起7 日 內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費 用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士 、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協 商後，簽訂不動產買賣契約書。」，則該要約書既已載明 ：本要約書經被告2 人親自記明承諾時間及簽章並通知到 達買方即陳珍滰時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約之 義務，且約定於承諾書送達被告2 人之日起7 日內就有關 有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理 或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其 他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書等情，業 如前述，即兩造就買賣契約前揭細節部分約定將來有簽立 買賣契約之義務，縱兩造就將來成立買賣契約之價金給付 方式、標的於要約書已先為約定（見要約書第2 條第1 項 承購總價款及買賣雙方同時履行之條件) ，惟被告2 人與 訴外人陳珍滰就系爭要約書第5 條記載如何履行買賣契約 之重要內容既仍須協議，猶須被告2 人與訴外人陳珍滰訂 立買賣契約確立，是被告2 人與訴外人陳珍滰僅成立買賣 之預約而已，原告主張被告2 人與訴外人陳珍滰間就系爭
土地之買賣契約已成立云云，不足為採。
⒋次按定金除有證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有 僅能證明預約成立之「立約定金」（亦名猶豫定金），在 成立契約前交付定金，其目的係取得一定之考慮期間，用 以擔保契約之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約， 則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不 成立契約，即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在擔保 契約之成立，與用以確保契約之履行為目的，與以主契約 之存在為前提之證約定金（證明契約成立）、成約定金（ 以交付定金為契約成立要件）、違約定金（以定金為契約 不履行之損害賠償擔保）有間。惟若本約成立，立約定金 即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定 之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文 之規定（最高法院93年度台上字第441 號裁判意旨參照） 。本件訴外人陳珍滰於簽立系爭要約書時雖交付1,500,00 0 元之本票予原告，惟既約定將來須簽立買賣契約，則訴 外人陳珍滰交付本票予原告，至多僅係被告2 人與訴外人 陳珍滰約定將來簽立買賣契約，而先由訴外人陳珍滰交付 予被告2 人以擔保契（本）約成立之立約定金契約，原告 據以主張被告2 人已收受定金，推定買賣契約已成立云云 ，不足為採。
㈡被告並無反悔不賣亦無可歸責事由致無法簽訂買賣契約之情 形：
⒈按違約金係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行 債務時，應支付之金錢或其他給付。又債權人依債務不履 行之規定，請求債務人賠償損害者，以有可歸責於債務人 之事由為限。另本件系爭土地買賣之本約因兩造就如何交 付土地之契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方之事由 ，致不能成立( 最高法院93年度台上字第441 號裁判意旨 參照) 。
⒉本件被告2 人與原告簽立之委託銷售契約書第12條、第8 條第2 項分別約定「甲方（指被告2 人）如有下列情形之 一者，視為乙方（指原告公司）已完成仲介之義務，甲方 應全額1 次給付服務報酬予乙方：…二、買賣契約因第8 條第2 項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責甲方之事由 致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付 委託總價額百分之4 與乙方」、「甲方（指被告2 人）承 諾買方之要約和條件或買方提出之購買總價、付款方式及 其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為 成立，此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同
意乙方（指原告公司）無須再行通知甲方即得全權代理收 受定金。」，係約定被告2 人於承諾買方之要約和條件、 買方提出總價、付款方式或其他購屋條件合致時，若被告 2 人反悔或可歸責於己事由拒絕簽訂買賣契約時，應給付 原告所生損害賠償總額預定之違約金。原告主張被告2 人 於買賣契約成立後，拒絕簽訂買賣契約而有違約之情，原 告得依前揭約定請求被告2 人給付違約金，揆諸前揭說明 ，自應於有可歸責於被告2 人或被告2 人反悔不賣致不能 履行簽約時，始得為之。
⒊本件為農地買賣而地主須履行配蓋，此為兩造所不爭，且 依被告林宗仁簽立系爭委銷契約第18條特別約定事項記載 ：「地主願配蓋」等語，而依證人即原告公司員工林雅靚 於訴外人陳珍滰另訴被告2 人損害賠償案件中證述稱：第 1 次會談時被告2 人有同意配蓋，但要求到元宵節以後再 簽約，第2 次會談大約是2 月下旬，被告2 人提出簽約時 就要交付9 成價金，但因為本件是配蓋，一般作法是建造 執照下來先付4 至5 成價金，到房屋建好使用執照下來之 後過戶給買方的同時才交付其他價金，理由是配蓋過程都 是以原地主名義興建，土地及建物名義上都是地主的，但 興建資金是買方出資，如果簽約就交付9 成價金風險太高 ，所以當時我們沒有同意這個提議，我們認為至少應該依 照委託銷售契約書上的付款方式，所以當天就不歡而散。 ……（在仲介系爭配蓋土地，是否會先向被告說明付款成 數？被告是否知道一般賣方付款行情？）前1 個問題付款 成數在委託銷售契約書上都有載明，我記得當時尾數我都 是抓5 成；第2 個問題因為房地產產品不同，所以一般配 蓋田除非有親戚賣過，通常不會知道付款成數。……（一 般配蓋田之細節是否會在委託契約書上訂定？）不會。一 般會先進行農勘、鑑界、無農舍證明，就可以申請建照， 這些都是地主需要辦理的，之後就是買方去找營造廠商來 蓋房子。……因為之前我們會先要求給付4 至5 成價金， 然後會請賣方簽發已收受定金加建築房屋的成本總金額之 本票押給代書保管，並設定抵押權給買方。……在簽訂委 託銷售契約書時我並沒有告知被告配蓋細節，但在簽買賣 契約之前我們都會先說明清楚。……（如本件沒有配蓋， 買方是否會以原訂價格購買？配蓋在本件土地買賣是否是 重要事項？）不會。是重要事項等語（見本院100 年度訴 字第497 號卷㈡第17頁反面至第19頁）；證人即原告公司 員工許修全於訴外人陳珍滰另訴被告2 人損害賠償事件中 證稱：當天我們有約買賣雙方來公司洽談買賣契約的事宜
，因為本件是農地配蓋，與一般土地買賣或建物買賣都不 一樣。當時有說簽約當天買方先支付1 成，但賣方並未實 際收到，除非先將權狀正本交付代書才會交給賣方，也有 告訴雙方買賣的權利義務，包括賣方須申請無農舍證明， 且農勘須通過才有辦法配蓋，這時候再付1 至2 成，也要 配合申請建照，核可後再付1 成，蓋好後申請使用執照核 准再過戶後就要給付所有尾款。……（當天是就配蓋通常 情形為通例說明，或是就本件買賣具體價金成數如何給付 作說明？）當天是通例說明，……我告知被告考慮過程如 果有問題可以再詢問我們或親戚。……（當天是否有作任 何決定或約定何時進行何事項？）當天我和他們說明的情 形也是買方可以接受的情形，當天賣方願意的話也可以立 即簽約。當時被告林宗仁是有意願要簽約，但被告林木富 不表示任何意見，就沒有簽約，如果買方同意，本來也可 以簽訂被告林宗仁2 分之1 持分的契約，但買方並不同意 ，因為這樣沒有意義，但是我沒有把握如果簽2 分之1 持 分，被告林宗仁終究是否會同意只簽2 分之1 ，當時賣方 即被告林木富只有明確表示如果要簽約的話，也不同意在 當天簽，也要元宵節過後才簽。……（設定擔保或簽立本 票之事是否是買方所要求？）不是，這是通例，除非買方 買過配蓋農地，否則一般人不會知道等語（見本院100 年 度訴字第497 號卷㈡第20 頁 ）。是以，被告2 人簽訂系 爭委託銷售契約書時，原告公司既未告知被告2 人有關配 蓋之細節，且亦未告知被告2 人將來為因應配蓋而須簽立 已收受定金加建築房屋成本總金額之本票交由代書保管， 並須設定抵押權予訴外人陳珍滰等情，即被告2 人於將簽 立買賣契約時始知悉配蓋須配合履行之前揭義務等，且被 告2 人此時要求訴外人陳珍滰於簽訂買賣契約時應給付價 金9 成，但為原告公司、訴外人陳珍滰所不同意，而認應 依系爭委託銷售契約書所載之付款方式，惟系爭委託銷售 契約書僅記載簽約金、備證款、完稅款、交屋款4 期之付 款方式，已如前述，其既非因應配蓋之程度所為價金給付 方式之約定，即被告與訴外人陳珍滰已無從依系爭委託銷 售契約書所約定之付款方式給付價金，被告與訴外人陳珍 滰就簽立買賣契約本約關於價金之給付方式、配蓋之細節 ，存有歧見，無法就買賣契約本約關於交付價金之方式、 如何配蓋之細節即契約必要之點達成合致，則被告2 人就 配蓋、交付價金之方式既不同意而未能簽立買賣契約本約 ，自不可歸責於被告2 人或認被告2 人反悔不賣。 ㈢原告依兩造所簽訂委託銷售契約書第12條第2 項約定請求被
告給付違約金629,200 元，為無理由：
依兩造所簽立之委託銷售契約書第12條、第8 條第2 項分 別約定「甲方（指被告2 人）如有下列情形之一者，視為 乙方（指原告公司）已完成仲介之義務，甲方應全額1 次 給付服務報酬予乙方：…二、買賣契約因第8 條第2 項而 成立後，甲方反悔不賣或因可歸責甲方之事由致無法簽訂 買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額 百分之4 與乙方」、「甲方（指被告2 人）承諾買方之要 約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件 已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立，此時若 買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方（指原 告公司）無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。」等 情，有該委託銷售契約書在卷可按。而被告林木富與訴外 人陳珍滰要約之付款條件不同，且被告2 人就系爭土地配 蓋而如何給付價金之成數，與訴外人陳珍滰亦未達成合致 ，均如前述。是以揆諸前揭說明、約定，原告請求依委託 銷售契約書第12條約定請求被告2 人給付違約金，自屬無 據，不應准許。
六、綜上所述，被告2 人雖與原告簽立委託銷售契約書，然被告 2 人與訴外人陳珍滰簽立買賣預約後，就系爭土地如何配蓋 、買賣價金之給付方式，既未能達成合意，被告2 人未簽立 買賣契約本約，並非反悔不賣，且有不可歸責之事由，原告 請求依委託銷售契約書第12條約定請求被告2 人給付違約金 629,200 元，即不應准許。從而，原告基於系爭委託銷售契 約書之法律關係，請求被告2 人給付629,200 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為之假 執行聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證 ，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列 ，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
民事第二庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
書記官 王恬如
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