臺灣新北地方法院民事判決 101年度簡上字第162號
上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司
法定代理人 林鴻堯
上 訴 人 林張素娥
前二人共同
訴訟代理人 張毓桓律師
被上訴人 曾秋萍
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國101年6月
25日本院板橋簡易庭101年度板簡字第282號第一審判決提起上訴
，經本院於102年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
本件被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為 判決。
乙、實體方面：
壹、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，另補稱： ㈠被上訴人買受系爭預售屋之意思表示，並非基於上訴人瓏山 林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）及林張素娥施以詐 欺所致，被上訴人主張受詐欺而撤銷買賣契約，依不當得利 之法律關係，訴請返還買賣價金，並無理由：
⒈上訴人瓏山林公司及林張素娥並未刻意隱瞞系爭建案，位於 乙種工業區之事實，蓋被上訴人於民國94年10月26日簽約購 買系爭預售屋時，銷售人員即訴外人張震東已向被上訴人告 知，系爭建案位於乙種工業區之事實，此有張震東與被上訴 人簽立之「四季紐約客戶權益說明書」為證（上證1 ），且 依兩造簽訂之系爭「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買 賣契約書」，在各該契約首頁處，均以明顯、放大、加粗之 字體告知買方，系爭房地係「乙種工業區」，此由契約上記 載「本契約書於簽定前已經買方攜回審閱5 天以上，並已確 知本契約房地係屬乙種工業區..」（詳土地預定買賣契約書 第1 條前方）；及「本契約書於簽訂前業由買方攜回審閱， 已充分認知本契約書之全部內容，並已確知本契約房地係屬 乙種工業區..」（詳房屋預定買賣契約書第1 條前方），且
有記載買方攜回審閱日期為94年10月21日，兩造簽約日期為 94 年10 月26日（見原審卷第10頁、第11頁、第19頁、第20 頁），上開「四季紐約客戶權益說明書」、買賣契約、攜回 審閱證明書等，均經被上訴人審閱並親自簽名及蓋章確認。 ⒉系爭建案雖經主管機關即行政院公平交易委員會（下稱公平 會）認定廣告主就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示 ，違反公平交易法第21條第1 項規定，並依同法第41條前段 規定，命停止違法行為及科處罰鍰新臺幣（下同）550 萬元 在案，惟該案裁罰處分時間是在97年4 月11日，其處分內容 係針對公平會人員於96年間至系爭建案接待中心，現場查訪 「Ａ棟平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」之不 實廣告，而非被上訴人於原審提出之售屋廣告，二者廣告之 時間及標的均屬不同，原審誤以之相提並論，顯有違誤。 ⒊被上訴人以銷售人員張震東告知，系爭總價241萬8,500元編 號Ａ19棟8樓預售屋，其中買賣價金之85％可以向銀行以抵 押貸款方式支付云云。惟工業用地房屋不可能向銀行抵押借 得總價85％之貸款，故被上訴人因此受有詐欺云云，並無理 由。蓋該尾款貸款成數是指買屋客戶除須依工程進度繳交15 ％自備款外，其餘買賣價金可於房屋完工後以向銀行抵押貸 款方式給付，惟購屋者能夠貸得幾成貸款，還須看其本身的 財力狀況與信用條件等而定，並經由貸款銀行徵信程序後決 定，上訴人並無法保證貸款成數。
⒋上訴人林張素娥及瓏山林公司之法定代理人林鴻堯，雖經臺 北縣政府（現新北市政府）於98年3 月17日以北府法消字第 00 00000000 號函，認涉犯刑法詐欺罪移送臺灣板橋地方法 院檢察署偵查（原證2），惟該案業經該署檢察官於99年3月 15日以99年度偵字第853號，認犯罪嫌疑不足為不起訴處分 確定（原證5），告訴人等不服而聲請再議，經臺灣高等法 院檢察署檢察長發回續行偵查，仍以100年度續偵字第87號 為不起訴處分確定（上證2），足徵上訴人並無詐欺行為。 ㈡被上訴人依民法第92條第1 項前段主張受上訴人詐欺而撤銷 系爭買賣契約，其顯已逾1 年之法定除斥期間，故被上訴人 縱有受詐欺亦無從撤銷之：
⒈被上訴人就系爭預售屋分期價金之支付，至97年10月31日止 ，已違約未依限繳納房屋完工後尾款205 萬元，經上訴人於 97年11月3 日以臺北興安郵局第34號存證信函催告於5 日內 繳納（上證4 ），被上訴人仍拒不繳納，故由上訴人再於97 年11月10日以臺北興安郵局第416 號存證信函表示解除契約 （上證6 ），且被上訴人於98年2 月20日，在臺北縣政府（ 現新北市政府）法制局會議室，由消費者保護官受理之協調
會中，係主張對上訴人「解除」而非「撤銷」系爭預售屋買 賣契約要求退還已繳之買賣價金，且並未經上訴人同意（上 證12），故被上訴人又再於99年3 月12日委任江雅萍律師， 以臺北南海郵局第362 號存證信函，催請上訴人應履行出賣 人之義務，否則就要終止雙方之買賣契約，從上開過程可知 ，被上訴人在98年2 月20日協調會中，並無主張撤銷詐欺的 意思表示，否則不會又在99年3 月12日委由發律師發函上訴 人履行系爭買賣契約。
⒉被上訴人自認是在97年10月發現被詐欺，惟其迄至100年12 月29日提起本件訴訟時，始提到撤銷受詐欺買受系爭房地之 意思表示，顯已逾越1年除斥期間而不合法。從而，原審認 定被上訴人係在98年2月20日於上開協調會中行使撤銷權， 顯有違誤。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，另補稱： 被上訴人於94年10月26日，以總價241萬8,500元之價格向上 訴人購買系爭預售屋，至97年10月間因無法以該完工房地向 銀行抵押貸得總價85％購屋尾款遭上訴人斷頭後，始發現遭 上訴人詐欺，並於98年2 月20日以民法第92條第1 項規定撤 銷系爭買賣契約，爰依民法第179 條不當得利之規定，訴請 上訴人返還價金合計41萬2,867 元，其理由如下： ㈠被上訴人簽約購買系爭預售屋時，上訴人委託之信義房屋代 銷人員張震東，係以一般建築用地為訴求銷售，對於該建案 基地之地目為「乙種工業用地」，其於將來所可能涉及法律 上權利義務關係，均隱飾而未誠實告知，更將擴建陽台標示 為室內空間，並再三保證該房屋為可合法使用為「一般住宅 」，更提出該建案印刷精美之廣告資料，從該資料亦顯示將 來成屋時，當與現今具時尚之大樓一般住宅無異，誘導被上 訴人該建案房屋可當住宅使用，因而受詐欺簽約，蓋因被上 訴人如簽約當時知道系爭房屋僅能當辦公室使用，即不會簽 約購屋。
㈡上訴人明知該建案貸款成數不能達85％，卻於解說銷售過程 中，及其後簽訂系爭契約之付款明細表內，均說明貸款成數 為85％，致被上訴人遭此欺瞞方式陷於錯誤，始於94年10月 26日簽立該建案編號Ａ19棟8 樓之房地預定買賣契約書，並 以花旗信用卡刷卡支付9 萬8,500 元房屋款（含訂金1 萬元 、簽約金8 萬8,500 元）予上訴人瓏山林公司，及12萬元土 地價款予上訴人林張素娥，再向台新銀行信用貸款清償該信 用卡債。
㈢被上訴人依約分期繳款至97年8月22日，因遇全球金融危機 ，系爭房地所能向銀行抵押貸款額度，僅剩總價之50％；且 因當時被上訴人任職之輝煌聯合科技公司縮減員額，老闆要 被上訴人主動提辭呈，故被上訴人於97年8、9月間辭職，因 正值辦理被上訴人以系爭完工房地向渣打銀行辦理抵押貸款 之際，銀行見被上訴人當時沒工作所以無法貸款，嗣約1 週 後，被上訴人另謀新職於緣之誼股份有限公司上班，擔任業 務工作每月薪資3 萬6 元，被上訴人再請渣打銀行重新評估 ，該銀行要求被上訴人提供保證人，被上訴人找胞兄當保證 人，但因其本身信用不佳故渣打銀行未能接受。綜上，被上 訴人欲以完工後房地向銀行抵押貸款，卻僅能貸得房屋總價 之50％，被上訴人因無法貸得85％款項繳交尾款，即遭上訴 人解約沒收已繳付上訴人瓏山林公司房屋款20萬2,867 元、 繳付上訴人林張素娥土地價款21萬元（合計41萬2,867 元） ，被上訴人乃於98年2 月20日在臺北縣政府（現新北市政府 ）法制局會議室，由消費者保護官受理之協調會中，對上訴 人主張受詐欺撤銷系爭買賣契約。
參、兩造不爭執之事實：
一、上訴人瓏山林公司於新北市中和區外員山段第162之6等16筆 土地上興建「四季紐約」預售屋建案，於94年10月26日委由 訴外人信義房屋銷售人員張震東與被上訴人進行銷售解說後 ，被上訴人同意以241萬8,500元買受該建案編號Ａ19棟8樓 預售屋，其中土地價款為144萬元（見原審調解卷12頁）、 房屋價款（不含車位）為97萬8,500元（見原審調解卷22頁 ），由被上訴人與上訴人瓏山林公司簽訂房屋預定買賣契約 書（見原審卷第18頁至第39頁）；另與上訴人林張素娥簽訂 土地預定買賣契約書（見原審卷第第9至17頁）。二、依系爭「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」 ，可見各該契約首頁處，均以明顯、放大、加粗之字體告知 買方系爭房地係「乙種工業區」，此由契約上記載「本契約 書於簽定前已經買方攜回審閱五天以上，並已確知本契約房 地係屬乙種工業區..」（見原審調解卷第11頁土地預定買賣 契約書第1條前方所示）；及「本契約書於簽訂前業由買方 攜回審閱，已充分認知本契約書之全部內容，並已確知本契 約房地係屬乙種工業區..」（見原審調解卷第20頁房屋預定 買賣契約書第1條前方所示），且有記載買方攜回審閱日期 為94年10月21日，兩造簽約日期為94 年10月26日（見原審 卷調解卷第10頁、第11頁），上開買賣契約及攜回審閱證明 書，均係被上訴人本人親自簽名及蓋章。
三、上訴人銷售人員張震東代銷系爭預售屋時，與被上訴人簽有
「四季紐約客戶權益說明書」，其上載明被上訴人購買系爭 建案編號Ａ19棟8樓預售屋，建物坪數為13.25坪，及該案之 6項基本資料（見本院卷第36頁）。
四、關於系爭房屋預定買賣契約價金之支付方式，兩造約定共分 6 期支付，其中第1 期至第5 期係自備前期工程款（占15% ）約定隨工程進度分期支付；第6 期係可委辦貸款抵繳之尾 款（占85% ）約定在核發使用執照日起第30天支付。土地尾 款約定為123 萬元（見原審調解卷第17頁）；房屋尾款為82 萬（原審調解卷第38頁），故被上訴人買受系爭預售屋依約 應支付之前期工程款（第1 期至第5 期款）共計36萬8,500 元、尾款總額為205 萬元。
五、被上訴人簽訂上開「四季紐約」編號Ａ19棟8樓預售屋不動 產買賣契約時，先行支付9萬8,500元房屋款（含訂金1萬元 、簽約金8萬8500元）予上訴人瓏山林公司，及12萬元土地 款予上訴人林張素娥，上開簽約時繳付之買賣價金，係由被 上訴人持花旗銀行信用卡付款，再向台新銀行以信用貸款方 式償還上開卡債後，再分5年按月償還台新銀行之方式支付 。其後依約分期繳交之工程款，房屋部分支付10萬4,367元 予上訴人瓏山林公司（房屋款總計繳付20萬2,867元）；土 地價款支付9萬元予上訴人林張素娥（土地款總計繳付21萬 元）。
六、系爭建案業經主管機關行政院公平交易委員會，認定銷售廣 告主就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公 平交易法第21條第1 項規定，並依同法第41條前段規定，命 其停止違法行為及科處罰鍰550 萬元在案。雖經上訴人瓏山 林公司先後提起訴願及行政訴訟，惟均遭駁回等情，有公平 會97年4 月11日公處字第097049號處分書影本1 份為憑（見 本院98年度板簡字第1213號卷第38至43頁），並有臺北高等 行政法院97年度訴字第3069號判決1 份在卷可佐（見本院99 年度簡上字第16號卷第63至69頁）。
七、系爭「四季紐約」建案完工後，由臺北縣工務局於97年9 月 30 日 核發97中使字第00610 號使用執照，其上記載該建案 為地上15層，地下3 層11棟1191戶，使用分區為乙種工業區 ，建築物用途為一般商業設施（一般零售業、一般服務業） ，竣工日期96年12月1 日；領照日期為97年10月9 日，有該 使用執照影本1 份為證（見本院卷第80頁）。又系爭預售屋 ，於9 7 年10月30日完工為第一次所有權登記，門牌為台北 縣中和市○○路○段000 號8 樓之14，主建物登記面積24.7 平方公尺、陽台3.23平方公尺，連同公設部分總面積約13.7 坪，此有建物第一類謄本（見本院卷第74頁）及附件二之坪
數計算表（見本院卷第72頁）可稽。
八、上訴人林張素娥及瓏山林公司法定代理人林鴻堯，經臺北縣 政府於98年3 月17日以北府法消字第0000000000號函，認涉 犯刑法詐欺罪移送臺灣板橋地方法院檢察署偵查（見原審調 解卷第40頁、第41頁），嗣該案業經該署檢察官於99年3 月 15 日 以99年度偵字第853 號，認犯罪嫌疑不足為不起訴處 分確定（見原審卷第38至46頁）。
肆、兩造爭執之要旨：
被上訴人以受上訴人瓏山林公司詐欺陷於錯誤為由，主張得 撤銷就系爭房屋所為之買受意思表示，有無理由？被上訴人 係於何時行使撤銷之意思表示？是否已逾法定除斥期間？被 上訴人與上訴人林張素娥間之土地買賣契約，是否亦溯及而 無效？
伍、法院之判斷：
一、按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者， 表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意 思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意 人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為 真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不 包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲 以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是 否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成 意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年台上字第858 號判決意旨參照）；次按被詐欺而為意思表示者，依民法第 92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被 詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高 法院44年台上字第75號判例意旨參照）。是以，主張受詐欺 而為意思表示者，得否依前開規定撤銷意思表示，端視其有 無因相對人施行詐術而導致其意思表示不自由進而陷於錯誤 ，二者間具因果關係為判；準此，本件被上訴人應就前開受 詐欺而為意思表示行使撤銷權之要件，負舉證之責。二、本件被上訴人主張購買系爭預售屋係遭上訴人瓏山林公司詐 欺，主要理由詳析有2 ：㈠簽約時上訴人瓏山林公司刻意隱 匿該建案基地之地目為「乙種工業用地」，並再三保證該房 屋為可合法使用為「一般住宅」，更提出該建案印刷精美之 廣告資料，以誇大不實手法誘導其誤認系爭建案房屋可當住 宅使用；㈡上訴人瓏山林公司亦明知該建案完工後，向銀行 抵押貸款成數不能達總價之85％，卻於解說銷售過程中，及 其後簽訂系爭契約之付款明細表內，均說明貸款成數為85％ 。因上訴人瓏山林公司前揭不實說明，致使被上訴人陷於錯
誤而簽訂買賣契約，顯係構成民法第92條第1項之詐欺云云 。惟查：
㈠關於系爭預售屋建案基地地目部分，被上訴人並未陷於錯誤 ：
⒈查系爭土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書各首頁處 ，均以明顯、放大、加粗之字體，告知買方系爭預售屋基地 係「乙種工業區」，此有各該2 份契約書均上載有「本契約 書於簽定前已經買方攜回審閱5 天以上，並已確知本契約房 地係屬乙種工業區......」（見原審調解卷第11頁土地預定 買賣契約書第1 條前方所示）、「本契約書於簽訂前業由買 方攜回審閱，已充分認知本契約書之全部內容，並已確知本 契約房地係屬乙種工業區......」（見原審調解卷第20頁房 屋預定買賣契約書第1 條前方所示），且有記載被上訴人攜 回審閱日期為94年10月21日，兩造簽約日期為94年10月26日 （見原審卷調解卷第10頁、第19頁），上開買賣契約及攜回 審閱證明書，均係被上訴人親自簽名及蓋章；另上訴人銷售 人員張震東代銷系爭預售屋時，與被上訴人簽有「四季紐約 客戶權益說明書」，其上第1 項載明「本『四季紐約』』社 區係......使用分區為乙種工業用地，設計用途為一般服務 業、一般零售業，依法不得為住宅使用」，並由被上訴人親 自在是否充分了解之「有」欄位勾選，並於該說明書末端簽 名蓋章（見本院卷第36頁）等情，均為被上訴人所不爭執， 是以上訴人瓏山林公司應無刻意隱瞞系爭預售屋基地為乙種 工業區之事實，被上訴人簽約時既已攜回審閱5 日並再次於 權益說明書確認其已充分了解此節，當無陷於錯誤之可能， 其任意指摘上訴人瓏山林公司係施用詐術誘其簽約云云，洵 不足採。
⒉又查，公平會對上訴人瓏山林公司裁罰之事實，就本案被上 訴人是否受詐欺而簽定系爭買賣契約，並不具因果關係： ①蓋系爭建案雖經主管機關公平會認定廣告主就商品之內容為 虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項 規定，並依同法第41條前段規定，命停止違法行為及科處罰 鍰550 萬元在案，並經上訴人瓏山林公司先後提起訴願及行 政訴訟，惟均遭駁回等情，有公平會97年4 月11日公處字第 097049號處分書影本1 份為憑（見本院98年度板簡字第1213 號卷第38至43頁），並有臺北高等行政法院97年度訴字第30 69號判決1 份在卷可佐（見本院99年度簡上字第16號卷第63 至69頁），並為兩造所不爭執，惟該案裁罰處分時間係在97 年4月11日，該案遭裁罰之廣告標的為：「按本會於96年2月 13日派員以消費者身分及購屋名義赴『系爭Ｈ棟平面配置參
考圖』、『現代風裝潢平面配置圖』廣告及廣告圖冊等其他 銷售資料......」（見本院卷第91頁），而被上訴人購屋時 間為94年10月26日，時間在前且相隔已久，本件被上訴人於 原審提出之售屋廣告（原審卷第78-81頁證物6、證物7）， 與前者廣告雖屬同一建案，然印製時間不同、內容有異，原 審誤以援用遽引為上訴人不利之判斷，顯有疏誤。 ②再參以乙種工業區為內政部於都市計畫法臺灣省施行細則第 14條第 3款所規範之土地類別，依同行政規則第18條規定， 以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施 使用為主，近年法令鬆綁，已放寬至亦可為一般商業設施使 用，因有使用上之限制，仍不同於一般住宅用地。然因違法 使用現實上處於難以查核之狀態，再依財政部解釋函令：「 按自用住宅用地稅率課徵地價稅或土地增值稅之案件，於本 函發布日尚未確定者，如符合自用住宅用地要件者，應准適 用自用住宅用地稅率課徵地價稅或土地增值稅。」（財政部 85年11月27日台財稅第000000000號函），足徵此類「工業 住宅」已存在多年，尚可申請自用住宅稅率，而此類產品之 競爭力在於建商得以低價取得土地，用較低廉之銷價吸引買 主，基於價格考慮仍有民眾游走於法律邊緣，意存僥倖，是 以在寸土寸金之都會區房地市場中，此類「工業住宅」厥為 熱銷，後續衍生問題不斷，近年來公平會每每以此類建案銷 售廣告誇大不實予以裁罰，然法院就各該個案是否構成詐欺 ，仍須視具體情況有無導致當事人陷於錯誤以決之，否則投 機者蓋不必自行承擔任何風險，亦違事理之平。 ③又衡諸本件被上訴人亦自陳其並非第1次購屋：「（法官問 ：被上訴人曾秋萍在94年10月26日購買系爭「四季紐約」8 樓預售屋之前，是否曾經有買賣不動產交易之經驗？如果有 。是何時？何地？購買何房屋？其付款方式為何？是否也是 以上開模式付款？）是的，在買本件房屋的2年前約92年間 ，也是買預售屋，200多萬元，一樣也是施工到哪一期就依 進度付款，購買永和文化路9巷16弄2號4樓之4，住了3、4年 ，向彰化銀行台北分行（重慶南路上）貸款8成5，該屋去年 以430萬元賣出......。」（見本院卷第118頁背面101年12 月5日準備程序筆錄），足徵被上訴人已非首次購屋，對於 房地買賣已有一定經驗，伴以近年來資訊流通、網路發達， 一地區之房價均價若何，消費者非無任何管道足資查詢，新 建預售屋價格明顯低於市價許多，又已將契約相關資料攜回 審閱相當時日，已如前述，當有查詢相關知識之可能，其於 本院亦庭稱知曉此類工業住宅現實多為一般民眾違法作為住 宅使用：「（法官問：依據上開權益說明書第1項所示，上
開「四季紐約」建案，建築執照之使用分區為乙種工業用地 ，設計用途為一般服務業、一般零售業，依法不得為住宅使 用，被上訴人曾秋萍對此有何意見？）沒有意見，現在裡面 事實上是作為住宅使用，我有認識的朋友現在住在裡面，之 前有人買了2、3戶，斷頭2戶，還是有1戶住進去，聽他人說 去查證的結果被當作住宅使用，也有認識的人將房屋出租給 他人居住使用收取租金。」（見本院卷第58頁背面本院101 年11月14日準備程序筆錄）；準此以言，被上訴人主張於訂 約時，並不知本件建案坐落地目之種類為「乙種工業區」用 地，即難採信。至於，上訴人瓏山林公司縱有於交易時以誇 大不實廣告宣傳，然該表彰之不實說明亦與被上訴人自由形 成意思之過程毫無因果關係，被上訴人更未陷於錯誤至明， 公平會雖於本建案以行政裁罰嚴懲上訴人違反公平交易法之 廣告行為，惟於本件民事案件詐欺之判斷尚無直接適用之餘 地，附此敘明。
㈡關於貸款成數部分，被上訴人未能舉證證明上訴人瓏山林公 司確有向其保證可貸至房地總價款85％，致有陷於錯誤而購 屋之情事：
⒈被上訴人主張：上訴人瓏山林公司明知該建案住宅銀行貸款 成數不能達總價85％，卻於解說銷售過程中，及其後簽訂系 爭契約之付款明細表內，均保證貸款成數為85％，並提出兩 造簽訂之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、簽約 前上訴人瓏山林公司印製之廣告單（原審調解卷第9至39頁 證物1、原審卷第78至80頁證物6、7）為憑，然查： ①綜觀前2 份契約內容及付款明細表，土地預定買賣契約書第 5 條貸款約定載明：「一、......土地價款內之部分價款（ ......付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款總額），由買方 與賣方洽定之金融機構之貸款給付，最長期限為二十年，以 買賣雙方簽立『代辦申請貸款委託書』......依約定辦妥一 切貸款手續，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法 如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主 動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款......」並除 前述代辦貸款，更約定倘自洽其他金融機構辦理貸款之應注 意事項；另於房屋預定買賣契約書也有類似之條款，如第18 條載明：「一、......房屋總價（含車位價款）內之部分價 款（......付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款），由賣方 洽定之金融機構之貸款給付，最長期限為二十年，以買賣雙 方簽立『代辦申請貸款委託書』......依約定辦妥一切貸款 手續，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸 足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核
貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款......」均針對倘買 方貸款條件不符合時之後續處理程序特別以加黑、加粗文字 清楚標示，反徵上訴人確已明確告知將來恐有買方個人因素 致不能核貸之情形；再者，雖各該付款明細表中可委辦貸款 抵繳之期款於土地為123 萬、房屋為82萬，即尾款205 萬元 得辦理貸款，確約占系爭預售屋總價金241 萬8,500 元之85 ％，然此並未足以推認上訴人積極保證第三人即銀行可如數 核貸至85％，蓋購屋者能夠貸得貸款若干，還須視其本身之 財力狀況、信用條件及償債能力，並經貸款銀行徵信程序、 內部稽核後決之，給予每位貸款者之數額及利息利率、攤還 本金期限之條件結果未必相同。是以，買方能貸得85％僅為 購屋者在個人信用條件最佳時之理想狀態。
②再查：證物6、7亦僅顯示：「『四季紐約』購屋專案，特別 配合關係企業─聯邦銀行優惠辦法......」、「聯邦好事金 、購屋免現金、買一戶賺一戶」，亦非針對預售房地尾款貸 款成數之宣傳，而係訂金及簽約金（頭款）優惠方案自備款 之說明而已，被上訴人亦自承雙方本未就尾款成數有任何書 面約定：「當時銷售人員告訴我聯邦銀行跟上訴人瓏山林企 業股份有限公司關係很好，說貸款的部分不用太擔心...... 無（書面契約）約定，但當時不是用8成5的金額去寫的話， 我就可以自己衡量可否吃下這個房子，銷售人員已知道是乙 種工業地不會貸到8成5，所以合約就是構成欺瞞。」（見本 院卷第120頁101年12月5日準備程序），故綜合前揭書面資 料而，尚不足證上訴人瓏山林公司確有保證被上訴人得向銀 行貸款房地總價85％，以致被上訴人陷於錯誤之情事。 ⒉再者，衡諸金融及不動產交易實務，貸款人購買預售屋所需 要之貸款應由貸款人自行向銀行徵詢額度，並考慮自身之信 用程度、財務狀況及薪資收入等授信條件合併觀察，避免周 轉不靈、導致損失。本件被上訴人簽訂系爭預售屋買約之時 ，自陳並未準備現金，而係以花旗信用卡刷卡支付9萬8,500 元房屋款（含訂金1萬元、簽約金8萬8,500元）予上訴人瓏 山林公司，及12萬元土地價款予上訴人林張素娥，上開信用 卡債再轉向台新銀行以信用貸款方式清償，後因遇全球金融 危機，系爭房地所能向銀行 抵押貸款額度，僅剩總價之50 ％；且正值辦理被上訴人以系爭完工房地向渣打銀行辦理抵 押貸款之際，銀行見被上訴人沒工作無法貸款，嗣約1週後 ，被上訴人另謀新職，被上訴人再請渣打銀行重新評估，該 銀行要求被上訴人提供保證人，被上訴人找胞兄當保證人， 但因其本身信用不佳，故渣打銀行未能接受（見本院卷第58 至59頁101年11月14日準備程序筆錄）。從而，系爭買賣之
訂金、簽約金被上訴人既以刷卡支付，房屋完工之尾款即85 ％之購屋款，若有銀行願意貸款給被上訴人，則本件購屋款 之100％，均係被上訴人向銀行貸款借錢方式而支付，依社 會一般經驗法則，其風險之高已非一般購屋者正常之購屋模 式；另據被上訴人自陳：「在買本件房屋的2年前約92年間 ，也是買預售屋，200多萬元，一樣也是施工到哪一期就依 進度付款，購買永和文化路9巷16弄2號4樓之4，住了3、4年 ，向彰化銀行台北分行（重慶南路上）貸款8成5，該屋去年 以430萬元賣出......（法官問：你購買本件房屋時，永和 彰銀的房貸如何支付？金額若干？）每月付1萬2千多的房貸 。」（見本院卷118頁背面至第119頁本院101年12月5日準被 程序筆錄），並有前述永和房屋建物登記謄本及異動索引可 證（見本院卷第130至第131頁上證14），由此足徵被上訴人 於97年10月間欲就系爭預售屋房地貸款時尚背負其他房貸， 且其94年至100年之所得資料，年所得自34萬4,553元至65萬 6, 583元不等，有本院向財政部稅務電子閘門財產資料調閱 明細表可證（見本院卷第101至第114頁），則其以月薪約3 至4萬餘元之譜，卻欲堆疊房貸、信貸、卡費等諸多借貸方 式以支付不動產交易全額款項，並身負他筆房貸，實有擴張 信用、具高風險之財務槓桿操作之情形，是以銀行未能核准 本件高成數85％之房貸，亦屬事理之常，其可能承擔之不利 後果，並為被上訴人所能預見，故本件係肇因於被上訴人未 衡量自身還款能力及信用條件，貿然簽訂與自身財力顯不相 當之鉅額不動產買賣契約，自應承擔本件房地未能核貸85％ 貸款之風險，其事後恣意歸咎因受上訴人瓏山林公司欺瞞而 誤認必獲高額貸款，進而輕率簽約乙節，毫無可取，顯不可 採。
㈢承前所述，上訴人瓏山林公司既無任何詐欺被上訴人之情事 ，則被上訴人當無民法第92條第1 項之撤銷權，亦毋庸再行 探究是否已逾撤銷權之法定除斥期間、被上訴人與上訴人林 張素娥之土地買賣契約效力是否隨之消滅等問題，附此敘明 。
陸、結論：
一、綜上所述，被上訴人主張係遭上訴人瓏山林公司詐欺，而得 撤銷系爭預售屋買賣契約，系爭土地買賣契約亦隨同消滅， 並依不當得利規定訴請上訴人返還價金共41萬2,867 元為無 可取，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，自有未洽。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本 院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
二、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明 。
三、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第78條、第463 條、第385 條第1 項前 段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 許瑞東
法 官 黎文德
以上正本證明與原本無異
本件不得上訴
中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
書記官 涂菀君
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