減少價金
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,99年度,251號
CHDV,99,訴,251,20130223,2

臺灣彰化地方法院民事判決　99年度訴字第251號
原　　　告　陳 武 郎
訴訟代理人　李 淑
被　　　告　恒拓建設股份有限公司
兼　　　上
法定代理人　張 志 順
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國102年1月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告恒拓建設股份有限公司應給付原告新台幣64,951元及自民國99年4月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告恒拓建設股份有限公司負擔千分之15，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告恒拓建設股份有限公司如以新台幣64,951元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
1.被告乙○○為被告恒拓建設股份有限公司（原名恒拓建設開 發有限公司，下簡稱恒拓公司）之法定代理人，自民國93年 間起，以恒拓公司名義陸續於坐落彰化縣彰化市福山段1070 、1071、1073、1074、1078、1081、1082、1085等數十筆山 坡保育土地開發建設「台灣新故鄉」、「台灣小鎮」等建案 。其為順利銷售，陸續製作不實之銷售廣告傳單表示：3 百 戶別墅大造鎮，有7,200坪社區獨享森活公園、3座主題噴水 公園、迎賓水瀑、音樂噴泉廣場、七彩鳥園、亞熱帶植物生 態園區、社區幼稚園、紅磚人行道、高爾夫果嶺、社區櫻花 大道、社區巴士、品茗區、登山步道、健康步道、有機菜園 、四季花卉造景區、紫藤花架休閒區、香草花園及小噴泉等 19項公共設施，致原告深信不疑，先於93年2 月20日向被告 恒拓公司購買Ｄ區編號Ｄ59、坐落彰化縣彰化市○○段0000 地號（重測前為大竹段安溪寮小段59-180地號）土地之預售 屋（完工後如附表一所示，門牌號碼彰化縣彰化市○○路00 0巷00號)，總價金新台幣（下同）325萬元。再於95年1月12 日向該公司購買Ｇ區編號Ｇ3、坐落同段915地號土地之預售 屋 (完工後如附表二所示，門牌號碼彰化縣彰化市○○路00 0巷00號），總價金為560萬元。
2.惟交屋後，原告發現其交付之土地坪數不足，且編號Ｄ59房 屋之1 樓原設計為停車空間，竟以住家價格出售，令其違法



使用，前開十餘項公共設施亦全然未施設，顯有瑕疵，依民 法第359條第1項、第227條、第226條之規定，被告恒拓公司 自應負瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。而被告乙 ○○乃恒拓公司之負責人，明知其對於消費者所負之義務， 不得低於廣告之內容（消費者保護法第22條），竟製作前開 不實之廣告傳單，又隱瞞編號Ｄ59房屋1 樓原設計為停車空 間之事實，使原告違法作為客廳及餐廳使用，面臨隨時遭拆 除風險，亦應依民法第184條第1 項前段、公司法第23條第2 項之規定，與被告恒拓公司負連帶賠償責任。
3.因前開應施設公共設施未施設之瑕疵，已影響房屋之價值， 原告爰請求按每坪減少百分之10之價金，即編號Ｄ59、Ｄ3 房屋依序應減少價金32萬5,000元及56萬元（共計88萬5,000 元），就該等減少之價金並應依不當得利規定返還。另因被 告隱瞞Ｄ59房屋1 樓設計停車空間，致使原告違法作為客廳 及餐廳使用部分，其損害金額為80萬元；而土地坪數不足部 分，編號Ｄ59房地，其土地部分經測量結果，內有柏油路面 占1.90平方公尺、排水溝占4.37平方公尺，合計6.27平方公 尺（合約1.90坪），按購買該房地平均每坪價額計算，減少 土地之價金為29萬4,608元；編號Ｇ3房地部分，遭訴外人陳 連地占用1.97平方公尺，被告雖對訴外人陳連地訴請返還土 地勝訴確定（本院彰化簡易庭96年度彰簡字第723號)，但遲 未執行取回土地，該短少1.97平方公尺，依兩造曾協議在其 界址問題未解決之前，原告保留20萬0,590 元之價金計算損 害。即就交付之土地坪數不足部分，原告之損害金額共為49 萬5,198元。是原告所受之損害合計為218萬0,198元。 4.另被告乙○○明知其對於消費者所負義務不得低於廣告之內 容，卻意圖為恒拓公司不法所有，故意製作前開不實之廣告 傳單，令原告誤認為將來社區有完善公共設施，進而出資購 買，並故意隱瞞預售屋Ｄ區1樓均設計為停車空間，製作1樓 為落地門之建築外觀，而以住家價額出賣停車空間與消費者 ，致原告受有損害，依消費者保護法第51條之規定，原告亦 得請求損害額之1倍即218萬0,198元之懲罰性賠償金。 5.以上金額，合計為436萬0,396元，爰依買賣之瑕疵擔保（民 法第359條第1項)、不當得利、不完全給付（民法第227條、 第226條)、侵權行為（民法第184條第1項前段、公司法第23 條第2項)之法律關係及消費者保護法第51條之規定，求為命 被告連帶給付原告436萬0,396元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之５計算利息之判決，並告願供 擔保請准予宣告假執行。
㈡、對被告答辯之陳述：




1.系爭社區公共設施未施作，為消極事實，應由被告就已施作 之積極事實負舉證責任，惟被告並未舉證以實其說，經本院 現場履勘結果，復可明暸十餘項之公共設施確未施作。而該 等公共設施未施作，造成原告所購買編號Ｄ59、Ｇ3 房地， 經華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定結果，分別減損27萬 元及75萬元（合計102萬元），原告僅請求88萬5,000元，自 屬有理由。被告雖抗辯依土地買賣合約書第7 條約定，其保 有變更公共設施之權。惟依該條約定，須有地形、地貌變更 ，始有變更公共設施之餘地，否則即無權變更。退萬步言， 縱非必有地形、地貌變更，也必有實際需要，始有變更餘地 。系爭社區自被告開發以來，並未有地形、地貌變更情形， 更無實際需要變更，被告空言援引該項約定作為不施作公共 設施之依據，顯與該條約定不符。至所提被證12之景觀工程 變更設計比較表，抗辯多項變更已增加489萬5千元之工程款 ，該比較表為私文書，應由被告就其真正負證明之責，且其 上所載變更設計皆經管委會及住戶代表決議及更加上開工程 款，更無任何證據足資佐證，所辯即無足採。另被告所提被 證一之公共設施明細明表記載之公共設施名稱，並無被告所 製作廣告宣傳單上所載之公共設施，被告據以抗辯公共設施 已施作，顯不可採。
2.被告恒拓公司於銷售「台灣新故鄉」預售屋廣告有關「一樓 平面配置參考圖」確繪製有客廳（玄關、沙發、茶几、電視 櫃）及餐廳（餐桌、流理台）之圖案，本案之銷售人員丙○ ○亦證稱：伊是按照建築師之建築藍圖及銷售手冊跟客戶說 明，停車場沒有人作拋光石英磚，因為會滑，一般是在餐廳 、房間、客廳客人才會作拋光石英磚等語，參以被告所提簽 約會辦單、工程變更申請單記載「一樓客、餐廳地板由40× 40cm磁磚改為拋光石英磚，而非記載「一樓停車場地板」， 更足資證明被告確未告知原告有關Ｄ59房屋為停車空間之事 實。
三、被告則以：
1.原告購買之編號Ｄ59號房屋，早於95年底完工交屋，原告遷 入逾3年餘，從未對所謂公共設施所有爭議，其係因積欠Ｇ3 房屋尾款拒不給付，經被告恒拓公司訴請本院彰化簡易庭以 98年度彰簡字第251號 民事判決判命其給付確定，心有未甘 ，始挾怨報復，空言被告未施設公共設施，自不足採信。實 則因Ｄ區全社區259 戶陸續於95、96年完工交屋，住戶對公 共設施景觀工程迭有意見，經社區住戶推派及三區管理委員 會多次與被告協商達成協議，及由住戶連署確認全區公共設 施及景觀工程施作原則，並監督被告施作完成後，於97 年3



月13日起由三區管理委員會派員完成驗收點交，何來未施作 之有。尤有進者，原告在搬入居住3年餘後，於98年6月間檢 附銷售廣告向行政院公平交易委員會檢舉被告廣告不實，蒙 該委員會半年之詳細查證，認為社區公共設施及景觀工程與 廣告有出入，係被告應社區住戶及管理委員會之要求所作之 變更（例如社區巴士亦係由社區住戶及管理委員會要求毋需 購置，改以其他設施替代補償），並無廣告不實而不予處分 ，益見原告主張不實。原告主張後山未施作之項目：有機菜 園、生態園區、七彩鳥園、烤肉區等，皆因管理委員會及住 戶連署考量破壞水土保持恐造成土石流，因此決議後山不施 工，加強各園區公園之設施。再者，依兩造房屋買賣合約書 第8條、土地買賣合約書第7條之約定，被告恒拓公司保有因 地形地貌變更設計之權，且多項變更已增加489萬5千元之工 程款，足見被告並非未施作。社區巴士目前仍然停放於被告 恒拓公司，因管理委員會無法過戶且協議交換活動中心之所 有權，而且社區不願負擔燃料費、保養費、稅費及司機薪資 ，此乃社區不願接受，並非恒拓公司不願提供。 2.被告從未隱瞞編號Ｄ59號房屋1 樓有部分原設計為停車空間 之事實，其變更為客廳餐廳使用，為原告所同意。按自88年 全省實施容積率管制後，因應建築技術規則之修訂，全省百 分之80之透天住宅皆須設立獨立之停車空間（2.5×6公尺） 。故該編號Ｄ59號房屋在申請建造執照時，依規定設計部分 為停車空間部分為住宅，故才會有彰化市區四樓透天住宅總 價僅325 萬元之低價。但因本社區面積寬闊，尚有諸多空間 可供停車（事實上被告在交屋後曾將劃作停車位之土地無償 贈與原告）。故在銷售時，由銷售人員明確告知購屋者，建 照所核准之1 樓有部分空間（15平方公尺）為停車空間部分 為住宅，但因社區內停車不困難，所以可將停車空間改為客 廳餐廳與原設計為住宅部分合併使用，並製作施工圖供購屋 者對照參閱，如購屋者決定保留1 樓之停車空間，被告就施 作鐵捲門交付購屋者，若選擇改為客餐廳與其他部分合併使 用，則被告亦無償代依施工圖施工，在地上鋪設地磚並施作 大窗及進出大門。原告在購屋時，經斟酌後選擇改為客餐廳 使用，為其明知且同意。況被告如隱瞞1 樓設計有15平方公 尺停車空間之事實，原告在交屋取得建物所有權狀時，即可 從權狀之記載一目瞭然，豈有同意交屋之理。
3.原告雖否認被告曾明確告知Ｄ59號房屋1 樓有部分面積原設 計為停車空間之事實，但查原告在訂購該編號房屋時，經銷 售人員告以得將停車空間改為客餐廳使用後，原告對被告無 償施作40×40cm之磁磚不滿意，要求改為60×60cm拋光石英



磚，費用差額由其自行負擔，有原告親自簽名之簽約會辦單 、工程變更申請單及變更工程確認單可證，連同其他變更事 項，原告須支付追加工程款46,000元。嗣原告考量1 樓係由 停車空間改為客餐廳使用，容有不合規定之處，不需自行額 外負擔追加工程款，乃於95年4月3日要求將所有未施作之變 更恢復正常，原變更單作廢，由被告退還46,728元，亦有變 更工程確認單可考，足證原告確係知悉1 樓部分面積原設計 為停車空間，原告亦同意變為客餐廳使用。至原告主張被告 系爭建案因廣告不實遭公平交易委員會裁處罰鍰3 百萬元乙 節，其保護之法益為同業競爭利益，與兩造間私法契約行為 無涉，亦不影響相關契約之效力，自與原告之請求無關。 4.被告已依買賣契約將編號Ｄ59號房屋所配賦之土地面積69.3 平方公尺 (折合20.96坪)移轉登記與原告，並無任何短少。 原告主張土地面積不足2 坪，並無任何舉證，不足採信。至 其所稱有2 坪土地遭被告作為道路使用，亦屬不實。原告所 提原證五係現場社區排水溝之位置，並非地界線，因排水溝 係82年間本社區辦理山坡地開發時作為水土保持之社區排水 系統，原告之土地則超出排水溝之外側（即在排水溝與道路 中間夾有原告之土地），為因應社區整體美觀，被告增加費 用支出，將屬於原告之土地亦鋪設柏油，乃出自善意。原告 如認為會使人誤認其私有土地為道路的一部分，原告可依其 要求將柏油剷除，如認為剷除柏油不美觀，原告亦可施作水 泥硬舖面，以示與道路區別。另依兩造所訂買賣合約書，約 定土地面積為21.17坪，實際過戶土地面積為20.96坪，短少 坪數屬誤差範圍2％以內，非如原告所言短少2坪。 5.原告因再婚關係與父母分開居住，遂又於95年1 月15日主動 訂購編號Ｇ3 號房屋，由其自己居住，並非所謂因有社區巴 士可接送父母出入社區才另行訂購。而該編號Ｇ3 房屋完工 後，原告以其土地遭鄰地所有人陳連地之簡易圍牆占用為由 ，拒不交屋，亦不給付尾款490萬0,259元，經兩造於96年11 月1日達成協議，在地界問題未解決之前，保留20萬0,259元 ，餘款470 萬元以貸款付清，據此被告乃對訴外人陳連地訴 請拆除簡易圍牆及返還土地並獲勝訴判決確定已解決地界問 題，原告遂於97年11月19日再度與被告達成協議，同意即日 給付20萬0,259元及由被告代為施作擋土牆及圍牆(參原證六 ）。但在被告施作擋土牆及圍牆後，原告實際僅給付10萬元 ，被告不得已乃訴請原告給付其餘10萬0,259 元，並經本院 彰化簡易庭98年度彰簡字第251號 民事判決勝訴確定（被證 五），原告亦於99年2月6日清償在案，足見並無地界問題（ 原告在該給付價金案件中已有抗辯，但不為法院採信而判其



敗訴）。況土地買賣契約之面積52.38 坪，實際移轉登記面 積191.64平方公尺，約為57.97坪（被證六)，尚多出5.59坪 ，並無短少。且擋土牆上方之地界線僅占用1.97平方公尺（ 約0.59坪）施作簡易圍牆，依施工慣例，高低落差3 公尺無 法挖除鄰地之土地再施作擋土牆，因此縱有誤差1.97平方公 尺之高低差，扣除後，仍多出5 坪，亦非面積短少，並為原 告所明知，並於97年11月19日與被告達成付款20萬0,259 元 之協議，何損害之有。
6.本案已完工交屋戶數為259 戶，華聲科技不動產估價師事務 所製作之不動產鑑定報告書，以266 戶作為鑑價依據，顯見 未能專業處理。且房屋銷售係根據地點、產品、價位及公司 信譽等決定，銷售業績好壞因素很多，不可能耗費20多年去 銷售一個工案，鑑價報告以30戶從預售到交屋需3 年，即以 266戶÷30戶×3年＝26.6年≒27年，認定本案去化需耗時27 年，如此荒唐的計算方式，顯見其製作之粗糙及欠缺專業。 而且本社區並非未施作公設，而係景觀工程有所變更，鑑定 報告卻以無公設之狀態鑑定房屋價值，其鑑定基礎顯屬錯誤 。再者328巷90號房屋，原告以560萬元承購為既成事實，鑑 價報告卻認為僅值533 萬元，完全背離事實。該報告以景觀 工程變更施作內容，認定2戶減損102萬元，則每戶平均51萬 元，全社區259 戶計算，豈不是景觀工程減損1億3,209萬元 ，如此之鑑定水準，恐遭業界質疑其專業能力。故此鑑價報 告，內容不客觀且多所偏頗，引用錯誤數據，並無參考價值 ，應不足採信。
7.原告於93年間簽約購買編號Ｄ59房地時，被告恒拓公司之負 責人為訴外人甲○○，被告乙○○係93年11月22日因公司改 組才加入為股東並擔任法定代理人。在被告乙○○加入為股 東前，恒拓公司已印製海報銷售「台灣新故鄉」建案，原告 主張被告乙○○為順利銷售建案，製作不實之銷售廣告並非 事實。且被告乙○○究有如何之不法行為，侵害其何項權利 ，原告均未舉證以實其說。至於有關買賣契約之爭議，與被 告乙○○個人無關。原告依侵權行為規定，請求被告乙○○ 與被告恒拓公司連帶給付減少價金及賠償損害，顯不足採等 語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回，如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
四、下列事實為兩造所不爭執，並有原告所提廣告2 份、土地及 房屋預定買賣合約書（編號Ｇ3)、協議書、土地及建物登記 謄本等影本，暨被告所提土地及房屋預定買賣合約書（編號 Ｄ59)、本院98年度彰簡字第251號民事判決及確定證明書等 影本在卷可證，堪信為真實。




1.被告恒拓公司自93年間起，陸續於坐落彰化縣彰化市福山段 1070等數十筆山坡保育土地開發建設「台灣新故鄉」、「台 灣小鎮」等建案，陸續製作之銷售廣告，內容揭示：3 百戶 別墅大造鎮，有7,200坪社區獨享森活公園、3座主題噴水公 園、迎賓水瀑、音樂噴泉廣場、七彩鳥園、亞熱帶植物生態 園區、社區幼稚園、紅磚人行道、高爾夫果嶺、社區櫻花大 道、社區巴士、品茗區、登山步道、健康步道、有機菜園、 四季花卉造景區、紫藤花架休閒區、香草花園及小噴泉等19 項公共設施（如附表三所示）。
2.原告於93年2 月20日向被告恒拓公司購買Ｄ區編號Ｄ59之預 售屋（門牌號碼編為彰化縣彰化市○○路000 巷00號，下稱 編號Ｄ59房地，詳如附表一所示)，總價金325萬元（土地部 分130萬元、房屋部分195萬元）；再於95 年1月12日再向被 告恒拓公司購買Ｇ區編號Ｇ3 之預售屋（門牌號碼彰化縣彰 化市○○路000巷00號，下稱編號Ｇ3房地，詳如附表二所示 ），總價金560萬元（土地部分185萬元、房屋部分375萬元) 。上開兩戶房屋均已完工，分別於95年底及96年底交屋，其 中編號Ｄ59房地之1 樓，建造執照設計為停車空間，實際則 作為客廳及餐廳使用。
3.被告恒拓公司前以該公司與原告就編號Ｇ3 房屋，於96年11 月1 日、97年11月19日兩度簽訂協議書，約定原告應支付欠 款20萬0,259元，惟原告僅給付其中10萬元，仍積欠10萬0,2 59元為由，訴請原告給付買賣價金，經本院彰化簡易庭以98 年度彰簡字第251號判決原告敗訴確定。 原告於該訴訟事件 ，並對被告恒拓公司提起反訴，主張被告恒拓公司與伊就土 地界址問題，雙方於96年11月1 日簽訂協議書，約定在地界 問題解決前保留價金20萬0,259元， 惟被告恒拓公司始終隱 瞞其土地被占用，未依約履行，致原告無法完整使用土地等 情，依民法第225、267、354 條規定，請求被告恒拓公司給 付20萬0,259元，亦經判決敗訴確定。
五、兩造有爭執者，為原告主張⑴前揭19項公共設施未施作，就 編號Ｄ59房地部分，得請求減少價金（或賠償損害，以下同 ）32萬5,000元，就編號Ｇ3房地部分，得請求減少價金56萬 元；⑵土地坪數不足(編號Ｄ59短少6.27平方公尺、編號Ｇ3 短少1.97平方公尺)，依序得請求減少價金29萬4,608元、20 萬0,590元；⑶編號Ｄ59房屋之1樓停車空間違法作客廳、餐 廳使用，得請求減少價金80萬元；⑷被告故意為不實廣告， 致原告受有損害，得請求前開損害總額之1 倍即218萬0,198 元之懲罰性賠償金；⑸被告乙○○應與被告恒拓公司就上開 金額連帶賠償，有無理由？分述如下。




㈠、公共設施未施作部分
1.原告主張被告恒拓公司未施作前揭森活公園等19項公共設施 ，被告則辯稱：係因住戶對公共設施景觀有意見，住戶連署 及管理委員會決議後山不施工，加強各園區公園之設施，被 告應住戶及管理委員會要求而為變更，改以其他設施替代， 詳情如附表三所示，於施作完成後，並於97年3 月13日由三 區管理委員會完成驗收點交，並非被告未施作該等公共設施 ，況依兩造買賣合約書之約定，被告亦保有因地形地貌變更 設計之權等情。
2.經查，被告此部分抗辯各節，有所提台灣新故鄉公共設施點 交會議簽到及所附點交公共設施明細表、各項公共設施照片 、台灣新故鄉住戶連署書、台灣新故鄉社區聯合管理委員會 函等影本（參本院卷一第50～56頁、卷二第90～97頁）為證 。另被告恒拓公司前遭檢舉公共設施未施作，涉有廣告不實 違反公平交易法案，行政院公平交易委員會98年12月22日公 參字第0000000000號函亦認為：該公司建案廣告所載「7200 坪社區獨享森活公園」部分，依該建案公設及綠地明細表， 其公設用地面積達9009.348坪，難謂與廣告不符，而廣告所 宣稱之「3 座主題親水公園」（即迎賓水瀑、親水公園及音 樂噴泉廣場）已分別變更施作涼亭、兒童遊戲區及池塘；高 爾夫練習場亦改為景觀步道；七彩鳥園、亞熱帶植物生態園 區、登山步道、健康步道等維持原始森林樣貌，及櫻花大道 改種黑板樹等節，均係Ｄ2區、Ｅ2區社區代表和聯合管理委 員會主委與恒拓公司協議變更，復有社區住戶連署勿施作後 山公園之整地工程，並由社區聯合管理委員會於98年3月2日 公共設施點交會議紀錄決議，顧及居家安全，後山不宜施工 ，恒拓公司更改公共設施施作似非無據，而不予處分等情（ 參台灣彰化地方法院檢察署99年度偵字第5633號不起訴處分 書影本，本院卷二第39頁）。而上開台灣新故鄉住戶連署書 （見本院卷二第93頁），係由住戶連署要求為響應全球抗暖 化運動，並顧及住戶居家安全，要求被告恒拓公司勿施作後 山公園整地工程，以免破壞水土保持之現況。訴外人梁永海 （曾任社區聯合管理委員會主委）曾據以對被告乙○○提出 偽造文書刑事告訴（案號：台灣彰化地方法院檢察署99年度 偵字第4323號），然於檢察官偵查時，證人劉美秀、李珛綺 （原名李侑珊）及郭坤璋均證述該連署書內之簽名為親簽或 授權他人代簽等語，因認被告乙○○並無偽造署押犯行，而 為不起訴處分（參前開不起訴處分書影本，本院卷二第40頁 ），益徵該連署書為真正無訛。被告恒拓公司係兼顧購屋住 戶意見及實際需求，變更原先規劃之公共設施項目，並非不



依廣告內容提供相關公共設施。而依兩造土地買賣合約書第 7條及房屋買賣合約書第8條（或第9條)之約定，被告恒拓公 司就公共設施及景觀工程，有權視實際需要配合地形、地貌 作最合宜之設計與變更。茲社區代表、管理委員會既有上開 要求，被告恒拓公司據以變更公共設施及景觀工程，在全部 完工後點交予社區聯合管理委員會，即屬契約所訂「視實際 需要配合地形、地貌做最合宜之設計與變更」，自難認為有 何瑕疵。原告主張被告恒拓公司上開19項公共設施未施作， 與廣告內容有違，其給付有瑕疵，依瑕疵擔保及不完全給付 之規定，請求減少價金或賠償88萬5,000元(編號Ｄ59房地部 分32萬5,000元、編號Ｇ3房地部分56萬元），尚屬無據，應 不予准許。
㈡、土地坪數不足部分
1.依兩造簽訂之土地預定買賣合約書記載，編號Ｄ59土地面積 為「約21.17坪(依地政機關丈量為準）」(參本院卷一第142 頁)，換算約為69.98平方公尺；編號Ｇ3土地面積「約52.38 坪（依地政機關丈量為準)」，換算約為173.16平方公尺。 而被告恒拓公司實際移轉登記之福山段1071及915 地號土地 ，其面積依序為69.30平方公尺、173.24 平方公尺，有登記 謄本可證，與合約書約定之坪數大致相當，被告恒拓公司移 轉與原告之土地坪數，並無不足情形，先予說明。 2.又經本院會同彰化縣彰化地政事務所勘量結果，編號Ｄ59之 1071地號土地，其中有1.90平方公尺為柏油路面、4.37平方 公尺為社區排水溝（上方鋪設水泥）占用，有勘驗筆錄及該 地政事務所99年6 月19日土地複丈成果圖可按。而該等柏油 路面及排水溝乃被告恒拓公司施設，為其自陳無訛。則被告 恒拓公司移轉及交付原告之1071地號土地，其中6.27平方公 尺，均因社區用排水溝及柏油道路占用，而不能單獨為使用 收益，致其價值及通常效用因此減少，顯然並不完全符合債 務之本旨，為瑕疵給付，並係因可歸責於被告恒拓公司之事 由所致，洵堪認定。
3.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利，民法 第348條第1項、第227條第1項分別定有明文。被告恒拓公司 將編號Ｄ59房地之1071地號、面積69.3平方公尺土地，移轉 登記與原告，其使原告取得買賣標的物所有權之給付義務， 雖符合債務本旨，但該土地其中6.27平方公尺，業經被告恒 拓公司提供作為社區排水溝及道路使用，該部分之給付，顯 係因可歸責於被告恒拓公司之事由，致有價值及通常效用減



少之瑕疵，原告依不完全給付之規定行使權利，於法即非無 據。而該部分乃被告恒拓公司所規劃社區排水溝及道路整體 之一部，如予變更，實牽連甚廣，費用亦鉅，依被告恒拓公 司抗辯意旨，亦可見其無意變更施作，故當認為此項瑕疵為 不能補正。原告依不完全給付準用民法第226條第1項給付不 能規定，請求被告賠償損害，自無不合。惟關於損害額方面 ，1071地號土地價金為130 萬元，每平方公尺為18,759元（ 計算式：130萬元÷69.3≒18,759元)，其中6.27平方公尺為 117,619元（計算式：18,759×6.27≒117,619元）。參酌原 告係對於該部分土地所有權之行使受限制，並非未取得其所 有權，當以市價與買賣價金之差額，作為損害額之計算標準 。但因原告未提出具體資料佐證其價金差額，本院審酌土地 徵收價格多採公告現值加4 成計算，認為按兩造買賣價金扣 除該土地公告現值（每平方公尺6,000元）加4成後之金額即 64,951元（計算式：117,619－6,000×1.4×6.27 ＝64,951 元），應屬相當。故原告依不完全給付之法律關係，請求被 告恒拓公司賠償編號Ｄ59房地交付土地坪數不足之損害29萬 4,608 元，在64,951元範圍，為有理由，應予准許，逾此金 額部分，則屬無據，應予駁回。
4.另編號Ｇ3房地之915地號遭鄰地所有人即訴外人陳連地之鐵 皮圍牆越界占用1.97平方公尺，前經被告恒拓公司訴請排除 侵害，業據本院彰化簡易庭於97年9 月30日以96年度彰簡字 第723號 民事判決被告恒拓公司勝訴確定，固有原告所提判 決書影本（本院卷一第34～37頁）為證。惟兩造為此地界遭 陳連地占用問題，曾於96年11月1 日簽訂協議書，約定地界 問題未解決前，原告保留價金200,259 元，於地界糾紛解決 並經地政機關鑑界完成時，原告應付清保留金額；嗣上開排 除侵害事件，經法院判決後，雙方再於97年11月19日簽立協 議書，約定被告恒拓公司與陳連地之前開排除侵害訴訟業經 法院判決在案，原告同意簽立該協議書日即返還保留價金20 0,259 元，被告恒拓公司則同意負責施作如協議書附圖所示 北向擋土牆及東向圍牆，有原告所提協議書影本2 份（本院 卷一第33頁正、背面）可參。但因原告僅支付其中10萬元， 被告恒拓公司乃起訴請求原告給付剩餘價金100,259 元，經 本院彰化簡易庭以98年度彰簡字第251號 民事判決原告應如 數給付確定，亦如前述。由此可見，兩造就該部分土地遭訴 外人陳連地占用部分而未點交給原告，已協議依前開方式處 理，原告即應受其拘束。復且，被告恒拓公司並已依該協議 書之約定鑑界完成及施作北向擋土牆、東向圍牆完畢，有其 所提照片（本院卷一第63、64頁）可證，原告在98年度彰簡



字第251號給付價金事件，亦自承屬實無訛（參該判決書第3 頁倒數第9 行以下）。茲原告在97年11月19日簽訂之協議書 ，既明確同意支付因地界問題保留之價款，而未為聲明保留 其他權利，在在顯示雙方就此部分瑕疵糾紛，已依協議相互 讓步，而終止爭執（參民法第736、737條關於和解之規定） 。此再對照被告恒拓公司依協議書施作之北向擋土牆、東向 圍牆位置，已將原告使用之土地（前院）與訴外人陳連地鐵 皮圍牆越界占用之土地（915 地號土地東北偏北部分）相阻 隔，益證此情非虛。原告猶以被告恒拓公司未交付915 地號 土地內1.97平方公尺之土地為由，請求減少價金或賠償200, 259元，自不能認為有理由。
㈢、Ｄ59房地1樓停車空間違法作為客、餐廳使用部分 1.系爭編號Ｄ59房地之1 樓部分規劃為停車空間，但以取得執 照後二次施工方式，變更用途為客廳、餐廳使用，被告恒拓 印製之台灣新故鄉廣告，其平面配置參考圖1 樓繪有客廳（ 玄關、沙發、茶几、電視櫃）及餐廳（餐桌、流理台）等圖 案，旁附有樣品屋實景拍攝之客廳及餐廳實景照片，建材及 設備之地坪項下亦指稱1 樓客、餐廳等事實，為被告自認無 訛，並有申請執照之設計圖、施工平面圖及廣告等影本可參 （本院卷一第61、62頁、第199～205頁），堪以認定。原告 主張被告恒拓公司故意隱瞞1 樓為停車空間之事實，以住家 價格出售，使原告違法作為客餐廳使用，面臨隨時遭拆除之 風險。被告則辯稱：伊未隱瞞此部分事實，因本社區面積寬 闊，停車不困難，故在銷售時由銷售人員明確告知建照核准 之1 樓有部分為停車空間，可選擇改作為客、餐廳使用，並 製作施工圖供購屋者對照參閱，原告在購屋時，明知且同意 改為客餐廳使用等情。
2.惟近年汽車等自用交通工具之普及，停車位有無屬於購屋時 重要之評估事項，原告預購系爭編號Ｄ59房地時，對於該房 地關於停車位問題，當無不詢問明白之理。證人林和村（即 當時承作該預售屋廣告及代為行銷公司之翔福廣告事業有限 公司總經理）亦具結證稱：銷售現場都有請照圖、施工圖， 可供客戶參考，原告確實有閱覽，且經常到該建案現場關心 他的房子，原告購屋時已經知悉變更為住宅使用，並同意將 原來設計車庫的地板鋪設一般磁磚改為拋光石英磚，而且簽 立會辦單、變更設計單，編號Ｄ59房地是由銷售人員陳佩絃 賣出，伊都在現場，有聽到丙○○有告知原告停車空間變更 的事等語（本院卷一第79頁）。而原告於93年2 月20日簽訂 買賣合約書當日，並簽署簽約會辦單及工程（材料）變更申 請單，針對1 樓客廳、餐廳地板由40×40cm全磁化磁磚改為



拋光石英磚，費用差額16,000元由原告自行負擔，復於93年 9月2日簽署變更工程確認單，確認其1 樓客、餐廳改為拋光 石英磚，繼於95年4月3日將其要求變更之未施作部分恢復正 常，暨領取退回之追加工程款，迄今亦仍將其1 樓作為客餐 廳使用等情，有簽約會辦單、工程（材料）變更申請單影本 各1張及變更工程確認單影本2張（本院卷一第107～110頁） 可參。綜此，足認原告對於被告恒拓公司以於取得使用執照 後二次施工之方式，將1 樓停車空間改為客餐廳使用乙節， 當無不知之理。被告恒拓公司辯稱原告在購屋時，即已知情 並同意，堪值採信。
3.至於被告恒拓公司經行政院公平交易委員會，認定其就台灣 新故鄉建案所印製之預售屋廣告內容，因列示1 樓作為客餐 廳、2樓附設浴室，惟建照執照1 樓部分用途為停車空間、2 樓浴室部分則為陽台，而以二次施工方式分別改建後交付承 購戶，與其廣告內容宣稱之用途不相符，係於廣告上就商品 之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，而依公平交易法第21 條第1項之規定，處罰鍰300萬元，雖有該委員會99年8月2日 公壹字第0000000000號函檢送之公處字第096063號處分書、 原告檢舉函、現場照片及廣告等影本（本院卷一第193～205 頁）為證。惟原告係知情並同意編號Ｄ59房地1 樓部分變更 為客餐廳使用，已如前述，被告恒拓公司依約施作，其給付 尚不能認為有瑕疵可言。原告主張被告恒拓公司此部分應減 少價金或賠償80萬元，即屬無據，應不予准許。㈣、懲罰性賠償金部分
按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害， 消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所 致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」消費 者保護法第51條定有明文。其適用以企業經營者，因故意或 過失違反該法規定，致消費者受有損害為要件。原告主張被 告恒拓公司未施作前揭19項公共設施及編號Ｄ59房地之1 樓 停車空間違法作為客餐廳使用部分，雖與銷售廣告內容之真 實與否有關，但原告並不因此得請求被告恒拓公司賠償其損 害，已如前述，即亦不得據以請求懲罰性賠償金。至於交付 之土地坪數不足部分，僅為單純履約糾紛，顯與消費者保護 法之相關規定無涉。原告請求該部分之懲罰性賠償金，尤屬 無據。故原告請求被告給付218萬0,198元之懲罰性賠償金， 於法不合，應予駁回。
㈤、被告乙○○應否與被告恒拓公司連帶賠償？ 按債務人不履行債務為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦 屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵



權行為之規定，於債務不履行不適用之，最高法院著有43年 台上字第752號判例。 故債務人不履行債務者，除係因不完 全給付之加害給付，使債權人發生履行利益以外之損害者外 ，債權人僅得依據債務不履行之規定請求損害賠償，不得依 據侵權行為之法律關係，請求債務人賠償。原告與被告恒拓 公司就系爭預售屋買賣之糾紛，均僅屬給付之本身有無瑕疵 ，並未造成原告其他固有利益之損害，純屬債務不履行之範 疇。而被告恒拓公司就社區公共設施及編號Ｄ59房地與廣告 內容是否相符乙節，原告均不得請求該公司賠償損害，亦如 前述。原告主張被告乙○○為該公司之負責人及行為人，應 依民法第184條第1項、公司法第23條第2 項之規定，與被告 恒拓公司連帶賠償，於法不合，應不予准許。
六、綜上所述，原告依不完全給付之法律關係，請求被告恒拓公 司賠償編號Ｄ59房地之1071地號土地中6.27平方公尺，作為 社區排水購及道路使用之損害，在64,951元範圍，洵屬正當 ；其餘依不完全給付、瑕疵擔保、不當得利、消費者保護法 、侵權行為及公司法第23條第2 項等規定，請求被告恒拓公 司及乙○○連帶賠償，則均有未合。故原告本件請求，在如 主文第1 項金額及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月3日起至 清償日止，按年息百分之５計算利息之範圍，為有理由，應