臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第245號
原 告 林桂滋
林桂桐
上二人共同
訴訟代理人 黃秀禎律師
複代理人 林慈政律師
被 告 林彬
吳晨芳
彭敏智
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102 年1 月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告林彬、吳晨芳、彭敏智應自坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示A 、B 部分之地上建物遷出。被告林彬應將坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示A 、B 部分之地上建物（面積各為六十四點八四平方公尺、十四點零六平方公尺）拆除，並將占用之土地返還予原告。被告林彬應自民國一０一年十二月九日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣伍仟貳佰零柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林彬負擔百分之八十、被告吳晨芳、彭敏智負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告各以新台幣參萬元分別為被告林彬、吳晨芳、彭敏智供擔保後，得假執行。
本判決第二項，於原告以新台幣貳佰玖拾伍萬元為被告林彬供擔保後，得假執行。
本判決第三項，於原告按月以新臺幣壹仟捌佰元為被告林彬供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或縮減、擴張應受判決事項之聲明者不在此 限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。二、查原告起訴狀聲明原載為「先位聲明：（一）被告林彬應自 坐落台北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土 地），如附圖所示黃色標示部分之地上建物即門牌號碼台北 市○○區○○路000 號遷出，並將占用之土地返還予原告。 （二）被告林彬應自民國101 年1 月1 日起至返還第一項土 地之日止，按月給付原告新台幣（下同）2 萬2000元。（三
）訴訟費用由被告負擔。（四）原告願供擔保請准宣告假執 行。備位聲明：（一）被告林彬承租原告共有之系爭土地， 自101 年1 月1 日起，租金調整為每年26萬4000元。（二） 訴訟費用由被告負擔」（見本院101 年度士簡調字第90號卷 ，下稱士調卷第4 至5 頁）；嗣於101 年11月14日以民事追 加被告暨更正聲明（四）狀追加被告吳晨芳、彭敏智，並變 更聲明為：「先位聲明：（一）被告林彬、吳晨芳、彭敏智 應自系爭土地，如附圖所示A 、B 部分之地上建物遷出，並 將占用之土地返還予原告。（二）被告林彬應將系爭土地， 如附圖所示A 、B 部分之地上建物拆拆除，並將占用之土地 返還予原告。（三）被告林彬應自本書狀繕本送達最後一位 被告翌日起至返還上開聲明第一、二項土地之日止，按月連 帶給付原告2 萬2000元。（四）訴訟費用由被告共同負擔。 （五）原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：（一）被 告林彬承租原告共有之系爭土地如附圖所示A 、B 部分土地 ，面積78.09 平方公尺，自101 年1 月1 日起，租金調整為 每年20萬6157元。（二）訴訟費用由被告負擔。」（本院卷 第134 至135 、192 頁），經核原告所為訴之聲明變更及追 加被告，乃係基於同一基礎事實所為擴張、減縮應受判決事 項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
三、被告林彬、吳晨芳、彭敏智經合法通知，均未於言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列事由，爰依原告 之聲請，由其一造辯論判決，均合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告將共有之系爭土地出租予訴外人王金儀，約定租金為 每年白米一百台斤，未訂立書面契約。詎被告林彬以100 年12月13日中研院郵局154 號存證信函附上郵政匯票1 萬 2000元送達原告，並謂郵政匯票係支付系爭土地101 年至 106 年度之租金，惟原告與被告林彬素不相識，林彬亦非 系爭土地承租人，原告因而寄還匯票並籲請出面說明，卻 未獲回覆，嗣被告林彬將101 年度租金2000元提存於本院 提存所。然坐落於系爭土地上如附圖所示A 、B 部分之建 物即門牌號碼台北市○○區○○路000 巷00弄00○0 號房 屋（下稱系爭房屋）乃被告林彬所有，被告吳晨芳向被告 林彬之配偶林詹春子承租系爭房屋，再分租予被告彭敏智 ，故而被告林彬為間接占有人、被告吳晨芳、彭敏智為直 接占有人，惟被告林彬並無合法占有系爭土地之權源，因 此，被告3 人係屬無權占用系爭土地，侵害原告所有權。 又原告因被告林彬無權占有，受有相當於租金利益之損害
，以占有系爭土地面積100 平方公尺，按99年1 月之申報 地價為每平方公尺2 萬6400元計算，原告得請求被告林彬 按月給付相當於租金之不當得利數額2 萬2000元【計算式 ：26400 元×100 平方公尺×1/12×10%=22000 元】，為 此，爰依民法第767 條第1 項規定，請求被告林彬、吳晨 芳、彭敏志自系爭土地上之系爭房屋遷出，被告林彬應拆 除系爭房屋，並將占用土地返還原告；另依民法第184 條 第1 項前段、第185 條第1 項及第179 條規定，請求被告 林彬按月給付相當於租金之損害或不當得利。
（二）若認原告與被告林彬間就系爭土地有租賃契約存在，惟當 初租金為每年白米一百台斤，依目前市價僅折合新台幣為 2000元，然系爭土地至100 年1 月，土地公告現值為10萬 2000元，99年1 月之申報地價每平方公尺亦達2 萬6400元 ，則先前約定租金顯然過低，爰請求依民法第442 條規定 調整租金。又依土地法第105 條規定計算租金，系爭房屋 占用系爭土地之面積為78.09 平方公尺，每年租金應為20 萬6157元【計算式：99年1 月申報地價26400 元×78.0 9 平方公尺×10%=206,517 元】，故原告以100 年12月29日 存證信函通知被告林彬調整租金之意思表示，為此，備位 請求調整系爭土地租金為每年20萬6517元等語。（三）聲明：
甲、先位聲明：
1.被告林彬、吳晨芳、彭敏智應自系爭土地上如附圖所示A 、B 部分之地上建物遷出，並將占用之土地返還予原告。 2.被告林彬應將系爭土地上如附圖所示A 、B 部分之地上建 物拆除，並將占用之土地返還予原告。
3.被告林彬應自本書狀繕本送達最後一位被告翌日起至返還 上開聲明第一、二項土地之日止，按月給付原告2 萬2000 元。
4.訴訟費用由被告共同負擔。
5.原告願供擔保請准宣告假執行。
乙、備位聲明：
1.被告林彬承租原告共有系爭土地如附圖所示A 、B 部分土 地，面積78.09 平方公尺，自101 年1 月1 日起，租金調 整為每年20萬6157元。
2.訴訟費用由被告林彬負擔。
二、被告3 人經合法通知無正當理由未到庭，亦未提出書狀作何 聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告前開主張，業據其提出之土地登記謄本、地籍圖謄本
、存證信函、郵政匯票、掛號郵件收件回執、提存通知書 為證（士調卷第11至19頁、本院卷第39、95頁），復調閱 本院101 年度存字第18號提存卷查核屬實，另函詢台北市 稅捐稽徵處內湖分處，經回覆系爭房屋之房屋稅籍所有權 人確為林彬（本院卷第91頁），台北自來水事業處東區營 業分處、臺灣電力股份有限公司台北北區營業處亦函稱系 爭房屋給水裝置、設戶供電申請人均為被告林彬（本院卷 第116 、121 頁），而本院會同原告履勘現場，現占有人 即系爭房屋承租人彭敏智亦在場陳稱其係向被告吳晨芳分 租，有勘驗筆錄及現場照片在卷可按（本院卷第100 、14 1 至160 頁），再囑託台北市政府警察局內湖分局派員查 訪系爭房屋之實際占有人，確為承租人即被告吳晨芳、彭 敏智，並有房屋租賃契約書、戶籍資料在卷可參（本院卷 第117 至119 、181 頁），經囑託台北市中山地政事務所 會同複丈系爭房屋占有系爭土地之範圍、面積，亦有該所 檢送如附圖所示之複丈成果圖在卷可憑（本院卷第123 至 124 頁），而被告經合法送達均未到場，亦未以書狀為任 何陳述，是以，堪信原告前開主張為真實。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。 次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而以無權占有為 原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存 在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權 占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有 理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。 查系爭房屋占有系爭土地如附圖編號A 、B 所示，被告林 彬乃系爭房屋之所有權人，被告吳晨芳、彭敏智則為系爭 房屋之承租人，亦即被告林彬乃如附圖編號A 、B 所示部 分土地之間接占有人、被告吳晨芳、彭敏智則為直接占有 人，而其等均無任何可資對抗原告之合法占有權源，是以 ，原告主張被告3 人無權占有系爭土地如附圖編號A 、B 所示部分，並依前開規定請求被告3 人自附圖編號A 、B 所示之建物內遷出，被告林彬應將前開建物拆除並返還占 有之土地，即屬有據，惟被告吳晨芳、彭敏智遷出後，系 爭房屋客觀上仍會繼續占用於系爭土地上，其2 人對於系 爭房屋並無所有權，亦無事實上處分權，自不負將系爭建 物坐落土地返還予所有權人之義務，因此，原告併請求被
告吳晨芳、彭敏智將占有建物範圍之土地返還予原告，於 法即有未合。
（三）另按占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然 占有者；又善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得 為占有物之使用及收益。民法第944 條第1 項、第952 條 定有明文；另租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所 有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租 賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有 人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使 用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為 善意，依民法第952 條規定，得為租賃物之使用及收益， 其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務 ，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言 ，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定， 返還其所受利益（最高法院91年度台上字第1537號判決要 旨參照）。查被告吳晨芳向被告林彬之配偶林詹春子承租 系爭房屋，再轉租系爭房屋之部分房間予被告彭敏智，顯 見被告吳晨芳、彭敏智對其占有使用系爭房屋並非毫無支 付對價而無端受有利益，至系爭房屋占有系爭土地之權源 為何，顯非被告吳晨芳、彭敏智於承租時所能得知，依前 開條文規定，應推定被告吳晨芳、彭敏智為善意占有人， 再衡之承租他人建物而支付租金，當然包含有占有使用建 物及坐落土地之意，方不違常情。反之，被告林彬明知系 爭土地乃原告共有，未取得合法占有權源，即以其所有如 附圖編號A 、B 部分之地上建物占有系爭土地，自屬惡意 占有甚明。
（四）佐以無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之 損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金 之不當得利。另按租用基地建築建物，其租金以不超過土 地申報總價額年息百分之十為限，土地法第105 條、第97 條規定甚明。此所謂年息百分之十為限，乃指土地租金之 最高限額而言，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價 額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮 程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為 決定。又土地法第97條第1 項所謂土地價額，係以法定地 價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依 土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報 之地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公 告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦
有明文規定。經查：
1.系爭土地坐落於台北市○○區○○路000 巷00弄00號之1 門牌旁無名巷道內，經由無名巷道進入方可抵達系爭建物 ，該建物內有6 間房間，周圍均係住宅區，但距離南京東 路6 段及市民大道約3 、400 尺，交通便利，生活機能尚 可，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可按（本院卷第100 至 101 、141 至160 頁），參照前開現場照片，可證系爭建 物係磚造一樓建物，需經由狹窄無名巷進入，建物外牆未 抹水泥、粉刷，屋頂以簡易塑膠雨棚搭蓋，地面僅以水泥 鋪設，內部陳設簡陋、老舊，環境髒亂，該一樓建物如附 圖編號A 、B 所示部分占有系爭土地面積為78.9平方公尺 【計算式：64.84+14.06 】，被告林彬之配偶以每月4000 元出租予被告吳晨芳居住使用，有前開租賃契約書可按。 又系爭土地於99年至101 年均未申報地價，依99年度公告 地價顯示系爭土地每平方公尺為3 萬3000元，此有公告地 價及公告土地現值表在卷可稽（本院卷第46頁），依平均 地權條例第16條規定，系爭土地之申報地價為每平方公尺 2 萬6400元【計算式：33000 ×80％】，故原告主張以此 計算本件相當租金之不當得利，應屬可採。
2.本院審酌系爭土地之位置、工商業繁榮程度、系爭房屋占 用系爭土地之面積、使用型態、收取租金數額、系爭房屋 之客觀情狀等因素，認原告請求被告林彬給付之不當得利 數額，以占用土地面積按系爭土地99年度申報地價年息百 分之三計算被告林彬按月應給付金額為5207元【計算式： 78.9×26400 ×3 ％×1/12＝5207，元以下四捨五入】， 應屬適當。因此，原告請求被告林彬自追加聲明狀送達最 後一名被告之日即101 年12月9 日（本院卷第166 頁）起 至返還土地之日止，按月給付原告不當得利數額為5207元 ，為有理由，逾前開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第179 條之規定， 請求（一）被告林彬、吳晨芳、彭敏智應自坐落系爭土地上 如附圖所示A 、B 部分之地上建物遷出。（二）被告林彬應 將坐落系爭土地上如附圖所示A 、B 部分之地上建物拆除， 並將占用之土地返還予原告。（三）被告林彬應自101 年12 月9 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告5207元，為 有理由，應予准許。逾上述部分之請求，則為無理由，應予 駁回。原告先位聲明請求既屬部分有據，即無庸再審究備位 聲明部分，附此敘明。
五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行， 經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別准許之。至原
告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，原告其餘主張、陳述及攻擊防 禦方法，均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附 此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事 訴訟法第385 條第1 項、第79條、第85條第1 項，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 2 月 20 日
民事第二庭 法 官 黃欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 20 日
書記官 詹志鵬
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