臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 101年度南簡字第318號
原 告 財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家
法定代理人 許勝夫
訴訟代理人 徐銘通
被 告 陳正成
被 告 陳驥
訴訟代理人 陳靖琦
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國102年1月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳正成、陳驥應給付原告新台幣576,828元，及自民國101年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣16,600元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣192,276元，為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一 者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告對被告發 支付命令，原係依不當得利之法律關係主張：被告應給付原 告新台幣（下同）494,424元，並自本件支付命令送達之翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣被告 對支付命令聲明異議而案件繫屬本院後，改依給付租金之法 律關係請求，並於民國（下同）101年5月3日具狀請求變更 聲明為：被告應給付原告576,828元，並自本件支付命令送 達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息； 復於訴狀送達後，就遲延利息起算日，當庭請求改自101年3 月21日起算（見本院卷第86頁反面）。經核上開原告所為訴 之變更，關於請求數額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明 ，關於遲延利息部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，又關 於據以起訴之法律關係變更為給付租金，核屬訴訟標的之變 更，惟其請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，均應予以准 許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告陳正成所有臺南市○區○○路000號、424號未辦理保 存登記建物及被告陳驥所有臺南市○區○○路000號、428 號未辦理保存登記建物（以下合稱系爭建物）均係坐落原
告所有臺南市○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地） 上。被告自69年9月24日起向原告承租系爭土地，原承租 面積為233.92平方公尺，嗣於96年間，被告減縮承租土地 面積為198.35平方公尺，並訂有租賃契約（下稱系爭契約 ），租賃期間自96年1月1日起至104年12月31日止，月租 金為10,909元，扣除騎樓地優待1,753元，則每月租金為 9,156元，租金以三個月為一期，應於每年三、六、九、 十二月之二十日前給付。惟被告自96年1月1日起至101年3 月31日止，尚有21期租金計576,828元（計算式：9,156× 21×3＝576,828）迄未繳納，為此，爰依租賃契約之法律 關係提起本件訴訟。
（二）本件被告主張70年至94年間原告超收租金一節，與事實不 符。原告雖於95年間同意縮小土地出租面積，並非因超收 租金始變更租約，而係應被告之要求。系爭土地於70年間 即出租予被告，被告對系爭土地當然有管理權利，被告以 系爭土地遭第三人占用，而主張以超收之租金抵銷，於法 顯有不合。
（三）系爭建物坐落臺南市公園路，為高度發展之地區店面；本 件租金計算標準，年租金為申報地價百分之三，遠低於市 場租金行情，實無再減租金之理由。另被告請求租金減半 及分期攤還，然因被告積欠租金已延宕多時，且原告尚未 就遲延利息、違約金，另行主張，故無法同意。（四）並聲明：
⒈被告應給付原告576,828元，及自民國101年3月21日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告陳正成、陳驥抗辯：
（一）依原告提出之私立臺南仁愛之家台帳卡承租備考欄記載： 「⒈本台帳號依民國95年3月17日財字0533號租地複丈申 請書辦理分割，其結果依申請書及承租人所附切結書所述 ，採圖面分割方式，分割成A地面積60坪（約198.35平方 公尺），餘面積10.76坪（約35.57平方公尺）為B地（承 租人放棄承租，返還本家），…」等語，被告自70年向原 告承租系爭土地，實際承租占用之土地面積為60坪（約 198.35平方公尺），然原告卻向被告收取面積70.76坪（ 約233.92平方公尺）之租金，因前揭台帳卡承租備考欄所 載之B地，自被告70年承租時起，其上即有他人興建之工 寮占用35.57平方公尺，被告無法使用，然原告並未將此 情形告知被告，亦未將前揭B地交付被告使用，卻仍向被 告收取該B地之租金，就此溢收租金之部分，原告受有
586,905元之不當得利｛計算式：22,000×35.57×3％× 25年（自70年1月起至94年12月）＝586,905｝，依民法第 179條不當得利之規定，原告應將該溢收之租金返還被告 ，被告就此原告應返還被告之租金主張抵銷。又原告主張 ，兩造於95年間和解時，曾就該溢繳之租金該如何處理達 成和解，然綜觀該和解書之內容，並無隻字片語談到溢繳 之租金該如何處理，且當時兩造商談和解時，被告並不知 悉有租金溢繳之情事存在，更遑論溢繳之租金該如何處理 ，因此，兩造95年間和解時，並未就溢繳之租金該如何處 理達成和解，原告就此主張應舉證以實其說。
（二）被告雖曾向原告租用系爭土地建屋使用，惟系爭土地所處 位置並非熱鬧繁榮之精華地段，原告請求依系爭土地之申 報地價百分之三計算相當於租金之不當得利，顯屬過高， 請予以酌減。退步言，如認被告仍應返還類似租金之不當 得利，請本院體諒被告已經繳納租金數百萬元，又因經濟 不景氣，多數公司放無薪假，被告之經濟狀況也大受衝擊 ，連帶影響收入，而物價卻節節高升，縱被告竭盡所能， 勒緊褲帶，仍然入不敷出，生活困頓，瀕臨難以維生之地 步，因而造成被告無法繳納之窘境。因此，請求准被告減 半歸還，另所餘半數租金，再分60期繳納，俾被告能維持 基本生活，並能完整履行，雙方均能得利，獲得雙贏。（三）綜上，原告應將向被告溢收之租金返還被告，已如前述， 被告就此原告應返還被告之不當得利主張抵銷，因原告應 返還被告之金額高於原告向被告請求之金額，故抵銷後， 原告不得再向被告請求，其提起本案訴訟為無理由。（四）並聲明
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。（二）本件原告主張系爭建物均係坐落原告所有系爭土地上，兩 造於96年1月19日就系爭土地訂有租賃契約，承租土地面 積為198.35平方公尺，租賃期間自96年1月1日起至104年 12月31日止，租金以承租土地之申報地價乘以承租面積， 再乘以年租率（3％）後之積，即為年租金，租金以三個 月為一期，系爭土地96年迄今之申報地價為26,400元（原 告僅以22,000元計算），依此計算，年租金為130,911元 （計算式：22,000×198.35×3％＝130,911），換算月租 金為10,909元（計算式：130,911÷12＝10,909），另扣
除騎樓地優待1,753元，則每月租金為9,156元，換算每期 租金為27,468元（計算式：9,156×3＝27,468），而各期 租金應於每年三、六、九、十二月之二十日前給付。惟被 告自96年1月1日起至101年3月31日止，尚有21期租金計 576,828元（計算式：27,468×21＝576,828）迄未繳納等 情，業據原告提出私立臺南仁愛之家台帳卡、土地登記第 二類謄本（見本院100年度司促字第26551號卷）、財團法 人臺灣省私立臺南仁愛之家土地租賃契約書、繳費明細表 、月租金計算公式說明等件（見本院卷第22-29頁）為憑 ，被告二人對此亦不爭執，堪可信為真實。又臺南市○區 ○○路000號、424號未辦理保存登記建物為被告陳正成所 有，臺南市○區○○路000號、428號未辦理保存登記建物 為被告陳驥所有，復經本院依職權向臺南市政府稅務局調 取系爭建物房屋稅主檔查詢表、房屋稅起課年月、樓層面 積、納稅義務人異動資料（見本院卷第76-82頁、第114- 115頁、第122-123頁）查明屬實。綜合上開證據資料，自 堪信原告之主張為真實。從而，原告主張依租賃契約之法 律關係，請求被告給付自96年1月1日起至101年3月31日止 ，共21期，合計576,828元之租金，即有理由。（三）又被告以其自70年1月起至94年12月止，向原告承租系爭 土地，實際承租占用之土地面積為60坪（約198.35平方公 尺），然原告卻向被告收取面積70.76坪（約233.92平方 公尺）之租金，超收35.57平方公尺之租金達25年之久， 致原告受有586,905元之不當得利（計算式：22,000× 35.57×3％×25年＝586,905），主張上開租金應予抵銷 云云，然為原告所否認。經查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。
⒉被告上開所辯，固提出照片五張、和解書、切結書、私立 台南仁愛之家台帳卡、臺灣省私立臺南救濟院出租地台帳 、土地租賃契約書、土地複丈申請書、租地複丈結果報告 書、78-80年土地租賃契約書、69年迄至94年12月之收據 （均影本）等件為證（見本院卷第33頁反面-34頁、第38- 40頁、第57頁、第91-100頁、第130-160頁），並聲請訊 問證人洪進生即興北里里長，以證明被告自70年向原告承 租系爭土地，其中35.57平方公尺土地上即有他人之建物 占有使用中，原告並未將該土地交付被告使用。然查： ⑴依被告提出之78年1月1日起至80年12月31日止之土地租 賃契約書所示，其租賃土地標示一欄即明確記載：「被
告所承租之土地為臺南市延平段一九三五之內，面積 32.58坪、臺南市延平段一八七五之內38.18平方公尺」 ，面積合計70.76坪，約233.92平方公尺，並非為60坪 ，約198.35平方公尺（見本院卷第131頁）；另觀該契 約所附之實測圖（見本院卷第133頁），亦未有將公園 路422號、424號東側建物另行區隔，顯見始初兩造即係 約定承租70.76坪無疑。
⑵雖被告辯稱其二人於95年3月16日就83年至94年12月間 欠繳之租金，於本院95年度南簡第360號給付租金事件 ，原告原起訴請求被告應給付租金252,804元及法定遲 延利息，嗣後兩造達成和解，被告應給付原告103,200 元，原告拋棄其餘請求，當時被告尚不知原告交付租賃 面積不足及租金有溢繳情事云云（見本院卷第36頁）。 惟查，原告就自83年1月起至94年6月止之租金，另案於 本院95年度南簡字第158號請求被告二人給付，被告二 人於本院95年3月2日言詞辯論時即稱：「…但我房屋所 佔的基地占用系爭土地較契約為少，少了至少十五坪， 希望原告處理，但原告置之不理。…我磚造平房，四間 相連，房屋座向是坐東朝西，陳驥的房屋在北邊，陳正 成的房屋在南邊，目前是作居家使用，如果原告願意斟 酌我們實際占用的面積收取租金，則抗辯罹於時效的租 金會再與原告協調。」（見本院95年度南簡字第158 號 卷第33頁），嗣後該案經原告撤回在案，此經本院依職 權調取該卷宗核閱無誤。故被告另案在95年3月2日時已 法院抗辯原告交付租賃土地面積不足等情，被告辯稱其 在95年3月16日和解時，不知有原告交付租賃面積不足 及租金有溢繳情事，未將該事由列為和解之考慮項目云 云，顯與事實不符。
⑶至於原告在70年1月起至94年12月止是否有交付租賃面 積不足約定之233.92平方公尺及租金有溢繳情事？經查 ：
①被告二人所有占用原告系爭土地之房屋，經本院會同 兩造及臺南市臺南地政事務（下稱臺南地政事務所） 於101年5月28日到場勘驗結果為：「⒈被告陳正成在 系爭1871地號土地上有台南市○區○○路000○000號 建物，422號房屋為宏仁發沙發店，424號為上源檳榔 店。被告陳驥在1871地號上有426、428號房屋，428 號為久泰蒸籠店，426號為騏愿腳底按摩店，上開４ 建物面臨寬18公尺之公園路，交通便利，商業繁榮。 ⒉被告陳正成稱422、424號房屋東側部分並無占有使
用，…，422號東側為二層樓磚造石棉瓦屋頂建物， 與宏仁發沙發店有鋁門相通，該建物內堆置沙發等雜 物。424號房屋東側為廁所及起居室，內有床鋪電扇 鐵櫃玩具等雜物，與424號有木門相通。」此有勘驗 筆錄足憑（見本院卷第44頁），臺南地政事務所並依 原告、被告陳正成主張租賃之範圍，製有土地測量成 果圖附卷（見本院卷第46、47頁，以下稱系爭測量成 果圖）。依原告之主張，原告交付被告陳正成之租賃 土地為成東圖中編號A、B、C、D、E、F，被告陳正成 則主張C及F部分，原告並未交付被告占有使用云云。 ②本院於101年11月26日再次會同兩造勘驗現場，場勘 驗結果為：「⒉…422號建物目前由元覺紅燒排骨麵 承租，（系爭測量成果圖）編號B與C有鋁門間隔，編 號C與樓下無樓梯相連，有承租人放置水桶、箱子（ 內置雜物）、鍋子等物，據承租人陳鑫樑先生稱，只 有少部分物品為其放置，其他非他本人物品。編號C 建物為磚造石棉瓦屋頂。⒊系爭424號房屋仍由上源 檳榔店承租，（系爭測量成果圖）編號E、F間有木門 隔間，編號F設有廁所，據被告稱廁所為承租人使用 。編號F建物與下層無樓梯相連，為木造隔間。無法 確認材質。⒋因地形高低落差，系爭422-428號建物 ，由公園路看來為一層，自東側看來為第二層，系爭 422號建物編號C部分一樓為石棉瓦磚造建物，與編號 C二樓建物材質相同，目前無人使用，大門設有鐵捲 門及門鎖；…⒍系爭424建物（系爭測量成果圖）編 號G部分為磚造，F部分在其正上方有廢棄電燈及電線 。」此有勘驗筆錄及現場簡圖足憑（見本院卷第47- 49頁）。
③被告陳正成雖辯系爭422、424 號建物地下一樓之建 物非其所有，該建物所坐落之土地原告並未交付其使 用云云，並提出現場照片為證（見本院卷第57頁）。 查被告提出照片之建物，依本院上開勘驗結果，固然 無法判斷目前係由何人占有使用，但該類似廢棄之磚 造及鐵捲門建物之上方，即系爭測量成果圖編號C及F 建物。雖被告陳正成辯稱系爭測量成果圖編號C及F之 建物非其占有使用云云，惟編號C及F建物無獨立通道 ，與被告陳正成所有之系爭422號、424號房屋連為一 體，無任何可資區別之標識存在，不藉由422號、424 號房屋，該C及F建物無從進出，被告陳正成之承租人 事實上也使用該C及F之空間，放置雜物或作為廁所，
而與422、424號房屋作為一體使用，該C與F部分，因 不具構造上及使用上之獨立性，非獨立之物權客體， 應認為是422、424號建物之一部分，均屬於被告陳正 成所有應可認定。
⑷雖證人洪進生到庭具結證稱：「（問：是否當過里長？ ）是，我之前是北區興北里的里長。（問：公園路422 、424、426、428號房屋是否在興北里？）是的。（問 ：你住何處？）公園路516巷45號，但現在改成北門路 二段了。（問：是否知悉公園路422、424、426、428號 是何人所有？）我知道是被告陳正成他們的。（問：知 道系爭房屋的前手是何人嗎？）葉石馬賣給王明材，王 明材再賣給被告陳正成他們。（問：是否知悉422、424 號除了騎樓及店面外，後面還有一間房間？）我不知道 。我沒有進去過。（問：公園路422、424號房屋的西邊 臨公園路，東邊地勢較低，還有地下一樓，是否知悉？ ）那邊以前後面本來是條很大的水溝，有時積水會一個 人高，我62年起到100年當里長，我當里長時爭取把水 溝舖成道路，約民國60幾年那時。（問：知道系爭房屋 後方房間何人使用？）我不知道。（問：系爭422號房 屋下方有鐵捲門建物，424號房屋下方有廢棄磚屋，是 何人使用？提示被告101年10月7日回報狀照片）我不知 道。」等語（見本院卷第125頁反面-126頁）。由上開 證言可知，證人洪進生雖自62年起至100年為止，為當 地里長，然就系爭建物僅知其前後手為何人，但就其使 用情形則一無所悉。因此，其證言亦無從為被告有利之 認定。
⑸綜上所述，被告陳正成所有之422、424號建物占用系爭 土地之面積，依系爭測量成果圖所示為A、B、C、D、E 、F，再加計被告陳驥所有之426、428號建物占用之H、 I，總面積為234.9平方公尺，已逾兩造約定之承租面積 233.92平方公尺，被告辯稱原告在70年1月起至94年12 月止交付租賃面積不足約定之233.92平方公尺及租金有 溢繳情事為無可採。從而，被告主張實際承租占用之土 地面積為60坪（約198.35平方公尺），然原告卻向被告 收取面積70.76坪（約233.92平方公尺）之租金，超收 35.57平方公尺之租金達25年之久，原告因超收租金受 有586,905元之利益，致被告受有586,905元之損害，爰 請求被告返還不當得利云云，即無可採。
⒊再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條
第1項前段固定有明文。惟按債務之抵銷，以雙方當事人 互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務 ，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709 號判例可資參照）。據上，原告依約受領被告給付之租金 為有法律上之原因，並無不當得利，已如前述，從而，被 告以此為由，辯稱原告因超收租金受有586,905元之利益 ，致被告受有586,905元之損害，以及被告得據以主張抵 銷云云，即無可採。
（四）至被告雖又辯稱其等生活困頓，瀕臨難以維生之地步，致 無法繳納租金，請求減半清償租金，另所餘半數租金，再 分60 期繳納云云。惟查：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。按 債務人無為一部清償之權利。但法院得斟酌債務人之境況 ，許其於無甚害於債權人利益之相當期限內，分期給付， 或緩期清償。民法第318條第1項固定有明文。然按民法第 三百十八條第一項但書之規定，不過認法院有斟酌債務人 境況，許其分期給付或緩期清償之職權，非認債務人有要 求分期給付或緩期清償之權利（最高法院23年上字第224 號判例可資參照）。
⒉查兩造訂有租賃契約，被告使用收益原告之土地，自應依 約支付租金，並無為一部甚或減半清償之權利。又系爭建 物面臨18公尺寬之公園路，交通便利、商業繁榮，其中門 牌號碼為公園路422號原出租予宏仁發沙發店，目前出租 予元覺紅燒排骨麵、門牌號碼為公園路424號出租予上源 檳榔店，門牌號碼為公園路426號出租予久泰蒸籠店、門 牌號碼為公園路428號出租予騏愿腳底按摩店，業經本院 會同兩造至現場勘驗，並製有勘驗筆錄（見本院卷第44- 47頁、第67-69頁）可按；足見，被告仍可收取相當數額 之租金收入，其辯稱瀕臨難以維生之地步，致無法繳納租 金，請求減半、分期清償租金云云，應屬無據。（五）未按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第 229條第1、2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務 ，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
五，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查系爭租 賃契約第三點約定：租金以三個月為一期，應於每年三、 六、九、十二月之二十日前，將應繳之租金總額，逕向甲 方（即原告）指定之收費處繳納；倘乙方（即被告）逾期 繳納，就所逾期間，加收每萬元日息三元之遲延利息。有 系爭租賃契約（見本院卷第23頁），在卷可稽。本件被告 自96年1月1日起至101年3月31日止，尚有21期租金迄未繳 納，應自上開各該年度年三、六、九、十二月之第21日起 負遲延責任，惟原告於本院審理時，業已就遲延利息部分 減縮自101年3月21日起算，並僅依週年利率百分之五計算 ，從而，原告本於租賃契約，請求被告自101年3月21日起 ，按週年利率百分之五加計法定遲延利息，應屬有據。（六）綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應給付 原告576,828元，及自101年3月21日起，按週年利率百分 之五計算之法定遲延利息，即有理由，應予准許。四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為16,600元（即第一 審裁判費5,400元、複丈費及建物測量費11,200元），而原 告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費 用如主文第3項所示。
六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行，並依同法第392條第2項，依職權宣告被告如預供擔 保後，得免為假執行。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第85條第1項前段、第87條第1項、第389條第1項 第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 19 日
臺南簡易庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 19 日
書記官 楊宗倫