臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第2640號
原 告 江炳堂
訴訟代理人 黃勝雄律師
被 告 祭祀公業法人台中市江仰純、江學曾
法定代理人 江鎮國
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，於民國102年1月15日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
確認原告就被告所有如附表所示之土地均有各二分之一租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項之說明：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十 日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1 項、第4項分別有明定。查原告起訴時原另列有被告江秀菊 、紀江秀霞，並聲明如主文第1項，嗣於民國101年11月22日 以民事部分撤回起訴狀撤回對被告江秀菊、紀江秀霞之全部 請求，被告自該書狀送達之日起，十日內未提出異議，有本 案案卷可佐，依前揭規定，視為同意撤回，合先敘明。二、兩造之主張：
(一)原告起訴主張：原告之父江嬰（已歿）於日據時代即已向被 告承租臺中市○○區○○○段000號土地，江嬰於35年間過 世後，原告與訴外人即其兄弟江炳烈（已歿），共同向被告 承租上開土地，兄弟2人協定同意各承租2分之1，嗣因耕地 三七五減租條例公布，乃於45年間推由江炳烈代表未分家之 兄弟出名與被告簽訂耕地租約（下稱系爭租約）；承租後， 原告與江炳烈各耕作上開土地2分之1，並各自依耕作面積向 被告按期繳租。嗣因江炳烈於89年間死亡，由其配偶江張錦 雲（已歿）續代表出名為承租人；後江張錦雲於97年間死亡 ，由其女江秀菊、紀江秀霞共同承續代表出名為承租人。上 開土地嗣經分割為同地段891、891-1、891-2、891-3、891- 4地號5筆土地，後又於101年8月23日，因土地重劃改編為附 表所示3筆土地（以下合稱系爭土地）。詎被告不承認原告 為系爭土地承租人，致原告之權益，處於不確定之不妥狀態 ，為此訴請判決確認兩造間就系爭土地各有2分之1之租賃關 係存在等語。並聲明：如主文第1項所示。
(二)被告則以：原告確實與江炳烈共同耕作被告出租之土地，只 是契約由江炳烈出名簽訂；原告確實有耕作，也有按期將其 實際耕作2分之1面積之租金按期繳納給被告。嗣因原告所承 租土地所在之地段整片都在重劃，被告之土地包括在重劃區 ，屬於第二、三單元之區域，勢必要重劃，若被告不同意， 也會被強迫重劃，且被告之土地有一半是學校用地，若被告 不同意重劃，學校用地會被徵收，故雖然被告有寫同意書同 意重劃，但重劃係不可歸責於被告。江張錦雲已與被告調解 ，同意終止系爭租約；原告與其2個兄弟有協商過，協議書 是由原告、江張錦雲、原告之弟江吉三之配偶江陳阿省、江 吉三之子江新賓所簽立，但是協商並沒有結果，所以被告上 一任主委將補償金提存到法院，這補償金已被江秀菊、紀江 秀霞領走等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項亦有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年 台上字第1240號判例參照）。本件原告主張兩造間就系爭土 地有耕地租約存在，被告則抗辯兩造間系爭租約已因江張錦 雲終止租約而失其存在，是兩造間就耕地租賃法律關係存否 ，因有爭執而不明確，且因被告已同意系爭土地加入重劃， 則兩造此項爭執，不但致耕地租賃關係存否不明確，且致原 告是否為補償金之受領權人之法律上地位有不安之狀態，而 原告此項不安之狀態得以確認判決除去之，從而，原告提起 本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，應予敘明。(二)查原告主張其與江炳烈係同胞兄弟，共同於35年間向被告承 租臺中市○○區○○○段000號土地，兄弟2人協定同意各承 租2分之1，並於45年間推由當時戶長江炳烈代表出名與被告 簽訂系爭租約，承租後，原告與江炳烈各自分耕上開土地2 分之1，並各自依實際耕作面積向被告按期繳租，嗣後上開 土地經分割、重劃而編為附表所示系爭土地等情，業據原告 提出臺灣省臺中市私有耕地租約2份、土地登記謄本3件、舊 式戶籍登記謄本1件、田租收據15件、被告89年至96年財務 報表8份為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。(三)本件之爭點在於，系爭租約是否已因江張錦雲同意終止租約 而不存在？茲論述如下：
1.按土地法第108條規定承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕 地全部或一部轉租於他人，旨在防杜承租人將承租耕地轉租
他人從中漁利，致加重次承租人之負擔，並使租賃關係趨於 複雜，苟出租人於轉租情事發生後，逕向次承租人收受租金 ，是該次承租人即變為新承租人，已無任何人從中漁利加重 負擔，及使租賃關係趨於複雜之可言，況出租人收回後如無 自耕能力，要不能不出於繼續出租他人之一途，準此似難謂 出租人與次承租人間成立新的租賃關係，亦在土地法第108 條規定禁止之列；凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄 弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者， 自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之 兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有 別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕 地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用；耕地三七五 減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書 面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同 承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設 ，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能 生效，最高法院52年台上字第116號、52年台上字第1014號 、51年台上字第2629號判例可供參照。
2.查原告並未出名為系爭租約之承租人，而係由當時戶長江炳 烈代表當時尚未分家之原告出名承租，已如前述，然參酌上 述最高法院52年台上字第116號、52年台上字第1014號判例 ，原告既係依其耕作面積直接向被告按期繳租，而非透過江 炳烈經手轉辦，且各自耕作二分之一面積、分別繳租，同案 被告即江炳烈之繼承人江張碧雲之繼承人江秀菊、紀江秀霞 （已撤回）前亦具狀表示江炳烈與原告間無轉租之情形，堪 認原告應屬分耕人之地位，而與被告間亦已發生租賃關係， 原告並非次承租人，而係獨立之承租人，且依卷附被告89-9 7年財務報表所示，原告與江炳烈（即表列三七五田租-張錦 雲部分）均按期繳納同額新台幣7,000元之田租，金額比例 相同，則原告主張其與被告間就系爭土地有二分之一耕地租 賃關係，應可認定。又此耕地租賃關係雖未經登記或僅以江 炳列或其繼承人之名義而為登記，惟參諸上揭最高法院51年 台上字第2629號判例，其效力不因未經登記而受影響。 3.又查，原告於分耕系爭土地後，其與江炳烈各自與被告間發 生耕地租賃關係，原告與被告間之租賃關係，及江炳烈與被 告間之租賃關係，係各別存在，則雖嗣後江張錦雲續代表出 名為承租人，仍不影響原告與被告間之租賃關係，故被告雖 辯稱，江張錦雲已與其調解，同意終止租約等語，然此僅涉 及江炳烈之繼承人江張錦雲與被告間之租賃關係，其終止效 力不及於兩間之耕地租賃關係，對兩造間之租賃關係存在不
生影響。
四、綜上所述，本件原告請求確認兩造間就如附表所示之土地， 均有各二分之一租賃關係存在，為有理由，應予准許。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 2 月 21 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳崇道
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 21 日
書記官
附表
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│編號│坐落 │地目│面積（平方公尺）│
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│1 │臺中市○○區○○段000地號 │空白│335.5 │
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│2 │同上地段307地號 │空白│550.5 │
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│3 │臺中市○○區○○段00地號 │空白│721 │
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