宣 示 判 決 筆 錄 102年度板簡字第122號
原 告 顏素蘭
訴訟代理人 陳毓琦
被 告 國泰晶鑽社區管理委員會
法定代理人 簡學文
訴訟代理人 白瀅嫈
訴訟代理人 莊雪華
上列當事人間102 年度板簡字第122 號損害賠償事件於中華民國
102 年1 月30日言詞辯論終結，102 年2 月7 日下午4 時整，在
本院板橋簡易庭第3 法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 蔡斐雯
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下： 主 文
被告應給付原告新台幣３４５, ０００元及自民國１０１年１２月１８日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔１００分之７５，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新台幣３４５, ０００元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為新北市國泰晶鑽社區之區分所有權人，原告所有之 建物門牌號碼為新北市○○區○○路000 巷0 弄0 號16樓 （下稱系爭房屋），被告則為新北市國泰晶鑽社區之管理 委員會。民國101 年時，原告所有之上揭建物頂樓發生漏 水，直接影響原告所有系爭房屋室內天花板亦產生漏水現 象，原告於101 年5 月2 日起即一再請求被告修繕系爭房 屋頂樓漏水，惟卻屢遭被告回絕。原告迫於無奈只得提起 本件訴訟以維權益。
（二）次查，系爭房屋頂樓經訴外人國泰建設技師兩度鑑定結果 ，認系爭房屋漏水原因為系爭房屋所在F 棟大樓86年建造 至今，頂樓年久而致底部防水材料老化剝離，無法與水泥 面層完成黏著，造成縫隙，因此雨水經由女兒牆及平台表 面直接流入防水層之縫隙內，致雨水滲漏至原告所有位於 同棟大樓16房屋，造成原告所有房屋出現客廳、主臥室屋 頂多處漏水，非原告本身及其他住戶外力介入之因素所造 成。
（三）按「公寓大廈管理條例」第7 、10、11條及「本社區96年
訂定之住戶規約」、已明定共用部分之修繕、管理、維護 義務，為管理委員會為之。即管理委員會應盡其法定義務 ，如有不履行之情形，各區分所有權人即得依規定請求管 理委員會善盡修繕、管理、維護之義務，如此始足以落實 「公寓大廈管理條例」第1 條所稱加強公寓廈之管理維護 ，提昇居住品質之立法目的。而本案被告雖曾於6 月7 日 會議提議應循公會鑑定，卻未有動作；原告主動連繫起造 人國泰建設公司派披師兩度勘查，並事前通知被告，被告 亦未參與；被告聲稱找三家建商估價，卻只找一家，原告 申請兩次調解；被告均無故不到，延宕甚久，仍遲遲不決 定施工方式與確切之施作期程，致原告飽受漏水、房屋無 法整修之苦。
（四）揆諸前揭說明，系爭房屋漏水係肇因於F 棟大樓頂樓疏於 管理維護所致，被告就系爭頂樓即共用部分應負修繕之義 務，然於原告已多次向被告請求修繕，被告拖延至今未決 ，原告自得依上開規定報請被告核准原告先行修護，以安 眷居，並要求被告負損害賠償責任。請求損害賠償之項目 及數額，包括：頂樓修漏金額新台幣（下同）31,5000 元 ，房屋天花板拆除修護、牆壁粉刷，金額85,000元，延宕 三個月房屋租金收入每月2 萬元，計6 萬元，總計46萬元 。並聲明：被告應給付原告460000元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
1、「頂樓修漏」部分：
⑴原告約於101年6月底，抱怨系爭建物之屋況雖屬不佳。 ⑵被告原擬進行檢視、鑑定後，再決定如何辦理修繕，但原 告顏素蘭乃執意「自行處理，再討論（管理委員會）分擔 問題」。斯時，即便被告清楚告知，如其堅持自行處理， 則其所要求「管理委員會（公基金）分擔費用」一事，恐 需區分所有權人大會議決，但原告堅持，願聲明「修繕費 用自行支出」，並同意「費用分擔問題交區分所有權人大 會議決」（被證一），希望被告同意其行修繕，而被告乃 不疑有他，而同意其所請而允為施工。
⑶被告對於此部分之工法切合性、價格合理性均否認之。 是否屬於「重大修繕」之認定，強迫區分所有權人會議拋 棄其依公寓大廈管理條例第11條規定之決議權限，顯非合 理、合法。原告應提出發票及支付憑證，以證明所陳為真 。
2、「房屋內之損害」部分：
⑴原告應證明「漏水一事係發生於其取得所有權之後」。如
「漏水一事係發生於其取得所有權之前」，則原告顯非受 有損害之人，既無損害，自無賠償可言。
⑵系爭漏水現象倘真如原告主張之修繕費用規模，客觀上勢 必嚴重到「一見即明」，其不可能不知。所以，如原告購 買「後」真有漏水現象發生（被告否認之），則該損害之 發生或擴大，原告顯與有失者，鈞院自當依民法第217條 第1項規定免除被告之義務，否則，豈非鼓勵原告諸此重 大過失，甚至故意招致損害之行為。
3、「延宕三個月房屋租金收入」部分：
⑴系爭漏水現象倘真如原告主張之修繕費用規模，客觀上勢 必嚴重到「一見即明」，其不可能不知。所以，原告明知 屋況（被證一）為何，當清楚知道無法「立即出租」，何 能將其「延宕三個月房屋無租金收入」一事，歸咎於原告 ？
⑵況且，即便原告購買「後」真有漏水現象發生，則該損害 之「發生」或擴大，原告顯然與有過失者，鈞院自當依民 法第217條第1項規定免除被告之義務。
4、早在原告聲稱其自前手購入系爭房屋【前】，被告早已做成 決議，進行鑑定(被證三)。但原告堅持不待被告雇工或委請 技師公會確切了解事實(有無漏水及程度)與原因(建商問題， 或女兒牆滲漏，或屋頂防水層老化)、確認修繕工法與報價， 急於自行修復（被證二），以至於責任不清，相關舉證之不 利益自應由其承受。
5、何況，如依原告自行發包之標準，已事涉「重大修繕」，非 屬管理委員會之權限。因此，即便被告拒絕分擔，亦無所謂 「故意」、「過失」、「不法」可言：
⑴按公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條分別規定「共用 部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人 或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規 定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重 大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項 費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔。」
⑵所謂重大修繕，則依各個公寓大廈客觀狀況不同，而依規 約決之。蓋，觀乎內政部100年7月22日台內營字第 0000000000號令修正，自中華民國一百零一年一月一日生 效之公寓大廈規約範本第19條，乃規定「共用部分及其相
關設施之重大修繕，指其工程金額符合下列情形之一(請就 下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)： □1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□ 3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。」 「共用部分及其相關設施之重大修繕，指其工程金額符合 下列情形之一（請就下列四者勾選其一，未勾選者視為選 擇1.之情形）□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之 百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理 維護費用。□4.其他標準：。」，可見，重大修繕之定義 ，依規約而異。
⑶本件被告之規約如附件，其中，參據第21條第4款可知，金 額超過300000元時，即需區分所有權人會議決之，即屬重 大修繕。因此，原告堅持自行修復（被證二）之發包金額 ，已事涉「重大修繕」，非屬管理委員會之權限。故，即 便被告拒絕分擔，亦無所謂「故意」、「過失」、「不法 」可言。
6、末，本件爭執伊始，乃被告接到原告反應後，原擬進行檢視 （有無漏水、程度等）、鑑定後，再決定如何辦理修繕，但 原告執意「自行處理，再討論（管理委員會）分擔問題」。 斯時，被告則已清楚告知，如其堅持自行處理，則其所要求 「管理委員會（公基金）分擔費用」一事，恐需區分所有權 人大會議決，但原告堅持，願聲明「修繕費用自行支出」， 並同意「費用分擔問題交區分所有權人大會議決」（被證二 ），希望被告同意其行修繕。殊料，修繕金額超過如附件規 約第21條第4款所定之300000而為重大修繕，而原告不願等待 區分所有權人會議議決，一反被證二聲明書「自行負擔」之 承諾，提起本件訴訟。等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。
三、原告為新北市國泰晶鑽社區之區分所有權人，原告所有之建 物門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0弄0號16樓原告於 101年6月18日買賣取得系爭房屋所有權，有提出之建物謄本 之影本在卷可參，勘信為真。
四、兩造爭執之要旨：
原告主張其所有系爭房屋出現主臥室天花板漏水、客廳天花 板滲水之情形，係肇因於系爭房屋頂樓防水層年久失修所致 ，該屋頂屬公寓大廈之共用部分，應由被告負責維護及修繕 ，被告應償還其所支出之修繕費用及因修繕延宕之租金損失 ，被告則以前揭情詞置辯，是以本件應審酌之爭點厥為：系 爭房屋漏水是否肇因於系爭房屋屋頂防水層年久失修所致？ 被告應否償還原告支出之防水工程費用、系爭房屋修繕費用
及租金損失？
五、本院查：
（一）原告主張系爭房屋漏水肇因於系房屋屋頂防水層年久失修 所致，經查，依國泰建設技師101 年6 月11日勘查結果： 「6 月11日至客戶處勘查，F 棟頂樓地坪滲水，研判應係 頂樓防水已有老化現象造成滲漏。」另101 年7 月16日勘 查結果：「勘查情形：查看客廳及主臥室平頂多處漏水。 原因說明：因屋頂研判地坪防水層有裂痕現像以致於下大 雨時段就會滲水至客廳及主臥室平頂造成漏水情況。」有 國泰建設公司工程服務申請單二份在卷可稽（見本院板簡 調卷1089號第59頁及第60頁），再參以原告所提出之估價 單確為以「屋頂防水工程」為項目，有大有治漏防水工程 公司估價單乙份在卷可稽（見本院板簡調卷1089號第99 頁至第102頁），又依原告所提出之數張屋損照片，有照 片數張在卷可稽（見本院板簡調卷1089號第34頁至第37頁 ），均可見系爭房屋主臥室及客廳天花板剝落、鏽蝕情形 嚴重，揆諸前揭說明及證據資料應認原告上開事實之主張 為真。
（二）按「共用部份：指公寓大廈專有部份以外之其他部份及不 屬於專有部份之附屬建築物，而供共同使用者。」、「公 寓大廈共用部份得獨立使用供做專有部份，其為下列各款 款，並不得約定專用部份....三、公寓大廈基礎、主要樑 柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」，公寓大廈管理 條例第3 條第4 款、第7 條第3 款定有明文，可知『頂樓 平台』係屬公寓大廈之『共用部份』，同條第10條第2 項 另規定：「共用部份、約定共用部份之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」 又按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知 之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔 債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起 之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。民法第 176條第1項定有明文。是以，公寓大廈之頂樓即頂樓平台 ，係屬公寓大廈之『共用部份』如發生漏水問題，即應由 管理委員會負責修繕，被告卻拒絕修復該頂樓滲水。本件 被告管理委員會應負責修繕，屬於管理委員會應負責修繕 之大廈共用部份，又依被告所發予原告之10 1年7月23日 晶鑽字第101001號函文，所檢附之「國泰晶鑽大廈共用部 分住戶施工同意書」，有國泰晶鑽管理委員會函乙份，在 卷可參（見本院板簡調卷1089號第73頁），依該函文之意
旨，原告代被告為修繕頂樓共用部分，顯未違反被告可得 推知之意思，原告代為修繕，管理事務，利於本人(即被 告) 。原告就樓頂修漏101年7月25日施工-101年10月30日 完工驗收，依上述民法第176條第1項規定，管理事務，利 於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人 為本人支出必要或有益之費用。是原告自得依民法第176 條第1項請求被告償還修繕費用，而原告於本件所支出之 防水工程款共計315000元，業據其提出收據證明（見本院 板簡調卷1089號第99頁）、估價單（見本院板簡調卷1089 號第102頁）為證，經核均屬修繕之必要費用，是以，原 告請求被告返還315000元部分，為有理由，應予准許。（三）次按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦 同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責 任。原告主張系爭16樓房屋漏水係肇因於F棟大樓頂樓疏 於管理維護所致，被告就系爭頂樓即共用部分應負修繕之 義務，然於原告已多次向被告請求修繕，被告遲延或拒絕 修繕，致系爭16樓房屋內部漏水，被告應依侵權行為法律 關係賠償被告所有系爭房屋之修繕費用共計85000元云云 。被告則以前詞為辯。茲分述如下:
1、揆諸前述公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第 10條相關規定及說明，公寓大廈之樓頂之共用區如發生漏 水問題，本應由身為管理委員會之被告負責修繕，已如前 述。
2、查系爭房屋係於民國86年6月12日建築完成，原告於101年 6 月18日買賣移轉登記取得系爭房屋所有權。有原告所提 建物謄本在卷可參，是系爭房屋已建築完成達有17年之久 。原告系爭房屋室內(客廳、臥室屋頂)漏水情形，並有原 告101年6月25日、7月15日拍攝之照片附卷可稽。而依原 告所提向國泰建設公司工程服務申請書，國泰建設公司工 程人員勘查圓通路197巷2號Ｆ棟頂樓地坪漏水，勘查情形 ，6月11日至客戶住處勘查Ｆ棟頂樓地坪滲水，研判應是 樓頂防水已有老化現象造成滲漏。又7月16日至原告顏素 蘭之新北市○○區○○路000巷0弄0號16樓房屋查看客廳 及主臥室平頂多處漏水，研判地坪防水層有裂痕現象，以 至於下大雨時段就會滲水至客廳及主臥室平頭造成漏水情 況(見本院板簡調卷1089號第59-60頁)。且被告亦未舉証 証明有何人為之破壞情形，勘信系爭房屋之漏水係因房屋 已建築完成有17年之久，樓頂防水已有老化現象地坪防水 層有裂痕現象造成滲漏，並致下大雨時段就會滲水至原告
系爭房屋客廳及主臥室平頭造成漏水情況，造成原告系爭 房屋有漏水情形。
3、系爭房屋之漏水係因房屋已建築完成有17年之久，樓頂防 水已有老化現象地坪防水層有裂痕現象造成滲漏，被告負 有修繕之責，而未善盡修繕之義務，原告復多次請求被告 修繕，甚至向中和區會請求調解（見本院卷1第22-28 、 32頁），被告既違反其對系爭大樓共有部分之修繕義務， 且致原告所有系爭房屋發生漏水，管委會處理該會之事務 顯有過失，並已不法侵害原告之權利至明。則原告依侵權 行為之法律關係，訴請被告負賠償責任，自無不合。原告 並提出估價單等為證，
（四）再按，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂 定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人並得請求支 付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條 定有明文。經查，原告主張因被告未注意系爭大樓共用部 分之防水維護及修繕致原告所有系爭房屋內之主臥室及客 廳天花板因滲漏水而毀損，伊為回復原狀支出修繕費用等 語，已據其提出照片數幀（見本院卷1 第34頁至第37頁） ，及估價單影本等件（第103 頁至第105 頁），在卷為憑 。堪認原告為修復系爭房屋滲漏所造成室內裝潢毀損，確 有出之修繕費用，應屬無疑，惟其所支出之裝潢費用部分 ，依原告提出估價單包括：破損天花板拆除、矽酸鈣天花 板、天花板貼紙、全室油漆、垃圾清運費等項目，其中「 全室油漆」部分，是否屬因漏水所造成有疑義，依原告所 提出之照片數幀（見本院卷1 第34頁至第37頁），僅能看 出因漏水致天花板受損無法看出為何系爭房屋需全室油漆 ，故經審酌認應扣除該部分45000 元之請求，是以，原告 因本件屋頂漏水所支出之系爭房屋修繕費用應為40000 元 （計算式：85000 －45000 ＝40000 ），又系爭房屋於86 年建造迄今，則迄101年9月間原告將系爭房屋室內裝潢修 復為止，其原有裝潢材料自有折舊。且原告所支出上開修 復費用40,000元，亦應包括材料與工資在內。又原告既未 能舉證證明所支出上開修復費用中材料支出金額若干，則 本件應有民事訴訟法第222條第2項所規定：「當事人已證 明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法 院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」之情形。本院 審酌本件一切情狀，認原告所支出費用之材料與工資比例 應以1：1計算，即材料部分費用應為20,000元為允洽。又 依台灣地區住宅類建築工程造價參考表所示，建築物裝潢 之耐用年數為10年，惟折舊率超過50％者，以50％為限之
規定。併參酌依行政院公佈之固定資產折舊率表，依定率 遞減法每年折舊206/1000計算，因其折舊率已超過50％， 其折舊額應以50％即10000元為限。是於扣除折舊後，材 料部分之費用應為10,000元，加計工資部分則為30,000元 。從而，原告依侵權行為之法律關係訴請原告賠償因房屋 滲漏所造成室內裝潢毀損之損害於30,000元之範圍內，自 應准許。
(五) 又按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實 ，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主 張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損 害賠償請求權存在，最高法院48年台上字第481 號判例意 旨可參。經查，原告再主張因被告遲未進行共用部分之修 繕，致系爭房屋滲漏損壞嚴重，進而使原告無法早日將系 爭房屋出租予他人，因此受有三個月租金損失即相當於月 租2萬 元計算之損害共6 萬元，亦應由原告負損害賠償責 任云云。惟查，原告就系爭房屋是否確因漏水而喪失居住 功能，致無法出租未舉證以實其說，況，系爭房屋未能出 租，可能因素甚多，與系爭房屋漏水間顯然不具相當因果 關係，揆諸前揭說明，自難謂原告就此有損害賠償請求權 存在。是原告所請求相當於租金之6萬元之損害賠償，自不 能准許。
六、綜上，原告於請求被告給付345,000 元，及自起訴狀繕本送 達後之翌日101 年12月18日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分，為 無理由，應予駁回。經核原告勝訴部分，所命被告給付之金 額未逾50萬元，應依職權宣告假執行；並酌定相當之擔保金 額為免假執行之宣告。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據， 經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官 蔡斐雯
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
書記官 蔡斐雯