最高法院民事判決 一○二年度台上字第三四五號
上 訴 人 林英合
訴訟代理人 樓嘉君律師
被 上訴 人 吳珮螢
訴訟代理人 何曜男律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○一
年一月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○○年度上
字第一六七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：兩造於民國九十八年十二月四日就被上訴人所有坐落高雄縣鳳山市即高雄市○○區○○段一一五三、一一五三之一、一一五三之二、一一五五地號土地（下稱系爭土地）暨其上六四五一建號建物（下稱系爭建物）成立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定價金新台幣（下同）四千萬元，伊並於簽約時給付簽約款二百萬元。嗣經查證才知系爭土地周圍雖有計畫道路，惟其用地均為第三人所有，且第三人現有之樹木、工作物及建築物均阻擋系爭土地之對外通道，致系爭土地無法對外通行及建造溝渠排水，即無法建屋使用，乃不具通常效用而有瑕疵，被上訴人顯已違反系爭契約第九條第一款及第四款之約定及民法第三百五十四條之規定，伊自得依系爭契約第十二條第三款之約定解除契約，被上訴人即應依約返還簽約款二百萬元，並給付違約金二百萬元等情。爰求為命被上訴人應給付上訴人四百萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十九年四月一日起加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭一一五三地號土地係建地使用外，其餘系爭三筆土地及周圍土地均為計畫道路用地，對外乃有道路通行，且面臨高雄市鳳山區華西街，僅目前政府尚未完成徵收補償及道路建設。上訴人為建設公司負責人，對購地建屋買賣應具有專業知識，於簽約前復由仲介人員帶往探勘系爭土地及詳細介紹周圍環境，更經充分查證權衡得失後，始決意買受系爭土地而簽訂系爭契約，自不得事後再以系爭土地對外無道路通行為由，為本件請求等語，資為抗辯。
原審以：上訴人既於簽約前親至系爭土地現場察看，已知系爭土地無可供車輛通行之道路，僅有步道可連接鄰近車行道路；復經仲介人員蔡玉娟及曾梓鈺提供當地產權調查表、現況說明書、權狀影本、地籍圖、土地暨建物謄本、鄰近街道地圖、鳳山都市計畫等相關文件解說，佐以其自行提出之該地區都市計畫圖，應知
悉系爭一一五三之一、一一五三之二、一一五五地號土地為鳳山都市計畫中道路預定地，尚未據政府徵收開闢；又為購地建屋之專業人士，熟知土地應具備建築條件，亦知可委託建築師申請指定建築線及建築執照，詎仍願與被上訴人簽訂系爭契約及交付定金二百萬元，自不得僅以系爭土地周圍道路預定地尚未據政府徵收開闢，致系爭土地無車行道路可直接連結，即指違反系爭契約第九條第四款「（被上訴人）保證本標的物周邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用」之約定，且無民法第三百五十四條第一項後段規定之適用。是上訴人主張因系爭土地無連結公路之通道，依系爭契約第九條第一款、第四款、第十二條第三款解除系爭契約，請求回復原狀及給付違約定金，自屬無據。而被上訴人於九十九年一月二十二日、同年二月一日兩度函催上訴人依約付款未果，於同年二月八日函知上訴人解除系爭契約，並轉售系爭土地及建物予訴外人黃芳女，受有貸款利息四十四萬三千五百二十六元、增值稅三萬五千九百四十元、二萬五千七百四十九元，及轉售價差八百萬元之損害，則被上訴人拒不返還上訴人所繳交之定金二百萬元，尚稱適當，該金額並無過高而應予核減之必要。從而，上訴人本於系爭契約之法律關係，請求被上訴人給付四百萬元本息，即非正當，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張與舉證，無一一論述必要，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查上訴人就系爭土地無法供建築使用之利己事實，始終未能舉證以實其說，所稱已非可取。縱認系爭土地有上訴人所主張之瑕疵，因上訴人訂約前曾親往現場瞭解，仲介人員亦提供相關文件解說，上訴人且為購地建屋之專業人士，已知系爭土地之實際狀況等情，為原審確定之事實，依民法第三百五十五條第一項規定，被上訴人亦不負擔保買賣標的物「無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」之責。原審因而為不利上訴人之判斷，經核於法洵無違誤。上訴意旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他贅述或與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○二 年 二 月 二十七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 簡 清 忠
法官 吳 謀 焰
法官 林 恩 山
法官 沈 方 維
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 三 月 十二 日
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